宅基地转让协议范文

宅基地转让协议范文第1篇

住宅用地转让协议范文1

甲方：(卖房) ，身份证号： 住址： 电话号码：

乙方：(买房) 住址：电话号码：

甲、乙双方经多次洽谈，对该宅基地达成如下协议：

一、甲、乙双方确定该宅基地转让费为人民币 元(大写：，转让费交付给甲方后，乙方对该宅基地享有自行使用权。

二、该宅基地地理位置位于原土地庙旁。东邻 ，西邻 ，南邻 ，北邻 ，东至西米，面积大约 米，四至分明无争议，其中宅院内的永久性的建筑物归乙方使用。

三、付款方式：乙方一次性付清该宅基地转让费，同时甲方应将原有的土地使用证，交给乙方使用。

四、如该宅基地界限与左邻右舍出现认同纠纷，由甲方出面解决。

五、违约责任：本次交易纯属甲、乙双方自愿，由公证人证明，宅基地款交付两清，甲方、乙方、公证人三方签字按指印生效。协议签订后，任何一方如有反悔、更改，均由违约方承担对方的经济损失。

六、以上协议甲、乙双方必须遵守执行。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，从双方签字之日起生效，并具有相应的法律效力。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

住宅用地转让协议范文2

甲方：(卖方) 身份证号： 住址：电话号码：

乙方：(买方) 身份证号： 住址：电话号码：

甲方、乙方，双方经多次洽谈，将该宅基地达成如下协议，望共同遵守。

一、在原双方签定购地价格基础上再次增加人民币 元给甲方后，乙方享有自行使用权。

二、该宅基地地理位置位于宿州市南三里湾 村，高织东路13号，面积为121平方米。东邻 南邻 ，北邻 。

三、另加付村委地款计人民币 ，一次性付清。

四、该宅基地使用证证号为 ，变更过户费用由乙方承担，但甲方必须负责出据相关手续。

五、付款方式：乙方一次性付清，不拖欠。否则，甲方有权阻止乙方使用权。

六、所有款项付清甲方后，乙方有权使用，但甲方和村委不得以任何理由或借口阻挠乙方自行使用权。否则，应承担乙方的现行价值的双倍经济损失。

七、违约责任：本次交易纯属甲、乙、村委三方自愿，宅基地款交付两清，甲、乙、村委三方签字按印、盖章后即可生效，永不反悔。三方所签订的每一条款内容，如有一方反悔、更改，均全由违约方承担对方按现行价值额双倍经济损失。

八、为了维护三方的责任及利益，特需要相关的政府机关部门证明及居民邻居作以证明。

九、该协议书长久有效，并具有法律效益。

十、本协议书一式三份，甲、乙、村委三方各执一份。

十一、解决合同方式：

1、甲、乙、村委三方协商解决。

2、当地人民法院仲裁。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

住宅用地转让协议范文3

甲方：

乙方：

因生活居住环境改变，甲方将位于祁门县____x组______处的居民用地转让给乙方(本村村民)。宅基地面积为____x平方米(____x亩)。本着公开、公平、公正、合法的原则，经甲乙双方充分协商，达成以下协议：

一、甲方将位于________处的居民用地(面积为____x平方米)，转让给乙方，土地四至范围为：东至____;南至______;西至____x;北至______。

二、甲方将该土地面积 ____平方米转让给乙方，转让费为人民币(大写)叁万伍仟元整(￥:35000元)，乙方一次性付清转让费(大写)叁万伍仟元整(￥:35000元)后，该土地永远归乙方所有，甲方不得反悔。

三、本协议签订后，土地的占有、使用、收益、处理权归乙方行使，甲方不再享有该土地的任何使用权利和义务，保证不涉及第三方的权利。如该土地有纠纷，造成乙方无法使用该土地，甲方应承担土地转让费及房屋建造费用等的全部法律赔偿责任。

四、如遇国家征用，国家所有赔偿归乙方所有，甲方无权享受。

五、本协议一式两份，双方各持一份，自签订之日起生效。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________

法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日

宅基地转让协议范文第2篇

2006年7月4日，原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份，双方约定：王某某将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给嵇某某，嵇某某于2006年7月20日一次性付给王某某转让费55000元，王某某协助嵇某某办理过户手续，过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后，嵇某某按约支付了转让费55000元，王某某亦向嵇某某交付上述标的物。后嵇某某又对上述房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等。2008年11月4日，王某某以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院，要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求嵇某某返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。

诉争房屋除上述三问平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外，其他无任何手续。嵇某某一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。淮安市淮阴区王兴镇王兴社区居民委员会出具的证明显示：嵇某某在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。

原告王某某诉称，2006年7月4日，原、被告签订了一份房产转让协议，原告以55000元的价格将位于淮阴区王兴中学门前的三问平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施转让给被告等。协议签订后，原告按约履行了合同义务，但原告因此丧失了宅基地使用权，多次向主管部门申请新的宅基地均未获批准。现原告一家五口人只能寄居于他人房屋。因双方签订的协议违反了农村宅基地相关法律规定，应归于无效，故要求确认双方签订的房产转让协议无效，并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机。

原审被告嵇某某辩称，双方签订的房产转让协议合法有效，不应返还，且原告的超过两年的诉讼时效。

审理结果

淮安市淮阴区人民法院审理认为：1.原、被告双方签订的房产转让协议中有关饲料机部分，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，原告王某某要求返还，无法律依据，依法不予支持。2.关于原、被告签订的房产转让协议中有关房屋部分是否有效及是否返还的问题。因宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予，本案房屋买卖涉及宅基地的转让，而原、被告对于宅基地转让至今未获政府主管部门批准，且被告嵇某某在买受原告王某某房屋时尚有一处宅基地，故原、被告签订的房产转让协议中关于房屋部分，违反法律强制性规定，应属无效，被告嵇某某辩称房屋买卖有效的主张，无法律依据，依法不予采纳。3.对于原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求，原告王某某作为原宅基地的合法使用权人，相对于村委会及政府主管部门而言，其卖房行为中隐含了放弃宅基地使用权的处分意思，法律法规并无农村宅基地使用权弃权的禁止、限制性规定，且随着房屋的交付，可视为此弃权意思已经实际履行。弃权作为单方法律行为，无需经他人许可即生效。既然宅基地失权，那么地上房屋的作价让与也不得回转。原告王某某要求返还房屋及宅基地使用权的请求不予支持。一审判决：1.原告王某某与被告嵇某某签订的房产转让协议中关于房屋部分无效；2.驳回原告王某某其他诉讼请求。

