泡沫经济的原因范文

时间:2023-12-20 17:09:14

泡沫经济的原因

泡沫经济的原因篇1

    从经济发展的客观规律来看,泡沫经济总是由于经济发展过程中的虚拟经济过度偏离了实体经济,造成市场中的虚拟经济成为了主体,而实体经济的发展受到挤压、限制,其结果是虚拟资本所产生的虚拟价值远远超过现实资本所产生的价值,经济看似繁荣,实则不堪一击。在分析现代金融泡沫经济形成发展的原因时,首先应明确两个基本概念:虚拟资本(FictitiousCapital)和现实资本(ActualCapital)。所谓虚拟资本,就是指那些有价证券,包括债券、不动产抵押单、股票等,它是能够给股票等有价债券持有者带来一定收入和回报的资本形式;所谓现实资本,则是指在经济发展中的一种实物形态的资本,主要表现为生产要素形式和商品形式。其实,经济发展中如果主要以生产资本和商品资本来运行,那么泡沫经济产生的可能性是很小的,这主要是因为以实物形态而存在的资本形态。而当经济发展以虚拟资本运动为主的时候,泡沫经济就非常容易产生。泡沫经济最容易在金融领域形成,并且由于金融业与房地产业总是相互影响、相互渗透、相互依存,土地作为不动产,土地的价格构成特征使得土地的资本具有虚拟资本的性质。因此,泡沫经济与房地产业也有着千丝万缕的联系,金融经济泡沫与房地产泡沫是一对孪生兄弟。

    那么,为什么金融市场上较容易产生和存在泡沫经济呢?在当前金融经济中,泡沫经济涉及不充分信息、交易费用、外部性、非理性预期等众多新概念,各种金融工具和金融衍生工具的金融创新频繁出现,导致金融市场的运行和交易活动非常容易脱离实体经济。在实体经济中,成本价格是实体经济的基础,而在金融经济中,它以预期定价为经济模型。金融市场上较容易产生和存在泡沫经济,这与泡沫经济本身的双重性有关。也就是说,在经济发展日益现代化、国际化和自由化的今天,一定程度的泡沫经济有利于资本集中,这种集中是对市场竞争和发展具有促进作用的,但是泡沫经济终归是一种虚拟经济,其中主要存在的是不实因素和投机因素。因此,一旦这种经济过度发展,其后果也是非常严重的。具体来讲,严重的泡沫经济形成和发展的原因主要有两个方面:第一个方面的原因是社会原因,即在经济发展速度较快的时期出现了经济的整体繁荣和经济宏观环境较为宽松,这种繁荣局面和宽松环境极易为资金炒作提供机遇。所以,泡沫经济一般总会发生在国家对银行政策比较宽松、自由的经济体中。也就是说,在商品经济出现周期性的萧条之后,政府为了刺激经济发展,主动降低银行利息,放松银根,通过这种方式来刺激投资和消费需求以带动经济增长。于是,那些有闲散资金的市场主体就会把资金投放到那些有保值增值潜力的资源上,这就为泡沫经济提供了社会基础。第二个方面的原因就是对泡沫经济形成和发展的预先调控和及时约束机制不够。也就是说,在经济发展过程中,未能对那些有可能导致泡沫经济的投机活动进行监控、监督和制止,尤其是对投机过程中的贷款支付活动缺乏监控机制。但是,到目前为止,这种监控机制无论是在银行还是在政府都难以有效地建立起来。这是由于银行只是收付中介,而政府又难以对企业之间的交易活动进行干涉,甚至还容易被这种投机所形成的虚假繁荣而迷惑。

    通过对金融经济中的泡沫经济的内涵及其形成发展原因的分析中,我们可以看出,在金融经济发展过程中,适当地存在一些泡沫,对于促进经济活跃和繁荣有一定的积极意义,也是正常的现象。但是,如果经济中存在过多的泡沫,并进一步形成泡沫经济,那么这种缺乏实体经济支撑的经济必然会有破裂、崩溃的一天,最终造成金融危机,给经济发展带来致命打击。因此,中国经济发展必须对金融经济中的泡沫采取非常谨慎的态度。正确认识中国金融经济中的泡沫问题,对于把握中国经济发展现状和促进中国经济健康发展具有重要意义。目前中国经济发展中的泡沫问题主要表现为股票泡沫和房地产泡沫。所谓股票泡沫,就是股票的市场价格与其内在投资价值之间的差距,这种差距与泡沫绝对额、经济总量、金融资产总量之间的关系有关。同时,股票市场同样遵循供求关系决定价格的规律,一旦大量资金流向股票市场,那么股价与公司未来业绩就会形成较大差距,盈率也会出现太高态势,这个时候就会出现泡沫。

    这种股市中的资金供给与股价发生波动之间的关系在中国金融经济中表现的尤为明显,只要资金放开,股价立即就会发生变化。加之中国股票市场中的机构投资者不断崛起并发展壮大,他们对经济学家、股评家以及一些媒体发生日益紧密的联系,这极其容易发生投机行为。因此,确保机构投资者的行为规范也是预防中国股票泡沫的一个主要方面。所谓房地产泡沫,这是与金融泡沫密切相关的一个问题,它甚至是泡沫的一个核心载体。尤其是近几年以来,中国政府、学者和老百姓对中国房地产业到底有没有泡沫,如果有,这个泡沫到底有多大等问题都十分关心。

泡沫经济的原因篇2

【关键词】金融危机房地产泡沫影响建议

中图分类号: F235 文献标识码: A

1引言

纵观以往的亚洲金融危机和08年的美国次贷危机,其导火线都是房地产泡沫的无限膨胀,而且每次危机过后都伴随着经济的长期不景气,给国民经济发展和人民生活水平带来了不利影响。鉴于这样一种残酷的现实,房地产泡沫成为近些年国内外学者们研究的焦点。随着房地产泡沫成因的日益复杂性,对房地产泡沫的研究也应当寻求更多新的角度。为了促进我国房地产市场的稳定健康发展,在此有必要对房地产泡沫的定义、成因进行深入分析,探讨房地产泡沫对我国经济和社会发展的影响,以便提出科学合理的对策及建议。

2房地产泡沫的定义

要分析房地产泡沫,首先要搞清楚它到底是什么,也就是房地产泡沫的定义问题。帕尔格雷夫在经济学大辞典中将泡沫状态描述为:一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主,这些买主往往是以投机获利为动机,并不关注资产本身的盈利能力,接着便是价格暴跌,最后以金融危机告终。一般认为,当房地产价格出现短期内异常快速增长,严重背离其基础价值并大大超出消费者的承受能力时房地产泡沫就产生了。

目前,国内学者对房地产泡沫的定义尚未达成一致。刘洪玉等认为房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑造成的。韩冬梅等对以往学者关于房地产泡沫的定义给予了较为全面的解释,认为房地产泡沫的定义必须包含以下四个方面的内容:1)房地产泡沫以在固定时期内供给缺乏弹性的房产和地产为载体;2)产生泡沫的主要原因是买主对价格或收益的不理性预期而产生的投机心理所导致;3)判断房地产价格是否出现泡沫的依据是房地产价格与经济条件决定的基础价值的比值大小;4)必须是房地产价格与基础价值相比出现非平稳偏移时才能判定为出现泡沫。

