宅基地征收与补偿条例范文
时间：2023-10-26 19:46:53
宅基地征收与补偿条例篇1
针对这个问题，目前我们国家的法律法规并没有详细规定到公摊这个程度上，不过，大家可以看一看《中华人民共和国物权法》第四十二条，该条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这里所提到的“保障被征收人的居住条件”，我们理解为不能因为征收拆迁而导致被拆迁户的居住条件降低，也由此引申出最低“拆一还一”的原则;当然，基于保障居住条件的立法精神，所谓“拆一还一”应当指的是实用面积，如果仅仅是建筑面积不变，但公摊面积增加了，那么实用面积也必然降低，被拆迁户的居住条件也就得不到保障。
针对这一问题，不少地方政府也作出了相应的规定，今天拆迁律师就为大家盘点一下各地关于拆迁中公摊面积的部分规定，以供参考。
1、山东省
《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条第一款第(四)项：补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。
第二十三条征收住宅房屋实行货币补偿的，以本条例第二十一条规定计算的应补偿面积，按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。其中，第二十一条第一款第四项的补偿房屋公摊面积，按照该款第一项至第三项的应补偿面积之和乘以公摊面积比例计算。
前款规定的公摊面积比例，在本市市区范围内，征收区域用于住宅房屋建设的，按照该住宅房屋建设项目的平均公摊面积比例计算;征收区域用于其他工程建设的，按照百分之二十三计算。县级市的公摊面积比例，由当地人民政府根据本地实际确定，报市人民政府备案。
本条所称公摊面积比例，是指建筑物公用建筑面积占建筑物总建筑面积的比例。
2、陕西省
《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十七条第五款：公摊面积部分均不结算房价款。
3、新疆维吾尔自治区
《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》
第二十条第二款：被征收房屋以产权调换方式补偿的，房屋征收部门应当与被征收人计算、结清被征收房屋与产权调换房屋价值的差价，并按照被征收房屋产权性质办理产权调换房屋的转移登记。产权调换房屋的公摊面积大于被征收房屋公摊面积的，房屋征收部门应当给予被征收人因增加公摊面积而减少使用面积的损失补偿。
4、湖北省
《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第四十一条被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或公有房屋承租人增加建筑面积补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。
建筑面积补助的具体标准由各区人民政府根据项目实际情况确定。
5、河北省
《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》
第三十条第二款：房屋征收部门应根据被征收房屋的具体情况给予公摊补助。公摊补助由房地产价格评估机构依据公摊基准补助系数结合被征收房屋评估确定。
6、安徽省
《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十一条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
《安庆市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十条第一款：征收住宅房屋实行产权调换的，应当根据产权调换房屋实际公摊系数计算产权调换房屋的建筑面积。
7、浙江省
《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定》
二、房屋征收补助
(四)住宅房屋产权调换公摊面积补助
产权调换住宅房屋为高层建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米;每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。
8、福建省
《福州市仓山区东部新城农村集体土地房屋征收补偿安置实施细则(试行)》
十三、征收非农经合成员在农村集体土地上产权房屋，给予被征收房屋产权建筑面积10%的公摊补偿(安置房为七层以下多层房屋的除外)，但每户最多不超过10平方米。
9、甘肃省
《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》
第三十五条征收住宅房屋实行同类地段产权调换的，被征收房屋建筑面积与所调换房屋套内建筑面积相等部分不结算差价，所对应的公摊面积不予结算费用。超过后的建筑面积，可分档次由被征收人以优惠价格购买，调换后的房屋产权归被征收人所有。具体优惠价格在征收补偿方案中作出规定。
征收非住宅房屋实行同类地段产权调换的，产权调换房屋套内建筑面积应不小于被征收房屋套内建筑面积，套内建筑面积相等部分，按评估差价结算，所对应的公摊面积不予结算费用。
10、四川省
《成都市人民政府办公厅关于进一步推进中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》
四、严格补偿标准
(一)房屋补偿费。实行货币补偿的，按照改造范围内房屋评估单价乘以房屋建筑面积确定;实行产权调换的，综合平衡改造范围内房屋的建筑面积和市场评估价值对房屋所有权人进行安置。
对住宅实施改造，房屋所有权人选择产权调换的，改造范围内房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，实施单位免收公摊面积补差款。房屋所有权人一次性付清差价款的，优惠30%。
《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》
第二十九条产权调换还房在被征收房屋套内面积不减少的前提下，按照以下原则进行：
(一)房屋征收部门提权调换的住房为多层的，按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1：1的比例还房。
(二)房屋征收部门提权调换的住房为高层的，鉴于公摊面积增大，按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1：1.2的比例还房。
……
(五)按照本条第(一)、(二)项还住房的，还房公摊面积比例超过15%的部分由政府承担，计入还房产权面积。后期费用由被征收人自行承担。
……
《内江市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法(试行)》
第三十五条征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，安置房屋总建筑面积不能少于50平方米。被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据评估价结算套内建筑面积差价，房屋征收部门免收公摊面积补差款。
被征收房屋和安置房屋的套内建筑面积和公摊面积以房屋所有权证记载为准。房屋所有权证未分别记载套内建筑面积和公摊面积的，以房屋所有权登记部门核定的面积为准。
《泸州市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿有关政策的通知》
七、其他补助
(三)公摊面积的补助
选择产权调换的被征收人，被征收房屋为砖木结构、木单结构的，产权调换房屋以套内面积结算，免收产权调换房屋公摊面积补差款;被征收房屋为砖混结构、框架结构的，产权调换房屋以建筑面积结算，产权调换房屋公摊面积超过建筑面积7%的部分，由政府补助。
《泸州市征地补偿安置办法(试行)》
第二十条第二款：申请安置房安置的户，每户安置房面积超过应享受面积10平方米以内的，按片区还房综合成本价补差，超过应享受面积10平方米以上的部分，按片区还房指导价补差。申请高层安置的，每户公摊面积超过应享受面积的7%部分由政府承担，并给予每人一次性物业管理费等补助5000元。
11、重庆市
《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》
第二十五条被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积，被征收住房建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。
12、内蒙古自治区
《包头市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十四条第二款：被征收房屋为平房住宅、简易楼房、非成套独用居住房屋、多层住宅，实行产权调换房屋为高层住宅的，在“征一还一”的基础上，按照满足被征收房屋原有套内面积使用功能的原则补助公摊面积。补助的公摊面积最高不超过被征收房屋计算面积的10%。具体补助标准由作出房屋征收决定的人民政府确定。
13、广西壮族自治区
《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》
第二十九条第二款：对被征收房屋的公摊面积按照1：1调换，安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
《南宁市人民政府关于加强拆迁安置房建设管理工作的实施意见》
第(二十七)条第二款：拆迁安置房公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。
《钦州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》
第三十条征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1∶1.3调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内(含10平方米)的部分，按照征收决定公布时本市上一年度保障性住房建设成本价结算差价;超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门提供的同地段类似商品房平均价格结算差价。
