维修基金管理范文

维修基金管理范文第1篇

关键词：住宅维修基金，基金管理

一、住宅维修基金概述

住宅维修基金包括住宅共用设施专用基金和住宅本体维修基金。住宅共用设施专用基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。其中，共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备维修基金是专门用于共用设施设备大修的资金，包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。住宅维修专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋新的产权所有人。住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

二、住宅维修基金管理中存在的问题

1.部分住宅维修基金处于空白状态。旧式的商品住宅和已出售的公房维修基金收取率低，基本上还处于空白状态。广大业主观念上没转变，认为房子买了维修的事属于国家或单位负责。

2.住房维修基金部门的核算不合理或不公开。由于住房维修基金关系到产权单位、开发单位、广大购房者和物业公司等利益，因此各地住宅维修基金的管理主体由上述情况的不同也不尽相同，这些必将影响到住房维修基金核算的及时、准确。《住宅专项维修基金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当根据本地情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。”这意味着要求各地要定期公布当地住宅建筑安装工程每平方米造价。这就存在不合理之处，众所周知，建筑安装工程每平方米造价和地基地质状况、地段交通环境、楼层屋数、楼层层高、景观标准、气候环境、施工企业的施工能力、建设单位的管理水平等因素有关，以地方定期分布的住宅建筑安装工程每平方米造价为基准进行缴纳，显然将上述因素都视为相同，这就会导致不同地基地质状态的住宅、不同小区的住宅、不同施工单位承建的住宅、不同建设单位开发的住宅都要交纳相同的维修基金，而它们每平方米造价显然是不同的，甚至同一小区不同两栋同层高同层数的住宅由于地质状况的不同，每平方米造价会相差很大。由于以上因素的不同，它们的致损因素、机会与实际维修成本都会相差很大，这显然是吃大锅饭的方式。

3.目前住房维修基金的财务会计报告不统一、不规范。而规范的财务会计报告，不仅是国家有关部门对住房维修基金营运进行监督的需要，更是企业内部加强管理的需要。

4.住房维修基金的审计监督及查询、对帐制度还需待加强。住房维修基金来源于百姓，而不是来源于财政，因此其应真正用在百姓的住房维修上。

5.住房维修基金利息结算未落实好。住房维修基金存入住房维修基金专户之日起按规定计息，而住房维修基金计息收益转作住房维修基金滚存使用和管理，但不少住房维修基金的管理主体，哪怕结算了也未将计息净收益转作住房维修基金使用和管理，或者并没有按规定将住房维修基金利息按年度结算，这都对广大业主的利益造成一定的损失。

6.住房维修基金挪用现象存在。在政策还有被修改之前，住宅开发商可以代收代缴住房维修基金。一些开发商在帮助业主办理住房维修资金手续时不经允许就擅自截留或挪作他用，开发商代收住房维修基金，在完全办理完房产证之后才将资金转到专项帐户上，就导致了资金的不确定性和不安全性，有时甚至导致住房维修资金和银行实际存款之间存在较大数目的缺口。

7.住房维修基金监管力度不够。使用不容易，而大量的闲置资金，又给留下了巨大的隐患，一些内部机制不完善的机构将住房维修基金用于投资风险大、安全性低的项目，给住房维修基金能否安全使用带来很大的隐患和威胁。

三、住宅维修基金管理措施

1.完善相关专项法律法规。购房者交纳了维修基金才准许购房者办理产权证明，这样才能保证新售商品住宅维修基金收取率。法律法规还应完善到房屋产权转让、过户手续办理也要看维修基金是否达到规定标准，包括老式的商品住宅和已出售的公房根据所在地房管部门核算情况交存维修基金，保证住宅的使用寿命。