一审判决后，王某某不服，以一审判决确认双方所签订的协议无效是正确的，但在确认合同无效后却又判决不予返还房屋的错误为由，提起上诉。淮安市中级人民法院经审理认为：第一，双方所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人享有讼争房屋的所有权，依法属于有权处分，上诉人也已实际向被上诉人交付了该房屋，被上诉人也履行了给付购房款的义务，合同已实际履行完毕；第二，上诉人与被上诉人系同一集体经济组织成员，双方的房屋买卖及宅基地使用权的转让虽然没有经过该集体经济组织的批准，但时任村书记和村副主任(无正主任)均作为该协议的见证人在协议上签名，应视为该集体经济组织的一种认可，尽管此种认可形式与法律意义上的批准有所区别；第三，被上诉人占有了该房屋后，已实际对该房屋及附属设施进行了一定程度的添附，添附的部分与原物已无法区分，返还原物将给被上诉人造成一定的损失；第四，上诉人在将诉争房屋出卖给被上诉人后，即另觅一块宅基地建设房屋，后因未履行审批手续而被以违章建筑予以拆除，又因其将自己所有的房屋出卖，无法再申请到宅基地，因此，上诉人即以原买卖协议违反法律、行政法规为由主张该协议无效并要求返还房屋，该行为违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。二审判决：驳回上诉，维持原判。

案例评论

本案争议焦点为：1.原、被告双方签订的房产转让协议的效力；2.如果协议无效，财产是否应予返还。在讨论此两点之前，首先需了解一下目前集体土地房屋买卖纠纷涉诉的现状。

一、集体土地房屋买卖纠纷涉诉现状

目前，此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为，与原标的完全一致的几乎没有。

二、关于协议效力

从本案来看，协议中约定的标的物包含两个方面，一方面是饲料机等动产部分，由于该动产买卖并不违反法律规定，是双方真实意思表示，应属有效，且已履行完毕，自然不存在返还的问题；另一方面是涉及房屋等不动产部分，由于是集体土地上的房屋买卖，无论是理论界还是实务界，其效力争议较大。司法实践中关于集体土地上房屋买卖合同效力主要有以下几种观点。

1　合同有效说

根据我国《合同法》的规定，一项有效的买卖合同应具备如下要件：一是合同内容是买卖双方的真实意思表示；二是买卖双方具有相应的民事行为能力；三是卖方对买卖标的物具有处分权；四是合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定。在农村私房买卖过程中，一、二项要件极少发生不满足的情形，争议的焦点往往集中于三、四项。该说根据财产所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利这一定义，认为农村集体组织成员对于宅基地上的房屋具有出卖的处分权是不言而喻的。如果该农村集体组织成员已经全部转化为非农业户口，则集体土地所有

权依法归于消灭，国家取得土地所有权，相应地原有的宅基地使用权也转化为国有土地使用权，而国有土地使用权可以随房屋自由转让，因此，限制集体土地使用权转让的法律规定即无适用余地，买卖合同有效的第四项要件也得以满足。由是买卖合同四项要件成立，合同合法有效。在出卖人将房屋转移给买受人占有、使用，并交付了权利凭证(集体土地建设使用证或宅基地使用权tiE)后，出卖人以买卖合同约定的标的物――农民集体成员宅基地使用权出让违反了法律的强制规定而无效，进而主张返还宅基地使用权及其上房屋的主张不能成立，出卖人并应协助买受人办理登记过户手续，彻底完成房屋的交付。

2　合同无效说

根据上述讨论的买卖合同成立要件，“合同无效说”认为在签订买卖合同时农村集体组织成员尚未转为非农业户口，农村私房之下的土地依然为农民集体所有。依照最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第7部分第64条、《土地管理法》第63条、《担保法》第37条以及1999年国务院的[1999]39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款，农村集体组织成员的宅基地禁止出卖给该集体以外的主体。由于农村私房买卖合同处分了宅基地使用权，因此合同违反了法律的强制性规定，损害了集体的利益，应当归于无效。

3　部分有效说

该说认为，根据《民法通则》第71条，出卖人有权处分(出卖)自己的房屋，买受人取得房屋的所有权，但由于宅基地使用权不得向本集体组织以外的成员或者无资格再行取得宅基地使用权的人员出让，因此买受人并未取得宅基地使用权。当发生国家征收集体土地时，可以根据不动产评估机构对于房屋的评估价值对买受人予以补偿，而宅基地使用权的补偿物依旧归出卖人及其所在集体所有。

4　效力待定说

在买卖合同成立后，对于移转房屋所有权的合同，已经转移占有并伴有交付等行为，应认定其履行完毕。对于移转宅基地使用权的合同，应当参照《合同法》第51条，以集体成员无权处分为基础，认定其为效力待定合同。

合议庭讨论后，最终采纳了第二种观点，即双方房屋买卖合同因违反法律强制性规定而无效。当然，本案中，因为合同当中约定的标的物还有饲料机等动产，从整个合同来讲，应当是部分无效，即房屋等不动产部分无效，但这里的部分无效与上文的“部分有效说”，显然不是同一个概念。

之所以采纳无效的观点，概括起来主要有以下几个理由：第一，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。第二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。第四，目前有关法律规定在土地使用权转让的效力方面有所限制。一方面，从处分权的角度来讲，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施”。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。从这些规定来看，可以知道宅基地使用权具有有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，而不能将其出卖或转让。也就是说一般情况下不具有处分权。

事实上，最高法院物权法研究小组在《条文理解与适用》一书中就明确指出，处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则。1.宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房和宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。2.转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。

另一方面，从不动产登记要件来看，《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”。从这些规定来看，国家既强调了不动产要采取统一登记制度，同时也考虑到我国目前现实的国情。即当前大多数地方仍然实行的是房屋与宅基地分别登记的制度，并且我国农村目前尚有很多根本没有登记的宅基地使用权，对此，法律还显得很苍白。因此，对照本案，显然以认定无效为宜。

三、合同无效后的处理

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，合同被认定无效以后，双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中，更多的是考虑宅基地使用权的法律适用问题，但在判断能否返还或有无必要返还时，则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。

2007年4月9日，全国民事审判工作座谈会要求，对于以自己不履行合同约定的义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的，人民法院裁判的结果要注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。江苏省高级人民法院于1995年通过的《关于当前经济审判工作中若干问题的讨论纪要》第65条也列举了一些合同无效后不宜适用返还原则的事项。实践中，集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别，而房屋的现状通常存在以下几种情况：其一，与原买卖标的一致；其二，购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分；其三，该房屋已被完全翻建；其四，该房屋已自然灭失；其五，该房屋因征用、拆迁而灭失，但购房人获得了

拆迁补偿款；等等。

针对上述情况，法院一般采取的原则是：第一，尊重历史，照顾现实，妥善解决相关的利益冲突和矛盾。第二，注重判决的法律效果和社会效果，判决以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。第三，综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。第四，除了上述情况予以适当返还之外，如果纯粹由于出卖方违背诚实信用，进行恶意抗辩，一般原则是以认定不返还为主，尤其是当前征用、拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷，不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。因为诚实信用原则的立法目的，就在于反对一切非道德的、不正当的行为，维护商品经济和市民社会生活的正常秩序和安全。因此，从这个角度讲，完全可以把诚实信用原则表述为反不正当行为的原则。

四、对案例的具体分析

《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，在农村集体土地房屋买卖问题上，《物权法》立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，由于双方签订的关于房屋等不动产的买卖协议，违反了《物权法》第153条、《土地管理法》第62条、第63条的规定，属于《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，因此，该房屋买卖协议被确认无效。同时，双方合同履行时间较长，买受人也已对该房屋进行了维修和装潢，并增添了院墙门等，如果返还将给买受人造成更大的损失，所以，此种情况属于《合同法》规定的没有必要返还的情形；又因在买卖合同签订后，买受人也已经支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。

