泡沫经济的启示范文

泡沫经济的启示篇1

关键词：日本房地产；泡沫破灭；中国房地产；过度投机；宏观调控

一、日本的房地产泡沫破碎成因

20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。

（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题

自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。

（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响

对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。

（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂

在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。

（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭

在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。

二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处

从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许多相似之处的，相似之处如下：近年来，中国经济得到了长足发展，国内积累了很多资金，而由于金融危机，我国外贸出口不畅，这进一步造成资金的流动性严重过剩。由于房地产投资的回报率高于其它行业，于是，投资者把很多的资金投入房地产业。我国资本和贸易的顺差进一步造成资金的流动性过剩，也进一步使更多的资金涌入房地产业，这最终导致房地产价格持续上升。为刺激国内经济的增长，为降低甚至避免资金的流动性过剩，我国政府也采取了财政和货币方面的相应的宽松政策。与此同时，商业银行也执行了信贷方面的宽松政策，这给投资者投资房地产业创造了条件。上述这些与当时的日本房地产业是有很多相似之处的。

三、日本房地产泡沫破灭对中国房地产的启示

由于中国房地产与日本房地产泡沫破灭前有很多相似之处，基于这样的原因，我们应该吸取日本房地产泡沫破灭的教训。

（一）做好房地产投资分析，打击和预防对房地产的过度投机

对于做好房地产投资分析房地产行业，这诚如刘洪玉所说：“房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。”，而房地产投资带来的高效益又刺激了投资者对房地产的投资，由于房地产业管理的不健全，土地交易制度的不完善，这助长了投资者对房地产业的过度投机，这是不好的和不正当的行为。土地的稀缺性和不可再生性，决定了对房地产投入得越多，土地价格就会上涨越快。对房地产开发过度，会使市场过度饱和，这是非常不好的局面。这进一步导致房地产业供需的不平衡并使房屋空置率上升，为把房屋卖出去，投资者会采取相应策略，这进而导致房地产价格下跌并促使和加快房地产泡沫破碎的发生。

（二）预防银行信贷的非理性宽松政策

银行信贷的非理性宽松政策使房地产开发过度，要想预防此现象的发生，中国的各大银行贷款利率就要有所上升，央行的加息会降低人们对房地产业的投资热情，从而降低或避免投资者对房地产的过度投机。中国房地产开发要想进入良性发展轨道，银行信贷就要避免非理性的宽松政策。

（三）加强对市场的宏观管理和监控，控制对房地产的过度开发

中国要想防止房地产泡沫的发生，就要加强对房地产市场的宏观管理和监控，就要制定相应的策略和措施，如对房地产市场加强投资管理，使房地产供需达到平衡；如对楼市防止人为的炒作，如对房地产开发结构做相应的调整，如提高购房的首付比例，如征收物业税……在房地产开发中应运用市场在资源配置中发挥的作用。政府只有制定相关策略才能控制对房地产的过度开发，控制房地产过度开发才能避免房地产泡沫破灭的发生。

（四）对土地资源进行强化管理

针对土地资源，强化管理是政府要进一步进行的行动，控制地价过高现象的发生，为此，我国各地都有相应的土地估价机构，叶建平曾说：“申请成立土地估价机构必须具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人。”，对非法占地、圈地行为，要有严厉的处罚措施，政府还要对土地市场进行全面清理，预防土地领域的各种不正行为的发生。

（五）引导资金的合理流向，加强金融监管，保持外汇汇率政策的稳定

为了避免房地产泡沫破灭现象的发生，“政府还要加强金融监管，提高监管能力和水平，要通过利率、政策等使资金流向其它行业而不是一窝蜂地涌向房地产行业。”对于外债、外资，中国政府也要加强此方面的管理，用多种手段引导资金流向合理化。为预防房地产泡沫破灭的发生，中国还要保持外汇汇率政策的稳定。外汇汇率政策稳定就会降低或避免外资涌入房地产业，从而促进房地产业的良性发展。

四、结论

20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭的发生是各种因素共同导致的结果，而当今中国的房地产业与日本房地产泡沫破灭前是有许多相似之处的，“汲取日本房地产泡沫破灭经验教训，“以人为镜可以知得失”避免重蹈覆辙，这对于我国房地产业乃至整个中国经济的发展都是意义重大的。”诚如吴晓灵所说：“我们调控房地产，是想让这个行业活得长一些”。在本文中，针对日本房地产泡沫经济破灭我做了深入研究并在此基础上提出了预防措施。由于对该课题的认识方面的不足，所述之处难免有所疏漏，恳请各位指正。

参考文献：

[1]刘洪玉.房地产经营开发与管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

[2]叶建平.房地产经营管理[M].北京：中国农业出版社，2002.

[3]马瑗泽.2008金融危机的马克思主义分析[D].广东商学院，2010.

[4]毛金祥.日本房地产泡沫的形成和破灭及其对中国的启示[D].上海社会科学院，2012.

泡沫经济的启示篇2

关键词：资本市场，虚拟经济，衍生市场，新兴市场

次贷危机不是传统意义上的经济危机，而是一次资产价格泡沫破灭的危机。所谓资产价格泡沫，就是资产的价值与价格离得太远。这里有一个常识的判断，泡沫是非常脆弱的，泡沫的破灭几乎是不费吹灰之力的。事实上，华尔街金融巨头，贝尔斯登、雷曼兄弟、美林证券，已经在虚拟经济的泡沫中灰飞烟灭。

衍生产品与虚拟经济

这次美国华尔街爆发的次贷危机的泡沫，包含很多内容，从信用泡沫－－产品泡沫－－资金泡沫－－价格泡沫－－市值泡沫，形成一条长长的泡沫链。

最底层的标的次级贷款是一个巨大的信用泡沫。抵押贷款是一个信用产品，信用产品应该带给有信用的人。但是，次级贷款把一个信用产品贷给了一些低信用，甚至没有信用的群体。而且附加了许多加大信用风险的优惠条件，比如零首付，比如，延迟本金还款等等。次级贷款实际上是一个巨大的信用泡沫。