3房地产泡沫形成原因分析

3.1金融支持过度是房地产泡沫生成的直接诱因

早期关于房地产泡沫成因的研究主要是针对股票市场,如Krugman(1999)认为,在地产市场中所有泡沫都是由银行融资引起的,美国的储蓄和贷款协会在其中发挥了很大的作用。Allen等人(1998)将资产定价等系列模型进行拓展,发现银行等金融中介的问题导致了资产泡沫的产生。可见在金融领域,国际上对于泡沫的成因有着较为一致的看法:金融中介在泡沫形成过程中起到了非常重要的作用。谢经荣等(2002)将Allen 等人的研究进一步拓展到地产领域,结果发现资产价格与信贷数量相关,资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生,而人们对未来信贷扩张的预期以及扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。周京奎(2006)在此基础上考虑到具体的市场结构(如不完全市场、信息不对称等)的影响,运用博弈论分析了房地产融资过程中银行和借款人的策略选择,认为银行金融支持过度是房地产泡沫产生的直接根源,并且提出金融支持过度假说和衡量金融支持过度的临界值,对我国房地产金融支持程度进行了实证分析,从而为房地产泡沫生成和演化提供了一个新的解释。目前从金融角度解释房地产泡沫的生成,认为金融中介的影响及信贷过度是导致房地产泡沫的直接原因,这一观点具有很强的代表性,国内外学者也一致认同。

3.2信息不对称情况下,投机和炒作导致房地产泡沫生成

笔者认为,存在房地产市场投机是因为其市场上存在信息不对称的现象,不同人对同一资产的价值评估不同,由此产生房地产市场上投机过多的现象,出现泡沫化趋势。外国学者在基于信息不对称的条件下,运用行为经济学的理论进行分析,认为不同的主观信念会产生不同的投资行为。众所周知,特定资产的价格要高于其价值,投资者相信在未来会有更多人以更高的价格购买它们,所以会持续购买此类资产。这种主观信念所引导的投资使资产价格彻底偏离其价值,最终产生了泡沫。考虑到信息不对称和投机因素在房地产泡沫形成过程中的作用,使得对房地产泡沫成因的解释更加贴近现实,这就对以往单纯地从金融角度研究房地产泡沫成因提出了很大的挑战。但是,基于这一角度提出的假说一般只是单纯地进行数理推导论证,尚需结合实证分析为这一研究成果提供强有力的支持。

3.3相关体制不健全导致房地产泡沫生成

季卫东(2003)等人从制度设计的角度出发,对日本泡沫经济的成因进行了研究,认为日本型经济社会的存在导致和助长了房地产泡沫的生成。对于我国制度缺陷在房地产泡沫生成过程中的作用,国内也有不少学者展开了研究。有的学者认为在我国的住房保障制度不健全的情况下,居民只能通过购买商品房来满足其基本需求,这将直接导致房价上涨,从而出现房地产泡沫。有的学者则强调了国家税收制度和地方政府考核制度在房地产泡沫生成中起的重要作用,如尹中立(2005)和李木祥(2007)分析了导致我国房地产泡沫生成的税制因素。尹中立认为地方政府财权和事权不对等,迫使其“经营城市”,依靠大量出让土地来弥补财政收入的缺口,这成为房地产泡沫生成的制度基础。李木祥则强调现行税制在保有环节税种少、税负轻,税收制度不合理是导致房地产泡沫的直接原因。住房保障制度不健全、税收制度的缺陷以及地方政府的约束机制不完善都是当前制度设计方面的缺失,也是我国房地产泡沫形成原因中较为特殊的因素。

4我国房地产泡沫的影响

4. 1房地产泡沫的经济影响

国民经济是一个由许多产业构成的庞大的、多层次的体系。房地产业因其产业链跨度大,产业附加值高且具有较高的关联效应和扩散效应,已经成为国民经济增长中不可或缺的一部分。但在发达国家很少有将房地产业作为一个支柱产业,一是因为在其他国家商品房在住房供应结构中并没有中国这么高的比例;二是因为房地产属于资本密集型产业,占用大量的资本但直接创造价值财富的能力却很低,但在中国,房地产业是大量资本、人才、优惠政策的聚居地,成为支撑很多地方经济命脉的产业。

房地产的高速发展,一方面有其正面的经济效应:作为国民经济的支柱性产业,房地产的快速发展必然会拉动GDP的增长,从而增加就业,缓解就业压力;同时,由于其关联效应和扩散效应能够带动其他关联行业的发展,房地产泡沫具有行业经济带动作用。

但是房地产泡沫的发展也给我国带来了巨大的负面经济效应和潜在的经济衰退风险:房地产泡沫造成大量资本从实体产业流向房地产,抑制了产业结构优化;房地产价格虚高使居民财富大部分用于买房甚至借贷买房,限制了居民的购买能力,不利于我国扩大内需,阻碍了经济发展模式的调整;同时房地产泡沫破裂有可能引发金融危机甚至经济危机,给我国经济带来了很多不稳定因素。

5促进我国房地产市场健康发展的对策及建议

房地产市场供求失衡、投机炒作、金融支持过度、体制缺陷等因素都有可能催生和助长房地产泡沫的形成,通过对房地产泡沫的诸多可能的诱因进行对比分析,有助于我们更好地了解房地产泡沫的生成机理,对我们进行房地产市场的调控也有十分重要的意义。笔者认为,政府应该从以下几个角度着手,打出防治房地产泡沫过度膨胀的“组合拳”,从而促进房地产市场的长期、稳定、健康发展。

5.1加强金融监管,合理利用货币政策调控房地产价格

总结以往的经验,金融支持过度是造成房地产市场流动性过剩,从而导致房地产泡沫形成的一个重要原因。吸取美国次贷危机的教训,我们必须进一步规范个人贷款的审查程序和标准,逐步建立并完善个人诚信系统;加强对金融机构的监管力度,提高金融机构的透明度;同时,还应当提高房地产抵押贷款的比率和开发商自有资金的持有比例,加强对贷款主体的资格审查等,这些举措无疑都将成为控制房地产泡沫扩张的有效途径。

5.2建立完善的房地产信息系统,提高信息透明度,抑制投机和炒作

将稳定房地产价格作为政府宏观调控的长期目标,引导购房主体形成合理的预期,有效抑制投机。具体来说,政府职能管理部门应根据地区人口、收入水平等房地产的基础价值决定因素制定详细的房地产中长期发展规划,并予以公布。同时,强制开发商对楼盘信息进行公开,避免捂盘、囤积现象的发生。