参考文献：

1　周波范晓静，试论在农村集体建设用地上所建房屋买卖合同效力及处理，民事审判指导与参考，2008年第4集(总第36集)

宅基地转让协议范文第3篇

[关键词]宅基地；话语权；缺失

[中图分类号]D60

[文献标识码]A

[文章编号]1672-2426(2009)06-0016-02

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“把建设社会主义新农村作为战略任务，把走中国特色农业现代化道路作为基本方向，把加快形成城乡经济社会发展一体化新格局作为根本要求。”农村宅基地能否流转和抵押问题再次成为人们关注的热点。农村宅基地是农民的基本财产之一，在农村宅基地立法方面，如何彰显农民的话语权，避免其话语权的缺失尤为重要。

一、农村宅基地问题立法的历史考察

新中国建立以后，农村宅基地立法问题经历了由所有权到使用权的演变过程。1956年全国人大一届三次会议通过的《高级农业生产合作社示范章程》特别规定：“社员原有的坟地和房屋地基不必入社。”1962年中共八届十中全会通过的《工作条例修正草案》(即“六十条”)第一次宣布了宅基地，“归生产队所有”，“不准出租和买卖”。同时，继续承认房屋归农民私有，可以出租和买卖。1982年此项规定正式写入宪法。这样就形成了“一宅两制”，即房屋属农民所有，宅基地归集体所有。1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》；1986年中共中央、国务院发出《加强土地管理，禁止乱占耕地的通知》，同年6月《土地管理法》公布，后该法又经多次修正。在这些政策法规中，有关宅基地的具体规定主要是：农村村民一户只能拥有一处宅基地；申请宅基地要符合条件；面积要有限额；出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地；社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用；不得在承包地和自留地上建房；建住宅应当使用原有的宅基地和村内空闲地，使用耕地的要报县政府批准等等。1999年5月《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第一次提出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次提出：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。同年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》则提出两个“严禁”：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这就使农民房屋买卖与宅基地使用权流转的财产权利，受到更为严格的限制。可见，在城市房地产市场日益开放的情况下，农民关于农村宅基地的权利建国后却逐渐受到严格限制。

二、农村宅基地问题的现实考察

在市场化和城市化迅速扩展的今天，现行农村宅基地制度遇到了许多新的问题。主要有：

1，现行宅基地制度，已经与市场化、城市化、城乡一体化的现实和发展趋势出现矛盾。发达地区的农民宅基地和房屋流转已十分活跃，形成两自发的宅基地隐形市场。从2004年《北京农民宅基地与房产制度研究》课题组对北京市朝阳、昌平和怀柔三个区的调查看，宅基地流转已占宅基地总数的10％左右，有的甚至高达40％以上。另据湖北省荆门市掇刀区国土局根据湖北省人民政府办公厅《关于加强农村宅基地管理工作的通知》(鄂政办发[2004]104号)精神，对掇刀石街办、麻城镇、团林铺镇的农村宅基地进行了全面、仔细的调查发现，农村集体宅基地转让787宗，面积179700.55平方米。其中属本村居民内部转让的620宗，面积135487.66平方米，转让本村以外村民和城镇居民的167宗，面积44213.5平方米。农村宅基地隐性流转。有的通过村委会或村小组同意即发生转让；有的转让私下签订转让协议，致使有些宅基地反复私自转让，现在原宅基地户主都不知去向。这次清理农村宅基地转让就达787宗，占存在问题宗地的37％。如团林铺镇五岭村八组，原来的老村民户大多都搬迁到城镇居住或者迁往外地，现在的居民基本上都是云南、贵州等边远山区搬迁来的农业人口。

2、现行宅基地制度和规定，不利于城乡统筹、消除二元体制的大政策，严重侵害农民的财产权利。从上世纪80年代后期开始，江西石城县农民主动要求县房产局办理宅基地房产证，十几年下来，累计有3000户农民向县房产局登记办理了宅基地房产证。按“每户建筑面积230平方米计算。房屋办证总面积达6.9万平方米。他们为什么在制度不允许的情况下，宁愿花点钱办证呢?办证农户说：因为办证至少能给他们带来两大好处：一是财产权得到了政府认可，心里踏实，有利于维护自己的合法权益；一是可以利用产权证向银行或民间抵押借钱，可盘活资产，把固定资产转为流动资金，用于再投资发展经济。

由上述事实可见，无论是发达地区的北京，还是欠发达地区的湖北荆门和江西石城，依法规范农村宅基地转让问题已经成为一个不容忽视的问题。

三、农民话语权缺失的分析

对于农村宅基地使用权转让问题，是一个关系到农民切身利益，必须慎之又慎的问题，大家已达成共识。如原副委员长许嘉璐说，物权法草案第169条关于农村宅基地使用权能否转让的问题，是个两难选题：怎样才能保护农民的利益。希望再深入调查研究，既征求农民和涉农人士的意见，同时要结合社会主义市场经济的本质和走势进行权衡。胡康生委员说，宅基地能否流转这个问题重大，请大家特别是地方的同志多提供实际情况和研究意见，以妥善处理好这个问题。傅志寰委员说，宅基地使用权转让是一个有争议的问题。有的问题，比如说私有财产的问题，我认为是做到位了，但是对农民的问题还是研究得不够。

首先，从专家、学者等所撰写的有关探讨文章来看，农民话语权缺失明显。这些文章尽管大都对农村宅基地使用权转让的利弊进行了大量分析，但初步考察发现，通过座谈、调查等方式真正让农民参与这一问题讨论或者征求农民意见的资料屈指可数。经检索《中国期刊全文数据库》，检索时间为1979-2006年，检索项为“篇名”，检索词“宅基地”，经二次检索，检索项为“摘要”，检索词“座谈”、“调查”、“调研”，发现有关宅基地转让的文章仅有1篇来自调研。即《经济发达地区农村宅基地流转问题研究――以北京市郊区为例》，发表于2006年第2期《中国土地科学》。另有1篇来自同一调研数据的文章为《试论农村宅基地制度改革》，发表于2006年第

10期《农村工作通讯》。对农民转让宅基地后的生活等情况进行调研的，经初步检索，也只发现有1篇文章，即《试论农村宅基地制度改革》。文中提到，北京市城郊经济研究会与中国土地勘测规划院地政研究中心联合课题组于2004年至2005年在北京市进行过一年的调查研究。调查的14个村，农宅流转已经达到近1/4户的规模，并未出现农民失房、利益受损的情况。何况在放开农宅流转时，政府完全有义务、有条件制定规则，加以规范。