基于这个1.5万亿美元的信用泡沫，创造了超过2万亿的资产证券化产品（MBS），超万亿的债券抵押凭证的所谓结构化产品（CDO），近万亿的信用违约互换产品（CDS），为了这些证券的高评级，债券保险公司产生2.4万亿担保产品，以及各自近万亿的信用卡证券化产品，汽车消费贷款证券化产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。超过美国4.3万亿的国债市值两倍。一旦那些一厢情愿的假设，比如房价不断涨、利率长期低发生变化，次贷违约率上升，危机就爆发了。

价格泡沫和市值泡沫的制造与巨大的杠杆交易放大资金泡沫密切相关。在次贷危机中倒闭的著名的凯雷资本下面的凯雷基金，泡沫高峰期间，其6亿多的资本金，把管理的资产放大到200多亿，杠杆倍数高达32倍。当市场下跌3%，凯雷基金面对巨大的流动性风险，不得不黯然退出曾几何时还叱咤风云的华尔街历史舞台。

我们看到，这里最关键的部分是，这些也冠名为“产品”的东西，并没有任何实际意义上的价值，并没有创造任何真实的财富。产品链越长，越不知标的为何物。次贷衍生品数万亿上十万亿的市值，是被虚拟货币托起的泡沫,是杠杆交易方式放大的虚拟财富，使虚拟经济脱离实体经济到危机四伏的地步。

美国前财长保罗·奥尼尔认为，“通过扰乱世界货币市场获益的人是投机者。在我看来，他们并没有提供多少有用的价值。”奥尼尔对金融市场的观点以及其为金融市场制定规则的重要的职责，挑战了金融机构的巨大利益，这可能是其被迫从财长位置上辞职的重要原因之一。

价格泡沫结局是危机

我们已经看到，次贷泡沫最后只可能是两个结果。第一个结果，就是泡沫破灭，瞬息之间，数万亿数十万亿的虚拟财富消失，化为乌有，引发全球金融危机，次贷危机几乎摧毁华尔街。次贷危机从新世纪抵押贷款公司的关闭开始，次贷违约，沿着次贷产品的证券化产品、结构化产品、保险互换产品、债券保险、债券市场、信用卡证券化产品、消费信贷证券化产品直至债券保险公司，都深陷危机。贝尔斯登倒闭，把危机的严重程度提高到红色警报，几乎所有金融公司都陷入了次贷危机的漩涡。政府支持的最大的房地产抵押担保机构－－房利美、房地美被接管，雷曼兄弟已经成为贝尔斯登第二，全球最大的投资银行美林证券公司被美国银行收购，美国国际集团命悬一线。这些百年老店迅速从华尔街消失，宣布华尔街过度虚拟的经济的失败。试想，如果不是在美元本位的国际货币体系下，美联储可以随心所欲发美元，华尔街大大小小的金融公司，完全可能重现1997年泰国一天关闭58家银行，尸横遍野，血流成河的一幕。

次贷危机把另外两大经济主体拖入衰退。受次贷影响英国北岩银行发生了百年不遇的挤兑行为，最后英国政府对其实施了国家收购。因为直接持有大量次贷衍生产品，欧洲成为重灾区。虽然欧洲央行的大规模注资，使欧洲所有金融机构有了喘息的机会，但是因次贷延伸影响，一般滞后美国一年的欧洲经济已经开始面对衰退。日本经济也重返了负增长之途。

次贷危机引发全球通货膨胀，全球经济危机一触即发。次贷危机爆发，华尔街以及全球金融市场几乎没有什么东西可以买，证券投资资本大规模撤出华尔街和其他国际金融市场，进入商品市场，以前所未有的速度迅速推高了石油粮食价格，全球通货膨胀急剧恶化，超过70个发展中国家通胀超过两位数。美国的通胀已经5.6%，欧洲的通胀大大超过警戒线，使美联储和欧洲央行都处于经济放缓与通胀的两难之间。全球通胀是否最终引发全球危机还要拭目以待。

新兴市场发展应“脚踏实地”

次贷泡沫使华尔街伤筋动骨，使全球经济陷入深重的危机。虚拟经济脱离实体经济连华尔街都难逃劫数，新兴市场国家在经济基础和相应金融体系不足以与金融资本一较高下之前，切不可以身犯险。

新兴市场多是初级市场，或者是不成熟的市场，夯实金融市场基础，是初级市场的根本大计。次贷泡沫的危机给新兴市场最大的启示是，新兴市场最应该夯“实”的基础，就是不要远离实体经济，不要过度虚拟，要成为实体经济的晴雨表。

新兴市场要扎扎实实发展与实体经济联系最密切，有效把资源配置给有成长、有价值的行业和公司的不同层次的市场，比如创业板、中小企业板、主板、三板、企业债、公司债市场。只有以上市公司的价值增长和发债公司的价值增长为投资目标的市场，才是金融证券市场的基础，也是金融证券市场发展的基础。培育优质上市公司和发债公司，使公司业绩不断增长，做实做强做大基础“标的”的市场，才能分享企业和公司的成长，才能分享经济的成长，而不会被过度虚拟的泡沫经济伤害。

新兴市场的衍生产品市场应该以对冲风险管理风险为目标发展，切忌以投资为目标推出。而多层次衍生产品的市场要审慎渐进。衍生产品是衍生出来的，虚拟的成分随着衍生的层次增加而增加。虚拟经济离实体经济越远，泡沫越大，泡沫破灭后的灾难也越大。