2.加强维修基金监管。行政主管部门应减少对住房维修资金使用的行政干预，着力培育业主自治管理机制，同时建立以业主、业委会、主管部门多层面的监管制度，并对违规使用维修资金、超过法定期限不予维修的行为及时采取行政处罚措施。引入第三方监管机构是维修资金管理使用的一种发展趋势。业主可以通过建筑安全评估机构、监理机构、会计师事务所、律师事务所、物业管理咨询公司等第三方机构的介入，共同参与、监督维修资金的管理使用，将维修资金真正用在“刀刃”上，并做到价格合理、使用分摊合法。

3.有效实现住宅维修基金的保值增值。住房维修基金要得到更好的保值增值不仅取决于一个国家资本市场的发育程度，而且还与管理机构的投资决策水平息息相关。根据经济形势，住房维修基金可用于国债的现货和国债回购、新股认购等。

4.简化住宅维修基金的申报程序。政府制定相关法规，简化在住宅维修基金的申请程序，以方便居民使用住宅维修基金，同时政府应该是制定规则，提供必须的公共服务，履行监管。

随着住宅维修基金归集规模越来越大，引起广泛关注，申报程序繁琐，欠缴迟缴，监管力度不够，保值增值得不到有效实现等问题日益凸显出来，应引起高度重视，尽快出台相应专项法规，设立统一的机构等加强对住宅维修基金的管理，使之发挥应有的作用。

维修基金管理范文第2篇

关键词：维修基金；管理；新模式；

中图分类号： TF576.7 文献标识码： A 文章编号：

1、引言

随着社会的发展，城市化的建设越来越快，在这种背景下，各种新的小区层出不穷，而维修基金对于小区运营而言异常重要，但是由于不同地区管理方法存在着较大，因此当前主要的管理模式中都存在一定的问题。基于此，本文关于这方面的研究具有很强的实践指导意义。

2、维修基金概述

所谓维修基金主要是指伟业管理中大修更新储备基金，这一基金主要用在住宅共用设施保修期之后的维修中，具体来说，这包括了日常运行维修养护以外的改造、更新、中修以及大修工程。

一般来看，维修基金的来源主要包括：业主以及开发商所缴纳的维修基金、物业出售者所缴纳的维修基金以及国家及地方财政所缴纳的维修基金。至于维修基金的适用范围则主要包括：小区道路、园林绿化地、文化体育场所、地下排水管、路灯、停车场、房屋结构部位、墙面、楼梯间、门厅、公共屋面、公共通道、电梯、本体消防设施、机电设备、公共天线以及本体上下水共用管道等。由此可见，维修基金和百姓的生活有着最为直接的关系，而做好其管理工作也具有其重要性。

3、维修基金管理模式现状

确保维修基金具有非常重要的意义，但是客观来看，维修基金的收取以及使用却属于我们工作中的一个难点，针对这一情况，我国财政部以及建设部也曾颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》对其进行规范。另外不同的地区也针对本地的情况，结合这一《管理办法》制定了相应的实施方法，比如《天津市商品住宅维修基金管理办法》、《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》等都有很强的借鉴意义，但是总体来说，不同地区的实施方法也存在着比较大的差异。

以当前的现状来看，《管理办法》已经在一些新销售商品住宅中得到了较好的落实，但是针对一些比较老的商品住宅，维修基金的收取则比较滞后。出现这一现象的主要原因在于当前房地产行政管理部门对维修基金的交纳及购房者办理产权进行了捆绑，也就是说购房者必须要进行维修基金的交纳才能够准许进行产权证明的办理。

对于新商品房来说，一般维修基金能够占到购房款的2%到3%，对于一些高档的、大型的小区来说，维修基金是非常巨大的，如何对上百万甚至上千万的维修基金进行合理使用已经成为研究的重点。以《管理方法》中的规定来看，在购房者进行房屋权属证书办理的过程中，销售单位将对维修基金进行代收并将其移交至当地房地产主管部门，在业主委员会成立之后，则由业主委员会对维修基金进行管理。

但是，在维修基金的管理过程中，以我国当前的情况来看，则因具体实施方法的不同导致了存在着三种管理模式：由房地产行政主管部门代管、由物业管理企业代管以及由业主委员会代管。但这三种模式中都存在一定的问题，因此，以下将对着三种模式的缺点进行分析，并以此为基础提出新的管理模式。