对被征收房屋的公摊面积按照1∶1调换。安置房屋公摊面积小于被征收房屋公摊面积的，结算差价;安置房屋公摊面积大于被征收房屋公摊面积，给予其免收差价奖励。
安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。
14、江苏省
《泰安市人民政府关于实施城市片区开发建设的意见》
安置房为小高层、高层的，电梯及由电梯增加的走廊公摊面积不计入回迁安置面积。
15、辽宁省
《铁岭市国有土地上房屋征收与补偿办法》
第二十四条之(三)征收有照商业门市平房：
1.原地(就近)安置楼房，被征收人应支付安置面积(原房屋面积加上所对应的增加公摊面积)评估价格与原房评估价格差价50%的价款。可就近上靠增加面积，档次内增加面积部分按优惠价格(安置房评估价下浮20%)结算，档次外增加面积部分按安置房的评估价结算;
2.异地安置楼房，在前目基础上原房屋面积加上所对应的增加公摊面积部分按照征收地块与安置地块类似商业门市评估价格互找差价。
16、河南省
《洛阳市人民政府关于国有土地上房屋征收与补偿的意见》
附件1洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准
一、对被征收房屋的补偿
1.实行货币补偿的，按照被征收房屋的市场评估价计算。
2.实行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋进行调换。
在进行房屋产权调换时，被征收房屋和安置房屋按套内建筑面积及公摊面积分别进行调换。套内建筑面积调换时，被征收房屋价格和安置房屋价格均按市场评估价计算，双方结清差价。
公摊面积调换时，免收套内建筑面积相对应的公摊面积的价差款。
被征收人选择的安置房在2套(含2套)以上的，实行高低搭配进行安置。
17、吉林省
《辽源市国有土地上房屋征收与补偿办法》
宅基地征收与补偿条例篇2
第一条为规范区域内房屋及地属附着物征收补偿安置活动，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《阳市人民政府关于进一步做好城市房屋拆迁补偿安置工作的通知》（政办发﹝号）等法律、法规、条例及有关规定，结合实际，制定本办法。
第二条本办法适用于在区域内对房屋及地属附着物实施征收，需要对被征收人进行补偿安置的活动。本办法与国家和省、市相关规定不符的，按相关规定执行。
第三条为了公共利益的需要，征收单位或个人的房屋及地属附着物，应当对被征收房屋及地属附着物所有权人（简称被征收人）给予公平补偿安置。
人民政府确定蒲河新城管委会房产局负责组织实施蒲河新城开发区区域内，房屋及地属附着物征收补偿安置工作。
人民政府确定房产局负责组织实施除蒲河新城开发区以外的区域内，国有土地上房屋及地属附着物的征收补偿安置工作。
人民政府确定村镇建设管理办公室负责组织实施除蒲河新城开发区以外的区域内，集体土地上房屋及地属附着物的征收补偿安置工作。
人民政府确定的房屋征收部门对其行为后果承担法律责任。
第四条房屋征收部门应按照国家和省、市现行有关规定履行工作程序，并按照本办法对被征收人给予补偿安置；被征收人应按照本办法在规定期限内完成搬迁。
第五条被征收房屋的用途和建筑面积以房屋产权证、土地使用证的记载或建房批准文件的记载为准；无记载的以原始档案记载为准（建房批准文件必须与发证登记机关及批准部门原始档案相一致）；其
他房屋由房屋征收部门认定为准。
第六条征收持有其它部门颁发的房屋证件或批准文件的住宅房屋，由房屋征收部门认定后，按本办法确定补偿标准。
第七条征收非住宅房屋须经评估后实行货币补偿。
第八条征收农村住宅房屋，每户按一处宅基地、一个房屋进行补偿。
第九条征收临时建筑，按临时建筑许可规定内容处理；违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
第十条征收住宅房屋，被征收人可选择房屋产权置换安置或货币补偿安置。选择产权置换安置的，确定置换面积后，不预支置换面积的补偿款。待回迁时按实际安置面积确定总价款，实行多退少补
第十一条征收住宅房屋及地属附着物时，被征收人可选择标准补偿方式或评估补偿方式进行补偿。
第十二条标准补偿方式：
1.征收国有土地上住宅房屋，按房屋产权证记载面积，依据国家、省、市相关政策给予补偿。
对于城镇棚户区，被征收人庭院内所有地属附着物（如附属房、围墙等），一次性补偿3万元，除有证房屋外，不再给予其它补偿。
2.征收农村宅基地上的有证房屋，按房屋产权证记载面积，给予1480元/平方米的补偿。被征收房屋产权证记载面积小于50平方米的住宅房屋,按50平方米补偿。
3.农村宅基地上除有证房屋外的其它建筑物，每户均按300平方米计算，以300元/平方米标准予以补偿，计9万元。
4.农村集体土地使用证规定范围内，除宅基地以外的其它地属附着物（如围墙、青苗、树木等），一次性补偿9万元，不再给予其它补偿。
5.在征收范围内，农民按规定使用的土地，以5万元/亩标准予以补偿。
第十三条评估补偿方式：
由房屋征收部门或被征收人依据相关规定委托具有评估资质的机构，对被征收人住宅房屋及地属附着物，按重置价格进行评估，由房屋征收部门认定后，对被征收人进行补偿。
第十四条征收集体土地上扩建、接建住宅房屋及地属附着物的补偿：
1.经街道（原乡镇）及其以上机关批准的，在土地使用证规定范围内和原有证房屋基础上扩建、接建的房屋，批准面积按有证房屋补偿。扩建、接建房屋的总建筑面积(含有证面积)，在150平方米以内部分，被征收人可选择标准补偿方式或评估补偿方式进行补偿，超过150平方米的部分，按重置评估价格补偿。
2.未经街道（原乡镇）及其以上机关批准的，在土地使用证规定范围内和原有证房屋基础上扩建、接建的房屋，按家庭户籍人口25平方米/人标准计算。扩建、接建房屋的总建筑面积(含有证面积)，在150平方米以内部分，被征收人可选择标准补偿方式或评估补偿方式进行补偿，超出150平方米部分不予补偿。原有房证面积部分按有证住宅房屋面积补偿，超出房屋产权证规定的部分按有证房屋的70%予以补偿。
扩建、接建房屋的认定应具备以下条件：
扩建房屋须是同时建筑施工、结构相同的房屋；接建房屋的接建部分须是左右相接，外形相符的住宅房屋。
第十五条征收农村中历史形成，未办理房证和土地使用证住宅房屋及地属附着物的补偿：
此类房屋须经被征收人申请，由房屋征收部门认定后，以家庭户籍人口数为准，按25平方米/人的标准，房屋建筑面积在150平方米以内部分，参照有证房屋补偿，超出150平方米部分不予补偿。
此类房屋认定须同时具备以下条件：
1.房屋所有人持拆迁地独立户口；
2.家庭户籍人口无其它产权房屋；
3.持有村民代表大会表决通过的会议记录或其它相关审批手续；
4.地处村屯建设用地范围内、村落街基之列、其它搬迁户土地使用证范围之外、年6月30日前建成的有独立院落的房屋。
第十六条利用有证住宅房屋从事生产经营活动的企业，征收时按房屋产权证记载用途给予相应补偿。
第十七条征收灭失有证住宅房屋的补偿：
按现存有证住宅房屋70%给予补偿。
此类房屋的认定，须具备下列条件之一：同时持有有效房屋产权证和土地使用证；持街道（原乡镇）建设管理部门的批准文件；持有其它相关部门的批准文件。
第三章非住宅房屋的征收补偿
第十八条非住宅房屋的认定条件：
被征收人须提供按现行政策规定应具备的合法、有效、齐全的证照及其它批准手续。
证照及其它批准手续不齐全的，由房屋征收部门认定后，决定补偿标准。
第十九条征收从事种植业和养殖业的棚舍类建筑物，由房屋征收部门或被征收人按相关规定委托具有资产估价资质的机构对建筑物和植物价值及动物搬迁费进行评估，经房屋征收部门认定后，对被征收人进行货币补偿。
第二十条其它补偿事项:
1.开工（开业）的必要资费，如规划、可行性研究、设计等费用，同时须提供原始收据；
2.无法恢复使用的设备，按重置评估价格计算补偿费；
3.货物运输费；
4.设备拆装费;
5.恢复原生产规模的供水、供电、供热、供气、排水、通讯等配套设施费；
6.其他应予以补偿的费用。
第四章住宅房屋的征收安置
第二十一条回迁安置时，被征收人须按应安置面积选择最接近的实际安置面积。
第二十二条征收国有土地上住宅房屋，按房屋产权证记载面积，依据国家、省、市相关政策给予安置。
第二十三条征收集体土地上具有房屋产权证的房屋，以被征收房屋产权证面积为准抵顶相同建筑面积的回迁安置住房。
被征收房屋产权证面积小于50平方米的住宅房屋，按建筑面积50平方米给予回迁安置。
被征收房屋产权证面积大于150平方米的住宅房屋，按建筑面积150平方米给予回迁安置。
第二十四条征收集体土地上扩建、接建住宅房屋的安置：
1.经街道（原乡镇）及其以上机关批准的，扩建、接建的房屋，参照有证房屋进行安置。
2.未经街道（原乡镇）及其以上机关批准的，按家庭户籍人口25平方米/人标准计算。扩建、接建房屋的总建筑面积(含有证面积)，未超出150平方米的部分，按照原有房证面积加超出有证部分建筑面积的70%进行安置。
第二十五条征收集体土地上历史形成的未办理房证和土地使用证住宅房屋的安置，经房屋征收部门认定后，参照有证房屋补偿标准进行安置。
第二十六条征收集体土地上未达到25平方米/人控制标准的有证房屋或参照有证房屋安置的处理：
以家庭户籍人口数为准，按25平方米/人的标准计算回迁安置面积，超出原有房屋产权证或相关批准文件记载面积的部分，按70%给予回迁安置。
家庭户籍人口须同时具备以下条件：
1.家庭直系成员，为配偶、父母（公婆、岳父母）、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孙子女（外孙子女）及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母；
2.持拆迁地户口且户籍地址相同；
3.没有其它产权房屋，且未享受过此类政策。
以本办法之日前，户籍记载人口为准。本办法之日后迁入的，不计算在内（因新生、婚入、复员、毕业、刑满释放迁入除外）。
第二十七条征收集体土地上灭失的有证住宅房屋的安置：
按房屋产权证记载面积70%给予相同建筑面积的回迁安置住房。
第二十八条征收集体土地上从事种植业和养殖业无房户的安置：
被征收人及家庭成员无其它产权房屋的，给予建筑面积50平方米回迁安置住房。
第二十九条村集体经济组织成员，户口在本村，但不在本村居住，村内无房，也无其它产权房屋，经村民代表大会讨论通过并公示，街道和有关部门认定符合相关规定的，可成本价格购买回迁安置住宅