泡沫经济的启示篇3

［关键词］泡沫经济日本经济贸易顺差

2005年中国实现贸易顺差1018.8亿美元，是2004年的3倍多。这一情况引起了国内外的广泛关注。“人民币必须升值”、“中国的汇率机制必须更具弹性”――这类“警示”性的语句在2005年度频繁出现在各类国际级会议中。尽管中国政府采取各种措施减少顺差，但是效果甚微。2006年中国实现贸易顺差1774.7亿美元，远远超过了2005年。2006年中国又出现如此巨大的顺差将会进一步加大人民币的升值压力。2006年美国的《总统经济报告》中更是明确指出中国的汇率制度是造成中国以及全球经济不平衡的部分原因，并表明美国将继续向中国施加压力让人民币升值。纵观中国现在的经济，与泡沫经济前的日本经济有很大的相似性。在20世纪90年代经济泡沫破灭之前，日本模式一直是一个经济奇迹的代表。但是正是这一奇迹的代表，经过泡沫经济后，经济衰退了整整十年。因此研究日本泡沫经济的覆辙是十分必要的。

一、中国经济与日本经济的相似之处

1.面临着对美巨大的贸易顺差以及由此带来的本币升值问题

1980年～1984年，日本对美贸易顺差从76.6亿美元增加到461.5亿美元。巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。这是后来导致日元对美元升值的直接原因。而2005年，中国对美贸易顺差达1141.97亿美元，这在美国产业界和国会山引起巨大反弹。2006年前9个月中国对美贸易顺差突破千亿美元，达到1022.2亿美元，预计今年中美贸易顺差不会比去年少，最近几年，中国一直面临人民币升值问题，中美贸易顺差只增不减，人民币升值压力将继续增大。

2.外向型的发展战略

二战后，日本经济持续高速发展主要依赖其制造业。在这一时期，日本制造业实行的是出口导向的外向型工业发展战略。但是，日本制造业非常注重产业结构升级转换，进行了由劳动密集型向资本和技术密集型转变的产业结构调整，产业结构调整战略与出口导向战略的实施促进了日本经济的高速增长。中国采用了投资驱动型的外向型发展战略，中国的产业还主要是劳动密集型，以出口加工为主。中国依靠这一发展战略，也实现了经济的快速增长。但是当经济发展到一定水平，不管是什么样的外向型发展战略，都不会再适合经济发展需要，经济的长期发展还是靠内需，靠科技创新能力，但在这一方面，中国和日本都还未能做到。

3.金融体系的运行状况

（1)银行体系的主导地位

为了配合产业政策的实施，日本建立了以间接融资为主体的金融体系。据统计，1975年至1984年期间，间接融资占社会总融资的比重平均高达89.7%。为确保间接金融体系顺利运行，日本金融当局实行护送舰队式的管理体制，使银行业的安全得到了保证。我国股市长期面临着供给与需求不匹配问题，成千上万家企业等待上市，而长期低迷的股市造成流入资金不足甚至萎缩。虽然，2006年大型国有企业改制上市使我国股票市场呈现牛市格局，但是银行在我国的融资体系中还是处于主导地位，而且与日本银行一样，在资金投向方面考核与监督力度不够，从而普遍缺乏效率。

（2)宽松的货币政策

1985年的“广场协议”使日本的出口受到影响，为了刺激经济日本采取了宽松的货币政策，而且根据“卢浮宫协议”，日本的利率也必须下调，由于87年的“纽约股灾”，日本一直未能上调利率,其低利率政策持续了27个月，使得本来资金已很充裕的日本到处充斥着廉价的资金。我国长期以来也一直实行低利率政策，而且货币供应近年来以惊人的速度膨胀，为了经济增长需要，我国自上世纪90年代以来每年基础货币的投放量在15%以上，而且国外资金的流入使我国的货币更为宽松。

4.政府主导型的企业治理模式

日本企业的融资以间接融资为主，而政府对金融机构又过分干预，使得企业与政府关系密切；而且日本公司之间相互持股，虽然避免了被恶意收购，但是往往使得企业之间的协调多于监督；日本企业的终生雇佣制使企业缺乏创新机制。尽管在制度和机制上与日本不同，但是“重协调轻监控”却是中国企业和日本企业在企业治理模式上的相同之处。产权关系不清，行政干预银行的融资，以GDP考核官员政绩，以及腐败都严重妨碍监控职能的行使。

二、日本泡沫经济的原因

日本泡沫经济的直接原因是日美的贸易摩擦导致日元升值，日元升值引起采取外向型发展模式的日本出现经济的衰退。为了刺激经济，日本采取了宽松的金融与财政政策。长期的低利率政策使得本来资金充裕的日本到处充斥着廉价的资金，但由于企业的创新能力不足，利润空间小，资金大都投向股票、房地产，引发了泡沫经济。在日元升值期间，日本从本国利益考虑，接受了美国提出的金融自由化的要求。但是由于日本以银行为主导的间接融资体系以及银行投资效率低下，当开始金融自由化改革后，准备不足的日本银行业面对激烈竞争，出现许多问题。而且日本企业的许多治理模式在未开放国内市场时还能适应经济发展的需要，当进行金融自由化改革便成为经济发展的障碍。

三、日本经济给我国的启示

目前中国经济已经有一些泡沫经济的现象：如货币供应量的过快增长以及房地产急剧上升，因此有必要采取措施防止我国经济步日本经济的后尘。

1.调整出口导向战略，坚持以内需为主

当今，世界经济已成为一个整体。别国的经济发展及其政策可能会影响我国经济，因此我们不能过度依赖国外市场。内需是一国经济增长的基石，我们应以国内需求和国内市场为主，增加消费需求和投资需求。

2.金融自由化速度不应过快

我国银行体系缺乏国际市场竞争力，实体经济又缺乏投资机会，如果过快放开对直接融资规模的管制，银行资金很容易流向投机性领域，引发泡沫经济。我国加入WTO，当然要遵守开放资本市场的承诺，但是我们应当充分利用WTO规则循序渐进。在国外金融机构涌入之前，采取对策逐步完善金融市场，建立所需的制度基础，包括法律、监管以及会计和审计等。

3.定位政府职能，改善企业治理模式

政府对经济的干预主要是利用宏观经济政策为企业提供较好的宏观经济环境。对我国而言，应建立完善的市场机制，减少政府对经济的过度干预，严防企业与政府以及企业与企业之间关系过于密切，建立一套适合的监管体系以及信息制度。