4、维修基金管理模式中存在的问题及新模式探讨

4.1维修基金管理模式中存在的问题

（1）由房地产行政主管部门代管

首先，房地产行政主管部门不属于维修基金的真正产权人，在这种背景下，其对非常庞大的资金进行管理本身就是一件值得商议的事情，毕竟名正才能言顺。

其次，对于一个城市来说，住宅项目的数量是比较多的，这就导致了如果采取这种模式，那么房地产行政主管部门将面对很大的工作压力，难以有效地、及时的对维修基金进行划拨。虽然目前维修基金归集状况有一定好转，但是其使用报批却“形同虚设”，导致维修基金难以发挥出其应有的作用。

第三，维修基金的数额是比较大的，因此存在部分人员逃避交纳维修基金的情况，而且未来这种行为将会更加普遍，但是由于房地产行政主管部门本身能力有限，很难对其进行催收，这也成为了一个很大的问题。

第四，维修基金的安全非常重要，而房地产行政主管部门为了做好这一点往往会将其放置于维修基金专账，这就是其很容易成为死钱或者呆钱，而放眼整个国家来看，这种行为的影响也是非常巨大的。

最后，由于当前房地产行政主管部门对维修基金进行代管，因此尚存在着资金被挪用的风险。

（2）由物业管理公司代管

对于物业管理公司来说，它本身就属于维修基金的使用者，因此对其进行代管是理所当然的事情，另外，由于一般物业管理公司的经济实力及信誉都是不错的，因此在管理维修基金方面将能够承担法律责任及经济责任。

但是，也正是由于物业公司属于维修基金的实际使用者，因此在缺乏有效监管的时候，很容易出现维修基金被侵占或者被挪用的现象。

（3）由业主委员会代管。

客观来看，业主委员会能够代表全体的业主，对维修基金进行监管本身就是非常合理的。但在实际的操作中，业主委员会并不属于独立法人组织，因此缺乏必要的财产保障，导致问题出现后责任的承担成为了一个难点。另外，由于维修基金的数额比较巨大，因此在管理的过程中需要具有加强的专业性，而业主委员会的成员却难以满足这一点。第三，对于业主委员会成员来说，他们往往都属于兼职，因此能力及道德品质存在着较大的差异，在这种情况下，一旦维修基金交予道德较低的成员管理将使其产生很大的安全风险。

4.2维修基金管理新模式分析

通过上文的分析我们会发现以上模式中都存在着较大的问题，难以满足维修基金管理的需求。因此，根据笔者的经验及实践来看，可以通过以下模式来改善这一情况：在成立业主委员会之后，实行由物业管理公司和业主委员会的共管模式。具体的操作为：

首先，在银行对维修基金进行专户存储的开设，户名可以是项目名+维修基金，比如某某基金维修基金。

其次，于维修基金专户存储银行印鉴卡上进行三个公章加盖，也就是业主委员会公章、物业管理公司法人私章以及物业管理公司财务专用章。在一般情况下，物业管理公司对维修基金的银行转账支票进行管理。

第三，只有三章都备齐了之后，银行才可以进行转账，这就对风险进行了有效的规避。另外，对于物业管理公司来说，则只能够进行转账，却不得进行取现金的操作，着可以使其得到更好的监控。最后，为避免业主委员会成员对维修基金进行侵占，业主委员会既不能进行取现，也不能进行转账。

第四，物业管理公司要想将基金转至其基本户上，必须要经过业主大会的审批，然后委员会在转账支票上加盖业主委员会公章。

这种模式整体来看具有以下优点：首先，此模式满足《管理办法》的要求及原则。其次，此模式能够有效监管管理公司的行为，防止其出现资金挪用等行为。第三，这一模式杜绝了业主委员会个别人侵贪维修基金的可能性。第四，通过这一模式能够有效、及时的对物业管理公司进行维修资金的划拨，使其发挥出应有的作用；第五，整体非常方便，而且操作较为简单，已经在某些地区使用而且获得了不错的效果，非常值得推广。