第三十条征收集体土地上的房屋，回迁安置时，提供安置住宅户型建筑面积与应安置建筑面积存在差异的处理：
1.提供的安置户型建筑面积大于应安置建筑面积的：
对于超出部分小于3平方米（含3平方米）以内的不缴纳差价款；
对于超出部分大于3平方米小于8平方米（含8平方米）的，按回迁安置住宅成本价格缴纳差价款；
对于超出部分大于8平方米的按市场价格缴纳差价款。
2.被征收人选择的安置户型建筑面积低于安置建筑面积，差额部分按1480元/平方米给予货币补偿。
第三十一条征收集体土地上的房屋，回迁安置时，选择多套安置住房的处理：
被征收人应安置面积大于最大安置户型面积的，可选择两套或三套安置房屋；
被征收人应安置面积小于最大安置户型面积的，但有特殊情况需要分开居住的，经申请，由房屋征收部门认定后，可选择两套安置住房。
选择多套安置住房的，在所有安置户型建筑总面积中享受一次第三十条第一款规定的优惠政策。
第五章奖励与补贴
第三十二条搬迁奖励：
1.征收国有土地上有证住宅房屋，自通告下发之日起，按征收有证房屋建筑面积，依据阳市相关政策予以奖励。
2.征收集体土地上有证住宅房屋，30个工作日内完成搬迁的，每户奖励3万元；40个工作日内完成搬迁的，每户奖励2万元；超过40个工作日未完成搬迁的不予奖励。
非被征收人原因未在奖励期限内完成搬迁的，经房屋征收部门认定后，可给予相应奖励金额。
第三十三条搬迁补贴：
1.搬迁住宅房屋，每户一次性支付搬家补贴800元。
2.被征收人选择产权置换的，按每户每月600元标准，预先支付6个月的租房费。以实际发生月数为准（不足一个月的按一个月计算），至通知办理回迁安置入住手续为止，在办理回迁入住手续后，将未支付的租房费一次性发放。
3.被征收人选择货币补偿的，每户一次性支付3600元临时过渡费。
4.征收时正常生产经营的生产型企业，以企业上一年纳税总额的10%计算，并提供税务部门出具的纳税收据或证明，经房屋征收部门认定后，给予补贴。
5.因征收而停产停业的企业，给予其职工3个月的临时安置补贴。对于征收商场、商店、门市部、门点等直接用于经营的商业用房，按照被征收有证房屋建筑面积每月100元/每平方米给予补贴，对于征收办公用房、生产厂房、仓储用房等非商业用房，按照被征收房屋建筑面积每月50元/每平方米给予补贴，对于征收利用场地从事生产经营的，按照经批准的土地面积每月10元/每平方米给予补贴。
第六章搬迁工作流程
第三十四条由受委托房屋征收实施单位，根据本办法，入户填写补偿安置明细表，经被征收人和填表人签字后，报房屋征收部门审核。
第三十五条房屋征收部门对征收现场进行复核，并对主要补偿物拍照存档。
第三十六条受委托房屋征收实施单位，根据房屋征收部门复核后的补偿明细表，与被征收人签定补偿安置协议、建立补偿安置档案，受委托拆除公司接收并拆除搬迁房屋。
第三十七条未达到25平方米/人控制标准的有证房屋安置家庭户籍人口的认定，由被征收人提出申请，房屋征收部门调档、审核后，再与被征收人签定补偿安置协议。
第三十八条对搬迁工作中出现的特殊情况，须上报相关部门，研究决定后，再与被征收人签定补偿安置协议。
第七章附则
第三十九条房屋征收部门对被征收人的补偿进行公示，任何单位和个人有权对征收过程中出现的违法违规现象进行实名举报，经查实给予举报人奖励。同时，举报人对举报行为承担相应责任。
第四十条本办法施行前已实施的征收项目沿用原有补偿安置政策。
第四十一条本办法自之日起施行。
宅基地征收与补偿条例篇3
【关键词】房屋征收；征收程序；补偿标准
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称征收补偿条例）于2011年正式施行，行政强制拆迁在法律评价上退出了舞台，为了更好地适用该征收补偿条例解决实际问题，上海市随后制定了《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》（简称暂行规定）以及《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（简称实施细则）配合国务院的行政法规，这两份法律文件在具体适用性上比其他地方性规定略优一步，在房屋征收的程序上综合考虑了程序公开、程序公正等基本原则。但在房屋征收的操作程序与补偿标准两个问题上仍有探讨的余地。
一、房屋征收程序问题
（一）征收原因
私人住房作为个人财产的重要组成部分，为保护私有财产的完整性，非因法律之由不得随意侵犯之，《宪法》第13条将征收房屋的法定理由独限于公共利益的需要，《物权法》也作出了相同的规定，国务院的《征收条例》的态度也十分保守，未作扩张性规定，仅对公益利益的外延作出了一定的细化，将地方性法规、规章排除在公共利益的界定依据之外，对公益利益的解释极为严格。
相较之下，上海市的《暂行规定》没有明确规定征收的前提为公共利益的需要，但这并不意味着政府可以依个人利益随意征收他人房屋。《暂行规定》的侧重点在于解决房屋补偿问题，主要内容对应的是《实施细则》中房屋补偿部分，征收程序并非其规制范围之内。征收集体土地所需的公共利益应与《征收补偿条例》同义同性，方可保护集体组织的财产利益。
在实践中，明确公共利益的范围界定并非易事，市场化运作的项目工程虽然以营利为目的，但往往会带有公共利益的味道，这也是不可避免的现实，完全由政府出资从事征收改造工程对于财政负担的压力十分之大，此时社会资金的参与建设就显得更为经济效率。《征收补偿条例》也未完全排除社会资金的流入，将政府组织实施的项目工程也列为公益考虑范围。所以，在个案中将项目诉诸社会公众的判断不失为好办法。
（二）征收主体
《实施细则》中规定区（县）政府是国有土地上的房屋征收工作的启动者，而集体土地的征收必须经过国务院、省级政府的审批，《暂行规定》第5条写明区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作，区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作，第26条明确宅基地使用人或者房屋所有人在责令交出土地的决定规定的搬迁期限内拒不搬迁的，由区（县）土地管理部门依法申请人民法院强制执行。由此可以看出房屋征收主体不再是项目建设方，政府作为征收的唯一主体，也是对征收行为直接负责的主体，落实政府的主体责任有利于提高房屋征收决定的慎重性，保障被征收人的合法权益。更重要的是，此条限制了行政机关的直接执法权，通过法院的程序限制有效的避免了不法强拆的发生。
不过，很多公益性项目实质上都是由政府组织实施的，此时政府兼为土地征收的实施者，出现了项目建设主体和房屋征收主体重叠的现象，行政机关的中立判断可能会发生偏摇，此时就要发挥司法机关的公正裁判功能，从而保障征收工作的合理、合法性。
（三）征收原则
《实施细则》中指出房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则，《暂行规定》中也强调征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。如规定征收补偿方案要公布，征收决定要公告，房屋调查结果要公布，被征收房屋的评估均价由房屋征收部门公布，分户补偿结果要公布等等，这些规定充分体现了公开原则；征地房屋补偿中涉及需要评估的，估价机构由被征地范围内的宅基地使用人或者房屋所有人在有相应资质的估价机构中协商选定；协商不成的，由镇（乡）人民政府或者街道办事处组织宅基地使用人或者房屋所有人按照少数服从多数的原则投票决定，也可以采取摇号、抽签等方式随机确定则体现了决策民主和程序正当、公正和参与原则。这些原则的落实，使被征收人的一些重要程序性权利得到了保障。
（四）对完善房屋征收程序的思考
1. 重视房屋自由买卖
行政征收应属行政行为之列，由行政机关作出，受《行政法》调整。但行政程序较民事程序更为复杂，在实际征收过程中行政机关可考虑用民事方式代替行政手段，通过平等协商，和平买卖的方式取得房屋所有权，如此可大大减少征收纠纷的发生。事实上，在上海和其他地区也有协议动迁的做法，是一种市场化的房屋买卖行为。在房屋所有权自愿出售的前提下，房屋买卖行为便为民事行为，政府作为与房屋所有权人平等的主体享有同等的权利、义务，对此，政府只要完善内部相关购买程序即可。尤其是针对一些动迁人员极少的项目建设而言，完全可以通过市场化的协商购买程序完成，征收的强权力也被大大限制。
2. 完善房屋征收范围
《实施细则》第8条、第10条规定了确需征收房屋的情形和房屋征收范围的确定，旨在制约征收的范围扩展。其中由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设经常会影响到范围之外的居民正常生活，若严格按照《实施细则》处理，这些居民的房屋可能会被排除在征收范围。为了调和这种矛盾，征收放一般是采用两种方法解决。一是将此类房屋扩大至《实施细则》第8条第4款的所述范围，基于政府组织实施的保障性安居工程建设的需要一并征收其房屋；另一种办法是待征房屋不能作为居住房屋使用时讲环保部门对其作出的环境测评文件作为房屋征收范围的依据，以实现公益之道。
二、房屋征收补偿问题
对于被征收人而言，所有权的消灭不仅仅是法律上的不利益，这种不利益对于被征收人生活上也造成了较大的不便，甚至危及基本生存，所以征收背后的补偿问题才是问题的核心。《实施细则》规定了征收补偿、补贴的计算方式，对居住房屋、非居住房屋及其他不同类型房屋进行类型化处理，分别执行不同的补偿标准，如执行政府规定租金的有宗教团体所有的房屋，出租房屋和公有出租非居住房屋，依法代管的房屋等。《暂行规定》也规定了对建制撤销的居住房屋、建制不撤销的居住房屋、已批未建的房屋、可建未建的房屋、超标准建房、非居住房屋、违章建筑以及临时建筑的区分补偿办法。笔者试分析较为典型的居住房屋和非居住房屋的补偿标准问题。
（一）居住房屋补偿标准
1. 国有土地上居住房屋补偿
《实施细则》将房屋征收决定公告之日被征收房屋的房地产市场评估价作为计算补偿金额的基准价格是一贯做法，被征收房屋的房地产市场评估价格、价格补贴、特定房屋类型的套型面积补贴、居住困难户的保障补贴、搬迁费和临时安置费之类的补偿和补助是必须给付的，此外，对按期签约、搬迁的被征收人还会给予一定奖励，作为加快征收工作的激励措施，其中价格补贴的系数不超过0.3。不超过30%的价格补贴是一种习惯性的做法，相当于行业内部的“规矩”，《实施细则》中出现了具体的补贴上限限制，似乎不太适宜，最好的方式应为政府内部文件规定，无需出现在法规文件中。