4.正确处理国内政策目标与国际协调政策目标的关系

面对国外的压力，日本使日元升值，长期维持低利率政策，才使泡沫破裂引发长期经济衰退。目前由于顺差，我国也面临着国外的强大压力，我们要吸取日本教训，要正确处理国内政策目标与国际协调政策目标的关系，以免国内经济遭受损失。

5.要注意物价稳定与货币供给的关系

由于宽松的货币政策引发泡沫经济后，日本当局当时只注意CPI的涨跌，忽略了资产价格的上涨，因而未能及时扭转政策方向。目前我国货币政策也较为宽松，而且房地产价格上涨幅度较大，因此我们应控制货币供给，不能到物价猛增时再采取对策。

日本由于泡沫经济，使自己失去了十年发展经济的良好时机。中国目前经济与泡沫经济前的日本经济有很多相似之处，这些相似之处正是触发日本泡沫经济的原因所在，因此我们应采取措施避免我国经济重蹈覆辙。万一我国出现泡沫经济，我们的状况将不及日本，因为我们的经济发展水平远不如泡沫经济前的日本，我国还未解决经济发展过程中的社会财富分配不公、教育和医疗费用、收入差距过大、官员腐败等问题。此前，中国政府已采取了一系列的政策组合，如扩大内需、调整出口退税率、降低固定资产投资、完善银行为中心的金融体系公司治理结构，通过各种不同方法疏导过剩的流动性，以预防流动性过剩可能引发的金融风波或危机等，这些政策也初见成效。只要我们继续深化和完善相关的政策体系，相信我国经济会在不引发泡沫的基础上快速发展。

参考文献:

[1]张一:当心,日本泡沫经济中国重演[J].资本市场,2005

[2]孙家驹籍森:浅议日本泡沫经济时代的货币政策与启示[J].山东国际金融,1996(4）

[3]瞿强:日本“泡沫经济”时期的货币与财政政策及其教训[J].金融论坛，2001(9）

[4]董登新:日本泡沫经济换来十年萧条[J].市场营销

[5]肖崎:日本泡沫经济制度性原因分析及启示[J].现代日本经济,2006(1）

[6]高柏:美元本位制与金融风险[N].21世纪经济报道,2006～02～20

[7]王凌云当心:日本泡沫经济中国重演[J].市场,2005(8）

[8]王志文刘卫江彭洁:泡沫经济的形成与崩溃及其对中国的启示[J].财经理论与实践,2005(7）

[9]魏加宁:日元升值与泡沫经济[J].西安金融,2006(1）

泡沫经济的启示篇4

【关键词】自动喷水-泡沫联用系统；泡沫液储罐的选型；泡沫比例混合器；多分区并联系统

近年来随着大型地下车库的出现，自动喷水-泡沫联用系统被广泛应用。自动喷水-泡沫联用系统，即在自动喷水灭火系统中配置可供给泡沫混合液的设备，组成既可喷水又可喷泡沫的固定灭火系统。

自动喷水-泡沫联用系统具有三种功能，一是灭火功能；二是有预防作用，在有B类易燃液体火灾时，可以预防因易燃液体的沸溢和溢流而把火灾引到邻近区域，以及复燃。三是控制和暴露防护，在不能扑灭火灾时，控制火灾燃烧，减少热量传递，使暴露在火灾中的其它物质不致受损。

在实际工程设计中，汽车库、柴油发电机房等场所常采用闭式自动喷水-泡沫联用系统。

《自动喷水灭火系统设计规范》（GB 50084-2001-2005年版，以下简称“喷规”），4.2.7条规定：存在较多易燃液体的场所，宜按下列方式之一采用自动喷水-泡沫联用系统：

1、采用泡沫灭火剂强化闭式系统性能；

2、雨淋系统前期喷水控火，后期喷泡沫强化灭火效能；

3、雨淋系统前期喷泡沫灭火，后期喷水冷却防止复燃。

系统中泡沫灭火剂的选型、储存及相关设备的配置，应符合现行国家标准《低倍数泡沫灭火系统设计规范》GB 50151-92的规定。

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB 50067-97）7.3.1条规定：I类地下汽车库、I类修车库宜设置泡沫喷淋灭火系统。

下面就常用的闭式自动喷水-泡沫联用系统设计中应注意的几个问题作以阐述。

一.系统的组成及工作原理

1.系统组成

闭式自动喷水-泡沫联用系统是将低倍数泡沫比例混合装置并联接入到闭式自动喷水灭火系统中构成的。它主要由水泵、湿式报警阀、带胶囊的泡沫液储罐、压力式比例混合器、泻压控制阀、压力信号发生器、水流指示器、闭式喷头、手动应急阀、各类控制阀、管道及附件和控制系统组成。

2.工作原理

闭式自动喷水-泡沫联用系统的工作原理：当闭式喷头玻璃球因火灾而破裂喷水，水流指示器动作，湿式报警阀开启，延时后，驱动水力警铃报警，压力开关动作，启动消防泵；水流指示器动作的同时将水流信号传输到灭火控制阀组，延时后，控制器向电磁阀发出开启指令，打开电磁阀，泻压控制阀因隔膜室泻压而开启，释放泡沫液储罐内处于受压状态的泡沫灭火剂，泡沫灭火剂经管道流向比例混合器，形成一定比例的泡沫混合液流向喷头，通过已爆破的喷头实施灭火。

二.工程设计中值得注意的几个问题

1.泡沫液储罐的选型

“喷规”6.1.3条规定，闭式自动喷水-泡沫联用系统应采用洒水喷头。洒水喷头属于非吸气型喷头,按《低倍数泡沫灭火系统设计规范》（GB 50151-92-2000年版）2.1.1A条规定，当采用非吸气型喷头时应选用水成膜或成膜氟蛋白泡沫液。因此，对闭式自动喷水-泡沫联用系统泡沫液一般采用水成膜泡沫液。由于泡沫浓缩液与水混合后的液体在流体力学特性上与普通自来水几乎相同，因此闭式自动喷水-泡沫联用系统的管道水力计算可同普通水一样。

