泡沫经济的特点范文

泡沫经济的特点篇1

进入2009年,中国经济形势好得出人意料。特别是二季度,股市稳步上扬,上证指数稳健地站上3000点;房市的回暖以“小阳春”开篇,而近日各地频频上演“地王争夺战”更是掀起了高潮;此外,石油等大宗商品的价格也呈现不同程度上涨。还记得去年底的时候,人们普遍认为2009年将是最难熬的一年。现在来看,当时的担心似乎多余。

然而,这样的形势让人总觉得不对劲。世界经济没有明显好转,中国的出口也没有明显起色,实际上,中国的实体经济并没有实质性转变。在这样的大背景下,楼市、股市却出现意外繁荣。于是,有忧患意识的人警告说,新一轮资产价格泡沫正在形成,并被逐渐推高,而银行信贷急剧扩张正是泡沫产生的催化剂。然而,政府对警告并不感兴趣。

到今天,我们对泡沫的认知已经多了几分理性和客观。在市场经济下,泡沫会不断出现。任何硬币都有两面,泡沫又何尝不是?我们并不是只能被动地接受泡沫破灭带来的恶果,适当的时候,也可以利用泡沫。关于这一点,相信政府一定认识得更加深入。

当下全球经济形势仍显萧条,实体经济又这么难,在找到新的经济增长点之前,一切很难焕发新的生机。但日子还得继续,兴许泡沫能给人带来一丝安慰。正如谢国忠所言,“现在,政府希望通过资产泡沫来托一托经济,其实不是托经济,主要是托心态。这个东西就像中医一样,他给你开药方,药方本身其实不重要,重要的是让你信――提振人心。通过改变人的心态,可以改变人的想法,影响人的行为。现在,中国的经济就像虚拟生活,人们都用钱在虚拟世界里拼命地买东西,以为钱增值了,在现实生活中却什么都不做。”

其实,泡沫并不可怕,真正可怕的是泡沫破灭后产生的恶性结果。我们尚不能肯定新一轮泡沫正在形成并一定带来恶性结果,因为有人认为,泡沫只有在破裂之后才能确认。但真要是到那时才看清泡沫的危害和实质,一切恐怕已经太晚了。

目前出现的楼市、股市等异常现象,还不至于在短期内带来大的危害,但如果不加遏制,从长远来看,对经济造成再一次伤害在所难免。相信政府也一定有所意识,会进一步观察经济走势及相关数据,再作打算。政府其实怀有一定的侥幸心理,希望泡沫在没有恶化之前,实体经济会能出现质的好转,更希望在这个过程中,寻找到新的经济增长点。这是一场博弈,考验着政府的拿捏智慧。

泡沫经济的特点篇2

关键词：房地产；房地产泡沫；房地产经济

房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，过去10年来，房地产业一直是我国经济快速发展的直接推动力之一。如从20世纪70年代开始积累到90年代初期破裂的日本地价泡沫，导致日本全国大部分城市房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产，引起严重的财政危机，此后，日本经济10多年来始终没有走出萧条阴影，被称为二战后的又一次“战败”。因此，在新形势下，如何对房地产经济泡沫进行系统研究，提出有效的防范措施，对引导经济健康稳定发展，意义重大。

一、我国房地产泡沫的基本观点

所谓房地产泡沫，是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。这种上涨使人们产生对房地产的远期价格继续上升的预期，当房地产市场价格上升到一定阶段，上升的幅度就会变缓甚至出现逆转，于是人们就会急于抛售手中的房地产，引起房价的暴跌，至此房地产泡沫破灭，经济陷入不景气之中。目前，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫的讨论日益激烈，大致有如下三种基本观点：一是我国房地产市场总体上呈现良性态势，但局部地区的个别城市已出现“泡沫”现象，要采取积极的措施，促进房地产业的“软着陆”；二是房地产公司老总持的“目前房度还不够快，规模还不够大，档次还不够高，要为有钱人盖更豪华的房子”“房地产业是永不凋零的事业，因为地皮永远是在减少的”；三是一些经济学家持有的“适度泡沫、适度发展说”，保持适度泡沫有利于房地产业的发展，但国家要做好宏观调控，将泡沫控制在一定的范围内。由于不同主体看问题的利益、立场、观点和方法不同，人们只能各执一辞，莫衷一是。

二、房地产泡沫的形成、破灭机制分析

从总体上看，导致房地产泡沫形成、破灭的因素可分为内部机制和外部机制两大部分，如图1模型所示。其中，虚线外面表示影响房地产泡沫形成的外部机制，虚线框内表示影响泡沫形成的内部机制。并且正反馈交易机制和供给弹性机制的相互作用又影响房地产开发商的行为，这些相互影响的机制的双向作用使得房价最终回归其内在价值。

图1房地产泡沫形成、破灭机制图

三、房地产经济泡沫的危险性分析

如前所述，关于我国房地产业是否产生房地产泡沫，仁者见仁，智者见智，但不可否认，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，若任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性：一是土地价格泡沫。土地价格因其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关；另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，会形成经济泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之间时，这种经济泡沫是正常的。四是房地产投资泡沫。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

四、防范房地产泡沫实现我国房地产可持续发展的措施分析

（一）加强金融监管力度，合理引导资金流向

一是进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生。二是加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门。三是加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。

（二）通过税收杠杆，促进低价位住房的建设和消费

近年来，国家相继出台了一系列鼓励住房消费的税收政策，清理了一批住宅建设和消费环节的不合理收费，有效地减轻了居民购买、换购住宅的负担。下一步，一是要贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。

（三）强化土地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨

政府应当通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和腐败行为。

(四)推出经济适用房，抑制商品房价格

国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。若国家将大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。

(五)中央银行适时调控，能够抑制房地产泡沫的快速产生

中央银行从全国整体经济运行及社会稳定为出发点，它会充分利用资金成本――利率这个行之有效的手段和相关政策控制房地产价格的过快上涨，这一点从前不久的加息及121文件，可以得到印证。从我国目前情况来看，房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段、施工阶段和销售阶段)每一个阶段都离不开商业银行的支持，具体就是房地产开发贷款、流动资金贷款、施工企业贷款、住房抵押贷款等方面，由于房地产企业对银行的依存度过高，所以房价的大幅下跌必然将房地产企业风险转换为银行的金融风险，形成大量不良贷款，因此在中央银行有很强的动力保障房地产健康发展，抑制房地产泡沫的快速膨胀。

（六）建立健全房地产市场信息系统和预警预报机制

各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；并通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。

参考文献：

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【3】毛时伟.对房地产经济泡沫的研究与风险规避【J】.科技促进发展，2010（6）：230.

泡沫经济的特点篇3

1、定义

房地产泡沫有多种定义，至今为止学界也未形成统一的共识，这里截取美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的定义：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。

2、特征

泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的支撑。

3、成因

与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面。

（1）土地稀缺

土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。WWW.133229.CoM由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。

（2）投机需求膨胀

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

（3）过度放贷

金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。

二、我国房地产泡沫概况

1、主要城市的房地产泡沫指数

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三、房地产泡沫的防范机制

虽然通过以上分析，我国的房地产业泡沫短期内破灭的可能性很小，但是鉴于其对国民经济的重大影响，我们应该采取措施来抑制泡沫越来越大这一趋势。

1、政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处，以抑制短线炒房。

2、严格控制每年住房信贷的增长，是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40%—60%，显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。今后每年房地产信贷增长应严格控制在一定范围以内，以防止吹大房地产泡沫。

3、要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。

参考文献：

1.《商品与质量·理论研究》期刊—《房地产泡沫产生的原因及浅析》-许勤筱

2.《科学技术与工程》期刊—《房地产泡沫量化研究》-苟燕霞

3.《科技创新》期刊—《我国房地产泡沫的研究简论》-宋波

泡沫经济的特点篇4

关键词：泡沫;泡沫经济;资本逻辑

中图分类号：F123.16 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）24-0003-03

泡沫经济是一种常见的经济现象，例如历史上著名的16世纪荷兰郁金香泡沫、17世纪英国的南海泡沫、1929年美股泡沫、20世纪末的日本泡沫以及美国最近发生的次贷危机，都是典型的泡沫经济现象。以日本为例，20世纪80年代的经济繁荣被称为“泡沫经济”时代，随后进入“失去十年”的经济停滞期，尽管日本多次采取超常规的量化宽松货币政策，但经济并没有真正走出泡沫破裂的阴影。

一、西方经济学视野中泡沫经济生产的机理

西方经济学从理性和非理性两个角度分别探讨了泡沫及泡沫经济。理解泡沫经济的核心是要理解泡沫本身的内在含义，金德尔伯格认为，泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。开始的价格上升产生进一步价格预期，并且吸引新的买主――投机者一般感兴趣的是来自资产买卖的利润，而不是它的使用或产生盈利的能力。这个价格上升通常跟随着导致金融危机的预期逆转和价格的陡然下降。

根据金德尔伯格的泡沫定义，可以看出界定泡沫主要有三种特质：一是强调资产价格连续陡然上升并随之突然下降的过程;二是强调导致价格发生巨大变化是因为投机者对资产预期发生变化而不是基于该资产的使用价值或者它具有盈利能力;三是根据其他学者的描述，泡沫还具有自我生成和自我确信的特性。也就是说，泡沫具备一个具有生成、扩张以及破灭的自动机制。