5、结语

本文关于维修基金管理新模式的探讨具有一定的创新意义，但是限于篇幅，很多地方难以进行深入的探讨，加之社会形势在不断的变化，因此也还存在很多不足之处。基于此，还希望各位同行能够加强这方面的学习和探索，共同为做好维修基金的管理工作而努力。

参考文献

[1]程鸿群,张玉峰;物业管理中维修基金的分析与探讨[J];城市开发;2009年05期

[2]林凤祥;城市社区物业管理公共产品的生产――社区公共产品系列研究之一[J];福建论坛(经济社会版);2009年01期

[3]陈冰;论物业维修专项基金的性质、使用和管理[J];科技创业月刊;2010年13期

维修基金管理范文第3篇

第一条维修基金来源。一是市财政每年下拨的年度维修基金；二是农村饮水安全工程水费中核定的维修费和折旧费。

第二条维修基金管理。市财政下拨的农村饮水安全工程年度维修基金，由市农村饮水安全工程管理办公室负责管理，实行“专户储存、集中管理、专款专用”。从水费中计提的维修基金由各饮水安全工程管理单位负责收取，由市水利部门归口管理、分级负责，按村、按工程由工程管理单位设专账，实行“专户储存、指导管理、专款专用”。各饮水工程积累的维修基金原则上用于各个工程，不得调剂使用。

第三条维修基金使用范围。全市所有农村饮水安全工程，凡按照规定正常管理，及时足额交纳水费，提取维修费和折旧费的，均列入市财政维修基金使用范围，给予工程维修补助。从水费中计提的维修基金使用范围和原则为“取之于工程、用之于工程，不提费、不使用，不交差、不调剂”。新建农村饮水安全工程在质保期内，不得动用各种维修基金。

第四条维修基金使用规定。各行政村饮水安全工程在市水利部门归口管理的前提下，实行自主经营、合理收费，逐步实现以水养水的规范化管理。对维修费在500元以内（含500元）的小型维修，由工程管理单位负责自行维修，维修费用在水费中计提的维修基金中列支，保证农村居民正常用水需求。维修费用在500元以上的维修项目，由工程管理单位向乡（镇、区）饮水安全管理站申报，乡（镇、区）饮水安全管理站向市农村饮水安全工程管理办公室提出申请，经核准后做出维修预算，审批后运用市财政维修基金给予维修费用50%的补助。新晨

第五条应急情况处理。对应急维修项目，可以电话或口头形式向市农村饮水安全工程办公室报告，由市农村饮水安全工程办公室迅速组织人员到现场核实，报批后先行实施工程维修，再按实际核算费用、补办手续、按比例予以补助。

第六条维修基金的监督与审计。为确保管理、使用好工程维修基金，市水利部门会同审计部门于每年3月中旬，集中对全市农村饮水安全工程上年度维修基金的提取、管理、使用情况进行抽查和审计，做出检查报告，并抄送市财政部门。