5.3加强政府约束,转变政府观念;完善住房保障制度和房地产税收制度

一方面,完善政府考核机制,加强对地方政府的监督,避免地方政府为追求地方GDP 的短期快速增长而大量批地的现状和寻租行为的产生;另一方面,完善政府的住房保障制度,加强经济适用房和公租房、廉租房的建设。同时,调整房地产各环节的税负比重,增加房地产交易和保有环节的税负,通过税收来抑制投机炒房等行为。

5.4加强房地产市场的调控力度

严格控制房地产的开发总量和建设过程,还要严格控制豪宅的审批与建设,防止出现由结构性过剩而引发的泡沫。同时,严格控制建设用地的审批规模,根据商品房的需求量来确定土地供应量,严格执行土地使用的有关规定,避免盲目扩大开发用地,以此来平衡土地、房屋的供给和需求,从而达到稳定房价的目的。

参考文献

[1]谢经荣,朱勇等.房地产泡沫与金融危机[M].经济管理出版社,2002. (17)

[2]杨帆,李宏瑾,李勇. 泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005. (6)

[3]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007.4

[4]刘会洪,王文涛. 高房价、泡沫与住房保障[J].价格理论与实践,2007. (6)

[5]位志宇,杨忠直,王爱民. 房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角,[J].系统管理学报,2007. (5)

[6]刘维新.正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用,[J].中国房地产金融,2009. (4)

[7]葛扬,眭晓燕.房地产泡沫化机理及其影响研究评述,[J].经济学动态,2009. (11)

[8]董志勇,官皓,明艳.房地产价格影响因素分析,[J].中国地质大学学报,2010. (2)

[9]刘国庆.房地产业对相关产业带动效应的动态分析,[J].中国集体经济,2011. (30)

泡沫经济的原因篇3

关键词:房地产泡沫;国际比较;防治措施

一、前言

对于泡沫一词,根据前美国经济学会会长金德尔伯格的定义,它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升,引发投资者产生在未来获得收益的预期,从而投入大量投机资本,最终使价格飚升脱离其价值而形成的一种经济状态。

所谓房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨,也就是土地和房屋价格极高,与其市场基础价值不符,虽然账面上价值增长很快,但实际上很难得到实现,形成一种表面上的虚假繁荣。

本文从房地产泡沫产生的原因入手,对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了比较,并提出了房地产泡沫的防治措施,希望能对我国不断升温的房地产热潮有所警示。

二、房地产泡沫的国际比较

(一)美国的房地产泡沫

20世纪80年代末90年代初,美国曾发生过由于房地产泡沫而引发的危机。最初发生问题的金融机构集中在主营房地产存贷款业务的储贷会,其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量的资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行的40%,住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多,是美国金融市场的重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后繁荣时期中,在国家优惠政策推动下,储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起,随着金融自由化逐步推进,其他金融机构加入竞争行列,各种条例的取消也使储贷会丧失利率优势,支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初,美国房地产价格大幅度下跌,房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%,因而形成大量银行不良资产,专门从事房地产的储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期,商业资产供给超过了需求,在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%,导致房地产价格急剧下跌,其中以西南部各州为甚,致使从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。

从2000年开始,股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低的利率和低收入增长率,美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反的趋势,房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”的存在,但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济的美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家的正确判断。

(二)日本的房地产泡沫

日本地价偏高的问题一直存在,随着日本经济在二战后的复苏,日本的地价尤其是城市地价也以惊人的速度上涨。1955年到1980年的25年间,日本城市地价的年最高增幅达到42.5%,年涨幅超过20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的考察表明,1986年日本地价指数与物价指数之比大约是1956年同期的25倍。从1986年开始,日本经历了战后最严重的一次地产价格膨胀,涨幅惊人。到1987年末,日本全国的地价总额已经折合美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫破灭前夕,日本地价指数与物价指数之比在短短四年内迅速攀高至1956年的68倍。

日本此次地价泡沫的形成有多方面的原因。其中主要的原因,一是日本20世纪70年代逐步开始推行的开放国内金融市场使日元利率自由化的举措;二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的出现提供了便利;三是因为日本是世界上人均土地量最少的国家之一,整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏好,以土地或房产的方式保有财富也是泡沫出现于房地产业的重要心理基础。

1990年,日本的地产泡沫由于政府干预等原因开始破灭,房价大幅回落。这次地产泡沫破灭对整个国家的经济造成了极大的破坏。投机于房地产的企业大量陷入财务危机,各金融机构由于贷款难以回收和持有的地产抵押贬值,纷纷倒闭。这种混乱的局面最终造成了日本经济长达十年的低迷。

(三)东南亚的房地产泡沫

有关专家认为:银行信贷扩张在东亚国家和地区房地产泡沫的形成过程中扮演了重要的角色。东亚金融危机中具有代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机表明:银行信贷在房地产业的过度扩张不仅是造成房地产泡沫的重要原因,而且在泡沫崩溃和经济、金融危机中也起了同样重要的作用。

东南亚各国在十几年的经济高速增长中,房地产价格暴涨,吸引了大量资金涌向房地产部门。据统计,泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的逐渐饱和,房地产日益暴露严重的供过于求现象,大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%,菲律宾为15—20%,印尼为18%,马来西亚的数量也不少。房地产价格下降,房地产泡沫开始破裂,直接的后果是银行的呆账、坏账大幅度增长。房地产危机导致银行危机,金融体系的稳定性遭受极大破坏。因此,消除导致泡沫经济的深层因素,力戒发生泡沫经济,是处于经济发展和开放的国家应引以高度重视的问题,不可掉以轻心。

三、国际房地产泡沫形成的共同原因

通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的比较分析,各个国家的房地产泡沫形成的共同原因,主要有政府宏观调控失误、银行贷款的过度支持、宽松的金融环境和过剩的国际资本流动等。

(一)政府宏观调控失误

政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面:一方面是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的条件下,所采取的政策存在局限性。另一方面是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下,容易滋生权力寻租现象,为房地产泡沫的形成提供了温床。不论是何种情况的调控不当,都容易引起泡沫现象。例如以“政、官、财”一体化为特点的日本政府在经济泡沫化过程中采取种种政策将国家发展目标从实体经济转向金融业,原来应该投向物质生产建设的资金也转而流入金融投资领域。政府的诱导、投资者的冲动与金融机构本身存在的内部不完善结合在一起。在政治、企业、社会三种力量的推动下,房地产投机达到白热化的程度。

(二)银行贷款的过度支持

由于房地产业是资金密集型行业,开发商仅仅依靠自有资金是远远不够的,其开发资金主要来源就是银行贷款。但金融支持过度,大量的资金涌向房地产市场,就会不断堆积金融风险,给泡沫的产生埋下了隐患。在这方面表现最为明显的是东南亚国家。在没有建立有效的银行监督和立法机构的情况下,许多银行或是直接贷款给房地产等高回报率的领域或是通过控股、参股方式将资金变相投入房地产公司。这些资金的流入使房地产价格极速膨胀。