西方经济学针对泡沫的解释一般分为两种：一种是基于经济学理性的角度来解释泡沫，一种解释则通过非理性角度来解释泡沫。就理性角度来解释泡沫而言，这种解释是以“有效市场”假设为前提，提出了理性泡沫（the theory of rational bubbles）说，这种解释认为理和理性预期是前提，金融价格除了包含基础价值外，还包含偏离基础价值的理性泡沫的成分，这些理性泡沫并非资产错误定价，而是反映了未来的收益。

理性泡沫的产生机制有内生和外生两种：一种是投资者对泡沫进行投资而非对基础价值进行投资，原因是泡沫也可以带来收益，所以能够吸引一大批投资者介入;另一种是内在因素，例如投资者对股利未来收益的预期也会吸引投资者介入从而产生泡沫。虽然这种理性泡沫可以解释一些资产价格短期偏离现象，但由于条件苛刻，例如由于信息不对称和投资者的认知能力问题，投资者的预期可能存在很大的偏差，这就不是理性能够解释的范围。

但人类社会往往需要解释那些难以解释的现象，管理不可管理的事件。另一种解释看到了人类的理性限制，认为人类不仅具有理性的一面，还具有非理性的一面。凯恩斯较早发现人具有非理性的一面，他称之为“动物精神”，即人的投资冲动依赖于自然本能，后来这种动物精神被不断拓展，发现这种“动物精神”具有躁动性和恐慌性的特性。DeLong等人认为，受到噪音或者伪信号的干扰会导致投资者的非理。同时，投资者过度依赖历史价格的变化、公开信息以及过度自信都会导致投资者采取非理性的行为。当代著名的金融学家罗伯特・席勒的解释是投资者的从众行为会导致市场的“非理性繁荣”：价格上涨导和财富效应诱使新的投资者和资金不断投入，新投入的资金又推动价格上涨，但这种正反馈是有限度的，最终导致负反馈循环，价格突然下跌，泡沫就此破裂。

总之，泡沫的生成机理主要有两种：一种是可以通过理解释的泡沫：一定的泡沫也能给投资者带来收益往往会引导投资者介入，投资者对资产的未来收益投资也会吸引投资者成为泡沫的推动者;另一种解释是投资者由于受到认知水平、心理情绪等驱动，产生盲动行为，导致泡沫产生。当这些泡沫扩展到整个资产市场，就会产生资产泡沫，但资产有泡沫不一定会产生泡沫经济，当资产泡沫影响到整个经济领域才会产生泡沫经济，也就说，随着投机预期的继续强化，某种资产泡沫继续扩张，超过了整个经济系统所能承受的压力，便产生了泡沫经济。

二、资本逻辑与泡沫经济

马克思在《资本论》中深刻揭示了泡沫产生的根源，在马克思看来，有价证券产价格上涨或下跌只是有价证券索取权证书的价格变动，实质是重新分割剩余价值，而不是创造剩余价值。

无论是泡沫内生论还是外生论，都是基于对泡沫经济直接原因进行剖析，马克思对泡沫经济批判可谓入木三分，“人们把虚拟资本的形成叫做资本化”，在这个过程中，有价证券的增值是幻想的。以股票为例，马克思认为：“这个资本不能有双重存在：一次是作为所有权证书即股票的资本价值，另一次是作为在这些企业中实际已经投入或将要投入的资本。它只存在于后一种形式，股票只是对这个资本所实现的剩余价值的相应部分的所有权证书。”它的市场价值取决于索取权大小、可靠程度以及预期决定的，这种“市场价值”只是一种幻想，一旦货币市场紧张，利息率提高，大量的证券投入获取货币，就会出现价格跌落，但在危机中贬值的证券又变成货币集中的一个强有力的手段。“随着生息资本和信用制度的发展，一切资本好像都会增加一倍，有时甚至增加两倍，因为有各种方式使同一资本，甚至同一债权在不同的人手里以不同的形式出现。”这种价值增倍的想法被马克思看成是“纯粹幻想的怪物”。资产价格不断上涨导致这种“幻想的怪物”不断被强化，似乎资本不经过资本主义生产环节就能自动增值，而且金融资本家还积极推动这种自动增值的怪物不断推进，最终扩散到整个经济体系内，直到经济体系不能再承受，经济泡沫破裂，经济危机爆发。

马克思反复强调有价证券只是现实资本的复制本，它只是代表一种所有权的证书，同时也是对未来剩余价值的索取权益。也就是说，虚拟资本只是对剩余价值的一种分割权，它本身并不创造价值，但它却是参与剩余价值的分割。这种所有权证书跌落而造成的盈亏，具有集聚功能，“越来越成为赌博的结果”，“赌博已经取代劳动，表现为夺取资本财产的本来的方法，并且也取代了直接的暴力。”这类人的资本积累可以不按照现实的资本积累方式进行积累，而且从现实中攫取了很大的一部分价值，从而实现资本的超常规积累。

按照马克思的观点，资本的逻辑总结起来有三点：一是最大化的占有工人的剩余价值，无论是绝对剩余价值还是相对剩余价值，当然，由于参与资本运动主体很多，如何在不同的职能资本之间分割剩余价值，也会存在激烈竞争;二是最大化的将剩余价值转化为资本，当资本所有者获得了剩余价值，资本家要有韦伯意义上“禁欲”精神，将剩余价值投入到再生产循环，而不是用来消费，从而增加资本积累和扩张。这两种都是单个资本的积累，而第三种逻辑可以通过兼并以及信用杠杆的方式进行快速扩张，虚拟资本的扩张就是这种逻辑，这种逻辑带有赌博性质，但它却采取了隐蔽的手段。实质上，随着公众对有价证券的投资，这种隐蔽的掠夺不仅仅是资本家之间的剩余价值分割，还掠夺了工资、租金等收入，使得社会财富不断向大资本集聚，从而加速资本的集中和积累。正是由于虚拟资本自我增值的幻想，导致资本主义社会每隔一定时间就会爆发一次危机，这些危机的功能不仅是使得幻想的泡沫被挤掉，而且通过索取权的变更导致资本的集中，增加了大资本的赌博心理和操纵市场的能力，从而加速这种爆发周期。

三、泡沫经济生成机制及其危害

泡沫经济产生的深刻根源是虚拟资本不断重新分割剩余价值以及其它收入，它采取资本自动增值的幻想形式重新对社会财富进行再分配，以加速资本的集中和积累。资本目的是获得自身的增值，它所依附的资产或者说标的物多种多样，表现为该资产的资本化的过程。

泡沫经济产生的直接原因主要有两种情形：在人的行为是理性的条件下，泡沫也会给投资者带来收益以及它会带来预期的利息收入;在人的行为并非理性的条件下，也会导致泡沫的产生，即投资者可能受到信号干扰、认知能力有限、或过度依赖历史价格和公开的信息以及过于自信。

泡沫生成的机制是一种正反馈与负反馈互相循环的过程，即资产价格变高吸引更多的投资者，更多的投资者和资金介入继续推高资产价格，直到无法一直持续下，价格下跌。无法继续进行正反馈的主要原因是人们的资金是有限的，历史条件也是一定的，一些聪明的投资者可能会提前嗅到泡沫破裂的危险从而跳出这种正反馈循环。

泡沫经济是这种资产泡沫不断扩大，财富效应不断显现，诱使大量的投资者介入，最终扩散到整个经济领域，生成了泡沫经济，而社会大众的盲从跟风，使得整体经济承受不了沉重压力，从而导致整个经济泡沫的破裂。

尽管一定的泡沫会对经济有一定促进作用，泡沫意味着资本对未来乐观情绪和扩张倾向，但泡沫经济无论是生成过程还是破裂的危害也非常巨大。

一是它影响了整个国民经济结构的平衡，大量资金配置到无效的市场中去，而不是配置到最需要的产业中去，它带来的国民经济增长是一种虚假的繁荣，一旦破裂则会导致大量企业倒闭、经济萧条。根据马克思的观点，有价证券只是代表所有权证书的索取权，它的价格涨跌并不产生实际的价值，尽管虚拟资本是“虚拟”，但却会导致现实资本配置无效率，也成为一些人攫取现实资本的杠杆，从而导致经济结构失衡。泡沫经济破裂往往会导致所谓经济奇迹的终结，也往往会结束一个霸主统治时代，例如元朝末年纸币超发导致整个元朝政权覆灭;20世纪80年代末90年代初泡沫经济破裂使得日本陷入了“失去的十年”时代;最近美国的次贷危机导致克林顿政府倡导的“美国梦”幻灭，甚至有可能结束美国在全球各个领域的霸权统治。

二是泡沫经济具有财富分配效应，扩大贫富两极分化。假设泡沫不破裂，会导致没有参与者失去财富增值的机会，从而增加了二者的财富分化程度，例如房价上涨导致那些没有买房者与买房者财富差距很大;泡沫经济破裂更会导致财富的集中，一部分投资者成为资本巨头，另一部分投资者变成穷光蛋，这种集中会扩大居民的财富分化程度。

三是金融市场赚钱比实业赚钱快，被称之为“快钱”，这种赚钱模式会增加国民赌性而厌恶劳动。这种赌博替代了劳动，增加了人们的赌性，从而导致真实价值创造减少，并在社会上形成一种“不劳而获”的风气，从而制约整个经济的发展。