此外，套型补贴的问题也值得思考，就旧城区改造而言，上海旧区改造新政中的“数砖头加套型保底”原是针对实际居住在房屋内的人口较多的居住困难家庭实行“套型保底”，实际上是一种住房保障，而不是针对所有里弄房屋和简屋都是实行套型补贴。其中有不少人的住房条件已经改善，在上海市其他地方有另外的宜居之处，原来的房屋大多被用来租赁。如果将套型保底看作是房屋征收的一种补贴，那么所有的房屋都应该享有这种补贴。而细观《实施细则》，第27条将居住困难户的保障补贴纳入被征收房屋的补偿和补助范围内，说明套型面积补贴不具有社会保障功能，也间接说明上海市的房屋征收补偿除了有房屋的市场价格之外还有套型面积补贴和价格补贴，在上海“四位一体”住房保障体系框架已基本形成的条件下，它将明显增加房屋征收的成本，这种规定是不合适的。因此，立法中对居住房屋的补偿只要规定以下内容即可：市场评估价格、搬迁费和临时安置费、不超过一定限额的补贴，签约、搬迁奖励也纳入补贴之中。
2. 集体土地上居住房屋补偿
《暂行规定》将第13、14条将集体土地上已建成的房屋补偿分为建制撤销的居住房屋的补偿和建制不撤销的居住房屋补偿。对于被征地的村或者村民小组建制撤销和组建制不撤销但该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换；对建制不撤销的、居住房屋内成员未全部转为非农业户籍并具备易地建房条件的区域，宅基地使用人可以申请宅基地新建住房，并获得相应补偿。第十三条成为补偿计算的主要依据，但其中的土地使用权基价及价格补贴标准由房屋所在地区（县）政府制定并公布，由于农村宅基地的不可交易性，其市场价格难以确定，但从长期来看，农村和城市房地产市场的统一，建设用地制度的合并是必然选择，参考周边或同地段普通商品房的价格进行评估是完全合理的。
（二）非居住房屋征收补偿仍需以市场评估价格为基础
《实施细则》也将无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、设备搬迁和安装费用、停产停业损失补偿纳入到补偿范围内；《暂行规定》对于农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，结合房屋建安重置价和相应的土地使用权取得费用作为房屋所有人的货币补偿。鉴于现实中很难认定企业的停产停业损失，《实施细则》规定按房屋市场评估价格的百分之十作为损失计算，虽然此项规定没有充足的法律依据，但是方便实务操作，减少征收过程中的不确定性，可以部分肯定其正当价值性。
三、结语
纵观继往土地、房屋征收的各种矛盾，补偿制度的不完善是矛盾的根源之所在，补偿标准以及补偿范围的不公平、不合理是引发矛盾的导火索。为进一步做好房屋征收管理工作，防止和减少新的拆迁矛盾，稳定社会发展，国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》结束了在中国长达20年的城市房屋行政强制拆迁制度，而且社会各界对之期望值很高，上海市政府出台的征收补偿规章旨在规范当地的征收工作，但这些法律文件能否有效解决旧拆迁条例固有的诸种弊端，以促进房屋征收活动的法治化、人性化，切实保护被征收房屋利害关系人的利益，有待深入研究。
参考文献
[1] 芦雪峰.我国城市房屋征收补偿的法律分析――以上海市房屋征收补偿新规为例[J].行政论坛，2014（2）.
宅基地征收与补偿条例篇4
为规范城区民用房屋征收补偿安置，维护公共利益和确保城市建设顺利实施，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，结合我市实际情况，提出以下意见。
一、房屋征收补偿政策
（一）合法住宅房屋
征收合法住宅房屋可实行货币补偿，也可实行产权调换。
合法住宅房屋的补偿，遵循不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房屋市场价格的估价原则，由房地产价格评估机构按照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被征收房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定。
物价部门会同房地产交易中心根据城区房地产市场价格变动情况定期公布城区不同区域新建普通商品房平均市场价。
合法住宅房屋补偿金额=（被征收房屋区位价+被征收房屋重置成新价）×被征收房屋合法建筑面积
被征收房屋区位价=城区新建普通商品房平均市场价－新建普通商品房房屋重置价
（二）营业用房
营业用房的征收可实行货币补偿，也可实行安置住宅房屋方式进行产权调换。
被征收营业用房的补偿，由房地产价格评估机构按照《房地产估价规范》（GB/T50291—）中的市场比较法对被征收房屋进行交易日期修正、区域因素修正和个别因素（房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式和使用年限等）修正计算确定。
（三）被征收的合法住宅房屋用作营业用途，同时符合下列条件的，在原征收补偿重置价格标准的基础上增加20%。
1、取得营业执照、税务登记证并有纳税记录;
2、房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致。
（四）征收范围内的违章建筑物和超过批准期限的临时建筑不予补偿；未超过批准期限的临时建筑，可按照现行工程造价给予补偿。
（五）征收范围内的附属物根据附件3评估补偿；特殊结构房屋、附属设施或装修由评估机构和房屋征收部门共同勘测评估确定；
征收楼房房产证中载明并与楼房一体建设的车库或储藏室，其补偿金额中包含车库或储藏室的区位价。
（六）房屋征收范围确定后新建、改建、扩建的房屋、附属物及装修等不予补偿。
（七）搬迁补助、临时安置补助和停产、停业损失补助
因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门按600元/户的标准支付给被征收人搬迁补助费。
被征收合法住宅房屋实行货币补偿的，由被征收人自行安置，征收人按被征收房屋合法建筑面积每平方米15元一次性付给被征收人临时安置补助费。征收合法住宅房屋实行房屋产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排住处的，征收人按被征收房屋合法建筑面积每月每平方米6元的标准支付临时安置补助费。
因征收人责任延长过渡期的，自逾期之月起，征收部门向实行产权调换的被征收人按原补助标准的两倍支付临时安置补助费。
征收合法私有营业房屋的，征收部门按被征收合法营业房屋建筑面积每平方米100元的标准一次性支付被征收人停产停业损失补助费。
（八）对平房合法用地大于或等于166平方米、合法住宅房屋建筑面积小于100平方米，以及无土地证、房产证的被征收人，按以下办法进行补偿：实有合法住宅房屋建筑面积至100平方米合法享用住宅房屋建筑面积之间的部分，按[合法享用住宅房屋建筑面积(100平方米)－实有合法住宅房屋建筑面积]×被征收房屋区位价进行补偿，该面积不计入安置住宅面积，且实有合法住宅房屋建筑面积不再享受平房容积率系数调整；合法住宅用地面积小于166平方米的，按实际合法用地面积0.6的建房容积率确定合法享用住宅房屋建筑面积，并按以上办法进行补偿。
（九）规划征收范围内的供水、排水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的,由产权单位按照统一规划要求无偿自行迁移；被征收人原有安装的供水、天然气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，安置房未统一配套或实行货币补偿的，按现行市场价格付给初装费。
二、房屋征收安置政策
（一）房屋征收部门应对要求采取房屋产权调换的被征收人进行补偿和安置，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
1、被征收房屋实行产权调换的，安置住宅房屋价格本着“征一还一”的安置原则确定。
安置楼房平均价格、车库价格和储藏室价格按附件6“住宅房屋评估和安置楼房优惠价格”结算。
被征收楼房房产证中载明的车库、储藏室，其建筑面积不计入产权调换合法建筑面积之内。
安置住宅房屋建筑面积按照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，车库或储藏室建筑面积不计入安置住宅房屋建筑面积之内。
2、被征收人的安置住宅房屋土地使用权按照原征收房屋土地使用权使用性质进行确定。原征收房屋使用土地是国有出让土地的，安置住宅房屋发放国有出让土地使用权证；原征收房屋使用土地是国有划拨土地或集体土地的，安置住宅房屋发放国有划拨土地使用权证。
（二）安置住宅房屋面积及户型选择
安置住宅房屋的户型根据被征收房屋合法建筑面积进行选择。
被征收人在规定的期限内，签订《房屋征收补偿安置协议》并腾空房屋的，可享受以下安置住宅房屋优惠政策：
1、被征收人可根据被征收合法住宅房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择安置住宅房屋。
2、父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面共同申请，经房屋征收部门研究通过，可办理合户手续，合计合法建筑面积选择安置住宅房屋。
3、户型面积选择
被征收人按照被征收房屋合法面积对应选择户型及地上室或车库；拥有住宅合法面积小，照顾20%后仍达不到最小户型的，只能选择最小户型；拥有住宅合法面积大于最小户型，照顾20%后，只可选择相邻面积对应的户型；拥有住宅合法面积超过最大户型面积的，可按上述办法选择两套以上的户型。
（三）安置楼房的价格按以下标准结合附件4“楼层调整系数”计算：安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%（含10%）以内的部分，按照安置楼房优惠均价计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积10%—20%（含20%）部分，按附件6“10%—20%部分优惠均价”计算；安置楼房建筑面积超过被征收住宅房屋合法建筑面积20%以上部分，按征收时安置房屋周边区域新建商品房市场平均价格计算(详见附件6)。
（四）对被征收人系孤寡老人或直系供养亲属系下肢残疾、双目失明或年龄超过70岁以上的，本人提出书面申请，由单位或社区申报，经民政、残联审查公示无异议，在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议并腾空房屋的，可优先安置在一层。