(三)宽松的金融环境

宽松的金融环境为房地产泡沫的产生提供了温床。纵观各国房地产泡沫产生的原因,会发现其中或多或少都有金融环境的因素。例如美国国会在1980年通过的《放松管制和货币管理法案》中有关取消利率最高限度、放松资金来源、允许各种带息支票存在、同意各类存款机构分区域交叉等决定,在一定程度上促进了美国金融业的发展,但是也为房地产泡沫的形成创造了条件。

(四)过剩的国际资本流动

资本在国际间的流动是一把双刃剑:一方面,它可以为资源在全球范围内的合理配置提供渠道;另一方面,错误的经济信号将误导大量的国际游资在国际间流动,则可能会成为国际游资流入国出现资产泡沫的原因。房地产泡沫在这种条件下,就会被进一步放大。

随着经济的高速增长和人民币的升值,相应的中国的资产价格相对于国外资产价格也有很强的上涨预期,所以流入中国的投机资本很多投向了房地产市场。例如我国2004年的外汇储备余额达到6099.32亿美元,其中后三个月外汇储备猛增954亿美元,几乎占到全年增加额的一半。然而,这三个月的贸易顺差总和却仅仅只有280.7亿美元。这增加的外汇储备大部分流向了中国的房地产市场。而反过来,不断上涨的房地产价格又吸引更多的外资进入,过度的投机造成更大的人民币升值压力。这是一个正循环的强化过程。

四、房地产泡沫的防治

房地产作为国民经济的支柱产业,直接关系到整个我国经济和社会的稳定发展。目前我国正处在房地产业高速发展的最佳时期,因此,吸取国际房地产泡沫的经验教训,预防和减少我国房地产泡沫必须采取相应的防治措施。

(一)加强宏观经济调控,防止政府调控失误

房地产业作为国民经济的主导产业,对国民经济发展的促进作用是举足轻重的。因此,政府应该对该行业进行干预。宏观经济形势和政策背景的改变,对房地产的影响往往是巨大而深远的。单一的应对措施往往无能为力,所以政府要采取控制通货膨胀、保持税收政策的稳定性、加强对金融机构的控制,建立完善的风险控制系统等一系列综合措施。

(二)加强对银行的监督管理,防止银行贷款的过度支持

推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分都是从银行流出的。因此,必须加强对银行的监管,包括银行资本充足率、资金流动性、风险管理与控制能力等。这个过程中我们还要结合其他的措施来预防房地产泡沫。比如加强对房地产价格的检测和调控,公开尽可能多的市场信息,减少市场中的信息不完全和不对称情况,设计合理的土地税制来控制土地投机,比如土地增值税、土地闲置税等等。与此同时,必须大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。

(三)规范房地产融资行为,防止低利率形成的宽松金融环境

规范房地产融资行为,严格审批房地产贷款。资金是房地产投资过热的资本来源,控制了源头就从根本上控制了房地产行业的投资过热。因此金融机构要合理有效利用金融手段来进一步规范房地产融资的行为。

严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理。强化个人住房贷款管理,严格按照国家规定发放个人住房贷款。规范个人商业用房贷款管理。

(四)警惕过剩的国际资本流动

在金融自由化的背景下,高投资率以及大力吸引外资的经济增长模式要求有一套合理的资金流向监管措施,以防止国际短期投资的投机性涌入。

加强对外资的监控,主要应采取以下的措施:要以外资直接投资为主,间接投资为辅,以长期外债为主,短期外债为辅,控制外债的总规模;控制外债的投向,鼓励外资投向技术领域,严格限制外商投资房地产和金融资产的规模;在引进外资的同时,还应调整本国的产业结构,培育新的经济增长点,提高生产能力,提高抵御外资的能力。

参考文献:

1、范如国.房地产投资与管理[M].武汉大学出版社,2004.

2、汪利娜.房地产泡沫与预防措施[J].经济经纬,2003(1).

3、徐滇庆等.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.

泡沫经济的原因篇4

    【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫 

    一、引言 

    从1636 年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。 

    二、投机资本的利与弊 

    牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机性交易。而以投机性交易为运作手段的资本就称之为投机资本。 

    投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。 

    然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。 

    综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。 

    三、金融泡沫形成至破裂的过程 

    1.泡沫的形成 

    根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。 

    如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。 

    在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。  泡沫膨胀 

    泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。

    3.泡沫破裂 

    泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。 

    四、我国房地产泡沫分析 

    我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。 

    那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。 

    与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。 

    针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。 

泡沫经济的原因篇5

关键词:房地产泡沫;识别方法;预警体系

中图分类号:F76文献标识码:A文章编号:1672-3198(2008)10-0159-02

1 指标法

1.1 房价收入比

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大时,表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态,且并没有存在市场萎靡的迹象,则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高,产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为:

房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数

该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出,但国际上没有一个统一的标准。在发达国家,房价收入比在1.8~5.5之间;发展中国家,一般在4~6之间。

1.2 房地产价格增长率/GDP增长率

该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标,反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大,房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2,超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间,日本存在严重的地产泡沫时,该指标平均值为3。

1.3 空置率

房地产出现泡沫时,会有大量房屋空置,故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为:空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言,该指标的判断标准是:空置率不足5%时,表明市场过热,极可能存在泡沫;5%-10%为合理区域;10%-20%为空置危险区;而当空置率大于20%时,则表明存在严重积压。

1.4 租售比价

反映房地产真实价值的是房地产的租金收益,房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长,则存在泡沫的成份。租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说,计算租售比的方法是:假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行,算出包括银行利息在内的租房总支出;同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行,再算出买房总支出;以租房总支出除以买房总支出,其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示:

另外,还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫,但是总体而言,这两种方法不如以上四种方法应用广泛。

指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集,处理起来比较简单;在进行房地产泡沫检测时,可以把那些具有充分理论依据的指标,如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准;其缺陷是,一些指标的标准多取自国际经验,不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时,不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。

2 理论价格法(收益还原法)

理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法,其基本原理就是计算出房地产的理论价格,然后与实际的房价相比较,通过观察二者相背离的程度,来判别泡沫是否存在。

以收益还原法为主要内容的理论价格法,在上世纪80年代日本泡沫经济发生后,成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差,或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分,所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型,即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现,从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓:

理论价格法虽然在理论上可行,但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为:第一,折现率的准确数字难以确定。第二,收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益,通过折现来计算现值。但是,未来是不确定的,在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。

3 市场修正法

我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”,即以物业空置率为基础,从房地产的供求差异出发,通过考虑各种相关系数因素来进行修正,从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为:

房地产泡沫系数=物业总空置率 × 经济增长修正系数 × 产业贡献修正系数 × 交易情况修正系数

其中:空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例;经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率);产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率); 交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。

该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异,特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述,但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法,但是理论依据不足。

4 统计检验法

国外的研究文献中,常见这种方法。其使用前提有两个:一是房地产价格短期波动不是很厉害;二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时,房地产价格变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律,而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫使得价格大起大落,从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同,可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。

方差上限检验法以Blanchard and Watson(1981)为代表,他们认为,经济泡沫的出现会增加价格p的方差,会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下,给定某些条件,就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时,这个上界条件会受到破坏。