四是社会可能因为泡沫经济的破裂而变得不可控，增加了社会不安定因素。泡沫经济破裂会产生经济危机，经济危机会增加失业，增加财政负担，从而导致社会不安定因素不断增加，处理不好则很有可能造成社会动荡。

参考文献：

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泡沫经济的特点篇5

一、什么是资产价格泡沫不敷出

对于资产价格泡沫(AssetPricingBubble)存在很多具体的定义。Stone(00)指出，一定时期内某项资产的价格以不可持续的高速度上涨即为资产价格泡沫。美国联邦储备委员会主席Greespan的定义是：在＿定时期内某项资产的价格由于投资过度而非理性地上涨(Greenspan，00).耶鲁大学经济学家Shiller在0世纪90年代后期对美国股市的高涨提出过警告。他把股市的非理性上涨称之为“非理性繁荣(rrationalExuberance)”，即资产价格泡沫。

目前大多数经济学家倾向于同意资产价格泡沫的一种定义，即﹁定时期某项资产的交易价格与其基本面情况(如股票的盈利、住房的成本等)差别较大时一种情形。但也有部分经济学家认为这一定义并不精确，比如究竟如何衡量资产基本面情况，其交易价格与其基本面情况相差多大才叫泡沫等。

历史上的资产泡沫并不少见，最著名的如7世纪30年代中期的荷兰郁金香泡沫，以及79—70年的南海泡沫，也有人指出，当生产力迅速提高从而改变经济结构时都会出现资产价格泡沫，如历史上的铁路泡沫、电力泡沫、及最近的互联网及电信泡沫等(Abreu和Brunnermeier，003)。

目前，出现价格泡沫的资产，主要集中在两种资产，即权益(Equity)和财产(Property)。前者主要指股票，后者主要指住房。

为什么这两项资产的价格如此重要呢?根据Shiller和他同事们的计算，在美国，／3的人拥有自己的住房，／的人通过各种形式参与股票投资。而住房与股票投资的财富效应却特别明显；0%的住房升值，能导致0.6％的消费增加；0％的股票升值，能导致o．3％的消费增加，Shiller认为住房与股票被当作人们的财富重要来源之一，因此人们可以不必进行储蓄即可进行消费。正是这样，整个经济体系的消费水平得以维持与加强，从而推动了经济发展。当然这也可能造成经济发展的更加脆弱。

二、资产价格泡沫与整体经济

资产价格泡沫是与整体经济相联系的，特别是股票泡沫与住房泡沫更是如此。对此比较典型的分析莫过于Shiller的分析。

对于股票泡沫，Shiller提出了关于股市价格与整体经济之间的反馈机制(FeedbaekMechanism)。当股票价格迅速上涨时，向上反馈(UpwardFeedback)机制形成。即公众的注意力被吸引到股票价格上涨上，普通预期与信心增强，对股票的需求增加。这又导致股票价格的进一步上扬。而股票价格的进一步上涨又会导致预期与信心的进一步增强，导致股票价格更进一步上涨。这种情形对整体经济会产生较大影响。因为对股市增强的预期与信心会鼓励人们对商品或服务进行更多的消费(支出)，从而推动整体经济的迅速增长，从而提升公司利润，这又会进一步推动股票价格的上涨。在这个向上反馈机制中，存在两个问题。一是股票价格的上涨应该是稳定的和连续的。但事实上股票价格每天都是不断波动的，而且市场中还存在许多噪声(Noise)。股票价格的变化并不总是在前一日交易价格的基础上发生变化，有时则是反映一种很多年的长期趋势。二是随着股票价格的变化，公司应该存在更多的盈利(机会)。但事实上这种机会的存在只是一种可能性，并不是确定的，而且也不是经常发生的。所以，这种向上反馈机制是存在风险的。

当股票价格不再继续迅速增长或停止增长时，上述向上反馈机制就会停止。当股票价格迅速下跌时，一种向下反馈(DownwardFeedback)机制就会出现。即，股票价格下跌，人们预期降低，对股市中的高点担心加剧，导致股票需求下降，股票价格进一步下跌。而股票价格的进一步下跌会导致向下反馈过程的继续，从而导致股票价格的更进一步下跌。这种情形对整体经济影响正好和向上反馈情形相反，会导致人们消费支出的紧缩，从而导致整体经济的收缩。而经济的收缩又导致公司盈利的减少，这又会进一步导致股票价格的下跌。这个向下反馈过程也就是泡沫破灭并被不断挤出的过程，对整体经济也是一个很痛苦的过程。

关于财产(住房)价格泡沫，Shiller等也提出了相似的观点。当利率下降或某种其它因策的出现，导致住房需求上升，住房价格上涨，住房所有者收益增加，其归还借款能力增强。这导致其预期和信心增强，借款会进一步增加，对住房的需求进一步扩大，住房价格更进一步上涨。同时随着这个过程，消费支出增加，整体经济向好。同样，这个过程也是有风险的。第一，利率会随着借款需求的上升而上升，对借款会产生一定的抑制；第二，其‘他因素会消失或别的因素出现，也会导致住房需求的抑制。如果利率上升到一定水平，或其它因素产生重大影响时，则可能出现一种向下的趋势，即：利率大幅上升或其它因素导致住房需求减少，住房价格不再上涨，住房所有者收益减少，其归还借款的能力减少，甚至导致高债务的借款人还款的困难。进一步的借款同时减少，住房供给相对过剩，住房价格更进一步下降。同时，住房所有人紧缩消费支出，整体经济向坏。

三、资产价格泡沫的生成机制

资产价格泡沫究竟是否存在，以及如何生成，这是相关文献讨论的重点。在这一点上，众说纷纭，莫衷一是。根据其基本结论，综合起来可分为两大类：一类认为不存在资产价格泡沫，比如标准的新古典经济学的解释、信息不对称理论的解释和有效市场假说的解释等。另一类则正相反，认为市场中必然存在资产价格泡沫，比如，资产价格公司经理操纵论、动态博弈论和过度信心论等，下面以股票泡沫为重点，综述关于资产价格泡沫的生成机制。

标准的新古典经济学不认为市场中会出现资产价格泡沫。假定市场参与者都是理性的，在有限交易(FiniteHorizon)情形下，资产价格泡沫显然是不可能出现的。Scheinkman(977，988)和Brock(979，98)使用跨期均衡模型(IntertemporalEquilibriumModel)证明在无限交易(InfinteHorizon)的某些情形下(如在人们的有限次数交易中)，资产价格泡沫是不存在的。而Santos和Woodford(997)则运用跨期竞争均衡模型(IntertemporalCompetitiveEquilibriumModel)，系统地证明了在无限交易中，无论市场是否完全、是否存在借款限制，资产价格泡沫都是不可能出现的。他们认为，资产价格都是对资产基本价值(FundamentalValue)的一种体现。显然，资产的基本价值是一个核心概念。在既有的定价过程中，资产价格也会反映无净套利利润的存在，套利性股息流(ArbitraryDividendStreams)都应反映在资产基本价值中。其结论是，在经济总禀赋(EconomicEndowment)既定(有限)的条件下，资产价格与该资产所代表的股息流的现值是相等的，资产价掐泡沫是不可能出现的。他们认为，该结论依赖于许多假设条件。如果放宽这些假设条件，就可能出现资产价格泡沫。但是，即便放宽这些条件，资产价格泡沫也会消失。他们列举了出现资产价格泡沫的7种情形。一是市场参与者都不拥有经济禀赋时，在理性的预期均衡中，会出现资产价格高于其基本价值的情形。但如果参与者考虑无限交易的特点时，资产价格泡沫就会消失。二是在短期交易(ShortHorizon)时，可能出现资产价格泡沫。但如果市场参与者关心未来可能回报时，这种泡沫也会消失。三是如果借款限制不是以借款人未来可获得的经济禀赋为基础时，可能会出现资产价格泡沫。但如果这种限制是以借款人未来可获得的经济禀赋为基础时，资产价格泡沫就会消失。四是如果无限期限的证券是零净供给时，那么也不排除资产价格泡沫的出现。但出现资产价格泡沫并不改变证券的股息。这实际上是证券持有人市值的减少。这与借款限制是相违背的，因而长期看是得不到支持的。五是在市场参与者有限和借款限制条件下，不完全市场中可能会出现资产价格泡沫。但随着参与者的增加，这种泡沫也会很快消失。六是在不完全市场中，会存在资产价格的随机泡沫(StochasticBubble)。但只要参与者缺乏耐心程度充分大(SufficientImpatient)时，这种泡沫会破灭，因而泡沫成份为零。七是当经济处于动态无效率(DynamicalInefficient)时，会出现资产价格泡沫。即使在帕累托最优中，也并不排除资产价格泡沫。但随着经济效率状况的改变，这种资产价格泡沫也会消失。