维修基金管理范文第4篇

（一）成立业主委员会

业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。

1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。

3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。

尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。

二、独立的物业维修基金管理部门

目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。

（一）物业维修资金管理中心基本职能

1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。

（二）基金一般使用程序如下

1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

（三）针对社会认知度不强的举措

1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。

2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。

3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。

4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。

三、附属有关职能部门进行物业基金的监管

物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。

（一）监管现状

1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。

（二）措施

1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。

参考文献

[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4

[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬

[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12

[论文关键词]物业维修基金业主委员会物业公司

维修基金管理范文第5篇

第二条本办法所指的房屋公共维修基金是指小区、大厦、楼宇内的房屋共用部位及共用设施设备的大修、更新、改造、维修所需要的资金。

第三条凡在我县城镇国有土地范围内的房屋业主单位和个人（产权人），按以下标准交纳房屋公共维修基金：

新建商品房、集资建房、拆迁安置还房、联合建房、开发建设单位尚未出售的余房和自用房，住宅按每平方米15元交纳；非住宅按每平方米22.5元交纳。

第四条上述规定的公共维修基金由开发建设单位或联建、集资的组织单位（以下简称“建设单位”）向房屋业主一次性收取并代其存入县住房资金管理中心专户。

建设单位未收取或未足额收齐的，由建设单位负责代交纳。

第五条房屋公共维修基金用于房屋共用部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等），共用设施设备（上下水管道、落水管、沼气、供电线路、供气管道及设施、消防设施、绿地、道路、路灯、非营业车场库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等），保修期过后的大修、更新、改造和日常维修。

第六条维修基金不敷使用时，由辖区物业管理单位提出计划，经业主委员会研究决定，报县物业行政主管部门批准，由业主委员会或物业管理企业按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，并存入公共维修基金专户。

第七条建设单位代为收取的房屋公共维修基金属该小区、大厦、楼宇全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。

第八条房屋公共维修基金按下列程序归集：

（一）建设单位向物业管理行政主管部门呈报房屋公共维修基金收取请示；

（二）物业管理行政主管部门核发房屋公共维修基金收取批复；

（三）建设单位持主管部门批复代收房屋公共维修基金；

（四）建设单位代收的房屋公共维修基金在房屋竣工验收前十日内全额缴交到县住房资金管理中心专户储存。

（五）已入住商品房的业主和安置还房户未缴交房屋公共维修基金的，由辖区内业主委员会或物业管理企业代为收取，及时交到县住房资金管理中心储存。

第九条建设单位按标准足额归集房屋公共维修基金后，再向县国土资源和房屋管理局申请办理《房地产权证》。同时，对未按照本办法规定足额收取或提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补收、补提维修基金本息。

第十条业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十一条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十二条公共维修基金使用的收据必须由县财政部门监印，在物业管理行政主管部门统一领取。

公共维修基金应按人民银行规定的同期活期存款利率计息后，滚动计入公共维修基金。

第十三条建设单位按照《施工开发企业会计制度》和《物业管理企业财务管理规定》进行会计核算和财务管理，分幢分户建立公共维修基金帐。县住房资金管理中心按建设单位、缴交单位或业主委员会分别建帐，并建立查询系统，受理查询事宜。

第十四条房屋公共维修基金的使用，必须由建设单位或业主管理企业提出书面计划，经已成立的业主委员会或业主代表小组审核，报县物业管理行政主管部门批准，专项用于规定的使用范围，严禁挪作他用，财政、物价、审计等部门加强监督管理。

第十五条本办法应用中的问题由县国土资源和房屋管理局负责解释。

维修基金管理范文第6篇

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

二、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

三、结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

维修基金管理范文第7篇

【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题

一、我国物业维修基金的相关概念

为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。

二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题

（一）物业维修基金归集出现的法律问题

第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。

第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。

（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题

物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。

三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议

（一）建立健全的相关法律法规制度体系

物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。

另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。

（二）规范物业维修基金管理运作

第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。

（三）规范施工单位的保修义务

开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。

（四）建立具有投资收益功能的信托机构

第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。

第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。

结束语

随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。

参考文献

[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版

[2]孙丽丽.物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009年

维修基金管理范文第8篇

王兴敏

在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：

一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理

根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。

1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/㎡（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/㎡。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。

2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。

3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。

二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理

根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。

1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发

过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。

2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主

管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。

有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修

基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。

三、维修基金使用尚须完善

根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的

物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。

四、建议

1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维

修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。

2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金

的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。

3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用

的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。

参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬

《物权法沦》 王利明

维修基金管理范文第9篇

（一）专项维修维修资金的规定

《物业管理条例》（2003年9月1日施行）第54条规定：＂ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。＂

（二）专项维修基金的规定

1、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（1999年1月1日实行）第4条规定：＂凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。