Blanchard and Watson( 1981)还讨论了价格p的更新值(超额收益)的分布。如果存在经济泡沫,并且经济泡沫会在某个时期破灭,那么在经济泡沫存续期间,经济泡沫更新值为同号;当破裂开始时,变为异号,这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长,从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间,会产生小的正的超额收益,但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂,产生大的负超额收益,这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布,因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数;另外,市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此,这两种方法还是引起了经济学家们的关注。

我国房地产市场化的时间很短,从住房制度改革基本完成的1998年算起,到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间,可供计量检验的样本数据很少,计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此,统计检验法在我国应用并不合适。

5 预警指数法

预警法是一种综合方法,融合了指标法中的各种重要指标,也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题,而且需要收集很多数据,但综合而言,是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下:

(1)选定预警指标。(2)确定预警指标的权重。(3)确定指标临界值。(4)测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时,地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内,达到临界值的指标越多,地产泡沫变化的概率越大。(5)确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率,房地产泡沫变化的可能性划为几个级别:A级:警戒级,40

其构建还有多种方法,但它们在计算原理上是相同的,关键之处是所选取的代表性指标会因人而异,差别很大。

6 结论与建议

以上房地产泡沫识别方法很多,但大体上可以归为两类,即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫,尤其是指标法中,其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标,然后用实际指标与其对比,实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分,以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中,应该综合运用各种方法,对房地产价格进行分析,判别是否存在泡沫,而不应该单纯采用一种方法,以免判别结果有失偏颇。真对以上分析,对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议:

第一,由于我国房地产发展时间较短,房地产统计工作更是滞后于房地产市场,统计资料相当匮乏,所以应该完善我国的房地产统计工作,使之更适应于经济全球化发展。

第二,目前我们应该在现有统计资料条件下,根据我国以往的经验和其他类似国家的经验,深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。

第三,建立适合于国情的房地产泡沫预警机制,对我国房地产泡沫及时预报和控制,时刻警惕房地产泡沫。

参考文献

[1]周方明. 房地产泡沫测度研究[J]. 经济师,2006,(5):141-144.

[2]洪开荣. 房地产泡沫:形成、吸收与转化[J]. 中国房地产金融,2001,(8):10-14.

[3]刘琳,黄英,刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究[J].价格理论与实践,2003,(3):37-38.

泡沫经济的原因篇6

一、有关泡沫的基本经济学理论

早期的理论和实证研究都是对泡沫进行一般意义上的分析和讨论。具有代表性的人物有:帕尔格雷夫、Tirole(1982,1985)和Weil(1987)。帕尔格雷夫经济学大辞典对泡沫所做的描述:一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主,随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终。Tirole(1982,1985)和Weil(1987)在一般均衡框架下讨论有关理性泡沫的问题。理性泡沫是指在理性预期的框架内,市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。Tirole(1982)证明,在计划期无限市场参加者有限的情况下不可能存在泡沫。Tirole(1985)和Weft(1987)利用戴蒙德代际交替模型(Diamond OLG Model)证明了在有限期市场参与者无限的情况下,当经济动态有效时不可能存在泡沫,而当经济动态无效时,不仅稳定的泡沫可以存在,而且引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。

AUen和Gorton(1991)对泡沫的研究考虑了具体的市场结构(如市场不完全、信息不对称等)。他们证明,即使所有的参与者都是理性的,投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫。Allen等(1998)的模型还指出,资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能,并最终导致资产的价格泡沫。

Kynes(1936)等人在泡沫理论研究中运用了非理性泡沫模型。非理性泡沫模型是对泡沫模型的一个补充,解释由于非理性因素所导致的泡沫现象。Kynes认为人的“动物精神”常使预期具有更大的可变性,导致对未来收益率的预期有很大波动。Hirshleifer(1975)和Feiger(1976)认为主观信念的不同会诱发投机行为。Harrisonand Kreps(1978)认为与投资者必须长期持有某项资产相比,如果投资者拥有随时出售该资产的权利和可能性时,投资者就更愿意支付高的价格。Black(1986)首先提出了噪声交易思想,由于金融市场中存在没有内幕消息的投资者,他们所获得的噪声信息采取非理,在交易过程中导致资产价格偏离其基础价值。Delong,Shleifer,Summers,Waldman(1990)还将噪声交易模型化,建立了在代际交叠模型基础上的DSSW模型。

二、房地产泡沫的成因分析

Wong(1998)以泰国地产泡沫为背景发展了一个动态模型,展示了在经济过热、国际资本大量流入的情况下,地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期之间的相互作用所产生的“羊群效应”(Herding Effect)在地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。

Krugrnan(1999)认为,在地产市场中所有泡沫都有一个共同点,即都是由银行融资的,其中最著名的例子是美国的储蓄和贷款协会。Auen等人(1998)发展了一些模型,说明银行等金融中介的问题如何导致资产泡沫的存在。谢经荣等(2002)发展了AUen等人的研究,通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局部均衡模型说明,资产价格与信贷数量相关,资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生,而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。

Case and Shiller (1989),Abraham and Henershott(1996),Levin and WNght(1997),Muellbauer and Murphy(1997),Riddel(1999),Chart et al.(2001),Quigley(2001),Roche(2001)等人对房地产投机进行了研究。他们的共同点是认为:房地产价格可以分解为两个部分,一部分由经济或市场基本因素驱动,称为基本价格;一部分由房地产市场的投机行为驱动,称为非基本价格。对市场基本因素是用租金的现金流量的贴现值来刻画房地产市场的基本价格。如果实际的房价和这个价格相一致,我们可以认为市场基本因素唯一决定了房价,反之,房价则出现了市场基本价格的偏离。而偏离的幅度,可以认为是“泡沫”,泡沫的大小可以计算出来。Chanetal(2001)采用上述方法检验了香港房地产市场的理性泡沫。

另一种研究是将房地产泡沫与股市泡沫以及宏观经济变量相联系,寻求造成房地产泡沫的原因。Gut-tentag等(1986)研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化,在控制潜在破产风险概率的条件下,使银行预期盈利最大化。Takatoshi等(1995)采用时间序列方法分析了日本在泡沫经济时期股票市场和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素。实证研究表明,股市涨跌在时间上领先于房地产市场,股市转折点的出现要早于房地产市场。同时,银行对房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释力,并且前期贷款增长率比本期贷款增长率对本期的地价上升有更强的相关性,而且地价上升幅度有强自相关性。

徐滇庆等(2002)研究了台湾地区的股价和货币供给量分别对房地产泡沫的影响和相关关系。结果证明,台湾货币供给领先于房地产泡沫,前期货币供给对房价有较强的解释能力。同时,前期股价对房价也有较强的解释能力。

Chen(2001)观察了1973 1992年间台湾的两类主要资产――房地产和股票的价格波动情况,发现股价是房地产价格波动的Granger原因。在预测两种资产价格运动中,银行贷款比利率的作用显著得多,贷款在资产价格的传导中起了更重要的作用。经验模拟表明,理性泡沫理论不能充分解释1988年中至1990年一季度资产价格的加速度。