Tirole(98，985)、Milgrom和Stokey(98)也有类似结论。他们假定市场参与者都是理性的。Tirole(98)认为，在交易者都是理性的条件下，不管是否允许卖空(ShortSales)，其从市场交易中都不可能获得利得(Gains)，除非其对给定资产的价值存在不同的先知先觉(Priors)，或者想利用市场进行价格风险转移(或保险，Insurance)。也就是说，资产价格泡沫是不可能存在的。具体来讲，在静态投机的理性预期均衡模型中，风险回避的交易者不会进行交易(或称无交易定理，NoTradeTheorems)，风险中性的交易者可能进行交易，但其从交易中得不到利得。在动态投机中，在有限交易情形(FiniteHorizon)中，在非一致性信息(HeterogeneousInformation)条件下，不管是否允许卖空，某证券的基本价值对于所有交易者而言都是等于该证券的市场价格，不存在资产价格泡沫。在一致性信息(Homogeneouslnformation)条件下，每个交易者所得到的价格泡沫都是相同的，投机没有意义，证券价格中的泡沫都会消失，其价格等于其基本价值，即该证券未来股息的现值。所以，交易者不能依靠信息的不同来获取投机收益。同时，在有限交易情形的动态框架中，理易者不会进人市场，因为泡沫的出现，理易者就会担心进入市场只不过是为先进入市场的人买单而已。

Tirole(985)又将跨期均衡模型扩展到跨代模型(OvetlappingGenerationsModel)。在跨代模型中，如果交易者拥有真实资产，那么不可能出现总泡沫(AggregateBubble)。因为，如果存在非正的长期利率，该资产存在一定的租金(如股息)，那么其市场基本价值是无限的，其不可能在代际间转移。如果存在正的长期利率，那么该资产的价格会变得非常高，下代将买不起该资产。更进一步，他认为，在一个增长的经济中，价格泡沫所使用的只是生产性的储蓄，并不可能超过经济的增长。其大小依赖于经济增长速度与利率之差。而这又依赖于技术、偏好及该资产租金的性质。所以，资产价格泡沫的出现是高成本的，而且是低效率的。

Milgrom和Srokey(98)认为，即便在市场参与者都是理性的条件下，由于信息的不对称，会产生人的道德风险。在投资决策中，道德风险也会导致资产价格泡沫。可用一个简单的例子来说明。假设投资者借入00美元的贷款，存在两种投资选择：一是在任何情况下，投资都将产生07美元的收益；二是在某种有风险的投资中，有两种可能的投资结果，即在好的情况下，收益是0美元；而在坏的情况下，则是80美元的收益。两种情况发生的概率相等<均为50％)。这样，第二个投资选择的期望收益是00美元。在这些假设下，即使是风险中性的投资者也会选择安全的投资。但是，假设投资者知道在出现坏情况时，第三方将介入并且承担0美元的损失，而不是投资者自己。那么，从投资者个人的观点来看，第二个投资选择的风险性投资的预期收益值就是0美元。也就是说，由于道德风险，使得风险性投资定价被高估了0美元，因而出现了资产价格泡沫。从资源配置的角度看，这种资产价格泡沫导致了经济效率的降低。因为第一种选择中，预期收益为07美元，然而道德风险导致了投资者选择第二种方案，其实际预期收益仅为00美元。显然，与第一种选择相比，损失了7美元。随着道德风险的减小，这种资产的泡沫也会减小。

同样，有效市场假说(EfficientMarketHypothesis)也是不认可资产价格泡沫的。有效市场假说的集大成者Fama(965)承认市场参与者并不都是理性的，存在一部分有限理易者(BoundedlyRationalTrader)<或行为交易者，BehaviorTrader)。但他认为，资产的市场价格是对所有信息的一种反应，也就是对资产基本价值的反映。市场中偶尔会出现因有限理易者的交易而出现资产价格不合理(Mispricing)，但这种不合理很快会被那些有充分信息并能得到充分融资的理易者所纠正。所以，总体上看，市场中是不会存在资产价格泡沫的。

但也有不少经济学家认为资产价格泡沫是客观存在的。比较典型的有套利者动态博弈(ArbitrageursDynamicGame)说、公司经理操纵(ManagerManipulating)说及交易者过度信心(OverconfidentTrader)说等。

Abreu和Brunnermeier(003)认为，即使市场中存在理性的套利者，能得到充分信息，并能得到充分融资，市场中也是有可能出现资产价格泡沫的。他们认为市场中总会存在部分行为套利者。这些人会受到动物特征、潮流与时尚、过度信心等心理因素影响，在市场中会积极寻求势头交易。而理性套利者则明白泡沫终究是会破灭的，但他们在面对泡沫时，他们都想在泡沫成长的过程中利用泡沫(RideBubble)来获取一定的利润。这样，确定泡沫破灭时间并在此之前离开市场就变成了一个由理性套利者和非理性套利者参与的一个动态博弈过程。在这个过程中，每个套利者与其他套利者的关系是一种既竞争又合作的关系。当大多数套利者卖出资产的时候，就是资产价格泡沫破灭的时候。在此之前大家共同(合作)维持泡沫，并使之不破灭。当确认泡沫即将破灭时，大家抢先(竞争)离场。在泡沫破灭之前离开了市场但发现泡沫并未破灭的套利者往往会重新进入市场。但是，预期的泡沫破灭时间却是因人而异的，因为每个套利者对资产基本价值与泡沫成份的认识是不同的，而且市场中并不存在协调(Synchronization)机制，所以价格泡沫会持续地存在。市场中的交易均衡就是一个完善的贝叶斯纳什均衡，每个套利者持有资产的数量比其自己最大的可能持有数量要少，因为他相信所有在他之前认识到泡沫的其他套利者也会持有比他们自己最大的可能持有数量要少。套利者卖出资产并不再进入市场的条件是其客观灾难比率(SubjectiveHazardRate，即预计在某日泡沫破灭的概念与该日泡沫不破灭的概率之比)大于其持有资产的成本收益比率(CostBenefitRatio)。资产价格泡沫破灭(触发策略)存在两种情形。一是外生破灭。当某种外部因素(不利的新闻、事件或潮流时尚)发生导致了套利者客观灾难比率突然大于其成本收益比率，中如历史上的黑色星期一。二是内生破灭。由于受到借款约束和卖空约束，泡沫会存在一个最大值。在达到这个最大值时，泡沫就会破灭．

Deniel，Hirshleifer和Teoh(00)运用投资者心理学理论对价格的不合理(Mispricing,即泡沫)进行了详细分析。他们认为，亚当·斯密甚至凯恩斯都特别强调了投资者心理对(证券)市场价格的影响。而且近来的研究也表明理性投资者的套利活动并不能消除价格的不合理。其中有两个重要理由。一是市场中的投资者没有能摆脱心理因素。二是市场价格本身是投资者信心的加权平均数。市场中理性投资者试图消灭价格不合理时，非性性的投资者正在寻求或制造价格的不合理。当市场中非理性的投资者更积极时，那么他们可以通过承担高风险的方式获利(DeLongetal，990；99)，或者更积极利用信息的信号作用(Hirshleifer和Luo)，以及对参与竞争的有良好信息的投资者进行威胁来获利(Kyle和Wang，997)。所以，当市场上价格不合理时，财富从聪明人向傻子投资者集中。而他们进一步认为，有限的关注及处理能力，往往导致了投资者的轻信(Credulity)。投资者一般会对参与市场各方操纵信息的能力估计过高，人类认知的有限性导致人们认识难以统一，以及对此进行持续地调整。正因为如此，企业的经理们可利用投资者的心理。Jindra(000)，D’MeHo和$hro{(000)，Dittmar(000)都讨论了市场价格不合理时，容易导致企业的回购或增发新股。Baker和Wurger(00)甚至认为企业现有的资本结构正是企业过去对市场价格的时间(Timing)进行处理的结果。更一般地讲，企业支出和融资格局与市场价格的不合理是相关的。企业经理们对市场投资者心理产生影响的方法有几种。一是操纵市场幻觉来制造市场价格不合理。比如在会计方法的选择上，选择能使收人增加的方法，人为地制造市场幻觉(Sloan，996；Teohetal。，998a；Chanetal．，000；Xie，00)。二是在发行新股和内部交易很大时，企业经理们总是倾向于增加利润。Teohedal.(998a；998b)和Rangan(998)都发现首次公开发行股票或内部交易也存在很大的相关性。但是，投资者都没能对企业经理们的盈利操纵给予足够的折扣。三是公司经理们总是倾向于公司利润达到0，或者与过去水平相当，或者是与分析师们的预测相等。有的公司则是平滑其收入，以造成收入稳定增长的假象。这些做法的目的无非都是为了利用投资者的心理。所以，市场价格的不合理(或泡沫)是由公司经理们操纵利用投资者心理所造成的。超级秘书网

Scheinkman和Xiong(003)利用心理学上的过度信心解释了资产价格泡沫的形成。他们认为，由于知识幻觉(illusionofKnowledge)往往会导致人们的过度信心，会导致人们对信息及由此进行的决策过高估计(Overestimate)。在金融领域，过度信心会导致市场参与者对资产的基本价值产生分歧。在不允许卖空的条件下，资产的买者总是相信日后总能找到一个愿意出更高价格的新买者。这实际上就是说，资产的买者通过购买资产，实际上是得到了一种美式期权，即可以在新买者有更乐观的预期时将资产卖给新买者的权利。投资者之所以愿意以高出自己对资产基本价值评估(股息的现值)的基础上买入资产，是因为他相信日后能找到愿意出更高价格的买者(即过度信心)。那么超过其对资产基本价值评估的那部分价值，就是资产价格泡沫。这也是期权的价值，是过度信心的价值。当其他投资者对资产基本价值评价超过该持有资产的投资者对资产价格基本价值评价时，交易就会发生。在均衡情况下，如果不存在交易成本，那么该投资者卖出持有资产的最好方法就是在其他投资者对资产基本价值评价超过其自己的评价时立即出手，即得到数额为。的泡沫收益。当存在交易成本时，那么交易成本就构成资产价格泡沫的一部分。当交易成本很低时，泡沫的价值存在一个最大化问题。它随着过度信心的程度或信息的内容不同而产生较大变化。当交易成本增加时，交易的频率与交易量以及期权的价值都会下降，但交易成本的增加却增加了现有资产持有人出售资产的成本，因而增加了其对于新价格的预期，所以会抵消因交易成本增加所导致的期权价格的下降。所以，他们认为，增加交易成本能有效减少交易频率，但对泡沫的大小影响较弱。