维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。＂

2、《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字［1998］7号）第3条规定：＂代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。＂

3、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（2004年1月1日起执行）第11条第4款规定：＂物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。＂

二、“专项维修资金”与＂专项维修基金＂的比较

两者的区别

1、前者是《物业管理条例》规定的概念；后者则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的概念。

2、《物业管理条例》属于行政法规，因此，前者属于行政法规规定的概念；《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，因此，后者是部门规章规定的概念。

3、前者适用于住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则主要适用于商品住房和公有住房出售后的物业，也适用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第22条）。

4、前者交纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的交纳主体是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售后的交纳主体有二，其一是售房单位，其二是购房者（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。

5、前者专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造；后者则用于房屋共用部位和共用设施设备的维修。

6、前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第5条第1款）；公有住房出售时售房单位提取的基金属于属售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有（《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第6条第1款第1项、第2项）。

7、前者收取、使用、管理的办法，《物业管理条例》授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而至今两部门没有制定具体的收取、使用、管理的办法；后者则是由建设部制定的，由具体收取、使用、管理的规定。

由此可见，两者之间存在着明显的区别，因此，不能得出＂专项维修基金＂就是＂专项维修资金＂的结论。

（二）两者的相同之处

另外，两者之间也有一些相似之处，如适用的范围、交纳的主体、权属等方面。

三、关于两者之间的适用关系

对此有两种截然不同的观点。一种观点认为自2003年9月1日《物业管理条例》施行后只能收取＂专项维修资金＂，不能收取＂专项维修基金＂。而＂专项维修资金＂只能按照国家有关规定交纳，而至今没有国家有关规定，因此，业主勿须交纳＂专项维修资金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》作为部门规章，在其上位法《物业管理条例》没有具体规定专项维修资金的收取、使用、管理的情况下，规定了专项维修基金的收取、使用、管理规定，违反了《立法法》的规定。根据《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的制定机关发现与新公布的法律、行政法规或者其他上位法的规定不一致的，或者与法律、行政法规或者其他上位法相抵触的，应当及时修改或者废止。因此，在《物业管理条例》施行后，应适用《物业管理条例》的规定，而不能适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

另一种观点则认为，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。此其一

。其二，前一种观点只适用《规章制定程序条例》第37条第1款的规定，但却忽视了该条第2款的规定，即修改、废止规章的程序，参照本条例的有关规定执行。《试行办法》的制定机关在没有修改、废止《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。因此，适用《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》没有问题。

笔者倾向于第一种意见。但须对第一种意见的理由进行两点补充，其一是＂专项维修资金＂与＂专项维修基金会＂存在着重大的区别。其二是在实务中对＂专项维修基金＂还没有建立起符合《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》要求的机制，更不用说＂专项维修资金＂这种机制了。

四、对当前收取＂专项维修资金＂的解决办法

在实务中，有些房地产开发经营企业在出售住宅商品房时收取＂专项维修资金＂，具体又有不同的方式：

有些是在商品房买卖合同中作出了约定，由房地产开发经营企业收取，比例一般为商品房出售价格的2－3％。如果业主不交纳，。可以以违约来追究业主的责任；

有些是合同中没能约定，而是根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》及地方性规章和规范性文件收取＂专项维修基金＂，对此我认为不妥，业主可以拒绝交纳。有些是合同中没有约定，而是根据《物业管理条例》来收取＂专项维修资金＂，对此有些业主根据房地产开发经营企业的要求交纳了，有些则没有交纳。对于没有交纳＂专项维修资金＂的业主，根据现行的规定，房地产开发经营企业没有救济的方式和途径，既不能向人民法院，更不能向民商事仲裁机构申请仲裁。

对此笔者认为，《物业管理条例》已经将＂专项维修资金＂的交纳主体规定为业主，且交纳＂专项维修资金＂是其法定义务，其使用及筹集的决定权在业主大会，且该内容一般会规定有业主公约中有约定，因此，如果发生业主不交纳＂专项维修资金＂完全可以通过业主委员会（对此主要根据业主委员会是业主大会的执行机构，并且业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同得出）依据合同之诉请求业主交纳来解决。