泡沫液用量计算：

V=KQBT

式中V――泡沫液的体积，L；

K――安全系数，通常取系数K=1.3～1.6；

Q――系统设计流量，L/min；

B――泡沫液百分比浓度，一般易燃油类、碳氢化合物火灾取3%，极性溶剂火灾取6%；

T――泡沫液的供应时间，根据“喷规”5.0.8条规定，持续喷泡沫的时间不应小于10 min。

以车库为例：随着环境保护意识的提高，汽车均要求使用无铅汽油，因此设计中我们采用6%的水成膜泡沫液，系统设计流量Q=28L/s，B=6%,T=10min,K=1.3,经计算V=1310L。依此可根据产品样本选择容积相近的泡沫液储罐。

2.合理布置泡沫比例混合器

“喷规”5.0.8条规定，闭式自动喷水-泡沫联用系统的设计基本参数，除执行本规范表5.0.1的规定外，尚应符合下列规定：

2.1.湿式系统自喷水至喷泡沫的转换时间，按4L/s流量计算，不应大于3min;

2.2.泡沫比例混合器应在流量等于和大于4L/s时符合水与泡沫灭火剂的混合比规定；

2.3.持续喷泡沫的时间不应小于10min。

因此，闭式自动喷水-泡沫联用系统采用4～32L/s的压力式泡沫比例混合器。为保证系统自喷水至喷泡沫的转换时间，按4L/s流量计算，不应大于3min，从泡沫比例混合器的出口至最不利点喷头间，水流经的管道总容积应不大于720L(4×3×60)。以系统主管道为DN100为例计算：v=Kc Q，DN100的管道Kc=0.115,v=0.115×4=0.46m/s,3min流经管道的长度L=0.46×3×60=82.2m.因此设计中考虑支管，应将水流指示器及泡沫比例混合器布置在距最不利点喷头流经管长控制在80～100m内。

3.多分区并联系统

在设计中，一般一个湿式报警阀都服务几个防火分区，为减少泡沫液储罐的使用数量，节约投资，我们一般采用多分区并联系统。

根据产品试验结果，为使泡沫比例混合器中的泡沫液和水达到合理的混合比，泡沫液储罐到泡沫比例混合器的距离不能太远。一般泡沫液储罐到泡沫比例混合器的连接管为DN50时，L≤40m；连接管为DN40时，L≤30m。在安装完毕后，该连接管应预先充满泡沫液。

4.管材

由于泡沫液供给系统长期与泡沫液接触，泡沫液对管道具有一定的腐蚀性，所以泡沫液供给系统的管道和控制阀门应采用铜或不锈钢的材料制成。

闭式自动喷水-泡沫联用系统已经被广泛应用于大型汽车库设计中，有些城市还应用到柴油发电机房的设计中。随着我国经济实力的不断增强，设备性能的不断改进、提高，该系统一定会有更多的用武之地。

参考文献

[1]建设部工程质量安全监督与行业发展司,中国建筑标准设计研究所.全国民用建筑工程设计技术措施 给水排水.北京:中国计划出版社,2009.

泡沫经济的启示篇5

是泡沫终会破灭，现在日本的住宅价格还丕到泡速时期的一半。

20世纪80年代中期以后，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。

然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990年3月27日，大藏省了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。

战后经济上的巨大成功导致对泡速缺乏警惕，多数人相信“地袖话”会继续

在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。

在这种沉醉的氛围下，加上1990年6月日本房价开始出现拐点时，制造业设备投资、对外出口及国内销售依然活跃，无论政府还是国民都没有意识到房地产泡沫开始走向破灭，更没有想到的是，日本经济从此会进入“失去的二十年”。很多人认为，地价下跌只是暂时的，至少跌幅不会这么大，银行也是抱着这种希望而搁置已经出现的不良债权问题。支撑这一想法的理由除了对“土地升值”的信念外，还有一个是：日本是出口导向型经济，在日元不断升值的形势下，为促进出口，政府会增发货币来拉低日元汇率。随着日元对美元汇率逐步回归，日本经济就会保持稳定增长，房价也会随之恢复，并存在上涨的可能。所以，在日本房地产泡沫破灭、地价下跌的初期，没有多少人急着出售手中的房产，社会总体处于稳定的常态。

民众对房地产市场丛益望逐渐走向绝望的时候，日本整仝社会也没查出现太的波澜独动荡

如果说泡沫破灭之初，日本国民在对房地产市场抱有回升的希望之中不断消化地价下跌的事实，那么，当1991年第2季度后日本实体经济转入萧条、国内失业人数增加、国民持有的股票和房屋价值大大缩水、民众对房地产市场从希望逐渐走向绝望的时候，日本整个社会也没有出现大的波澜和动荡，这其中有着深层次的原因。

首先，日本是一个法治国家，也是一个诚信社会，国民普遍具有较强的契约意识。孩子从小就受到家庭和学校的教育，要遵纪守法，信守承诺。在日本，进行房地产交易时，卖方会事先把各种风险及其后果讲得非常清楚，如果买方愿意承担这种风险和责任，双方才有可能成交签约。这样，买卖双方对自身的权利和风险、责任等都有充分的了解，而一旦签约，遵守契约则是理所当然的事情。如果成交之后出现问题和纠纷，可以诉诸相关法律，对各类违约行为进行相应的处罚。