三、房地产泡沫的检测方法

20世纪80年代以后,日本房地产泡沫的破裂引发了国内外对房地产泡沫研究的高潮,房地产泡沫的检测是其中的一个重要内容。目前房地产泡沫的检测方法主要有以下四种:

(一)指标指示法

指标指示法是根据某个指标的值来判断房地产市场是否存在泡沫,国际上通用的指标为房价上升幅度与GDP增幅之比、房价收入比。其他的一些指标还有住宅空置率、租售比、投机比率等。

1、房价上升幅度与GDP增幅之比:当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,认为房价很不正常,孕育着泡沫。

2、房价收入比:根据美国和部分西方发达国家的经验数据,房价收入比在3-6倍之间比较合理。但由于各国国情不同,经济发展水平、自有住房比例、恩格尔系数和财富分配结构等等都会影响到居民购房能力。因此这一经验数据不能适用于所有的国家。比如我国的房价收入比明显高于这一比例,因此关于我国合理的房价收入比还有待于商榷。

(二)理论价格法

理论价格法是通过建立数学模型来推算出房地产的理论价格,然后同市场实际价格相比较来衡量是否存在房地产泡沫的一种方法。

1、基于收益还原价值的角度。野口悠纪雄(1989)基于资产价格只取决于关于此项资产的预期及未来收益的信息,研究了东京市中心写字楼用地和住宅用地的现实地价和理论地价的差异。

中尾宏(1996)采用了收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格,土地价格就是地租的资本化,其公式为:不动产价格=纯收益/(安全资产利率+风险补偿率-租金预期上涨率),结果表明,东京商业用地的实际地价从1983年开始大幅度偏离理论地价。

2、基于市场供需的角度。Abraham and Hendershott(1996)运用此种方法对美国1977-1992年30个城市住宅价格的泡沫变动进行了研究。他们指出:住宅价格增量可以分为两部分,一部分解释了市场均衡价格的变化,另一部分可以认为是均衡价格的动态调整或变化偏差。

Bourassa and Hendershott(1997)也用相同的方法探讨新西兰在1986――1995年间住宅价格的泡沫变动。与前文不同的是,Bourassa and Hendershott以前期市价与前期市价与基值的差占市价的比重来解释市价与基值的差所形成的误差项,且因市价的剧烈变动,设计虚拟变量来度量可能出现的结构性变迁的问题。实证结果说明,在1986――1992年间,新西兰与美国的住宅市场都出现价格泡沫现象,但美国的住宅价格泡沫维持的时间较长,波动的幅度也较大。

我国台湾学者杨宗宪(2000)也参照这种方法对台北成屋市场的价格泡沫作了研究,利用台北市成屋的住宅价格平均单价,进一步估计基值及价格泡沫。实证结果显示:1962――1987年,台北市成屋市场不存在价格泡沫现象,而1988――1998年则存在价格泡沫现象,其中1989年价格泡沫占市价的比重最高,达30%。

(三)统计检验法

统计检验法是利用计量统计学原理对房地产价格的变化进行统计分析,当房地产市场上无经济泡沫时,房地产价格变化比较有规律,统计分析可以找到统计规律;而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫使得价格大起大落,从而使得统计规律失常。

Sliiller(1981年)利用1871-1979年的标准普尔指数推算出历年的股票实际价格与实际股息样本计算出样本方差及其上界,结论是拒绝不存在经济泡沫的零假设。

Hausman(1978)提出一套比较二组不同估计式的方法,以判断模型的设立是否适当,West(1987)建立二组计算股利现值的估计式,一组计算股价与滞后期股利的关系,一组计算股利与前期股利间的关系,在效率市场假设下,二组估计参数应具有一致性,若存在泡沫,第一组估计式会因为遗漏重要变量(即泡沫)而使得二组估计参数不一致。台湾学者周世贤(1994)也曾以此法鉴定台北市预售屋市场的价格泡沫,实证结果指出,在1979――1983年间确曾存在价格泡沫。

Blanchard(1979)发展出一套检定现值模型的方法,在市场有效情况下,基础过程和市场价格之间存在着共积分关系。单位根检验基础过程和市场价格的积分阶数可以判定是否存在价格泡沫,若相等则不存在理性泡沫,不相等则可能存在理性泡沫。

(四)空置率修正法

洪开荣(2001)提出空置率修正法,以反映市场供求差异的物业空置率为基础,然后考虑宏观经济状况、房地产业状况和交易市场状况进行修正,估算出房地产泡沫的数值。具体计算公式如下:

年度泡沫系数=总空置率×(1+上年度GDP增长率)/(1+本年度GDP增长率)×(1+上年度房地产业增长率)/(1+本年度房地产业增长率)×(1+上年度个人购房比例)/(1+本年度个人购房比例)

四、未来研究方向

泡沫经济的原因篇7

关键词:房地产 泡沫 金融风暴 市场经济

一、对于我国房地产市场的经济泡沫的具体分析研究

关于对我国房地产经济泡沫的初探。就当前我们国家的经济形势来讲,中国的房地产经济泡沫问题比较复杂,并没有较为系统完善的研究,所以目前有较多的争论,这些争论大致可以总结为两种主要观点,一种观点是我国在房地产产业方面发展的太快速,这样不正常的发展速度导致房地产存在着很明显的投机现象,这种现象可以说是严重过度的,最终导致我国的房地产经济出现问题,形成经济泡沫,所以针对房地产行业存在的这一种弊端,我们政府应该引起足够的重视,真正规范房地产行业,防止出现严重的投机现象,还有一种态度是对于我国房地产投机现象的而支持,直至房价饱和,可想而知这也是一种非常极端并且不符合我国具体国情的态度。

中国的房地产起步较晚,在上个世纪90年代的初期,伴随着我国对于土地制度的深度改革政策的改变,才使得我国的房地产行业慢慢的发展了起来,实际上,房地产泡沫可以从多个方面对它的特征进行总结,大体上可以对其总结出三个层次的特征,首先是房地产经济在短期时间内的暴涨暴跌所映射出来的微观地产经济市场供求关系没有协调发展;其次就是经济在供求方面的不平衡性;最后是我国房地产行业的经济发展与我国整个国民的经济发展情况不匹配。在关于对这些进行详细了解的前提下,再来分析中国的房地产泡沫问题。

二、中国房地产经济泡沫产生的原因

(一)投机行为存在于对土地的使用上

我国大房地产经济之所以会产生经济泡沫与投机行为在土地上的使用中存在有着很大的关系,可以说这两者紧密相关不可分离,对于土地的使用存在投机行为存在一些明显的特点主要是缺乏预期性,还有一些非人为控制的因素。当国家经济呈现的上升趋势较为明显时,人们对于未来的整体的房价的走势会有着较高的预期,再加上一些不理性的促进因素,导致人们对于房地产行业过于看好,失去了理性的判断,然后做出了一系列不理性的行为,例如大量的进行建房、买地,然后给社会经济造成了一种假象,一种繁荣的假象,然而这种繁荣注定是一时的,注定是一种泡沫,这样就形成了房地产经济的泡沫。