其次，从物权立法进程来看，农民话语权缺失较为明显。有关方面对物权立法是非常重视的，物权立法被誉为“一次民主立法、科学立法的示范”，全国人大及其常委会的有关部门在全国10多个省份进行调研。根据2005年10月19日《全国人大法律委员会关于(中华人民共和国物权法(草案)>修改情况的汇报》，草案向社会全文公布征求意见后，自7月10日至8月20日，人民群众通过网络、信件提出意见11543件；26个省(区、市)和15个较大市的人大常委会、47个中央有关部门、16个大公司、22个法学教学研究机构和法学专家等提出了意见。法律委员会、法制工作委员会召开三个座谈会，听取部分全国人大代表、常委委员、省(区、市)人大常委会、中央有关部门和法学专家的意见。其中，人民群众通过网络、信件提出意见11543件，115g3件相对于8亿农村人口而言难以充分反映民意，更何况11543件中来自农民的又能有多少，农村居民拥有多少电脑可以用来反映意见?农村有多少人能看到物权法的草案?关于有关部门的调研或者建议，由于没有全面翔实的资料，因此难以作出全面准确的评价。经在百度搜索发现，仅有1条信息反映农民参加了有关该问题的立法调研座谈会，就是2006年3月31日，全国人大法律委员会主任委员杨景宇同志和全国人大法律委员会副主任委员、全国人大常委会法制工作委员会主任胡康生同志带领《物权法》立法调研组一行六人，在江苏省海安县召开了《物权法》立法调研座谈会。会议紧紧围绕农村土地承包经营权、宅基地使用流转、抵押以及农村土地征收的情况，包括流转或抵押的条件、限制、方式，征收的补偿原则，存在的问题和建议等问题进行了座谈。海安县委书记，海安县、如皋市、东台市农工办和国土局负责人，海安县部分乡镇和村干部及村民代表参加了座谈。

宅基地转让协议范文第4篇

村民彭显亮正在忙着装修自己的新房。

一年前，彭显亮一家还住在宝丰村的高山上。家里的地都在陡坡上，十分缺水，只能种点玉米、洋芋，每年的收入也就几千元。

如今，彭显亮全家搬迁到了山下，即将住进150多平方米的新房。这一切变化都源于开县实行的贫困人口梯度转移政策。

“两栖”农民

2009年的一天，开县城区陈永中家。

“你生意好不好？隔两天回来收一下麦子。”父亲在电话中说。

几年前，陈永中在县城做生意赚了点钱，就在城里买了套房子，过上了城里人的生活。尽管做了老板，但他的身份还是农民。

每年农忙时节，陈永中都要赶回温泉镇东坪村老家，同父母一起照管那几亩薄田。

“什么时候才能完全变成一个城市人啊？”陈永中心里很纠结。

“农村的土地每年有种粮补贴、退耕还林补贴，辛苦耕种一年，至少吃的不用愁。城里生活是好，但如果没有经济来源，好比是在滑石板上过活，说不定哪一天就滑下去了。”陈永中心里一直不踏实。

与陈永中有着同样苦恼的还有关面乡泉秀村村民周康福。

13年前，为了改变在深山里的贫困生活状况，周康福在亲戚的帮助下，搬到山下生活条件相对好一些的郭家镇毛成村，靠租用村民魏久宏的房屋和土地过日子。

“虽说魏久宏进城了，他的户口还留在农村，说不定哪天他还会回来。”周康福总是担心，在生活了13年的地方，他只是一个租住客。

开县农业人口有139万人，像陈永中和周康福这样过着“两栖”生活的农民有十多万人。

梯度转移

“我们何不顺势而为，彻底解决‘两栖’农民的问题呢？”2009年，开县县委书记李殿勋开始琢磨这个难题。

这个难题的症结在于，除了户籍身份的变化，进城农民怎么处理原有的土地、房屋、林地，下山农民如何重新获得耕种的土地、居住的房屋和林地。

随后，开县成立了户籍制度改革农村人口梯度转移工作领导小组，并开始入户调查。

“只要一个城市户口有什么用，我们又不能享受城市里的医疗保险、养老保险等政策。”

“如果转成城市户口，我原来的土地、房屋、林地都没了，我才不转。”

“我们村里本来耕地就少，下山迁到我们村的农民不是要分土地吗？这样明显会占去我们的耕地，谁会答应呢？”

改革领导小组的工作人员收集到许多农民的意见。

“这可是农民的真实想法，也是他们的切身利益，我们一定要解决好这个问题。”李殿勋说。

经过反复论证，2010年4月，开县出台《开县户籍制度改革及人口梯度转移意见》，引导富裕农民进城，扶持贫困农民下山。

《意见》规定，已在县城和乡镇集中购买住房的农民工，在办理城镇户口（即“农转非”）时，可以保留原有的土地承包经营权、宅基地使用权、房屋所有权三项权益。对自愿退出宅基地及房屋、土地承包经营权的，政府给予相应的补助。按自愿原则，腾出部分土地和宅基地转让给贫困山民，实现人口梯度转移。

《意见》还鼓励条件较差的农户向条件较好的地区转移，并规定，农村居民在易地搬迁中，同样可以保留原有的土地、房屋等权益，只要在迁入地购买房屋或承包土地，就可以落户迁入地，并享受当地居民的同等待遇。

对符合扶贫对象、退耕还林生态移民、地质灾害避让搬迁、危旧房屋改造、倒房重建、残疾人住房改造、新农村建设等扶持对象的梯度转移农户，项目相关行政主管部门还要全面落实相应的补助。

随后，开县政府又出台了《农村人口梯度转移“一事一议”操作办法》，并实行“进出平衡”原则。即每个村进城农民的户数与下山迁来的农民户数相等，这样迁来的下山农民就不占原来村民的土地。

开县户籍改革的一系列措施，打破了原有“城乡樊篱”的体制，迅速激活了“转户”这池春水。

盘活资源

从2010年4月开始，“转户”成为开县老百姓茶余饭后热议的话题。

2010年10月，重庆市户籍制度改革相关政策正式出台。农民转户机制更加畅通了。

“转户把人心转顺了，可是农村的土地还是大面积摞荒，少有人种地。”开县温泉镇东坪村党支部书记陈亮中见此情景，很是伤心。

陈亮中的担心早已引起开县政府注意。县政府正在积极制订政策，鼓励“城市资源下乡，外出资源返乡”，通过土地流转，发展规模农业和林下经济。这样一来，既可解决土地摞荒问题，又可以让下山农民脱贫致富。

“我早就想回乡创业，这次机会太难得了。”周绪国听了从开县和谦镇江东村老家传来的信息，兴奋不已。

2010年7月，周绪国用老家房子复耕补贴的几万元钱和自己多年打工积攒下来的钱，在村里“人口梯度转移”迁建点附近流转土地近三亩，建起了“财财家私厂”。

同样兴奋的还有陈亮中。

东坪村有102户转户进城农民将土地交给村组实行规模经营，总共2500多亩。目前，陈亮中正带着村“两委”成员紧锣密鼓地考察种植项目，准备规模种植500亩油桐、2000多亩沙枣，使闲置的2500多亩土地充分发挥作用，实现经济效益最大化。