（五）被征收人符合住房保障条件的，房屋征收部门为被征收人提供安置保障房，面积不低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积。
（六）安置顺序
实行房屋产权调换统一安置的,被征收人按“早搬迁、早选择”的原则进行安置，具体安置顺序根据房屋征收实际情况制定办法进行确定。优先安置一层的被征收人在选择安置楼房位置时，只能选择安置楼房对应车库或储藏室。
（七）产权调换结算
如被征收人安置住宅房屋总价款超过房屋征收补偿费和奖励的总额，其差价款分两次结清。第一次在房屋征收部门和被征收人签订房屋征收补偿安置协议10日内付差价款的70%；第二次在安置住宅房屋交付前将余款全部结清。交款通知送达之日起逾期30日仍不交清安置住宅房屋差价款的，视为自动放弃安置，由房屋征收部门退回原预付款，安置住宅房屋由征收部门另行处理。
如房屋征收补偿费和奖励的总额超过安置住宅房屋总价款，房屋征收部门在被征收人签订房屋征收补偿安置协议并将被征收房屋及其附属物全部搬迁完毕30日内向被征收人支付差价款。
三、被征收房屋合法建筑面积的认定
市政府在作出房屋征收决定前，组织市规划局、房地产交易中心、国土资源局和房屋征收部门等有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
四、奖励政策
（一）货币补偿、自行安置奖励
被征收人选择货币补偿并书面承诺自行解决居住问题的，房屋征收部门在被征收人住宅房屋评估总额的基础上，增加15%作为货币补贴予以奖励。
（二）提前搬迁和签订协议奖励
对被征收人实行两次奖励。第一次，被征收人在房屋征收公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿安置协议的，每户每提前一天奖励600元（最高奖励12000元）；第二次，对在房屋征收公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁并结清安置房差价款的，每户每提前一天奖励400元（最高奖励8000元）。
只征收地面附着物未征收合法房屋，在征收公告规定的搬迁期限内，被征收人签订地面附着物征收补偿协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5%给予奖励（最高不超过20000元）。
五、法律责任
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市政府依法申请人民法院强制执行。
六、本指导意见仅适用于城市规划区已建成区范围内的房屋征收补偿安置，本指导意见施行前已实施房屋征收的项目，继续沿用原有的规定办理。
七、本意见由市住房和城乡建设局负责解释。
宅基地征收与补偿条例篇5
一、案情简介
1987年11月1日，某市土地垦复开发公司经政府批准征用该市郊某村（经济社）的186.14亩土地，征地补偿费641260元。征地合同约定：留成地45亩，占征地面积的24％，经三通一平统一规划成宅基地180块作安置村民住宅用地，每块106平方米，价款1000元至1200元，从拨给该村的征地补偿款中扣抵。征地后，经全体村民大会通过留成宅基地的分配原则为：1988年1月23日以前出生的人口平均每人一块。村民吴某当时的家庭人口为14人，应分得留成基地14块。自1988年以来，村民吴某家的建房用地的面积没有具体丈量。2001年7月，市国土局派员同村民小组长跟村民吴某的家人对吴某家实际使用宅基地的面积进行丈量，吴家于大通路建房用地952.16平方米，文化路南一巷建房用地636平方米，文化路南九巷建房用地318平方米，大明街建房用地212平方米。2002年7月，村民小组以该村民于大通路建房用地1175.01平方米，比安排方案多占地539.01平方米，另外，于文化路建房8间，大明路建房2间比安排方案多占地212平方米等为理由诉至法院，请求返还多占用的留成宅基地，不能返还留成宅基地的应当折价赔偿损失。被告村民吴某以大明街的2间宅基地是其女儿同高村买来的为理由进行抗辩，反诉要求村民小组按分配方案再分配（欠分配）给他家五块留成宅基地。
二、分析研究
本案就涉及到土地权属纠纷和权益分配纠纷的问题，法院是否应受理，有两种不同的意见：
一种意见认为，原告村民小组同被告村民吴某是宅基地的所有权或使用权的纠纷。被告吴某系原告的村民，在被告使用原告分配给他的宅基地的过程中，所发生的宅基地使用权或所有权发生争议，应由土地管理部门处理。双方纠纷发生后，虽然原告村民小组向政府申请，并经原、被告会同该市国土局的人员于2001年7月对被告实际建房使用的宅基地进行实地丈量，但政府至今并没有作出处理。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理通知之日起30日内，向人民法院起诉”的规定，原、被告之间的纠纷应由政府处理，原告对政府的处理不服才向法院起诉，而原告直接向法院起诉，显然不属法院的受案范围。故对原告的起诉应予驳回。
另一种意见认为，本案不是留成宅基地权属纠纷而是留成宅基地的权益分配纠纷，法院应予受理。笔者赞同这种观点。
首先，留成宅基地的所有权属国家，使用权属全体村民共有。国家依法征用城市郊区农民集体所有的土地为国有城镇建设用地，从中安排一定数量的土地给被征用单位作为安置村民居住所必须的宅基地。从本案的土地征用补偿合同中我们不难看出，经政府批准征用该村的186.14亩土地（其中耕地28亩，其余的是坡地）出让给市土地垦复开发公司，经垦复公司三通一平统一规划成180块（面积45亩，占征地面积24％），每块106平方米，并以每块1000元至1200元的价款回售（转让）给被征地村民小组作安置村民居住用地。其土地性质属该村民小组全体成员共同拥有的国有建房用地。留成宅基地所有权属国家，使用权属被征地村的村民集体共有是明确的。笔者认为，村民集体成员共有不是一个抽象的空洞的概念，而应是在全体村民推举的村委会召集下，通过村民代表大会体现全体村民集体成员意志，并作出民主决策，由村民代表大会代表全体村民行使所有权。村民代表大会是体现全体村民集体成员意志的最高权利机构和行使全体村民集体成员享有所有权的代表。本案村民小组行使全体村民集体成员享有的所有权和处分权是全体村民集体意志的体现，是民主议定不是行政决策。其权益分配是集体组织的收益在集体组织成员之间的分配，不是隶属关系的上下级的分配关系。农村集体经济组织的收益分配形式决定了收益分配纠纷属于民事争议。
其次，征地补偿款的分配争议，是一种特殊的农村集体经济收益分配争议。本案中，被征地村村民大会通过留成宅基地的分配原则是截止1988年1月23日人均一块。这个分配原则包括两个方面：一是宅基地使用权的分配。二是征地补偿款的分配。无论是留成宅基地使用权的分配还是征地补偿款的分配都是来自国家征用集体所有的土地的收益分配，而留成宅基地的分配属于安置被征地村民居住用地分配。每个集体成员享有村民同等居住待遇；留成宅基地的分配还包含着征地补偿款用于安置被征地村民生活、就业的分配，每个集体成员享有村民同等收益待遇。因此，征地补偿款是对全体村民集体成员的补偿，土地共有人应共同享有，应由享有村民待遇的村民共同参与分配。
第三，集体组织权益分配争议不属于行政职权管理范围内的事务，人民法院应当依法受理农村集体经济所得收益分配纠纷案件。农村宅基地和征地款的分配纠纷的突出表现在于村委会擅自决定村事务，对出嫁女、招婿、丧偶、离异及继子女、大中专在校生、义务兵、外来户、独生子女户等处理不当。因此，村委会决策村事务问题上必须按照村民委员会组织法第十七条所规定的程序提请村民会议讨论，其无权擅自作主。村民会议作出的决策亦必须符合该法第十九条所规定的民主原则，应明确他们享有村民同等待遇。村委会擅自决定村事务，违反民主原则，是村委会侵害部分村民享有村民同等待遇的行为。本案的特殊性在于村民大会决策后，村委会代表全体村民集体成员行使分配权中，因某一村民或某一部分村民占用集体财产，至使民主议定的分配原则无法实施，从而形成部分村民侵害全体村民共同权益的行为，实际是部分村民和全体村民的平等权利的纠纷，双方当事人均有权提起诉讼。此类纠纷，在程序上符合《民诉法》第一百零八条的规定及最高人民法院相关司法解释精神，法院应立案受理。由于原土地管理法和土地管理法实施条例对征地补偿费的用途作了明确的规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附属物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用，由被征地单位用于发展生产和安排就业等事业。双方当事人为土地征用费的处理发生争议，不属于人民法院受理案件的范围，应向有关机关申请解决。据此，全国各地法院对上述此类纠纷按最高人民法院84民他字第28号复函，在法律和行政法规没有新规定的情况下，普遍采取“一般不予受理”的做法。经1992年12月全国人大常委会修改后的土地管理法和土地管理法实施条例对征地补偿费有了新的规定，国家保护村民对征地款的分配权利，由此取消了原来土地管理法关于“土地补偿费、安置补助费不得私分”的规定。因此，最高人民法院84民他字第28号复函在法律和行政法规有新规定的情况下，不宜再适用。对村民主张享有村民同等待遇的土地补偿费，安置补助费、土地分配款权益的应受法律保护。如果当事人因土地征用费用的处理发生争议人民法院不予受理，有关机关也难以解决，无论是对因为村集体经济组织之间的土地征用费产生了争议，还是集体组织与集体成员之间因土地征用费发生了争议，乡（镇）政府或是县市政府都不应当用行政手段进行处理。人民法院对当事人因权益分配纠纷提起的民事诉讼依法应立案受理。
宅基地征收与补偿条例篇6
摘 要：我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，导致在城市化快速推进过程中城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。宅基地退出机制的建立应针对不同的对象采取不同的措施引导符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。
关键词：城乡统筹；宅基地；有偿使用；退出机制
中图分类号：F2 文献标识码：A文章编号：1672-3198（2011）01-0031-02