维修基金管理范文第10篇

第一条 为了建立房屋维修保障机制，培育物业管理市场，维护房屋产权人和使用人的合法权益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡本市市区国有土地范围内，新建商品房(含经济适用住房)、已购公有住房、公有住房以及拆迁实行产权调换的私房等，其共用部位、共用设施设备的维修基金管理，均适用本办法。

第三条 物业维修基金(以下简称维修基金)专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金。

第四条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)。户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水主立管道。落水管、烟道、水箱、加压水泵、锅炉、电梯、天线、照明。供电线路、暖气线路、安全设施、消防设施、道路、绿地。沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

第五条 维修基金归业主所有，管理实行专户储存、政府监管、规范使用的原则。

第六条 南京市房产管理局是维修基金的主管部门，市财政局对维修基金管理实行监督。南京市物业管理机构负责维修基金归集、管理的日常工作。

各区房产管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金使用的监督管理。

第七条 维修基金实行二级帐户管理，市房产管理局在银行设立维修基金存款专户为一级帐户，业主委员会设立的帐户为二级帐户。

第八条 维修基金按以下规定缴交：

(一)已购公有住房的，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的 3 0%缴交;购房人按购房款 2%缴交;

(二)购买多层商品房的，购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的，购房人按购房款的3%缴交;

(三)拆迁实行产权调换的私房的，多层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交;高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交;

(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%缴交。

第九条 购买商品房的，购房人、售房单位应当将维修基金与购房款在合同中分别约定，购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存。

第十条 开发建设单位自用、出租商品房的，应按本办法第八条第(二)项规定，在办理房屋权属证书前，将维修基金汇缴市维修基金专户。

未售出的空置商品房维修时，开发建设单位应当按其房屋建筑面积比例分摊房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造的实际费用。

第十一条 拆迁实行产权调换的私房，产权人应当在办理房屋权属证书前，将维修基金缴存到市维修基金专户。

第十二条 已购公有住房的，其直管公房维修基金由售房单位统一划至市维修基金专户;自管公房维修基金交由市住房基金管理中心统一划至市维修基金专户。

第十三条 物业管理机构的管理费用由市财政部门按需要核定，在维修基金增值收益中提取。

第十四条 维修基金应当专款专用。为了保障维修基金的安全，维修基金闲置时除可用于购买国库券或者用于法律、法规规定的其他用途外，严禁挪作他用。

第十五条 维修基金自存入维修基金专户之日起按规定计息，利息转作维修基金滚存使用和管理。

第十六条 业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经市房产管理局审核后使用。

第十七条 业主委员会成立后，需使用维修基金的，由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报市房产管理局核定后使用。

第十八条 使用维修基金应先在增值部分中列支，维修基金增值部分可在本物业管理区域内统筹使用。需动用维修基金本金的，应经业主大会或业主代表大会通过，根据房屋使用年限，按比例划分使用。

第十九条 业主委员会的维修基金帐户内金额不足首次缴集维修基金，总额的3 0%时，业主委员会应当及时续筹。续筹的维修基金，按业主所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第二十条 维修基金帐户实行统一管理，明细户应按幢建帐，核算到户。 维修基金的使用帐目，应当由原产权单位或业主委员会委托的物业管理企业每年定期公布，接受全体业主的监督。

第二十一条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第二十二条 交纳维修基金有困难的，可由业主或其配偶申请将自己名下存储的公积金用于支付。

第二十三条 单位购买的商品房，已按规定缴交维修基金的，向职工出售时，产权单位不再缴交，购房职工仍按房改规定缴交原产权单位。

第二十四条 维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，房管机关不予办理房屋产权过户登记和房屋所有权证登记手续。

第二十五条 本市各县国有土地上房屋维修基金的管理参照本办法执行。

第二十六条 本办法由市房产管理局负责解释。