重新融入

“没想到手续办理得这么快。我以为要等一个月，结果只用了三天时间就办好了。”关面乡泉秀村村民周康福满脸喜悦。

2010年，周康福与原房东魏久宏达成房屋及土地经营转让协议，拿到了宅基地使用证及房屋产权登记证，成了郭家镇毛成村的村民。

周康福多年的心病终于消除了。

对于陈永中来说，他也终于不用两头奔波了。

“那些日子真累，两头都丢不下。如今办理了城镇户口，成了真正的城里人，现在能够安安心心地跳坝坝舞了。”陈永中高兴地说。

截至2012年6月，开县实现农转城275624人、农迁农38150人；今年1—6月，实现农转城8206人、农迁农6102人。

宅基地转让协议范文第5篇

【关键词】 西部；民族村落；入住权的获得调查

香港中文大学的科大卫认为“村民是个在乡村有入住权的人，乡村就是有入住权的人的群体。入住权包括建房子的权利，也包括开发乡村荒地的权利，是村民最重要的权利”，[1]他把建房、开荒视为乡村最重要的入住权，房屋是根基，田地是生存所必须。在乡村里开荒或种田，每家每户可能都会有固定的地方，只要离居住地不算太远，依靠已经普及的摩托车、小汽车等交通工具，完全可以远距离管护自己的责任地，保持原来的生产模式，甚至通过对换土地以获得就近耕作的便利。惟有建房的权利，应该是乡村最大的权利，或者说是象征，村民能否获得一块屋基，并在上面建造固定的房屋，是他们在特定乡村获得入住权的最大标志，也是他们能成为村民的惟一标识。本文以桂西北地区田林县利周瑶族乡凡昌村长弄屯为例，探讨西部少数民族村落村民获得入住权的途径。

民国时期，长弄屯属凌云县利周乡蕃昌村管辖，城厢镇壮族岑艳清到此地梁家上门入赘，生子岑创业。1951年利周划入田林县，1984年设立利周瑶族乡。岑创业娶长弄屯附近那敢屯壮族陈氏，在1952～1975年间先后育有6个儿子，其中的第三子岑建康到同村的平降屯瑶族家庭上门。其他五兄弟继续定居长弄屯。长兄岑建安已于2011年去世，他有两个儿子，已各立门户。这是现住长弄村民之中最早的入住者，共有6户20人。岑创业有一个姐，以同为利周瑶族乡的那平屯壮族韦桂义招赘。韦桂义与岑氏在1950～1966年间，育有少发、少才、少康三兄弟，其中少才未成家已列为“五保户”，户籍落在少康家，住所暂时安排在少发家，自己炊馔。韦家目前有2户7人。以上岑、韦两家族8户27人是长弄现住户之中，最早的入住者。

凡昌村民委员会辖有12个自然屯，总人口2254人，其中瑶族2195人，占97.8%。[2]59人是其他民族，其中那敢屯是壮族聚居寨有38人，其它11个屯共有21人不是瑶族，他们要么是嫁入的各民族人口，要么是个别外来男子上门入赘，各种原因未更改为瑶族。所以，凡昌村是一个瑶族高度集中的社区。20世纪60、70年代，长弄、那敢2壮寨与伟朗瑶寨编成一个生产队，由伟朗瑶族人担任队长，3个屯的壮、瑶族关系密切。长弄屯是凡昌村民委员会、凡昌小学所在地，位置居中，交通便利。加上90年代以后，城镇房地产如火如荼发展，影响到偏远山村。诸多历史与现实的作用，长弄屯逐渐成为周边瑶族村落村民的迁入目的地。迄2016年2月，已有同村3个屯的9户人入住长弄。根据他们迁入历程，大致可以分为四种类型。

第一类，利用改革开放机会获得入住权初。包干到户以后，集体经济无人管理，各地方简单处理，甚至全部分光卖光。邓金官的父亲趁改革开放初期的有利条件，及时从山上平降，来到山下的长弄，起茅草房开一间代销店。通过经商，加上卖土特产八角等各种收入，积累不少现金。当凡昌大队部分集体资产公开出售的时候，用现金买到大队部旁边的一块屋基，成为全村瑶族当中，最早下山经营的一户，也是获得最好位置的一户，与现在的凡昌小学、村部毗连。

第二类，在本队或自家的承包地上建造房屋而获得入住权。不论这块地原来属于自己承包，还是通过与本队村民对换转包，该土地的使用权属于该户所在的生产队所有。该生产队的人如何承包，如何使用，只要符合有关政策和法规，旁人不能干涉。从毛大牛屯迁来的盘朝亮家属于这一类型，他在自己承包的责任田上起房子居住。当然，也对换了同生产队别的农户的部分田地，以方便建屋需要和就近耕作。

第三类，跨生产队承包地对换之后获得入住权。盘福礼原名岑建康，是岑创业的第三个儿子，他到平降屯上门，姓名、民族都已改从妻方，通过与小弟岑建兵对换土地，在长弄获得一块地用来建房屋居住。平降屯黄通安与长弄屯岑海乐通过签订“协议书”的方式，对换土地，也获得长弄一块地来建屋居住。两人无论通过血缘关系，还是友好关系，都是在不同生产队的人员之间进行对换土地，以使外屯人在长弄获得必要的建屋地基。以下为黄通安与岑海乐的承包地转让协议书，括号内容为引者所附加。

协议书

甲方：利周乡凡昌村长垅屯岑海乐，身份证：（略）

乙方：利周乡凡昌村平降屯黄通安，身份证：（略）

关于双方对换土地，经双方共同协商一致同意兹定协议如下：

一、甲方将利周乡凡昌村通秀田下自有的责任地，面积约1亩左右，东靠金华板栗、南靠田、西靠以公路、北靠公路，对换给乙方永世所有使用。

二、乙方将利周乡凡昌村平降屯，土地名注，长垅屯社下：东靠岑建标田、南靠河沟、西靠赵贵珠、北靠盘明华田，约0.5亩，对换给甲方永世所有使用。

三、本协议签订后，田、土无年限，永世归各所有使用，如有一时无法办理证件手续，即以本协议书为依据。

四、经双方协商同意签订后示不反悔。

五、本协议从二十三（原文如此――引者）年二月十七日起生效，一式三份，双方当事人各执一份，村委会执一份。

甲方：岑海罚ǖ阒赣。

乙方：黄通安（点指印）

在场人：黄通秀（点指印）

凡昌村委会

邓才官 赵春才

2013年2月17日

（上盖有“田林县利周瑶族乡凡昌村民委员会印章”）

第四类，直接买卖一块特定的土地以获得入住权。严格上来说，农村承包地是不准许买卖的。但是，既然城市里可以买地自建住房，也可以购买商品房，农村里实际上一直都存在着或明或暗的土地交易。名义上是转让承包权，实际合同中都使用买方“永世所有”等词语，实际上就是卖断。这类型户数最多。

以上4类型迁入长弄瑶族有9户41人。另外，从调查中得知，还有同村的3户瑶族已通过各种途径，获得在长弄的建屋地基，最近几年也会下山建屋居住。

长弄近百年的居民，一直都在流动之中，岑氏之前是梁氏，但如今当地已无一户。岑氏、韦氏壮族经过半个多世纪，也才发展为8户27人，而改革开放以后近40年，瑶族迁入9户41人，规模已远超壮族。瑶族为何要迁下山到长弄居住？长弄村民为何愿意接纳瑶族入住？