四、资产价格泡沫的治理

近十年来，无论在工业化国家还是发展中国家，资产价格的大幅波动都成为宏观经济领域一个突出现象，比如997年东南亚金融危机、日本近年的股市(包括整个经济)危机、美国近年网络泡沫以及墨西哥、俄罗斯、巴西等国的货币危机等。对于资产价格泡沫进行如何处理?有的经济学家强调在货币当局货币政策范畴内进行操作，也有的经济学家主张在市场方面进行操作，也有经济学家认为不必要进行操作。

究竟是否在货币当局货币政策框架内治理资产价格泡沫，存在着不同认识与观点。由于金融创新及金融全球化的影响，0世纪90年代以后，许多国家货币当局在实践中先后放弃了货币政策目标上的多重目标论(即经济增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡)，相继转向盯住通货膨胀论，在货币政策操作手段上放弃了实行了近0年的货币供应量，而转向灵活的利率或汇率及货币供应量等工具变量。Goodhart(995)、Alehain和Benjiamin(973)主张用包含房地产和股票等金融资产在内的广义价格指数代替消费品价格指数等传统反映通货膨胀程度的指标，广义通货膨胀是传统意义的通货膨胀率和资产价格上涨率的加权。他们认为，新计量方法考虑了资产价格的变化，可以运用来指导货币政策，改善宏观经济的运行。货币当局一旦发现房地产和股票等资产价格上涨过快，即使在像消费品价格指数等传统意义上的通货膨胀指标还比较稳定的时候，就应该采取紧缩性货币政策。比如，日本货币当局如果在0世纪80年代中期及时采取有效措施，对快速上涨的资产价格做出反应，就能制止“泡沫经济”的产生，避免“泡沫经济”破灭所造成的严重影响。Ceccchettit和Lindsey也有类似思想。

泡沫经济的特点篇6

关键字：房地产业 泡沫 风险管理 经验借鉴

随着全球经济的发展，房地产业已成为世界经济发展的聚焦点。次贷危机、迪拜债务危机，使得人们更加关注房地产业的发展。房地产业的健康发展决定了经济的稳定增长，反之，房地产泡沫的膨胀，会诱发经济危机的产生。就中国本身而言，随着经济全球化的不断推进，无论是国外还是国内的房地产泡沫都对国内经济有着显著影响。

一、世界房地产泡沫的特征分析

所谓泡沫经济，是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。因此，房地产泡沫是一种表面繁荣的现象，其表现是房地产价格远远偏离了房子和土地本身所包含的真正价值。世界房地产泡沫的发展主要分为形成、膨胀和破灭三个阶段，每个阶段的都有其一定的特点，对经济造成的影响也不尽相同（如表1）：

（一）房地产泡沫特征分析

1.房地产泡沫产生于繁荣的经济环境。纵观历史发展长河，几乎每一次极具影响力的房地产泡沫大都发生在经济发展较发达地区。经济体为追求经济的进一步扩张，一系列紧密的、投资活动持续不断，再加上政府的一些扩张政策又进一步推动了泡沫的扩大。从世界范围来看，20世纪三次最具影响力的房地产泡沫分别为20世纪30年代的美国房地产泡沫、20世纪90年代的日本房地产泡沫及继日本之后，东南亚国家的房地产泡沫。其中，美国和日本都是发达国家，20世纪20年代中叶美国经济一片繁荣之象，最为显著的一个特征便是房屋建筑异常活跃，这是美国历史上房屋建筑极为兴盛的一个时期；90年代时，日本经济一片繁荣，吸引了大量的国际资本，不断推高了房地产价格。东南亚国家的房地产泡沫，以泰国为代表，泡沫的产生也是经济的持续过热导致的。从单个经济体来看，发达城市更容易引发房地产泡沫，例如美国房地产泡沫期间，纽约、华盛顿、旧金山等城市的房价暴涨50%；日本的房地产泡沫时期东京、大阪等城市房价的飙升。由此可见，房地产泡沫是经济发展到一定阶段的产物。

2.房地产投资活动动机由长期投资转变为短期套利。楼市价格不断攀升的原因是人们将不再房地产视为一项长期的投资资产，而是非理性地将房地产作为一项短期投机活动的工具以获取暴利。房产作为一项固定资产，其所代表的是一笔规模不小的财富。房地产开发商的大肆鼓吹、政府的刺激计划以及一些媒体不恰当的宣传使得投资者对房地产市场过分自信、盲目追捧，忽视了其价格上涨的不合理性。2008年美国房地产泡沫破灭的原因正是由于一些投资机构及个人投资者的盲目追逐，认为楼市价格仍会不断上升，购买了大量的垃圾债券以求在短期内获得巨大的利润，最终导致了许多老牌金融机构的破产。因此，对于房地产投资活动，人们更多地应该将其视为一项长期的投资活动，应采取理性的态度对待。

3.国际热钱的大量涌入是房地产泡沫破灭的信号灯。全球金融自由化和一体化使得金融投资活动在世界范围内更加开放和自由。但伴随而来的是金融风险的加剧。现阶段，国际热钱在全球金融市场的活跃表现，助推了楼市价格的不断上升。20世纪90年代，东南亚一些国家过度宽松的金融环境给了国际游资可乘之机，大量热钱涌入这些国家，不断推高楼市价格，当楼市呈现一片海市蜃楼、投资者热情高涨之时，国际游资的迅速撤离使得一片繁荣之间化为废墟。由此可见，国际热钱为了寻求国际套利往往会影响目标国正常的经济运行，成为泡沫破灭的推动力。

4.政府的宽松政策是房地产泡沫破灭的助推手。政府是经济活动的重要参与者，政府的任何一项政策都会影响到经济发展走向。不可否认，政府的扩张政策使得房地产投资活动日益加剧。政府对房地产的作用表现为直接作用和间接作用。所谓直接作用是指政府的刺激政策给房地产市场带来的直接效应。例如政府实施降息的刺激计划，这就意味着直接降低了开发商的开发成本，大大地刺激了房地产开发商的开发热情。而间接作用则是指政府的刺激政策会给投资者传达一定的信号，从而左右投资者的决定。由于政府是执政者，直接决定经济走向，并且政府的决策也是依据当前经济发展形势所决定，因此，投资者就会自觉地按照政府的决策来选择投资方式。例如，政府鼓励房地产业的发展，这势必就会使得大量的投资集中于房地产。此外，由于政府的决策具有一定的滞后期，因此，在经济衰退期的决策可能到了经济繁荣期才会产生效果，这不但不是逆经济发展，反而进一步刺激了泡沫的不断膨胀。

（二）房地产泡沫的影响

1.适当的房地产泡沫有利于刺激经济的发展。事实上，房地产泡沫的存在并不意味着对经济发展就有一定的阻碍，相反，微小的泡沫是能够刺激经济发展的，也是符合经济发展需求的。房地产业是一个经济体发展的重要载体，特别是对于发展落后和发展中国家而言。适当的房地产泡沫能够刺激投资者们的投资热情，鼓励人们参与到经济建设中，从而能够扩大房地产的投资规模，拉动经济生产总值，扩大就业率，实现经济的加速发展。对于经济发展失衡地区而言，房地产也是调节均衡的重要手段。通过开发落后地区的房地产业能够带动落后地区的其他产业，如旅游、能源等产业。因此，适当的房地产泡沫正如微小的通货膨胀一样对经济发展具有积极作用。

2.泡沫膨胀阶段，房地产业及经济的运行秩序脱离正常轨道。当泡沫不断扩大，其带来的不利影响也会随之不断地放大和传递，并且超过正面影响。房地产泡沫不断膨胀，房价就会不断上升，超过居民所能承受的范围，一方面直接导致居民的购买力下降，另一方面，通过各种传递媒介将这种不利影响传递到其他行业。当一国房地产价格的增长幅度大于居民收入的增长幅度，那么居民的有效购买力就会直接下降。房地产泡沫的传递途径也是多样化的，如股票市场、债券市场等。美国房地产业欣欣向荣之时，美国房地产两大巨头房利美和房地美公司发行了大量的债券，这些债券中不乏大量的垃圾债券，当两房公司倒闭时，股票市场、债券市场就会受到牵连，产生骨牌效应。直至今日，美国仍在发行大量的垃圾债券，2010年前9个月，美国企业共计发行1720亿美元垃圾债券，创年度纪录。金融市场有巨大的杠杆作用，投资回报丰厚的同时也意味着巨大风险的产生，在当前金融环境极不稳定的情况下，极易导致投资者选择失误，造成巨大的损失。

