宅基地转让协议范文

宅基地转让协议篇1

宅基地归属协议书简单

甲方：大桥镇朱溪厂四组(以下简称甲方)

乙方：黄XX、朱XX(以下简称乙方)

乙方宅基地原属甲方所有，现在乙方要求改建住宅，经甲乙双方协商，达成以下协议：

1、乙方宅基地(包括宅前晒坪、宅后菜园)，四界：东抵幸精祥滴水，西抵吴大方房屋，南抵公路，北抵古井坎上小路，自签订协议后，永远归乙方所有;

2、乙方一次性补偿甲方土地款壹万肆仟元整，协议签订时，乙方一次性现金付清;

3、土地转让后，双方不得再有异议，不得反悔;

4、本协议从签订之日起，如果今后再有第三方来干涉乙方宅基地等，乙方要求甲方负责协调解决;

5、协议一式三份，甲方一份，乙方两份。

甲方签名： 乙方签名：

二0XX年 月 日

在对农村宅基地进行拆迁补偿的时候，大家可不要忘了其宅基地上面的住宅，这个也是能够获得相应的补偿的。如果你在宅基地拆迁补偿的过程中遇到什么问题的话，可以来电向网站的专业律师寻求法律帮助，随时为你解答相关的法律问题。

宅基地归属协议书最新

甲方：___身份证号码___ 乙方：___身份证号码___

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米;

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该房屋的抵押状况为：___。

3、该房屋的使用状况为：___。

四、转让的价格为人民币___元(大写___元)。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付时间：________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

甲方：___

身份证号码

年 月 日

乙方：___

身份证号码

宅基地转让协议篇2

乙方购买甲方房屋，双方经友好协商达成如下协议以资共同遵守：

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米；

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

三、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权；如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意；

2、该房屋的抵押状况为：___。

3、该房屋的使用状况为：___。

四、转让的价格为人民币¥___元（大写___元）。

该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付时间：________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况包括但不限于宅基地产权、使用等作了详细了解并已知悉。

八、甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元；乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

甲方：___

身份证号码

年 月 日

乙方：___

身份证号码

宅基地转让协议篇3

宅基地合资建房合同范文一

发包方为甲方： (以下简称甲方) 承包方为乙方： (以下简称乙方)

甲方现将宅基地内建房工程交由乙方实施，经甲乙双方协商沟通后，并就有关事项达成一致，现签订如下协议条款：

一、工程内容：

在甲方宅基地内修建一院二层楼房，全部为现浇。

二、工程承包基本形式：

楼房主体全包(不含粉刷、装修)。

三、工程时限：

工期 天，如遇阴雨、秋收，可适当顺延，但总工期不超过 天。

四、工程费用：

按建成房屋的建筑面积计算(南北按外皮计，东西按墙中计起)，按照 元/平方米计算总造价。

五、付款方式：

1、签订合同之日，预付 元定金;

2、施工人员进场，付款 元整，作为启动资金;

3、所有建筑物主体完工，付款至总造价的 ;

4、所有工程完工，甲方验收合格后，甲方付清所有剩余款项。

六、双方权利及责任：

(一)甲方权利及责任：

1、甲方负责工地所需灶房、工人住宿、堆放材料场地的一切外来干扰。

(二)乙方权利及责任：

1、乙方负责进工地，拆除所有建筑物，清运所有建筑垃圾;

2、乙方一切按照图纸施工，工地所用料由监理指挥施工。

3、所有建筑物全部为现浇。

4、所需的一切用材按图纸施工。

六、安全事项：

1、乙方做好工地的安全保障措施，保证工地的施工安全。

2、工地内的一切安全事故均由乙方负责，与甲方无关。

七、未尽事宜与纠纷解决方式：

未尽事宜由甲、乙双方另行商定，补充协议与本协议具有同等法律效力。

若在协议履行中发生纠纷，双方应本着友好合作的精神进行协商。

八、本协议壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

甲方签字(盖章) 乙方签字(盖章)

年 月 日 年 月 日

宅基地合资建房合同范文二

甲方： ______________________

地址：_______________________

电话：_______________________

传真：_______________________

授权代表：___________________

职务：_______________________

乙方：_______________________

地址：_______________________

电话：_______________________

传真：_______________________

授权代表：___________________

职务：_______________________

第一条 前言

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，基于：

1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招标(或拍卖、行政划拨)方式取得位于_________、编号为_________的地块的土地使用权，该地块的规划用途为______、容积率为_________、计划建筑面积为_________平方米、土地使用权年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用权证(或用地红线图)编号为____________;

2.乙方是经主管部门批准获得房地产开发企业资质的具有独立法人资格的房地产开发企业;

甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，签订本合作建房合同。

第二条 合作建房

甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同

第三条的约定提供建房资金，双方合作开发建成____栋_____层的办公(或商住、住宅)楼，并按本合同第六条的约定进行产权分成。

第三条 建房资金

建房资金预计为人民币__________元，全部由乙方提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由乙方承担和享有。