首先，人们观念上的多元化。从前，瑶、壮、汉各族拥有自己的语言、服饰、节日、房屋、地域等文化符号，各民族之间，族群边界明晰，彼此虽然有一些来往，但是维持族群边界的符号还是很多，一般人很难逾越。经过30多年的改革开放，经济、文化一体化趋势特别明显，各族群边界越来越模糊，形成你中有我，我中有你的局面。在调查中，许多人都说，20世纪80、90年代，去利周赶街，过那福一带怕被壮族人打，过其他壮族寨、利周街都担心被壮族人欺负。近年来，几乎没听说有瑶族人被欺负的现象，路过那福一带也不再害怕，“好像人们都文明起来了！”民族平等、和谐，是瑶族能够进入长弄定居的一大前提。另外，20世纪90年代以来，随着房地产开发不断升温，人们可以随意在全国各地置产买房，凡昌村的一些人也到县城乐居，甚至百色市内买房居住，大量的事实证明，只要有经济能力，任何人都可以轻易地买到适合自己的房子。在这样的观念影响下，一些人再也不把土地看得太重，无论对换、买卖都愿意接受。而另一些人，则抓住时机，通过运作，为达到自己追求更美好生活的目的，及时下山找地方建新房子。

其次，人们生活上的多元化便利化。远离耕作区，是一般村民尽量要避免的事情，近年来，推土机遍地开花，雇佣一小时才花费200～300元，一两公里的土山路，几天就可开通，花费一两万元。如此便利，所有居民点几乎都已修通公路，家家有摩托车，从较远的住地，到耕作区劳作，去查看或管护经济林，已非常方便。现在人们的收入，很多靠在外面打工挣钱，家里的经济林、农作物一年产出不多，搬迁到公路边，进出方便。而且住山上，一到干旱时节，连喝水都困难，小学办学点撤并之后，小孩上幼儿园、上小学，经常要接送，山下肯定既方便又安全。既然有机会、有能力在山下建房子，人们就毫不迟疑地抓住机会下山定居。维持生活手段和日常生活多元化，是瑶族下山入住长弄的最大动力。如果还是自给自足的生活，依靠大自然馈赠才能维持日常生活，人们可能更愿意住在山上的深林里。

再次，国家法律上的保护作用。一些人在订立承包地对换或宅基地买卖合同时，基本上都要找村委会成员到场，既作为见证人，也作为基层法律代表者履行职责，如果再加盖村委会的公盖，在村民看来，那就是一件板上钉钉的事了。王君对贵州省黔东南州锦屏县河口乡加池寨、南路寨、岩湾寨所保存的清代以来的契约文书及其碑刻，研究外来移民是如何取得当地入住权，对于契约文书和石碑用汉字书写的山林买卖、善行义举等经济社会活动，昭示着地方精英与王朝力量在某种时间和空间上的契合。[3]汉字书写的各类契约文书，对于村民的行为会产生重要影响，也是外来者正式进入村落之前的最重要一环。签订这类契约文书的最终目的，是要获得国家真正认可的宅基地使用证。所以，在岑海乐与黄通安签订的协议里，就有一句“如有一时无法办理证件手续，即以本协议书为依据”。

铁打的村落，流水的村民。村民有如人体的血脉，在流动中保持活力，支撑着村落的正常发展，而入住权就是村民进入村落的门钥。

【参考文献】

[1] 科大卫.告别华南研究[A].华南研究会.学步与超越：华南研究会论文集[C].香港：香港文化创造出版社，2004.

[2] 凡昌村介[Z].凡昌村委会办公室提供，2016-02-01.

[3] 王君.入住权：清水江流域开发过程中的人群互动与区域权力结构――以加池及其周边村寨为中心的讨论[J].原生态民族文化学刊，2015（3）.

【作者简介】

宅基地转让协议范文第6篇

六盘水市在开展保持党的纯洁性教育试点工作中，按照省委“规定动作”不走样、“自选动作”有创新和“为全省顺利推进纯洁性教育活动探索办法、积累经验、提供示范”的要求，坚持“开门搞试点”的基本方法，试点工作呈现良好格局。省委副书记陈敏尔对此作出重要批示：“六盘水市坚持‘开门’搞教育试点的做法很好，有新意、有实效。”

“开门”凝聚民意

既然是试点，就意味着没有现成的“设计图”、“施工图”和“流程图”，制定试点方案就成了首先要解决的问题。

为了制定出试点工作的实施方案，六盘水市委常委、市人大、市政府、市政协党组成员带头深入机关、企业、农村、社区一线，征求社会各界对教育活动和各项工作的意见和建议。经过多次深入调研，多次组织讨论之后，最终把“开门”确定为保持纯洁性教育试点工作的基本要求和基本方法，贯穿整个试点活动。

为了使试点方案更具科学性、指导性，六盘水市各单位把试点对象从机关党员扩大到机关职工，邀请党外人士参加集中学习，充分吸纳各方面对保持党的纯洁性教育活动的意见建议。市委中心组保持纯洁性教育集中学习两次均邀请县区、省属企业等非试点单位负责人参加。市委办还到水城县法那村与村支部党员共同学习，既拓宽了学习视野，又增强了学习实效。

广大党员在积极投身教育试点活动中，通过问卷调查、座谈讨论、网络互动等形式广泛征求党员群众，社会各界对教育活动的意见建议。通过梳理归纳，共征求到意见建议580余条，经再次整理后，反馈到各试点单位进行对照检查，促使试点单位查摆问题更富针对性。

“开门”转变作风

“教育见成效，试点出成果。”是省委对六盘水市教育试点活动的要求。成效如何彰显？成果如何体现？六盘水注重在解决问题上下功夫，通过解决问题密切党群、干群关系。

周暇是六盘水市松坪北路社区的居民，因为身体不好，一直没有固定工作，加上一双儿女都在上大学，全家人的生活来源除了每月500元的低保外，就靠丈夫的生意补贴。可“屋漏偏逢连夜雨”，2012年3月17日，丈夫与一公交车发生事故，导致急性应激性失语障碍，三个多月来，他们找过相关单位和车主，一直得不到事故赔偿，后续治疗费没有着落。直到郭英的出现，赔偿问题才得到解决。

郭英是六盘水市直机关的一名党员，在开展保持党的纯洁性试点工作中，她作为单位一名在职党员对社区群众进行一对一帮扶。在了解到周暇家的情况后，帮助周暇家解决事故赔偿问题从此就成了她的一块心病。

她一方面与公交公司、保险公司进行交涉，另一方面积极寻求法律援助。在郭英的坚持不懈下，公交公司召开了伤者、车主和相关人员协调会，通过协商，当场签订了事故赔偿协议。当周暇的丈夫拿到赔偿款时，他流下了激动的眼泪，并将写了“谢谢！谢谢！”的纸条递给郭英。