(二)我国房地产经济产生泡沫的另一原因:政府管理的失败

我们前文所阐述的对与土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素都是分析的在房地产的经济中形成泡沫的来自市场调节不合理所造成的因素,但是使得房地产经济产生泡沫的原因不仅仅是来自市场方面的原因,还有一些不是因为整个房地产市场的原因,这些非市场方面的因素归结为政府管理失败,政府管理失败是我国在房地产经济中产生经济泡沫的最大起因,因为他对土地的投机使用、房价的不合理预判、还有一些不理性的种种因素起到了非常大的促进作用,在我国房地产经济泡沫形成机制中起到了决定性的作用。

三、房地产经济泡沫所带来的金融风暴

我们都知道房地产经济泡沫必定会带来很多风险,这些风险有大有小,例如造成经济的发展不同步,造成资源;利用率低下以及产生金融风暴,在这些风险中金融风暴有显得格外严重,因为它直接关乎我国的国民经济的发展,如果房地产的经济泡沫使得我国经济产生金融风暴甚至是产生金融危机,这种危机对于我国的经济发展起到了严重的阻滞作用。

房地产泡沫的产生会带来金融风暴,但是我们知道任何事情都不会肆无忌惮无限期的发展,所以房地产泡沫也不例外,它总有一天会消失,在它消失的那一天我们的市场经济又会恢复以往的正常,当然房地产经济泡沫消失了,我国的房屋价格也会趋于合理化,正常化。要想做到这一点,首先应该将房地产投资商进行严格规范,防止出现恶意竞争;其次严格控制境外的个人或者团体在我国购置房产。

四、结束语

综上所述,通过本文我们详细探究了房地产经济泡沫以及经济泡沫所带来的金融风暴,通过分析我们知道有效的改善房地产经济危机对于国民经济的发展有着重大的意义,但是这并不是一朝一夕能完成的,这是一个非常漫长的过程,政府部门和相关的投资商必须对此引起足够的重视。保证我国房地产行业的健康发展。

参考文献:

[1]安辉我国房地产价格影响因素的实证分析[J].财经科学,2013

泡沫经济的原因篇8

[关键词]资本市场;泡沫;经济危机

[中图分类号]F830 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2011)14-0050-03

1 引 言

从现代商品经济的发展历程来看,各国由于资本市场的泡沫导致金融危机的事件屡见不鲜。从17世纪荷兰的“郁金香”泡沫,到18世纪法国的“密西西比”泡沫和英国的“南海股票”泡沫,再到20世纪80年代末日本房地产和股市泡沫以及20世纪90年代东南亚地区的房地产和股市泡沫。几乎每次泡沫破裂,都会给经济带来严重影响,其中最典型的就是20世纪90年代日本的经济危机和2007年美国爆发的次贷危机。1985年9月的“广场协议”迫使日元对美元大幅升值,使得日本丧失了低成本、低价格的竞争优势,出口大量减少,并导致了经济的衰退。为了刺激经济的发展,日本采取了扩张性的货币政策,并且两次调低贴现率,形成了国内市场的流动性过剩并最终催生了资产泡沫。为了遏制泡沫的继续膨胀,日本政府大幅调高贴现率,使得很多从银行贷款投入股市和房市的人无力偿还贷款,形成不良资产,更有很多金融机构因此而破产。资本市场泡沫的破灭使日本陷入了长达十几年的经济衰退期。美国2007年的次贷危机同样如此。房产市场价格上升和抵押贷款条件的放宽促使人们贷款投机房产,人们贷款投机房产又推高了房产价格,如此循环反复,使美国的房产市场出现了泡沫。而2006年美国经济发展速度放缓,利率上升,使得以浮动利率从银行进行次级抵押贷款的借款人越来越无力承担还款的压力,最终次贷危机爆发。这次危机不仅使美国境内的很多大型金融机构破产倒闭、股市暴跌,也严重影响了其他国家的股票市场和世界经济的正常发展。

2 我国资本市场泡沫形成的原因

引发资产泡沫的首要条件即大量货币资金流入资本市场,引发流动性过剩。当过剩的流动性追逐有限的投资机会,自然会造成资产价格虚拟膨胀,从而产生泡沫。当一种或多种资产的名义价值或市场价值普遍地、极大地偏离其内在价值,虚拟市值高度膨胀,并广泛渗透金融资产与实体经济,导致整个资产链条充斥泡沫的时候,资产泡沫化现象就发生了。流动性过剩造成的资产价格泡沫不具有可持续性,一旦市场环境由于受到某些突发因素的影响而发生变化时,泡沫会迅速破裂。金融机构之间高度相关性会导致资产泡沫破裂产生的影响迅速蔓延,进而引发金融危机甚至经济衰退。当前我国资本市场正在面临着大量货币资金的冲击。这些资金一方面来自数量庞大的国际游资,另一方面则可归因于当前的国际金融危机和我国银行贷款的增加。

国际游资又称为热钱,是国际金融市场上投机者根据对市场和别的国家经济发展状况的预测,利用利率、汇率、金价、商品价格和证券价格等变动情况来谋取投机利润的短期性资金。国际游资最主要的特点是高度的流动性、不稳定性和强烈的投机性。2007年与2008年上半年,中国遭遇了巨额的短期国际资本流入。从2008年第3季度起,受发达国家金融机构去杠杆化影响,大量短期国际资本开始从中国市场流出。短期国际资本流出在2008年11月至2009年1月间达到最高值,分别为444亿美元、385亿美元与396亿美元。但是从2009年2月起,由于美国金融机构已经基本剥离了与次贷资产直接相关的有毒资产,金融机构的主要目标也已经由披露亏损变为重新赢利,因此中国资本市场再次成为短期国际资本竞相角逐的理想目的地。此外中国的股票市场在经历了由6000点到2500点的俯冲后重新具备了投资价值,挤压房地产泡沫的宏观经济政策也逐渐转变,因此从2009年第2季度起,大量短期国际资本又重新开始流入中国。正是由于这些国际游资的涌入,使这些年我国的房地产价格持续走高,不仅北京、上海、广州等一线城市的房价扶摇直上,一些二线城市的房价也在稳步攀升。尽管2004年国家出台了严厉的宏观调控政策抑制房价上涨,并且经历了2008年全球金融危机的影响,我国的房地产价格仍然保持了不断上升的趋势。这种价格上升绝不仅仅是由于我国居民住房需求量的增加,而是国内外的一些炒家借机抬高房价获取高额利益的手段。房价的上涨造成我国房地产市场的虚假繁荣,引起过度投资开发,进而导致房地产泡沫。