我国现行的宅基地分配使用是建立在计划经济时代下，具有社会福利性质的管理制度，对于符合宅基地申请条件的村集体经济组织成员可无偿的、无期限的使用本村的一处宅基地，宅基地的获得是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。然而我国现行法律法规对农村宅基地的流转有严格的条件限制：《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押……耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,……”。《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住宅转让时,宅基地使用权一并转让。” 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：禁止城 镇居民在农村购置宅基地。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”；单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
近年来，中国城市化和工业化进程不断加快，人口向经济发达地区聚集，加大了流动人口和外来人口在大中城市周边郊区的人口密度，使得城郊农宅的流转意愿空前活跃。
我国现行宅基地管理制度一方面严格限制了宅基地的市场化流转，另一方面又缺失宅基地退出机制，使得目前我国农村宅基地利用普通存在规模大、面积超标、一户多宅、闲置低效利用及随着城市化快速推进城镇用地与农村居民点用地的双增现象，加剧了城市化与工业化进程中建设用地供给紧张与耕地保护的双重压力。为此探索宅基地流转与退出机制对于实现农村宅基地资产化、提高土地利用效率、促进农村劳动力转移和农业产业化发展、加速城镇化发展、促进村民集中居住、推进城乡统筹具有积极意义。
1 宅基地流转的主要驱动类型
1.1 政府强制征用型
政府强制征用型是指出于国家基础设施建设、公共利益或者城镇规划发展需要，对所需宅基地实行强制拆迁征收，并给予相应的补偿安置。这是我国目前宅基主要的合法流转形式之一。
1.2 城镇发展带动型
城镇发展带动型是由于高速的城市化进程带来了城市规模的快速扩张，吸引了大量的农村劳动力和外来人口向城市转移。一方面，城郊农村人口向城市转移造成了城乡结合部大量农民住宅的空闲。另一方面，由于目前关于流动人口住房制度的短缺，在城市高房价的压力下，城郊结合部的农民住宅自然成为城市低收入外来务工人员的首选。
1.3 土地综合整治驱动型
随着农村土地综合整治的广度与深度的扩张，“拆院并院”、城乡土地统筹与城乡建设用地指标增减挂钩等政策的实施，以及“老宅基地换新住房、换就业、换社保”等做法的推广，极大地推动了宅基地流转与退出。
1.4 乡村旅游发展型
随着各地观光、休闲、体验的都市农业及乡村旅游业的发展，农村优美的自然环境、淳朴的乡情、闲适的生活环境激发了更多的城镇居民到农村投资购房、置业养老。
2 影响宅基地退出的主要因素分析
2.1 管理制度的缺失
现行的土地管理法律、法规与政策主要是对新增宅基地的审批管理，而对闲置宅基地的退出缺乏实施细则；对于宅基地流转的产权主体、流转方式、利益分配等也缺乏系统的制度规范；对于农村宅基地的闲置、一户多宅及超面积宅基地没有强有力的处置方式；目前正大力实施的村庄整治、宅基地整理的资金筹措、监管等缺乏配套措施。
2.2 农民传统观念严重
受传统观念的影响，农村传承祖业、保留基业、建新不拆旧的观念严重，大量的宅基地在此观念影响下被闲置。年久失修和无人居住以后便形成空心村，这种旧房未拆，新房又不断涌现的状况，使得农村建设用地规模日益扩张，造成了土地资源的极大浪费，不利于农村人居环境的改善，制约和阻碍了农村经济的发展。
2.3 宅基地退出市场机制的不健全
宅基地是农民安身立命的基本社会保障，具有社会福利的性质，长期以来我国对农村宅基地实行无偿无期限使用，这在客观上助长了多占地、占好地的趋势。同时，由于缺乏有效的宅基地退出奖励和惩罚的市场机制，难以从根本上消除建新不拆旧的现象。
2.4 宅基地建设的监督管理乏力
大量的农村地区长期以来没有编制村镇规划，农民建房选址随意性大，村落布局零乱、分散。此外，对宅基地的审批管理只重形式要件审查，而轻后后续的管理，加上基层国土所工作人员人手不够、执法手段薄弱，对未批先建、少报多建、私自扩建、随意调换建设地点等违法行为难以做到及时发现和查处。
3 宅基地退出机制的建立
建立宅基地退出机制就是要通过政策引导让符合相关条件的农民主动放弃现有的宅基地或宅基地申请要求，从而实现我国城市化推进过程中城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的政策目标。宅基地退出的对象主要有以下三种类型：一是面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出；二是已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地退出；三是农户主动放弃宅基地的合法申请。
3.1 面积超标、违法占用及一户多宅的宅基地退出制度
此类宅基地的退出可通过建立宅基地有偿使用方式推进。建立宅基地有偿使用制度，可增加超面积宅基、违法占用或其他多占宅基地保有环节的税费负担，使得持有宅基地的成本高于收益，促使其主动退出宅基地。宅基地有偿使用制度的建立应合理确定有偿使用费的标准。有偿使用费标准过低难以对当事人形成有效的经济压力，有偿使用费标准过高则可能会侵害当事人的合法权益，进而引起不必要的社会不安定。另外，考虑到宅基地制度的社会福利性质，宅基地有偿使用制度的建立应当与补贴制度的建立相配合，分不同情况采用不同的宅基地有偿使用费标准与补贴标准。
一方面，对于合法取得、面积符合标准并符合宅基地取得主体资格的农户，应当采用比较低的宅基地使用费标准，同时按法定最高面积进行补贴，补贴标准不低于使用费标准。面积没有达到法定标准的农户可获得一定的经济补偿，减少这些农户新申请宅基地的需求。另一方面，对于由于种种原因实际占有非法获得的宅基地（包括合法取得但面积超过法定标准的部分或一户多宅）的农户，采用惩罚性质的高额有偿使用费标准，通过经济压力迫使其主动退出非法占用的宅基地。
3.2 已在城镇就业并定居的原农户占用的闲置宅基地或农户主动放弃现有合法宅基地的退出制度
对于已在城镇就业并定居的原农户，可建立宅基地收回补偿机制，对放弃宅基地的土地使用者可按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住；如果在城镇已有住房的农户，可以按换房的市场价格进行补偿，地上附着物按照当地集体土地征拆的征购标准给予补偿。如果宅基地流转能够开放，则可直接以市场价格作为补偿标准。
建立农村宅基地收回补偿制度是以当事人取得宅基地的合法与否为前提（包括因继承、转让等合法途径取得的多处宅基地），对于取得不合法的，原则上应当无偿收回。补偿制度建立的核心是制定国家、村集体、农户三方均认同的补偿标准及补偿方式。同时，从激励农户主动退出宅基地及农户长远生计考虑，还需从社会保障、就业等方面出台政策，将置换农户统一纳入城镇社会保障体系。
3.3 农户主动放弃宅基地合法申请的宅基地退出制度
凡是符合宅基地审批条件的农村居民，如果主动放弃宅基地合法申请，可自愿申请到城镇进行集中安置，其相应的宅基地指标由政府统一审批、收储，村集体组织不再分散审批宅基地，收储后的宅基地指标用于置换城市建设用地指标。选择集中安置的居民在缴纳相应的建设成本和税费后，即可获得小城镇中的一套住宅。对缴纳建房造价款有困难，符合低保条件和危房救助条件的居民户，参照各地危房救助的标准进行补贴。对确实不能缴纳建房造价的特困户，政府将危房救助资金转作廉租住房基金，为其安置廉租住房。
在实施宅基地退出机制的过程中，应与城乡增减挂钩制度相结合，加大农村集体组织和各级地方政府开展村庄整治和宅基地整理复垦的工作力度，建立健全相应的经济激励机制和约束机制，充分运用市场机制功能和行政手段予以调节。可以把农村土地综合整理中节约的指标挂钩到农民集中居住区的建设中，从城市土地出让收益中提取一定比例的资金，作为农民集中居住区建设专项资金，用于农民集中居住区基础设施建设补贴、维修、物业管理补助等，促进土地资源的集约高效利用。
参考文献
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宅基地征收与补偿条例篇7
第一条 为加强土地管理，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内土地的管理和使用。
第三条 本省依法实行土地的全民所有制和农民集体所有制，实行国有土地有偿使用制度、土地使用权流转制度和土地用途管制制度。
禁止侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
第四条 各级人民政府必须贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，加强土地资源与资产管理，全面规划，依法行政，保证本条例的贯彻实施。
第五条 县级以上人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内的土地管理和监督工作。
设有土地行政主管部门的市辖区人民政府，对城市土地利用总体规划确定的建设用地范围外的土地管理工作，与县人民政府享有同等权力。
第二章 土地权利的确认和变更
第六条 本省依法实行土地所有权、使用权及他项权利的登记发证制度。
未按本条例登记发证的，其土地权利不受法律保护。
土地他项权利是指在已经确定了所有权和使用权的土地上设定的其他利用土地的权利，包括抵押权、租赁权、空中权、地下权等。
第七条 农民集体所有土地的所有者、使用者，应当向市、县土地行政主管部门提出登记申请，经审核同意，由市、县人民政府进行登记，核发《集体土地所有证》、《集体土地使用证》。
国有土地使用者应当向市、县土地行政主管部门提出登记申请，经审核同意，由市、县人民政府进行登记，核发《国有土地使用证》。
铁路、公路中的国道和省道及其他大型线型工程使用的国有土地，可以由省人民政府进行登记发证。
确认农民集体所有的农用地承包经营权、林地和草原的所有权或者使用权、水面和滩涂的养殖使用权的，依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国渔业法》等法律、法规办理。
第八条 需要设定土地他项权利的，当事人应当向原登记机关的土地行政主管部门提出登记申请，经审核同意由原登记机关进行登记，核发土地他项权利证书。