在试点工作中，六盘水把对省委确定的10个问题和市委确定的8个问题专门设立了课题组进行系统研究，18个课题由在职副地级党员领导干部领题调研，26个试点单位重点承办，其他试点单位选题调研。各试点单位下基层开展纯洁性调研360次，走访四个县区基层党员、群众及服务对象3222人，查找突出问题90个，制定解决计划68个，真正做到把解决问题的过程，变成转变作风、推进工作的过程，变成密切联系群众、真心服务群众的过程。

“开门”服务群众

“大厅办公比分散办公方便多了。”

“工作人员都很热情，能办的当时就办，不能办的也会耐心说明原因，过去那种‘门难进、脸难看、事难办’的衙门作风没有了，政务服务大厅是名符其实的‘便民窗口’。”

这是前来六盘水市政府政务服务大厅办事的群众的切身感受。过去，要办理行政审批业务，“不让你把腿跑细了才怪”，如今，“一站式”的办公，让办证一步到位。

作为六盘水保持党的纯洁性教育试点单位之一，六盘水市政府政务中心一直处于与人民群众接触的第一线，服务好不好，服务到不到位，直接体现着党的纯洁性。为了让群众感受到试点工作带来的新面貌、新变化、新气象，提高服务群众的自觉性、主动性，2012年4月，六盘水市政府政务服务大厅建成启用。

新启用7200平方米的六盘水市政府政务服务大厅，是一个集行政审批与收费、管理与协调、信息咨询与便民服务、投诉与监督为一体的综合性政务服务平台。大厅目前开设了96个办事窗口，涉及市公安局交警支队、市工商局、市质监局等多个部门。六盘水市政府政务服务大厅的启用，在一定程度上解决了审批难、审批慢、审批繁的问题，最大程度地方便了企业和群众办事。

陈女士和丈夫从乡下来城里发展，准备开一家小餐馆。之前他们听朋友说办工商营业执照手续多、程序繁、耗时久，怕麻烦的两口子不由心生退意，后来因为家里有事，办证的事就这么搁浅了。待他们再次办证时，新的市政府政务服务大厅已经建成。

“早知道在这里这么快就可以把全部手续办完，我就不用赶那么早了。”陈女士高兴地说。

除了办事效率明显提高，在细微之处也显现了服务中心工作人员细心周到的一面。

政务服务中心一共有4层，为了方便前来办事的群众的各种需要，在每层楼的服务咨询处都摆放了便民盒，里面有老花镜、针线包、剪刀、胶水等便民工具，为了不影响办事群众，进驻政务服务中心的80多名工作人员都是走歩梯，把电梯留给前来办事的群众。

截止8月8日，服务大厅已累计收件57373件，办结56345件，提前办结率为96%。

“开门”化解矛盾

六盘水市委书记王晓光说：“既然是试点，就要动真碰硬、揭短触痛，下决心解决一批影响经济社会发展，人民群众反映强烈的突出问题。”

矿群矛盾、安全生产、征地拆迁纠纷是六盘水在加快城市化进程中涌现出的相对突出的实际问题，这些问题如果得不到及时解决，就等于为今后发展埋下了“定时炸弹”。

为此，六盘水把这三类矛盾的化解作为维护社会和谐的重点，听民情、纾民困、解民忧。六盘水市委、市政府印发了《全市当前影响稳定及涉及群众利益突出问题责任分解表》，将75个事项分解由17位市领导包案督办，并逐一明确了责任单位、责任人和责任时限。

胡学兰是六盘水市钟山区凤凰办事处凤凰村村民，2005年，因为六盘水市修建凉都大道涉及到她家的房屋拆迁，当时拆迁公司拟安置给她家100平方土地，不料其子饶乃平在她不知情的情况下将安置的100平方土地的《拆迁安置合同书》非法转让给李某。2006年，饶乃平又与李某签订了《宅基地转让协议》。事后知道此事的胡学兰眼看着一家十几口人将居无定所，心急如焚。为了讨回土地和合同书原件，胡学兰在2006年3月向法院提讼，法院判决其子与李某签订的转让协议无效，但李某迟迟不肯归还合同书原件，因为没有合同书原件，拆迁公司无法给胡学兰家划地安置，走投无路的胡学兰只得上访寻求帮助。

2012年7月12日，王晓光接访了胡学兰，在了解她家的事情之后，王书记立即责成相关部门解决，并不定期追问办理情况。经过多方协调，8月8日，胡学兰与李某达成共识，“遗失”7年的《房屋拆迁安置合同书》终于回到了胡学兰手中，她悬着的一颗心终于安定了下来。

“通过开门试点，更多的党员干部提高了践行党的群众路线的自觉性、主动性。”王晓光说。

宅基地转让协议范文第7篇

然而，城市圈在发展过程中往往面临着土地资源整合不力的困境，如农地经营权流转不足，土地集中程度较低等。这一现状日益不能满足现代农业对土地的规模化需求，也使得工业化和城市化用地更加困难，同时不利于城市圈内产业空间上的扩散和转移，减缓了城市圈构建现代农业、工业化和城市化三位一体整体共进的进程。这一制约瓶颈对于正处在摸索和起步阶段的武汉城市圈、长株潭城市群、中原城市群、皖江城市带、成渝都市圈等城市圈的发展而言，产生的阻力更大，影响的程度更深。

因此，从多城市、多地区联合发展的层面，研究农地经营权流转问题，探求推进城市圈农地经营权流转的新思路，都十分必要。

城市圈农地经营权流转面临的困难和问题

由于历史和现实等多方面的原因，特别是在现行的土地制度下，推进城市圈农地流转工作难度较大，问题较多。本文将以武汉城市圈为例对我国城市圈农地经营权流转存在的共性问题进行分析。

农户农田过于零散，土地集中难成规模 在建立家庭联产承包责任制的过程中，与全国大多数地区一样，武汉城市圈内各地区农村几乎都偏离了中央统分结合的正确方针，普遍采取了一分了之的做法，田地不断被零碎化、细化，尤其在农村二轮延包工作中，各基层政府为减少矛盾纠纷，曾按比例搭配好坏田块对现有耕地进行过调整，这导致大部分农户土地分散于不同区域，难以做到协调耕作和集约化经营。这种分配方式没有权衡土地的利用效率，无形中还增加了农户土地流转的交易费用，极大限制了土地的规模化经营。据调查，许多农民反映，除了承包林场、水体的大户，以及城郊建设农业生产小区的规模经营户外，不少经营大户的土地是不连片的，转入的耕地像散落的花瓣一样分散在村组多个地方，这给规模经营户的防虫治病、田间管理、机械化操作等社会性作业带来了诸多不便，以致于规模经营达不到降低成本、提高效益的目的。若要实现连片经营，则需要协调多家农户，这样一来，协调成本和费用就更高了。所以，这种所谓的规模化经营实际上与分散经营无异，它严重影响了农户接包流转土地的积极性。