其次，房价下跌对普通工薪阶层和低收入者的影响有限。日本人对房地产的买卖、持有和转让都需要缴纳一定的税，如房地产取得税、印花税、固定资产税、所有权转移登记税等。如果将房屋作为财产留给子女的话，还需要缴纳赠与税和继承税。购房的税收成本和负担，成为日本人在买房时需要权衡的一个重要因素。所以，日本的普通工薪阶层和低收入者一般买不起房，有钱人也不会出于投资目的而囤积多套住房。另一方面，在日本，有很多人靠租房生活，年轻人结婚时租房现象也很普遍，而租房者往往是低收入阶层，地价、房价下跌也会推动房租下降，使他们可租到更便宜的住房。还有一点需要注意的是，日本在泡沫经济尚未形成之前，业已建立起相对完善的失业、医疗、养老等社会保障制度，基本上能够保证所有人的基本生活，这也有助于抵御经济危机和突发事件，维护社会的和谐稳定。

泡沫破灭的启示；市场经济下不存在“土地神话”，房俭不可能只涨不跌

当前，围绕中国房价的讨论十分激烈。毋庸置疑，中国房地产市场存在泡沫，其直接的表象就是大量资金脱离了实体经济，流入房地产市场，引起房价异常上涨，幅度已经明显超出了经济的实际增长水平，也大大超出了民众的支付能力。那么，中国是否会像日本上世纪90年代初那样出现房地产泡沫破灭?这是近两年来一直被各界关注和争议的问题。

一种观点认为，中国城市化水平还不高，土地资源有限，房价有自然上涨的压力；购房者以自我资金为主，面向房地产的贷款规模有限；中国的外资较多，美国要求人民币升值难以得到广泛支持，所以，中国不会出现像日本那样的泡沫破灭。也有一种观点认为，中国的现状与当年的日本有着很多相似之处，如：出口导向型经济、人民币升值、产业结构转型等，中国可能会像日本那样出现房地产市场崩盘，甚至会比日本更严重。还有一种介于二者之间的观点。不管何种观点，从这些观点的争论中我们可以看出，泡沫形成和破灭的原因是复杂多样的。

与二十年前的日本相比，当前我国面临着更为复杂多变的国内国际环境。一方面，在欧美日经济放缓的情况下，贸易保护主义升温，人民币升值压力和预期增大，加上中国经济仍保持较快增长，巨大的投资市场和利差的存在，对热钱具有一定的吸引力；另一方面，经济国际化日益加深，资金跨境流动日益频繁，投机性因素增多，国际市场稍有风吹草动，热钱很可能会大量涌入新兴市场。而且，我国地广人多，虽然一线城市的住房刚性需求逐渐退潮，但二三线城市的刚性需求依然旺盛，因此，对房地产市场的调控不能掉以轻心，同时也不能忽视可能隐藏的社会问题。

这方面，日本房地产泡沫的形成和破灭或许能给我们一些借鉴和启示。第一，发现泡沫及时挤出，不要等泡沫越大后再采取措施，那样只会加重破灭后的痛苦，更不要寄希望于事后补救，防患于未然最重要；第二，积极引导剩余资金转化为产业资本，使其流向实体经济，从资金源头上防止泡沫的形成和膨胀；第三，在对房地产市场进行调控的同时，加强对投资者的风险教育，房地产不是普通的大众消费品，存在较高的风险，市场经济下不存在“土地神话”，房价不可能只涨不跌；第四，普及民众的契约意识，告诫投资者购置任何风险品后，不仅仅是可以享受价格上涨时的利润，同时也要承担价格下跌时的风险和损失。任何交易一旦签约，需要履行契约，而对于那些已经或可能蒙受损失的投资者，有必要加强心理教育和疏导；第五，尽快健全和完善我国有关房地产的法规、税收制度等，加快社会保障体制建设，构筑和谐稳定的社会。

泡沫经济的启示篇6

鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测

内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。近10余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在5年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价10000元/平方米暴跌至现在3000多元，购房者依然稀缺。本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。

1房价泡沫与房价波动之间的关系

所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。差别主要表现在：

1.1偏离原因与偏离量的差别

在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。

1.2动力机制和表现方式的不同

根据价值规律理论可知，房产市场供需余缺的变动与价格机制的作用，是房价正常波动动力机制的根源。当余缺大于零时，表明市场供给大于需求，房价就会降低；当余缺小于零时，表明市场供给小于需求，房价就会上升。在价格机制方面，随着市场的繁荣与萎缩，开发商的市场价格预期偏差往往会变大。比如，当市场因各种原因出现非理想投资预期的情况下，房价往往会出现偏离实际需求的供过于求或者供小于求现象，进而导致房价的市场非理性波动，但这种波动依然在价值规律反映的范畴之内。房价泡沫产生的动力机制，则主要在于投机者对高额利润的追求、对房价非理性预期造成的需求性膨胀和房地产特有的供需弹性的严重不对称。

2从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测

“鄂尔多斯‘鬼城’楼市崩盘！ 万元房价暴跌去7成”，这类题目，在1年多来不少媒体对鄂尔多斯的房价变化报道中不断出现。众所周知，鄂尔多斯市靠地下丰富的煤气油资源而闻名，该市在5年时间内，耗资1000多亿元打造出了集政治、文化、金融于一体，在当地号称“一百年不落后”酷似国际大都市的康巴什新区。然而，2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂，出现了房价暴跌现象。以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在的新房市价仅3000余元。人们不禁惊叹：鄂尔多斯房价到底如何了？

2.1鄂尔多斯房价暴跌的主要原因

从客观上说，一二线城市房产的供需常会因大规模的人口迁移而导致高房价的出现，但鄂尔多斯是一个以煤起家的新型城市，不像北上广那样有大量外来人口做支撑，因此，当一夜暴富的城市通胀刺激投资热情，热衷于房产和高利贷，在短时间内形成房产供应量急剧增加时，典型的房产“泡沫”便会出现。鄂尔多斯房价暴跌的原因可以主要归结为：一是宏观调控政策刺破了高房价泡沫。面对全球经济放缓，国内CPI增涨和通货膨胀压力增大的形势，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性调控政策，经济增速回落，大环境的房价自燃下跌。二是供求关系失衡。鄂尔多斯市人口有限，近年来，煤炭市场异常疲软，很多人都持观望态度，面对太多的房地产泡沫，不知道房价的底部在哪里，因而需求降低。另外，开发商因资金链的断裂，在短期内又不得不推出集中的推盘高峰，因而房价自然大幅度下跌。