3.房地产泡沫破灭产生的连锁反应大于任何一类泡沫。房地产泡沫的实质是一种虚拟现象，破灭是必然的结果。但是，房地产泡沫又不同于其他资产泡沫的破灭，其破坏程度更深更广。就破坏深度而言，日本房地产泡沫的破灭是最典型的案例。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭使得日本经济倒退十年，不止如此，直至今日，日本经济仍未走出泡沫破灭的阴影，始终处于低迷的状况。就破坏广度而言，美国次贷危机的爆发是给全世界最大的警示。美国房地产泡沫的破灭先是导致了本国金融危机的爆发，随后传递到亚洲、欧洲等地区，最终引发了全球金融危机，几乎没有一个国家能够独善其身，甚至希腊等国都面临着破产危机。房地产泡沫之所以产生如此大的影响，是因为房地产已经成为了连接虚拟经济与实体经济的桥梁，因此，一旦房地产出现问题，其传导方向是双向的，产生的影响是相当恶劣的。

房地产泡沫已经成为世界共同关注的焦点，其高度的传染性和扩散性对经济体有着重要的影响。正确认识和对待房地产泡沫的特性有助于有效地遏制房地产泡沫的产生和扩散。

二、我国房地产发展现状分析

（一）是否存在房地产泡沫？

房地产是否存在泡沫是目前中国社会关注的焦点。要判断泡沫是否存在，可以通过一些指标得到相应的信息。参考国内外学者近年来研究的成果，主要有以下几个重要的参考指标：

1.房地产投资增长率/GDP增长率

对于不同的国家，这一比值会有所不同。经济发展水平较发达国家，其房地产发展相对比较平稳，对于发展起步或加速发展的国家而言，这一指标可以相对高一些。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些，可达到2-4。本文采集了自2001年至2010年我国房地产开发投资增长率及GDP增长率，得到下图（图1）：

从图1中可以发现，近十年来，我国房地产投资开发增长率/GDP增长率一直保持一个较高的水平，基本维持在3左右，最高曾达到3.46。可见，在我国房地产正处于发展繁荣时期。

2.空置率

这一指标可以有效地判断房地产市场是否存在过度的虚拟需求，存在过度的房屋空置。2010年11月，我国商品房空置面积分类指数为103.10，而2009年同期，我国商品房空置面积分类指数仅为96.87，由此可见，这一年来，我国商品房空置面积有着明显的上升趋势。这就意味着，目前，我国房地产市场可能存在不适当的投机行为。

3.房价收入比

房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。自2005年以来，房价的涨幅和居民收入涨幅基本保持一致的上涨趋势。

根据上述三项指标反映的信息可以对我国房地产市场做一个基本的判断，整体而言，我国房地产市场正处于一个繁荣的时期，发展相对过热，但自2010年，由于宏观调控政策的不断出台，这种上涨趋势正得到有效地控制。由此而言，我国房地产市场整体发展还不成熟、发展趋势有欠平稳。

（二）我国房地产特点分析

不可否认，近年来，中国房地产业的确为中国经济的腾飞作出了巨大的贡献，但事物发展的两面性又决定了繁荣背后必定存在弊端。当下，中国房地产业的发展现状主要表现出以下几种特点：

1.房地产市场存在明显的结构性矛盾，有效供给不足。据国家统计局公布的《2010全国房地产市场运行情况》相关数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与此同时，我国目前的农村人口达到54.32%。而这部分农村人口中，有相当一部分人成为进城务工人员，这部分人口对住房的需求不断上涨，但针对这部分人群所适用的廉租房、经济适用房的供给还存在明显的不足。正是由于这部分人群对住房有着极大的需求，政府不断提出要加大对廉租房、经济适用房的供给，但实际房地产运营情况显示，国内房地产市场存在商品房供给过度、经济适用房供给不足的矛盾。

2.房价存在明显的不合理。房价的不合理性集中体现在国内的一线城市。以上海为例，有数据显示，2010年上海房价每平方米上涨4000元以上，而同一年，上海人均月收入在3500元左右，也就是说，每平米楼价上涨的幅度已经远超过上海人均月收入，此外，佑威数据显示2010年单价3万元/平方米的新房源可售面积占新房源总量的近17 %，而单价在5万元/平方米以上的新房源占到5 %。北京、广州、南京等地的房价也是居高不下，并且仍有不断上涨的趋势，与居民收入水平存在明显的不一致。由高房价产生了许多社会现象，例如“返乡族”、“蚁族”等新名词的诞生足以说明一线城市的高房价降低了居民的生活幸福指数。

3.国际热钱的涌入呈现增长趋势。国外金融市场、楼市呈现出了极大不稳定性，与此同时，国内政府一系列的刺激计划，宽松的投资环境吸引了大批的国际投资者。2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，其中利用外资796亿元，增长66.0%。外资的增加说明我国对外开放程度的扩大，但也对我国金融监控等方面提出了更高的要求。

三、世界房地产泡沫对中国房地产的启示

从中国房地产业的现状分析中可以发现，目前国内房地产市场的发展前景不容乐观，而国际房地产市场一个又一个泡沫的破裂足以使我国投资者和各类机构引以为鉴。因此，应从以下几个方面着手，努力控制房地产泡沫的产生和扩大：

（一）实施“两手抓”的监管措施。所谓“两手抓”的监管措施是指从国内、国外两方面共同加强对经济的监管，做到“杜内忧、防外患”。首先应是“杜内忧”，加强国内房地产市场的监管，可以从土地的审批、银根的松紧、房屋的建设等方面加强监管。要严格土地的审批，对于土地的开发用途、销售期限等作出明确的规定；严格控制银行信贷，适当收紧银根，使房地产业市场化程度更加明显，尽可能通过市场化的手段解决市场问题；对于房屋的建设，尽量做到延长房屋的使用寿命，间接增加供给。我国房屋使用寿命平均为70年，但实际只能达到五六十年，即使如此也远不如欧美等地区，欧美等发达地区的房子使用寿命远超国内，至今仍有不少具有百年历史的房屋在使用中。“防外患”就是要求本国具有更加完善的法律法规和应对风险的措施。由于国外房地产泡沫可以通过多种传递途径进入中国，因此，“防外患”必须从整体出发，加强各方面的风险控制能力。

（二）建立房地产风险管理体系。房地产的重要性已不言而喻，房地产泡沫的危害性也显而易见，因此，有必要将房地产管理纳入一国全面风险管理体系中。正如其他风险管理体系，房地产风险管理体系也应包含预警机制、管理机制、防范机制、化解机制及监管机制等。通过建立一套相应的指标体系，将各类指数作为考察指标，如房屋出售价格和租金比、房价与收入比、房屋空置率、房地产投资增长率与GDP增长率比等纳入指标体系，针对这些指标设定不同的风险警戒线，进行时事防控、监督和管理。同时，对于泡沫破灭后可能产生的影响也要有相应的化解机制，努力将可能造成的损失降到最低。更重要的是，房地产风险管理不应只是银行或者政府一类机构的责任，而应引起全社会的重视，只有这样，才能保证房地产的稳健发展。

（三）积极发挥政府这只“背后的手”的职能。政府的特殊地位赋予了政府特殊的职能，政府是经济活动的参与者也是决策者，政府制定货币政策的原则是“逆经济”风向行事。通过对几次大的房地产泡沫的产生和发展的分析，不可否认，政府的决策起了至关重要的作用。第一，政府有责任改变经济增长的方式，目前，我国强调拉动内需，正是为了减少“以出口”拉动经济增长所带来的风险；第二，政府应对存在的结构性矛盾予以重视，出台优惠政策鼓励开发商建造经济适用房等房型，以满足我国大部分居民对房屋的需求；第三，相关部门必须出台措施对不合理的房价进行治理，对于靠房地产谋取暴利的企业应给予严厉打击；第四，对外国投资政府也应该予以足够的重视，以防国际热钱趁势进入我国房地产业，恶意炒高楼房价格，以紊乱房地产业的经营秩序。对于房地产企业的准入和退出都应该制定明确的规定。

（四）创造良好的金融生态环境以保障经济的稳定运行。我国金融市场的建设还不成熟，金融生态环境的建设还有待改善。首先应从体制、制度着手，处理好各类利益相关者之间的关系，处理好政府与金融机构之间的关系，处理好个人投资者与机构投资者之间的关系；其次，推进诚信文化建设，诚信是金融活动展开的支撑点，一旦诚信出现问题，那么整个金融体系就会崩溃，为此，应当建立有关诚信的立法，持续推动社会信用制度建设、促进信用服务业发展、开展诚信文化创建活动；第三，完善全面风险管理，加强风险防控、风险管理、信息披露等一系列环节，尽可能地将风险造成的负面影响控制住，保持我国经济环境的相对独立性。

（五）树立投资者正确的投资意识。树立投资者的正确投资意识是防止房地产泡沫产生的最有效的手段。随着金融创新的不断深化，人们可选择的投资工具及范围不断扩大。顺应人们日益高涨的投资需求，正确树立人们的投资意识，从源头抓起，能够有效地防止风险。一些公共服务机构可以定期举行公众宣讲活动，宣传金融基础知识；企业也可以深入群众，对公众的投资困惑进行解答；金融机构则有责任让投资者充分了解到理财产品面临的风险和相关知识。房地产投资作为一项投资活动，不应企图通过短期的投机活动获取利润，而应当视其为一项长期持有的投资工具。投资者对待与之相关的金融衍生品也应该抱有谨慎的态度，不应追赶潮流、盲目跟从。

泡沫经济的特点篇7

【关键词】泡沫经济；泡沫经济的机理；房地产泡沫；实体经济；虚拟经济

一、什么是泡沫经济

泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。[1]