土地保障权益缺失，农地流转动力不足 武汉城市圈是湖北省乃至长江中游最大的城市圈，集中了全省1/3以上的农业人口，劳动力十分富余，外出务工者较多，有一大批可用来流动的土地资源。但由于民工进城后无法取得与城市居民同等的社会保障待遇，且长期以来，土地流转补偿标准过低，实行的是简单的货币补偿安置方式，征地补偿额也仅能维持3-5年的生活生存费用，土地保障权益严重缺失，有的地方甚至出现了流转收益倒挂，因此，对于外出务工人员来讲，思想顾虑比较多，担心土地转出后，以后没有退路，即使手中有大量闲置土地，也没有流转的积极性。他们宁可不要租金把土地交给亲戚朋友代种，甚至不惜抛荒、撂荒，也不愿意将手头闲置的土地流转出去。“外出务工是出路，回家种田是退路，离土不离乡，进厂不进城”是当前土地保障权益缺失下农民的真实生活写照。

农地流转自发无序，频发土地纠纷事件 当前，湖北省城市圈内大部分地区农村土地流转缺乏系统的组织性和规范性，多为自发行为。农户间多为私下口头协商达成转让协议，很少签订文字协议。即使有的经营户经由村委会签了约，但农民有的签了附签，有的连附签也没有签，签约主体与流转主体严重不一致。另外，口头协议只关乎眼前利益的约定而忽视了防范未来可能出现的纠纷，特别是对土地转出的期限、费用的规定十分随意，缺乏应有的基本参照标准。部分地区甚至存在一些行使土地经营权的农户没有明确具体流转期等问题。根据这种缺乏有效监督和约束私下协商达成的口头协议，转出户可以随时收回土地等情况极易引发土地纠纷案。据调查，受全球金融危机影响，湖北省在2008年10月、11月两个月内已有30万失业民工返乡，城市圈内黄冈、孝感、咸宁市等地民工较多。孝感安陆市某村组，27人外出打工，2008年年底已有13人返乡，民工返乡后与承包户、租赁户争夺土地使用权而引发了大量的土地纠纷事件，这类问题给当前的农地流转工作带来了或大或小的治理困难。

圈内地情、农情复杂，统筹流转难以协调 作为多个城市间的经济联合体，武汉城市圈要提高圈域经济的整体实力和竞争力，必须采取分工协作的方式，统一制定经济规划。关于农地流转也必须服从大局，打破市域疆界，在整个圈域内流转。但是武汉城市圈内9市经济发展水平参差不齐，发展差异性较大，发展重点也不相同。如此情况下，各地区必定会在利益补偿和未来发展上产生纠葛。虽然，城市圈强调分工与合作，追求整体发展，但由于目前我国各地区在行政管理上还处于各自为政的状态，武汉城市圈各地区采取的也是独立的行政方式，因此在行政体制分离的情况下，统筹农地流转工作，协调难度非同一般。

推进城市圈农地经营权流转的

基本思路

消除农地流转中的行政体制壁垒，建立科学的利益协调机制 当前，要解决城市圈内农地经营权流转不足难以满足经济发展需要的矛盾，必须打破城市与城市之间条块分割、各自为政、地方封锁的行政格局，必须弱化行政区划概念，借助政府推动力冲击行政壁垒，通过市场运作，在圈域内建立起科学分工、合作的利益协调机制，变地方单一行政为多城市合作行政。唯有如此，才能扫清农地经营权流转过程中的行政障碍，土地资源才能真正流转顺畅，才能服务于城市圈一体化的建设目标。

坚守18 亿亩耕地红线不动摇，灵活运用占补平衡的原则 近年来，国际、国内粮食安全压力较大，党中央特别重视耕地保护工作。十七届三中全会通过的《决定》以及十一届人大二次会议总理报告，均特别提出要坚持和落实最严格的耕地保护，坚决守住18亿亩耕地红线。城市圈的建设同样要坚守18亿亩耕地红线，不得随意侵占农用耕地。但绕开耕地，城市圈以土地为基础的工业化和城市化建设将一筹莫展，无从下手。如何解除建设用地紧张和保护18亿亩耕地之间的矛盾？科学之道就是打破城市界限，在确保城市圈内耕地总面积不减少的情况下，坚持“占补平衡”原则，对于圈内城市要占用耕地用于建设，而该市辖区内又没有多余土地供开垦补充耕地缺口的，可以在圈内其他城市辖区内购买耕地，通过开垦新的耕地将这一部分耕地缺口补齐。

要“以民为本”，尊重农民的选择，把保护农民的利益放到首位 长期以来，在农地经营权流转中，无论是在流转的选择权上，还是在流转的程序、流转利益的补偿上，农民均处于被动地位。当前，城市圈的农地经营权流转一定要严格遵循党的十七届三中全会精神，按照依法自愿有偿原则，引导农民开展农地流转工作。对待土地经营权的流转问题，政府既不能放任不管，也不能干预过多，而要尊重农民自己的意愿。因而政府一方面要广泛宣传政策法律法规，帮助农民提高认识，正确认清“流转”与“失地”的区别，帮助乡村干部纠正土地经营权流转上的消极认识，鼓励乡村干部引导农民把土地这个“命根子”变成“收钱袋”；另一方面要明确承包户在土地经营权流转过程中的主体地位，对是否流转、流向何人、如何流转等问题，要充分尊重承包户的选择权，不能行政代替，要切实做到“以民为本”。

以城市圈为平台建立土地交易市场，允许多种形式的土地流转 关于农地经营权流转问题，十七届三中全会也明确指出：允许农民按照自愿有偿原则以转包、出租、互换、转让、股份合作等多种形式流转土地承包经营权，允许发展多种形式的适度规模经营。当前，对于城市圈农地经营权流转的有效形式，可结合圈域经济实情和农情，积极借鉴在全国实践得比较好的模式和做法。笔者认为，应以城市圈为平台建立土地交易市场，借鉴成都模式，允许各个村集体将自己手中的土地在交易市场进行登记，实行土地使用权有偿、有限期流转，采取招标、拍卖或者挂牌等方式进行交易的形式；而对于农民手中的土地，可以结合不同的村情，结合城市圈建设发展的需求，小范围内，试行土地信用社、土地银行、土地托管、市民农园、宅基地换社保、土地入股等新型农地流转方式。

完善城市

圈农地经营权流转的对策

综上所述，要解决“农地经营权流转不足难以满足城市圈经济社会发展需要”的矛盾，一是要在城市圈内搞好十七届三中全会关于土地承包经营权流转的政策宣传工作，谨防基层政府官员、村干部、农民扭曲中央的土地政策精神；二是要立足于城市圈高度健全农地流转服务机制，加强圈内地区政府间的合作，充分发挥政府在农地流转工作中的组织、协调和服务职能；三是要完善与土地产权有关的法律制度，完善土地承包权权能体系，依靠法律保障农户对承包土地的占有、使用、收益等权利，切实保障农民权益；四是要完善相关政策及法规，规范农地流转行为，完善公益性农业服务体系，为农地经营户提供必要的服务和条件；五是要在城市圈内建立和推动民间协会和专业合作组织的发展，提升专业合作组织的规模化经营水平，并通过这些组织为规模经营者提供行业规范标准制定、财政补贴分配、技术指导服务等准公共服务。