2.2从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫监测的重要性

鄂尔多斯房价变化为城市房地产发展敲响了警钟。目前，我国较多城市正处于房地产泡沫阶段，因此，房地产泡沫问题必须引起地方政府的高度重视。在对待态度和处理方式航，既不能危言耸听，更不能忽视泡沫的存在。面对全国多地城市住房成交量下降，房价下挫的现实，要求一是要准确地测度房价中的泡沫成分，深入分析房价泡沫形成的机理，积极探索消化房价泡沫的措施；二是要根据城市整体环境，正确判断房产泡沫扩散到各子市场与领域的程度，在积极寻求正确调控途径的同时，也要寻求“泡沫”出现的警兆指标，启动积极有效的房地产管理机制，防止房价下降带来的相应金融风险；三是要建立和完善目前的房地产预警系统，促进政府决策人员对房地产市场警源、警素、警兆的判别和选择能力，为调控方向、调控作用点、调控节奏和调控力度等提供理论和实践性支持。

3结论

鄂尔多斯房价变化给我们以启示：房地产“泡沫”现象对于整个国民经济建设极为不利，居民消费才是拉动中国经济长期增长的根本动力。在发展城市房地产方面，要大力倡导良性的投资而不是投机。构建政府保障与市场机制相结合的住房供应体系，符合我国的经济体制改革要求，是我国建设和谐社会的客观要求。

参考文献：

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[2]戚宏伟.房地产泡沫检测方法简论[J].城市市场开发，2008，（12）.

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[4]赵立斌.论我国住宅供给调控的政策效应[J].开放时代，2011，（11）.

泡沫经济的启示篇7

股市与楼市涨跌的经济学启示

对于投资者来说，5月是“灰色”的。在全球股市动荡、债务危机汹涌的背景下，曾经被经济学家讽刺为“野蛮的遗迹”的黄金，价格再度下跌。股票市场的兴衰和楼市的涨落之间，是否存在着某种联动关系?最近几年全国房地产市场一片火爆？而恰恰这段期间股票市场就十分萎靡不振，阴线连连.那么股市和楼市之间到底有没有一种此长彼消的替代关系呢？中国股市已经进入了一个休整低谷期期。多空双方经过一番鏖战之后，都有点精疲力尽。市场在寻找一个新的平衡区间，从交易数据看，几乎没有机构入场，但扮演了抛盘主角。市场充满了对冲昏头脑的散户的嘲笑和同情，热钱和民间资本很大一部分都投入到了楼市和股市。它们的到来必然起到推波助澜的作用，加剧楼市和股市的泡沫化。泡沫化程度越高，他们才能从中赚到钱。如果赚不到钱，那些热钱是没有理由来到中国的！热钱就是在全球范围内寻找、创造赚钱的机会。当泡沫化达到很高程度时，他们会选择将手中的楼市和股票抛出，进而将热钱再转出中国。如果从楼市和股市中撤离的资金足够大，必然会引起楼市和股市价格的下跌，以炒楼为主，而真真的需求量是那些需要买房子住的人，那些基本和消费差不多，所以表面上楼市繁荣，楼价一涨再涨，而实际上真真需要买楼住的人并不是大部分很有钱，投机炒楼者为了利润更大化，千方百计吹大楼价泡沫，欺瞒拐骗，无所不用其极，楼价要炒高，离不了找人装做抢购现象，这同时也表明，被全球金融市场视为“祸水”的巨额游资在中国内地的流向，将越来越多的影响到我们的经济与生活。政府宏观调控、加息、海外资金涌入等等因素到底会产生什么影响？房价还会涨吗？是不是到了一直在担心的拐点楼市也是如此有人，愿意买并不意味着价格正确，所以真实需求与价格有没有泡沫之间没有任何关系。时下有一个很迷惑人的看法，那就是近年来房地产价格的上涨是有真实需求，而且购买踊跃，市场一片红火，住房的销售面积大于竣工面积，房屋的空置率也在持续下降，。说到空置率，可以用发新股做比方，空置率降得越快意味着房子越好卖，代表着新股越容易发出去，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理，但它确实是句“真实的谎言楼市与这些年炒普洱茶、红木家具，茅台酒、黄金到农产品的轮番炒作，本质上是一致的———本质是一种货币泛滥，导致整个社会资产价格高度膨化。而投资渠道狭窄、缺乏专业知识的普通投资者，一旦深陷其中，往往会在梦幻的“泡沫”中沉没，付出巨大的代价，背后是游资爆炒后的撤离恶果，也是流动性泛滥背景下中国式资产泡沫破灭的一个典本文由收集整理