自1636年人类历史上最早的有据可查的泡沫经济──荷兰郁金香泡沫开始，人类历史上发生过许多次的泡沫经济，较早的有1719年法国的密西西比泡沫，1720年英国的南海泡沫。进入20世纪后也有很多，如美国八十年代的货币危机及2000年的新经济泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特别是2007年开始爆发的由美国次贷危机。

就拿最早的荷兰郁金香泡沫来说。1630年，一个新奇品种的培育使这朵花变成了身份和地位的象征。富人和王室们对于它的追求不计成本，这种郁金香的价格暴涨。有的郁金香球茎可以和一座豪宅等价。在1634年以后，郁金香市场上的需求量直线上升。1636年10月之后，几乎所有的郁金香球茎都在涨价，仅在一个月之内，平均涨幅达到18倍以上。这时郁金香事件就造成了经济的虚假繁荣，仅在第二年的春天，泡沫破灭了。郁金香市场一片混乱，它的拥有者不顾一切的抛售，有几种郁金香降价后的价格仅是它最高点时的0.005%。当一朵花回到了它正常的价值，它的主人的生活想必也在同时颠倒了吧。如此便导致了社会的震荡。

二、泡沫经济形成机理分析

泡沫经济的形成，有两个重要原因：

第一个原因是宏观环境宽松，有炒作的资金来源。国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快，社会经济表面上逞现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。一些手中获有资金的企业和个人首先想到的是把这些资金投到有保值增值潜力的资源上，这就是泡沫经济成长的社会基础。日本从1955-1985年，完成了经济起飞，进入了发达国家行列，成为世界第二经济大国。手中有了钱的日本企业和居民信奉“土地神话”，日本是一个岛国，山地多，平原少。土地成为日本的稀缺资源。随着经济的发展，工业和城市占地不断增加，地价特别是城市房地产价格具有不断上升的趋势。然而，日本认为地价只会上升，以至把房地产投资作为一种资产保值和增值的方式。他们开始制造土地泡沫，从80年代后半期开始，日本地价飞涨，投机者以升值了的土地作抵押，造成房地产价格的进一步上升。日本的银行业是“土地神话”的忠实信奉者。

进入90年代，“土地神话”同泡沫经济一起破灭，以土地为抵押的贷款项目便成了难以消化的不良债权。

第二个原因是社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。从历次泡沫经济的发展过程看，社会对泡沫经济的形成和发展过程缺乏一个有效的约束机制。对泡沫经济的形成和发展进行约束，关键是对促进经济泡沫成长的各种投机活动进行监督和控制，但社会还缺乏这种监控的手段。这种投机活动发生在投机当事人之间，是两两交易活动，没有一个中介机构能去监控它。作为投机过程中的最关键的一步――货款支付活动，更没有一个监控机制。虽然货款支付活动一般要通过银行进行，但银行只是收付中介，对付款的内容无力约束，起不了监控投机活动作用。政府是外在的，不可能置身于企业之间的交易活动之中。而且，政府还常常容易被投机交易所形成的经济繁荣假象一时迷惑，觉察不到背后隐藏的投机活动，一直到问题积累到相当程度才得到发现。

三、中国的房地产泡沫

中国经济发展最容易产生泡沫经济的经济部门是房地产和证券市场。这两年的证券市场，不会有太多的资金流入。而房地产的资金流入十分严重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我们来分析下当前我国房地产业的发展状况：

1、投资快速增长

前几年，中国房地产的投资比重日益上升：

2、供应结构失调

高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。

3、空置率居高不下

空置率＝（新建商品房的空置面积＋存量房的空置面积）/房屋总量100%，国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。

4、价格持续上升

1998-2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5%。住宅上涨11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房价比超出警戒线

住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为3:1到6:1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8:1到15:1。上海、广州等房价收入比维持在8:1左右。北京市房价收入比为11:1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。[2]

四、泡沫经济的危害及其化解

泡沫经济一旦形成，对经济发展的危害是很大的。

①泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，它并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。②泡沫经济总是会破灭的，价格总要回归价值。一旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发生的债权债务关系就难以理顺，形成信用危机，这将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。以日本为例，泡沫经济崩溃后的第一大难题就是出现了金融机构大量的不良债权。经过五六年的消化，日本的银行至今还有30万亿日元的不良债权，这就像一额定时炸弹，威胁着金融系统的安全。③泡沫经济破坏金融系统运作，导致全面金融危机泡沫经济中投机活动盛行，银行作为金融活动的枢纽，必然处在旋涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加，产生利率上扬的压力。[3]

那么下面我们来介绍一下化解的方法：

1.遏制热钱流入

（1）遏制热钱的原因

因此长远来看，“热钱”流入中国具有长期性、复杂性和客观性，而大量资本流入或将引发系统性风险必须引起注意。

（2）抵抗热钱的方法

①全面通胀，让物价全面上涨，但老百姓承受不起；②提高准备金率，但这招对中国股市影响有限；③另外寻找一个分洪、泄洪之地，比如让房地产市场再度亢奋，但市民们受不了；④加快人民币升值的步伐，一步快速到位，宣布几年之内不升值了，但外贸企业就会因此大量破产，失业问题无法解决；⑤对我国证券市场进行扩容。采取的措施包括鼓励已上市优质国有企业整理上市及公开增发，或者加速红筹股的回归，还包括允许外资企业发行A股等。[4]

2.将房地产中的资金转出到实体经济

近年来，中国实体经济经营环境逐渐恶化，紧缩性货币政策所带来的效应凸显，加上人民币升值，原材料上涨，国际油价高企，劳动力成本上升，信贷成本提高等因素，实体经济陷入四面楚歌的境地。在实体经济盈利可能性越来越小的情况下，投资开始萎缩，甚至像海尔这样优秀的企业，也因为家电赢利小，开始转向房地产业，拿出大量的资金去开发商业地产。表面上看是海尔的战略转型，实际上是实体经济不盈利所致。温州已经成名的大企业正泰集团和华峰集团也开始转向投资领域。实体经济亏损面扩大，很多中小企业将退出实体经济。所以国家应该向实体经济注入资金，救活实体经济，使实体经济有利可图，资金就会向实体经济回流。

五、总结

我们主要从泡沫经济的定义开始分析，再到泡沫经济的两罚形成机理的分析，结合中国的具体国情，如中国的金融市场现状、房地产等经济状况，对其与泡沫经济的定义和机理进行核对，笔者认为，中国经济中已经存在了大量的泡沫，应该正确认识泡沫的危害，及政府有必要采取措施对其进行化解，尽快调整好中国的经济，使中国的经济又好又快地发展。

参考文献

[1]辞海[M].1999.

[2]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.

[3]徐滇庆,于宗先,王金利.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.

[4]化解经济泡沫的招数:1980年代东北亚启示[J].21世纪经济报道.

泡沫经济的特点篇8

关键词：房地产业；泡沫化；根源；经济影响近年来，报纸杂志刊登了很多有关于房地产泡沫的文章，引起了人们的注意，最为群众担忧的是与房地产价格、房地产投资、商品房空置率持续上升有关的问题。与此同时，国务院颁布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知，该通知的主要内容围绕解决房地产泡沫这一项目展开，可见国家对于这一方面的重视程度较高。本文对房地产泡沫现象进行了分析，综述如下。

一、我国房地产泡沫研究的相关理论

1.1泡沫论

美国著名经济学家查尔斯•P•金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者――随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年―1926年的美国佛罗里达房地产泡沫(Property Bubbles)，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到现在，日本经济始终没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。

就目前而言，房地产泡沫现象已存在并发生了，房地产投资以及消费状况正持续着以20%的百分比增长，这一结果是同期GDP增长率的2倍以上，这直接导致了房地产泡沫现象的出现。同时，《中国行业景气分析报告》一文也已指出，“中国式的房地产泡沫现象”正悄然而至。报告称房地产泡沫有如下特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大；房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。我国出现房地产泡沫现象的根本原因在于部分城市的房地产商引领了投资以及圈地的热潮，致使其他房地产商效仿，将房地产价格大幅度地提升以获取利益的手段使得商品房空置率不断飙升，这是弊端所在。将房地产泡沫现象进行案例分析、回归分析的方法进行总结，其结果是这一现象是区域性而非全国性，同时，房地产泡沫现象也是不争的一个事实。

1.2非泡沫论

学者黄征学认为，房地产的价格不断走高，商品房空置率居高不下，房地产投资增幅逐渐增大，这些现象不足以构成房地产泡沫，这一结果是根据于相关参数的测定得出的。任志强的观点是，房地产市场具有其他产业不具备的特殊性，还有一个原因就是房地产的销售期限不固定，跨度较大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一个抛物线的趋势，有跌落也有反弹回升，这需要房地产商耐心等待。理论上来说，商品在销售时期，出现供求不平衡的状况是合理的，是一种很正常的经济现象。相关结果表明，我国商品房价格的涨势处于1%-4%的状态，与日本以及泰国的房地产泡沫时期的涨幅相比，是远远低于二者的，换个角度来讲，就是说我国的房地产商品房的价格增长速度也是远远低于国内经济生产总值的，从价格上来讲，房地产泡沫现象也是不复存在的。