除了国际游资外,2008年的金融危机以及我国的信贷政策也是造成货币资金大量流入资本市场的原因。受到金融危机的影响,美国等西方发达资本主义国家的经济陷入了严重的停滞甚至衰退时期,国内经济发展低迷,信心不足,增长缓慢使得这些国家的资金源源不断地涌入了发展势头强劲的中国市场。此外,同20世纪80年代的日本一样,美国为了刺激国内经济复苏和发展,大幅降低利率,也使得很多投机者试图通过将资金投入中国市场而获得利益。对于我国自身而言,过剩的信贷也推动了资本市场泡沫的形成。据估计,2009年过剩的信贷至少有3万亿元,其中很大部分没有用在诸如基础设施建设等实体经济的投资和消费上,而是投入了房地产行业。同国际游资的作用相似,房地产价格的上升会吸引更多的开发商投资建房,并因此拉动GDP的增长。然而,房价的虚高并不能反映人民群众的真实需求,这些高价房大部分被占中国人口比例很少部分的富人买走或是被政府占用,其中很多房屋都被空置。这些人买房的目的并非居住,而是通过炒房从中获取高额利润。投机行为逐渐增加房地产市场的泡沫,这种现象会严重影响中国经济的健康、可持续发展。

经济活动中的心理因素也会促进泡沫的形成。金融市场中普遍存在着一种“羊群效应”的心理。羊群心理是指个体在社会群体压力下,放弃自己的观点转变原有的态度并采取与大多数人相一致的行为的心理。金融市场参与者人数众多,人们都倾向于认为多数人的决定就是合理或正确的。因此,羊群心理可能使大量理性的市场投资者转向以噪声交易作为其占优策略的从众投机,这将进一步加剧金融市场上资产价格对其基础价值的偏离,从而加快泡沫的膨胀和破裂。此外,羊群心理一旦被市场上的机构投资者利用,依靠资金实力操纵市场,蓄意炒作,而大量不明真相的中小投资者盲目跟进,价格上涨时纷纷买入,价格下跌时则又纷纷抛出,这就可能造成一种所谓的“羊群效应”,从而导致金融市场价格暴涨暴跌,增加爆发金融危机的风险。金融市场上另一种心理因素为“博傻心理”。所谓“博傻心理”,是指金融市场上,尤其股票市场上的投资者在购买金融资产时并不分析其基础价值,而是认为以后该资产的价格还会继续上涨,因此也就会有更傻的人以更高的价格来购买。只要市场上的参与者都抱有相同的预期,这一市场接力棒就会不断向后传递,这就极易导致资本市场的狂热,资产价格大大超出其价值,并最终形成泡沫。

3 度量泡沫的方法

因为泡沫的本质是信贷资金支撑的虚构性需求及其所引致的市场价格中的虚构增值部分,所以可以通过考察市场中是否存在虚构性需求来探知虚构增值是否存在。虚构性需求是对资产价格升值的追求。如果市场上平均资产收入率(比如股票的E/P)低于利率(即资金成本),投资者仍然购买资产,他们一定是在追求资产升值带来的收益,即市场上一定存在非实在性需求。所以,泡沫存在的条件是:当使用信贷资金购买资产时,资产平均收入率小于利率,即ε< r 或者ε- r < 0。其中,ε 为资产平均收入率(对于股票而言,即E/P),r 为利率。在一般价格水平有变动的情况下,投资资金的真实成本是真实利率。所以,泡沫产生的条件还需要扩展为:当使用信贷资金购买资产时,ε< r-p或者ε-(r - p)< 0。一旦确认了泡沫的存在,(r-p)超过ε的程度是计量泡沫严重程度的第一个指标,超过的程度越大,泡沫越严重。超过的程度可以用超过部分与ε的比率加以计量,让我们用b 代表该比率:b 越大,泡沫越严重。能够反映泡沫严重程度的第二个指标是资产市场中用信贷资金进行的交易占总交易额的比重,该比重的不断增加意味着泡沫不断严重化。比如房地产市场,几乎在任何时候都是有信贷资金的,如果ε>(r - p),则并不存在泡沫,但如果在ε >(r-p)逆转为ε

除此之外,还有以下几种度量泡沫的方法:

(1)用“收入资本化定价法”计算股票泡沫水平。证券产品投资价值高低主要通过“收入资本化定价法”进行判断和分析。任何资产的内在价值(投资价值)都取决于持有该资产可能带来的未来现金流量收入。由于未来的现金流量取决于投资者的预测,其价值采取的是未来预期值的形式,因此需要利用贴现率将未来现金流量折算为投资当期的现值。在选择贴现率时,不仅要考虑货币的时间价值,而且还应该反映未来现金流的风险大小。内在价值求出后,根据实际股价的观测记录,测量股价偏离内在价值的程度,以此衡量泡沫的大小。收入资本化定价法的基本原理可用下面的数学公式表示:

式中:v为资产的投资价值或者内在价值;ct为第t期的现金流量;r为贴现率,又称资本化率。

(2)用市盈率测定股市泡沫水平。市盈率为P/E,表示股票的相对价格。它是股票价格同每股收益的比值,可以直观地反映股票市价和赢利水平脱节的情况,是判断股票价格合理性的重要指标,也是判断股票泡沫的重要依据。各股的泡沫可以用其市盈率同自身多年平均市盈率相比,或者同本行业或整个股市的平均市盈率相比较。如果个股现时市盈率高于比较的标准,则可判定存在泡沫,反之,就没有。

(3)托宾的“Q”说。我们还可以用托宾的“Q”来衡量股票市场的泡沫。Q表示公司市价同其重置价值之比。Q值越高则意味着购买一个公司比投资建立一个同样的公司相对成本高,因而存在股票泡沫的可能性就越大。

(4)用泡沫系数测定泡沫大小。股票市场泡沫也可以看做是一段时间内股票市值增长率大于名义增长率所产生的虚拟资产。因此,可以用股票市值增长率与增长率的比值作为泡沫系数。成熟股市中,泡沫系数大于1,说明从整体上看,股票市场存在泡沫成分,比率越大,泡沫成分越多,而泡沫系数小于1,说明股票市场存在着负泡沫,反映市场对经济价值存在普遍的低估。张凯文对多个国家股票市场泡沫系数分析后,认为对于成熟市场,泡沫系数在 2~ 4较为合理,而对于新兴股市由于市场扩容、经济超速发展等内部原因,使泡沫系数大于4也为合理,甚至可以达到成熟市场的2倍以上。

4 结 论

金融危机过后全球经济格局都发生了变化,金融格局也将不可避免地发生变化。已有的国际金融体系和国际资本流动的稳定性和有序性将因受到前所未有的挑战而改变。在新的秩序和格局尚未完全确立前,发展中国家资本市场的发展将逐渐改变国际资本流动的结构,使直接投资占国际资本净流动的比重从80%以上逐步下降到50%左右,而这种发展特点势必给像中国这样的新兴经济体的资本市场带来巨大的改变,这就需要我们认真对待资本市场泡沫化的现象。

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[基金项目]本文作者均为北京第二外国语学院2010年研究生科学研究基金项目课题组成员,项目名称:中国资本市场泡沫化的原因、度量及防范措施。

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