第九条 依法改变土地所有权、使用权、他项权利和土地用途的，应当在规定期限内向原登记机关的土地行政主管部门提出变更登记申请，经审核同意，由原登记机关办理变更登记手续。
第十条 依法收回农民集体土地使用权或者终止土地他项权利的，当事人应当持有关文件，向原登记机关的土地行政主管部门提出注销登记申请，经审核同意，由原登记机关注销土地使用权或者他项权利登记。
依法收回国有土地使用权的，由原登记机关根据有关批准文件，注销土地使用权登记；依照合同的约定收回国有土地使用权的，由原登记机关根据合同，注销土地使用权登记。
第十一条 城市市区内未经征用的集体土地依法转为国有后，原土地使用权人拥有该土地的划拨国有土地使用权。为公共利益或者实施城市规划需要收回该土地使用权时，应当为原土地使用权人提供新的用地或者按照征用土地的补偿标准给予适当补偿。
第十二条 有下列情形之一，确需调整土地所有权的，必须经省人民政府批准，由县级以上人民政府组织实施：
（一）因修建大型水利工程、保护生态环境和改善自然环境恶劣地区农民生活条件等原因，国家组织农民集体迁移的；
（二）因交通、水利等工程项目改变位置的；
（三）因实施土地利用总体规划必须调整土地的；
（四）其他原因确需调整土地的。
第十三条 农民集体所有的土地，实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营制度。农民承包经营本集体所有的农用地，承包经营期限为三十年。本集体经济组织以外的单位或者个人承包农民集体所有的农用地，承包期限由合同约定。
土地承包权可以依法转让，在承包期内，承包人可以将土地使用权依法转包、互换、入股、联营。
土地承包权和土地使用权流转，应当遵循平等协商、自愿有偿、经发包方同意和不改变承包合同规定的土地用途、不改变土地所有权等原则。
第十四条 发生土地权属争议，由当事人协商解决。协商不成的，应当依法报请人民政府处理。发生权属争议的土地跨行政区域的，由其共同的上级人民政府处理。
人民政府处理土地权属争议，应当下达处理决定书。
第三章 土地利用总体规划
第十五条 县级以上的土地利用总体规划，由同级人民政府组织土地行政主管部门和有关部门共同编制，依照《中华人民共和国土地管理法》规定的审批权限报有批准权的人民政府批准。
乡级土地利用总体规划由乡级人民政府组织编制，逐级报由省人民政府委托的设区的市人民政府批准，报省土地行政主管部门备案。
第十六条 土地利用总体规划应当符合上一级土地利用总体规划和本级国民经济和社会发展规划、国土规划，所依据的土地调查资料、土地统计资料和其他有关资料必须真实可靠。
第十七条 编制土地利用总体规划，应当对土地利用现状和土地资源潜力进行综合分析研究，明确规划期内的土地利用目标和基本方针，确定各类用地的控制指标，调整土地利用的结构和布局，提出实施规划的政策和措施。
第十八条 编制土地利用总体规划，应当结合当地土地资源实际状况拟订方案，与有关部门和上、下级人民政府充分协调，组织有关专家和部门科学论证，并广泛征求社会公众的意见。
第十九条 省土地利用总体规划应当确保全省耕地总量不减少，确定的基本农田面积应当占全省耕地总面积的百分之八十五以上。
设区的市土地利用总体规划，应当划定城市市区的建设用地范围。
县（市）、乡（镇）土地利用总体规划应当根据实际情况，划分基本农田保护区、自然保护区、一般农田区、林业用地区、牧业用地区、渔业用地区、城市建设用地区、村庄和集镇建设用地区、独立工业矿业用地区、土地开垦区、禁止开垦区等。
第二十条 土地利用年度计划建议由县级以上人民政府土地行政主管部门会同有关部门提出，经同级人民政府审核同意，报上一级人民政府土地行政主管部门汇总平衡。
县级以上人民政府土地行政主管部门应当将上级下达的农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标逐级分解，拟订实施方案，经同级人民政府批准后下达。
对没有农用地转用计划指标的，不得批准农用地转用。未实现耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标的，核减下一年度的农用地转用计划指标。节约的农用地转用计划指标，逐级报经省土地行政主管部门核准后，可以结转下一年度使用。
第二十一条 县（市）以上人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列入国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。
第二十二条 市、县土地行政主管部门应当根据土地等级、土地收益和土地市场交易价格，评定城市基准地价和标定地价，评定结果经同级人民政府审核同意，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，向社会公布。
第二十三条 县级以上人民政府土地行政主管部门负责建立本行政区域内的土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。
第四章 耕地保护
第二十四条 县级和乡级人民政府应当依法划定基本农田保护区。
除国家重点建设项目确需占用基本农田外，任何单位和个人不得占用基本农田进行建设。
第二十五条 占用基本农田以外的耕地及未利用地从事养殖业、不建设永久性建筑物的，应当按照临时用地办理审批手续，建设永久性建筑物的，应当按照建设用地办理审批手续。
第二十六条 为实施土地利用总体规划和保护生态环境的需要，进行退耕还林、还草的，由省人民政府下达指标，市、县人民政府组织实施。
因退耕还林、还草减少的耕地，由省土地行政主管部门组织异地开垦与其面积和质量相当的耕地，并且按照规定拨付耕地开垦费。
第二十七条 因自然灾害损毁的耕地，由土地的所有者、使用者或者承包经营者负责恢复，人民政府可以给予适当补助；无法恢复的，由省土地行政主管部门委托市、县土地行政主管部门组织开垦与其面积和质量相当的耕地，并且按照规定拨付耕地开垦费。
第二十八条 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。
第二十九条 非农业建设占用耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地经最终验收不合格的，占用耕地的单位应当按照每平方米十元至十五元的标准，向县（市）以上土地行政主管部门缴纳耕地开垦费，由土地行政主管部门用于组织开垦与占用耕地的面积和质量相当的耕地。
第三十条 经依法批准占用土地进行建设的，应当在批准的动工建设之日起一年内动工建设，不得造成土地闲置。
因闲置依法收回的国有土地所有权性质不变，可以安排其他建设项目使用，也可以安排原集体经济组织耕种。
第三十一条 开发土地必须经过科学论证，不得在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事开发活动，不得造成环境破坏和土地荒漠化、盐渍化。
第三十二条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业和渔业生产的，应当向市、县土地行政主管部门提出申请，经审查同意，按照下列审批权限逐级报有批准权的人民政府批准：
（一）一次性开发土地不足三十五公顷的，由县（市）人民政府批准；
（二）一次性开发土地三十五公顷以上不足七十公顷的，以及在设区的市市区内一次性开发土地不足三十五公顷的，由设区的市人民政府批准；
（三）一次性开发土地七十公顷以上不足六百公顷的，由省人民政府批准；
（四）一次性开发土地六百公顷以上的，报国务院批准。
第三十三条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的，必须进行复垦；没有条件复垦或者复垦的土地经最终验收不合格的，造成土地破坏的单位或者个人应当根据破坏土地的面积和破坏程度，按照每平方米五元至二十元的标准，向市、县土地行政主管部门缴纳土地复垦费，由收取复垦费的土地行政主管部门统一组织复垦。
第三十四条 土地整理后增加的耕地面积，可以用作充抵建设和农业结构调整占用耕地的补偿指标。
第三十五条 县（市）以上人民政府应当建立耕地开垦专项资金，用于土地开垦、整理和复垦。
耕地开垦专项资金由新增建设用地的土地有偿使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费、新菜地开发建设基金、新型墙体材料开发费分成以及人民政府拨付的其他资金组成。具体管理使用办法，由省人民政府规定。
第五章 建设用地
第三十六条 对非农业建设用地，必须依法提供土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的土地。
进行能源、交通、水利、矿山和军事设施等项目建设，经依法批准，可以提供前款规定之外的土地。
第三十七条 农用地转为建设用地的，由市、县土地行政主管部门根据土地利用年度计划，制订农用地分批次转用方案，其中占用耕地的应当同时制订补充耕地方案，经同级人民政府审核同意，逐级报有批准权的人民政府审批。
第三十八条 征用农民集体所有土地的，由市、县土地行政主管部门拟订土地征用方案，经同级人民政府审核同意，逐级报有批准权的人民政府审批。
第三十九条 征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍至十倍。
征用耕地以外的其他农用地和建设用地的土地补偿费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的五倍至八倍。
征用未利用地的土地补偿费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的三倍至五倍。
第四十条 征用耕地的安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的四倍至六倍。
征用耕地以外的其他农用地和建设用地的安置补助费，为该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的四倍至六倍。
征用未利用地的，不支付安置补助费。
第四十一条 依照本条例第三十九条和第四十条规定支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省人民政府批准，可以再增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过下列限额：
（一）征用耕地的，不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的三十倍；