任志强表示，泡沫从经济学的概念，只要有市场溢价就有泡沫，但是什么东西没有市场溢价呢，几乎没有。比如手机，一出来5000块钱，过两天变成4000，再过两天3000了，你说是泡沫吗，最初的时候就是知识产权的市场溢价。任志强还称，第二个解释泡沫的经济学的办法就是用虚拟经济的方式有了巨大的杠杆，中国的房子没有杠杆，首付30%，二套房首付70%，跌了30%还是百分之百的付款，没有什么泡沫。

1.3泡沫必然论

目前看来，房地产泡沫现象是一种模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫现象更难概括.如今，很多人进行房地产投资项目，对于投资项目来说，收益与亏损是最为平常在所难免的，泡沫也是自然而然的。是长久以来的自然规律。吴敬琏认为,吴敬琏认为回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资一旦以投资目的入市今涨明跌泡沫是自然的。希勒认为全球有一个普遍现象凡是有魅力的城市房地产市场的泡沫都在所难免房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫是必然规律。

1.4泡沫

总体上来讲，我国的房地产态势是健康且持续稳定的，部分一些城市则出现了房地产投资幅度过大的现象，这直接导致了土地供应过量以及房价上升速度过快的现象，特别是商品房的空置率尤为严重，我们应对这现象高度重视，因为这些现象说明了这些城市的房地产市场正处于苗头虚热状态。有人认为，这些地区的房地产投资的幅度过大，房产价格涨幅太快，出现了虚热的状态，这一系列的问题都是市场风险存在的根源。林云霞认为，目前我国房地产市场总体上是健康的。但是目前一些城市房地产投资增幅过大，土地供应过量，房价和地价上涨过猛，商品房特别是高端商品房的空置率持续攀高，这些现象应引起高度警惕，这些城市的房地产市场已出现过热或虚热苗头，刘志峰认为，目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现了不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险。

二、房地产泡沫的根源

2.1土地自身的特性

段正梁教授认为，土地有其有价格而无价值的独特性，这直接导致了土地被进行买卖的后果。一些人利用土地的这一特殊性进行土地买卖的活动，“炒房地产”已经形成一股热潮，加入这个大潮的人也越来越多。在经济方面，土地具有稀少性，在所有的生产要素之中，土地的反弹可能是最微小的，可以说是微乎其微的，土地在供给方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特点，这些特点致使土地价格不断攀升。土地的稀缺性、垄断性和土地需求的投机性，更是使得土地价格上涨的趋势越来越高。同时，目前社会中的房地产项目已经与以往有所不同，以往人们将房地产项目作为资产以及材料的转让，而如今房地产项目是作为投资概念运行的，通过公式运算可能就已经将房地产规划完成了，正是基于此，房地产泡沫才有形成的空间。

2.2非理性预期和过度投机

Black(1986)首先将噪声的概念引入泡沫理论中，把市场有效性和噪声结合起来研究，认为噪声交易使股票价格成为噪声价格，不能充分反映信息所包含的内容，从而使市场的有效性大为降低。在股市交易中，噪声交易者不断通过交易将噪声累加到股票价格中，使得股票价格偏离其内在价值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了时尚模型，给出了投机泡沫成因的一种解释。Shiller(1984)认为股价极易受到纯粹的时尚潮流和社会动态的影响，投资者彼此之间的高度关注可能会导致泡沫的产生。过度投机是指以全部的资金、有价证券等投入于高风险行业，例如证券、期货、期权、杠杆交易等，由于这些交易往往因市场的变动而导致有价证券的贬值，或由于头寸的方向不对，需要更多地追加保证金，若保证金无法补充，因而导致被强行平仓并导致严重损失。过度投机对个人来说会导致倾家荡产，而对单位来说将会导致资不抵债或破产。但这些行为还往往引发市场的震荡或引致社会动荡。国际投行野村在最新报告中对中国房地产业发出警示，认为中国房地产已投资过剩，三四线城市风险尤其高，成为中国经济面临的最大风险。野村经济学家张智威等在报告中解释他的论据，他指，之所以强调2014年的房地产风险，因为他们团队认为中国房地产业在经历长达十年的繁荣後，目前开始面临结构性供应过剩的问题。报告称，去年三四线城市(除一线和24个二线城市以外)住宅在建面积占到总量的67%。市场并未完全意识到这一风险，一部分是因为这些城市可获得的数据有限，另一方面是一线城市楼市热可能对误导了部分投资者。

野村对中国房地产的担忧，主要基於以下理由，一是库存不断增加，该投行估计城镇居民人均住宅建筑面积到2013年底达到37平方米，日本和英国则分别为35和33平米。如果以此趋势发展，人均面积到2017年会达到51平米。二是中国劳动力人口开始下降，城镇化放缓。中国劳动力人口2012年开始下降，而且应会进一步收缩。此外，宏观因素也可能引发房地产市场的调整，包括利率上升，资本账户开放，房地产税推行以及反腐败活动。野村指出，从2013年数据看，房地产业已成为中国经济增长的支柱，占GDP的16%，固定资产投资的33%，贷款余额的20%，新增贷款的26%，政府收入的39%。如果房地产急剧放缓，很难找到替代方式支持经济增长。而且若房地产市场剧烈调整，应对政策也未必立竿见影。当前地方债和影子银行问题令人关注，但不太可能在今年引发系统性风险，政府可以对违约信托产品施以援手、展期债务。但若房地产投资急剧放缓，政策放松可能达不到很好的效果，因为地产业本身面临结构性过剩问题。从今年前两月数据看，中国房地产增速放缓，1-2月商品房销售面积和销售额分别同比下降0.1%和3.7%，新开工面积同比降幅达27.4%，而房价涨幅也持续缩窄。2月70个大中城市新建住宅销售价格同比升幅回落至8.7%。

2.3结构性失调

泡沫的根源在于结构性的失调，结构性失调主要是产品的结构失调，经济适用房以及商品房、高档房的安排不近合理，比例出现不均的现象，这是楼盘定位的问题。就市场情况看来，应适量的开发建筑面积大的楼盘，加大开发经济适用房，这样会符合大多数人的选择。这会避免房地产泡沫现象的出现。房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性，由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在，房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的

2.4政府调控的影响

由于经济的快速发展，政府职能部门忽略了一些问题与细节，这直接导致了土地的总量控制权不能够完全掌握，当集体土地农用土地失去控制时，会导致房地产开发商进行开发入驻，形成房地产开发过热现象。同时，一些政府部门也积极引领开发商的入驻，进行投资，导致土地开发过度，房地产商品化的出现使产品在市场流通的过程中形成了重大失误。不仅如此，银行方面投入大量的资金，使得房地产项目的资产价格快速膨胀，有了很大的上升空间，出现了泡沫现象。近几年政府一直在实行限购令，有学者认为限购令有利于社会公平和资源节约，限购令的执行，已经按下了高房价的疯狂的头颅，逼迫房价进入下降通道。因为过度的投资保值投机已严重扭曲了房地产的居住功能，一户一房的调控目标就是要还住房本来的居住本质，确保更多以居住为主的居民的利益。限购令固然是以行政强力遏制了购房需求，其短期或对调整房市有所影响，但正因为调控行为的非市场化，政策的连续性也让人产生了疑问。而这种对政策不可持续的预期，则可能对市场调控效果及政策信心造成损伤。另有学者认为“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。首先，这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。只要炒房客预期房价继续上涨，炒房客就有可能千方百计绕开规定。其次，“一户限购一套房”的规定有漏洞。炒房客既可以借用暂时不买房人的身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房。再者，如何发现购房者提供虚假信息骗购也是个问题。还有一个政府调控政策那就是房产税影响颇深，房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。对房产征收的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。开征房产税有利于稳定房地产市场预期，有利于抑制房地产市场投资过热和投机行为，有利于改善人们购房的理念，有利于抑制虚高的房价，使得房价回归理性等。

三、房地产泡沫对我国经济的影响

3.1房地产泡沫破裂具有严重危害

一旦房地产泡沫现象急剧加重，那么经济方面也会出现同样的泡沫问题，通货膨胀，人们生活不安定，增加了群众的恐惧心理。从以往的历史教训来看，房地产泡沫的出现只会使经济、金融负担更加严重，形成更加不利于社会安定的负资产现象。房价一旦暴跌，其他方面的价值则有所提高，并没有完全解决房价高人们无法承担的问题，反而使问题变得严重，任何事件都是有缓冲期限的，上涨后必定会回落，这样会使国家经济发展进入死循环，损失国家利益。

3.2适当泡沫有利于经济发展

任何事物都是讲究适度的，对于房地产泡沫来讲，也同样适用。泡沫过多则不利于国民经济发展，一点儿泡沫不存在则会使房地产事业毫无起色，姿态平平。可以对房地产项目进行价格的微调，这样能够保证房地产泡沫现象不会过于严重，适度的泡沫在未来的房地产价格中会有所体现，所以，在某一程度上来讲，房地产泡沫的存在有利于国家经济的繁荣。

结语

对于房地产项目来讲，业内人士都有其不同的眼光以及看法，无论是哪一种看法，都是基于房地产项目本身的定义出发的，一定的泡沫能够促使经济发展，则说明泡沫的出现并不是完全有害的，那么，掌握好房地产泡沫的“度”是极为重要的。这对于政府和房地产开发商有重要的启示意义，那就是既不能让房地产链条破裂，也不可以让房价虚高，保持一个合适的度才能保证经济健康稳定持续的发展。(作者单位：广东财经大学)

参考文献

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