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型样本。没有不破的泡沫，没有永远上涨的单边市场，“红木市场神话的破灭，对流动性泛滥背景下的中国经济具有特殊的警示意义”股市中股指期货的也是如此，股指期货是泡沫的加速器和膨胀器，它是一个对赌的工具，不是一个对冲风险的工具。其实监管可以有效推迟、遏制、减缓疯狂对市场的冲击。股市和楼市有共性。都是以非常“稀缺”的楼盘或股票的姿态流入市场，利用人们的涨价预期，制造价格上扬与缺货的假象，促使人们形成集体的非理性的体格上涨共识，价格在流向终端市场的诸环节中被一轮轮抬升，迫使更多散户追加资金跟进。无一例外的是，当投机达到顶峰后，价格犹如悬崖一跃，迎来跌声一片。大量游资所具有的示范带动作用可以诱使更多资金聚集在某一特定产业，短时间促使供求关系大幅失衡，推高被炒作商品价格，引发其非理性繁荣和下跌。可以说，这些游资打到那里，那里就会出现泡沫。经济学启示：价值规律是商品经济的基本规律，只要商品经济存在，价值规律必然发挥作用。价值规律的表现形式是价格围绕价值上下波动，但商品的价格最终由价值决定，它不可能长时间偏离商品本身的价值。所以，我们应该理性普洱茶、红木家具，茅台酒、黄金到农产品暴涨的价格。这种结果最终极有可能出现泡沫经济。在泡沫经济条件下，即便价格已经严重偏离价值，但由于需求旺盛，大多数市场主体仍然会作出“体格会继续升高”的错误预计，从而导致需求进一步增加。这就是我们平常说的“买涨不买落”心理。最后受到损失的还是生产者和经营者。普洱茶、红木家具，茅台酒、黄金到农产品价格高涨和泡沫经济的出现，证明了价值规律在发挥作用。同时，这也警示我们：市场不是万能的，有时也会失灵，市场调节存在盲目性、自发性和滞后性等弱点和缺陷。这就需要国家的宏观调控，确保经济的平稳、健康和有序发展。当前，随着一些推动价格上涨的因素显现，人们的通胀预期有所抬头。有关部门应当密切注意投机行为，加强商品供求监测、信息和价格监督检查，同时建立科学快速的反应机制，对串通涨价、价格垄断等行为要严格按照相关法律法规加以遏制和打击，抑制投机需求。改善产业投资环境、拓宽民间资本投资领域，着力引导其流向有利于国民经济持续、快速、健康发展的产业上获取合理回报。

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泡沫经济的启示篇8

[关键词]房地产泡沫；主成分分析；政策建议

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）40-0038-02

1 引 言

近几十年来随着外资在澳门的不断启动，游客人数屡创新高，澳门的经济发展加速，房地产业亦由于外来的投资不断增加而出现繁荣发展态势。澳门房地产业与出口加工业、旅游业、金融业一起构成澳门四大支柱产业。本文利用数据、图表从各个角度对澳门房地产市场进行较为全面系统的分析，利用主成分分析方法，对房地产泡沫指标赋予权数，避免了人为因素的影响，并对澳门房地产泡沫进行测度，从而能较为客观反映澳门房地产泡沫的状况。

2 澳门房地产泡沫的测度

通过对澳门房地产泡沫指标的选取，利用主成分分析对澳门房地产市场进行实证分析，计算出澳门房地产泡沫指数的大小，通过房地产泡沫指数判断澳门房地产是否存在泡沫。

2.1 房地产泡沫指标的选取

选取房地产开发投资额（x1）、货币供应量（M2）（x2）、房屋销售价格指数（x3）、房价收入比（x4）、商品房销售面积（x5）、房屋空置量（x6）、个人住房贷款占贷款总额比重（x7）7项指标对房地产泡沫进行综合测度。表1是房地产泡沫指标的原始数据。

2.2 利用主成分分析确定各指标的权重

2.2.1 对原始数据进行标准化处理

为了解决各指标不同量纲无法进行直接汇总的问题，我们对数据进行同度量处理。假定变量服从正态分布的前提下，将变量值转化为数学期望为0，方差为l的标准化数值。对不同计量单位的指标数值进行同度量处理，消除量纲的影响。利用SPSSl 10.0对表1进行标准化处理，得到标准化数据如表2所示。

2.2.2 利用主成分分析确定各指标的权重

利用第一主成分为权数，对标准化数据进行加权，计算泡沫指标数值，得到其各年的泡沫指标数值如表3所示。

根据表3可见澳门房地产泡沫指标数值呈上升趋势。根据泡沫指标值，我们把房地产泡沫指标作如下划分：小于0认为不存在泡沫；0～3为安全区域；3～5为警戒区域；大于5为危险区域。如表3所示，澳门房地产泡沫指标数值从2002年开始逐年增大，2005年以前指标数值小于0，澳门房地产不存在泡沫；2005—2006年，澳门房地产泡沫处于安全区域；2007年，澳门房地产处于警戒区域；2008—2009年，澳门房地产泡沫处于危险区域。

从以上分析可以看出，澳门房地产泡沫正逐年增大，本人认为2008年开始澳门房地产泡沫已进入危险期，房地产泡沫的调控应进一步加强。

3 政策建议

由于房地产价格的波动会引起与房地产业上下游相关各产业的价格波动，进而最终带动整个国民经济的波动，因此，澳门政府部门应当针对泡沫问题从金融政策、税收政策、土地政策以及行政手段等几个方面采取综合性措施进行调控。

第一，借鉴世界住房保障机制，构建澳门的住房保障机制。与世界各国城市发展过程中所形成的比较完整的住房法律保障体系相比，澳门的住房保障体系还是相对不足，在住房分配制度中，虽然有经济房屋和社会房屋供无足够能力购买住宅用房的低收入家庭购置和租用，但是由于前些年房地产政策的失误，经济房屋和社会房屋的供应量严重欠缺。因此，无论是从平抑房地产价格的过度上涨还是从房地产市场的规范发展角度，并未达到预期的效果。

第二，多建中、低价位房，优化开发环境。政府部门要积极引导开发商调整开发结构，大力推进以经济适用房为主的普通住宅建设，并对建设情况加强监督检查，通过政策引导、鼓励开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的住宅用房，多建中、低价位，适合中低收入家庭的住房。要认真参考附近地区为低收入家庭提供经济适用房的各项优惠政策，并将经济适用房的最高限价落到实处，使中、低收入家庭真正得到实惠。

第三，整顿金融秩序，规范房地产信贷。实施适度从紧的信贷制度，适时整顿金融秩序，加强对商业银行的监督；商业银行自身需要强化风险意识，完善风险管理机制，提高商业银行的按揭贷款门槛，降低按揭贷款的比例，提高房地产信贷中首付款比例，同时严格审查按揭贷款者的信用，规范房地产信贷。

参考文献：

[1]Peter Garber.泡沫的秘密[M].陈小兰，译.北京：华夏出版社，2003.

[2]野口悠纪雄.泡沫经济学[M].曾寅初，译.北京：生活·读书·新知三联书店，2005.

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