（二）征用耕地以外的其他农用地和建设用地的，不得超过该土地所在乡（镇）耕地前三年平均年产值的二十五倍。
第四十二条 征用土地的青苗补偿费按当季作物的产值计算。地上附着物补偿费标准由设区的市人民政府制定，报省人民政府批准后执行。
第四十三条 土地被征用后应当核减所征用土地的农业税、农业特产税和农产品定购任务。征用时，未收获当年作物的，当年核减；已收获的，下年核减。
第四十四条 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，建设项目使用国有未利用地的，除依法应当报国务院批准的外，其供地方案由省人民政府批准。
第四十五条 有偿提供国有土地使用权的，应当采取招标、拍卖的方式；没有条件采取招标、拍卖方式的，可以采取协议方式。
以协议方式有偿提供国有土地使用权或者以行政划拨方式提供国有土地使用权的，由建设单位向市、县土地行政主管部门提出建设用地申请，土地行政主管部门审查同意后，拟订供地方案，逐级报有批准权的人民政府批准。
第四十六条 新增建设用地的土地有偿使用费，专项用于耕地开发和土地整理，任何单位和个人不得挪用。各级上缴比例由省人民政府根据《中华人民共和国土地管理法》作出规定。
原有建设用地的土地有偿使用费，全部留给市、县人民政府，专项用于城市基础设施建设和土地储备。
第四十七条 为公共利益或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要收回国有土地使用权的，由市、县土地行政主管部门拟订方案，报原批准机关或者有批准权的人民政府批准后实施。对原土地使用权人应当按照下列标准给予补偿：
（一）原以划拨方式取得国有土地使用权的，提供新的用地或者按照征用土地的补偿标准给予补偿；
（二）原以出让或者作价入股方式取得国有土地使用权的，按照剩余年限的土地使用权价格给予补偿；
（三）原以租赁方式取得国有土地使用权的，按照评估租金高出实际租金的数额与剩余年限折算的现值给予补偿。
因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地，以及公路、铁路、机场、矿场等经核准报废，应当收回国有土地使用权的，由市、县土地行政主管部门拟订方案，报原批准机关或者有批准权的人民政府批准后，无偿收回。
国有土地有偿使用合同届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的，由市、县土地行政主管部门依照合同，无偿收回国有土地使用权。
第四十八条 非农业建设使用国有农牧场农用地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地的，应当为原土地使用者提供新的用地或者予以安置，也可以按照征用土地安置补助费的标准给予补偿。
第四十九条 乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用农民集体所有土地，在村庄和集镇建设用地区内的，其供地方案由市、县人民政府批准；在村庄和集镇建设用地区外的，由省人民政府批准。
第五十条 乡镇企业建设应当坚持合理用地、集约用地的原则，其用地标准由省土地行政主管部门会同有关部门制定，报省人民政府批准后施行。
第五十一条 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并、处分抵押房地产等原因，需要转让集体土地使用权的，报市、县人民政府批准。
第五十二条 农村村民建住宅必须严格执行村镇规划，村内有空闲宅基地的，不得占用耕地建住宅。鼓励建设多层住宅。需要使用本村集体所有土地的，由村民提出用地申请，村民会议或者村民代表会议讨论同意，经乡级人民政府审核，报市、县人民政府批准。
第五十三条 农村村民新建住宅，宅基地的用地标准是：
（一）城市郊区，每处宅基地不得超过一百六十七平方米；
（二）平原地区和山区，人均耕地不足一千平方米的县（市），每处宅基地不得超过二百平方米，人均耕地一千平方米以上的县（市），每处宅基地不得超过二百三十三平方米；
（三）坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。
在前款规定的限额内，市、县人民政府可以根据当地实际，具体规定本行政区域内的农村宅基地标准。
第五十四条 符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
（一）农村村民因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
（二）外来人口落户本村，没有宅基地的；
（三）因自然灾害或者因实施村庄和集镇规划，需要搬迁的。
第五十五条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）年龄未满十八周岁的；
（二）原有宅基地能够解决分户需要的；
（三）出卖或者出租住房的。
第五十六条 农村村民一户一处之外的宅基地，由村集体经济组织或者村民委员会提出申请，经乡级人民政府审核，报市、县人民政府批准后，予以收回，统一安排使用。
原有宅基地超过规定标准的，超标部分可以实行有偿使用，具体办法由省人民政府制定。
多余宅基地上的房屋损坏不能利用的，必须退出其宅基地。
鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。
第五十七条 临时使用土地的，应当向市、县土地行政主管部门提出申请，按照法定程序和下列审批权限报经批准：
（一）临时用地不足二公顷的，由县（市）土地行政主管部门批准；
（二）临时用地二公顷以上不足四公顷，以及在设区的市市区内临时用地不足二公顷的，由设区的市土地行政主管部门批准；
（三）临时用地四公顷以上的，由省土地行政主管部门批准。
临时使用土地的期限超过二年的，应当重新办理临时用地手续。
第五十八条 取土应当首先安排使用非耕地，确需使用耕地的，应当限定取土深度，保留耕作层的土壤，并依法进行复垦。
在非耕地取土的，应当向市、县土地行政主管部门提出申请，报市、县人民政府批准。确需使用耕地取土的，取土者应当向市、县土地行政主管部门提出申请，逐级报省人民政府批准。取土者应当根据土地权属，与市、县人民政府土地行政主管部门或者村集体经济组织、村民委员会签订取土补偿合同。
农村村民因生产和建设需要在本集体所有的土地上取土的，应当在本集体经济组织或者村民委员会依法指定的非耕地上取土；确需在耕地上取土的，应当经本集体经济组织或者村民委员会同意，向市、县土地行政主管部门提出申请，报市、县人民政府批准。
第六章 监督检查
第五十九条 土地监督检查坚持依法、及时、准确的原则，实行土地行政执法责任制度、土地巡回检查制度、土地重大违法案件备案制度。
第六十条 对于依法受到责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的处罚拒不执行并继续施工的，土地行政主管部门可以查封、扣押其实施违法行为的设备和建筑材料。
宅基地征收与补偿条例篇8
20xx年最新版房屋拆迁补偿标准是怎样的
房屋拆迁补偿标准的计算公式：
拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
(一)房屋拆迁补偿计算标准
(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)
(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
(二)房屋拆迁安置费计算标准
(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。
备注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。
(三)农村房屋拆迁补偿标准
(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;
(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。
出台目的：
统一全市征收补偿标准
除国家和省另有规定外，广州市行政区域范围内征收农民(含农转居人员)集体所有土地，皆适用《办法》。
有一些重点项目，比如开一条路或者修一座桥，为了保证建设进度，区里在收储土地时成本越飙越高，而且不同项目征收标准不一致，导致攀比，往往影响了土地收储进度。广州市相关政府部门负责人解释，《办法》最大的意义在于，统一全市各区集体土地征收补偿标准。
全市最贵：
越秀全区40万元/亩
根据相关规定，征收集体土地需根据被征收土地的原用途给予补偿，补偿内容包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿、社会保障费、留用地安置补偿等费用。其中，土地补偿费和安置补助费是大头。
《办法》规定，土地补偿费和安置补助费按照《广州市征地补偿标准》(以下简称20xx版标准)执行，并报省国土资源厅备案。不因征地目的及土地用途的不同而有差异。
广州市20xx年1月曾印发实施《广州市征地补偿保护标准指导意见(试行)》。(以下简称20xx版标准)。10区(不包括增城、从化)大概分三个梯度，越秀、海珠、荔湾、天河、番禺补偿标准最高;第二梯队为白云、黄埔、萝岗;第三梯队为花都和南沙。补偿分耕地、园地、林地、养殖水面、未利用地5类，耕地最高补偿标准为12万元/亩，未利用地最低补偿额只有1.85万元/亩。
20xx版标准补偿标准采取一口价。补偿额度最低的是从化良口镇等4个片区，为8.5万元/亩;补偿额度最高的是越秀区，为40万元/亩。
这是不是说，3年来标准大大提高?20xx年版是保护标准，实际操作中早就突破了，20xx年标准是根据现实状况，以及参考全国不同城市做法得出的，广州市相关政府部门负责人解释。
标准细化：
青苗3000-1.5万元/亩
此前的补偿标准不够具体，往往导致实操起来差异巨大。广州市政府相关部门负责人给记者举了个例子，有的村民抢建果树，见缝插针，一片果林根本就进不去人，这就是因为目前的青苗补偿依据是数棵数的。
《办法》依法细化了青苗及一般地上附着物的具体量化补偿标准。根据植物品种不同分为一般青苗、荔枝、龙眼、芒果等10类，补贴单价从3000元-1.5万元/亩不等。密植规格从40元-200元棵/亩不等;果苗补贴单价根据高度不同从100元-1万元不等，密植规格从350元棵/亩至1万元棵/亩。