建房资金指本合同生效后至房屋经验收合格且甲方取得房地产证时止所需的

一切成本、费用。该建房资金不包括甲方因招标、拍卖方式取得土地使用权而应缴的土地使用费或因划拨方式取得土地使用权而应补缴的地价款。

第四条 报批手续

除按规定应由双方共同办理的报批手续外，包括本合同在内的所有报批手续均由乙方负责办理，但甲方有义务协助乙方办理报批手续，包括毫不迟延地提供甲方持有的所需材料。

第五条 设计、建筑

工程设计和建筑的招标、施工监督由甲方负责，但按本合同第条约定产权应分给甲方部分的设计图纸须经甲方书面认可后方可报批并实施。

工程设计的招标工作应在本合同生效后第____天内完成，整个建筑工程应在本合同生效后第 天内开工，并在第____个月内完成竣工验收工作。

第六条 产权分成

全部建筑的产权由甲、乙双方按下列方式或比例分成：甲方拥有____栋____层房屋的产权，乙方拥有____栋____房屋的产权。

乙方应在工程竣工验收合格后_____日内办理完甲方应分得产权部分房屋的房地产证。

第七条 违约责任

1.如乙方未能按本合同第五条第二款的约定时间完成工程设计的招标工作、或在本合同生效后第____天内开工、或在第____个月内完成竣工验收工作，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿损失。

2.除因甲方的原因造成延误外，如乙方未能按第六条第二款约定的时间办好房地产证，乙方应按主管部门的指导租金价格向甲方支付违约金。

3.如因甲方的原因造成报批手续或工程的延误，当拖延时间在____个月以内时，乙方有权要求甲方应按主管部门的指导租金价格向乙方支付违约金;当拖延时间超过三个月以上时，乙方有权解除合同，并有权要求甲方赔偿损失。

第八条 争议解决

凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商，协商不成，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会，按照申请仲裁时该会实施的仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。

第九条 合同生效

本合同自政府主管部门批准后生效。

甲方：_______________________

授权代表(签字)：___________

乙方：_______________________

授权代表(签字)：___________

日期：_______________________

地点：_______________________

宅基地合资建房合同范文三

转让方： (以下简称甲方) 身份证号：

受让方： (以下简称乙方) 身份证号：

甲乙双方就宅基地所有权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下协议：

一、宅基地、面积

甲方将乡镇规划所得的坐落于 的建房宅基地，转让给乙方，具体位置位于东边界 ，西边界， 北边界于 ，南边界于 ，面积为 平方米。 上述宅基地自合同签订之日起的所有权、使用权归乙方所有。

二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有权人必须在协议书签字，否则视为违约。

三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签字后发现无法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。

四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能发生各种原因的干扰，如出现由甲方负责协调解决。

五、 转让金额

该房基地的转让价格为人民币 万元。(大写： )

六、 付款方式及期限

甲乙双方签订合同后，第一次付款为定金叁拾万元整。

甲方定金到位后，负责报批建房的手续，待全部手续交付乙方可以建房时，乙方第二次向甲方支付全部款项的70%。

甲方必须保证乙方在建房时无纠纷和任何干扰，使乙方建房顺利完工，建房完工或八个月后乙方向甲方支付剩余的全部款项。

七、 违约责任

1.本协议签订后，任何一方不得反悔。

2.如甲方反悔，应向乙方退还全部购买宅基地款 万元，并赔偿违约金 万元和乙方的建房、装修工程款(损失情况由第三方鉴定)。

八、 未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议，补充协议经双方签字后具有同等效力。

九、 协议生效条件

本合同经双方签字盖章盖收银后生效。

十、 本协议一式两份，上方各执一份。

甲方签字： 乙方签字： 姓名： 姓名：

身份证号码： 身份证号码： 证明人签字

姓名

签字地点

宅基地转让协议篇4

卖宅基地

事情还得从8年前说起。本案原告是浙江省宁海县桃源街道某村村民王某，拥有两间合计面积为101平方米的宅基地。他平时做小生意，不善经营，亏了不少钱，便把宅基地抵押给了在同一个村的小舅子。据王某小舅子讲，当时只草签了一份协议，宅基地并没有实际移交。

到了1999年初，王某急需现金，经他小舅子介绍，把这块宅基地卖给了宁海县其他村的村民杨某，双方签订了《立杜卖屋契》(杜卖契是当地农村对买卖签约的俗称)。协议确定，王某及妻儿同意将这块宅基地以2万元的价格卖给杨某。协议签完后，杨某立即支付了2万元的地基款。接着，杨某找来了工程队，建起了一幢3层半的小楼房，一家人高高兴兴地搬了进去。2年前，因儿子结婚，杨某又拿出10多万元重新装修。

对簿公堂

王某的这块宅基地，8年前还在城乡接合地段，这些年随着宁海城市化的快速推进，王某所在村成了“城中村”，这块宅基地也成了县城的热闹区域。由于房地产价格快速上涨，原来2万元的宅基地现在至少值20多万元，王某后悔不已。他知道，根据国家有关法律，农民宅基地属集体所有土地，不能买卖，当年他与杨某的协议是违法交易。

王某向法院提讼，理由是自己的宅基地是小舅子未经自己同意卖给他人，违背了自己的意愿，要求法院判决8年前的那份协议书无效，并要求杨某立即搬出房屋。王某的小舅子否认了这一说法，说他只是根据王某的要求“牵线搭桥”，实际交易是王某与杨某自己谈的。法官经核查协议书原件，白纸黑字是王某签字，再与王某核实，王某终于承认这份《立杜卖屋契》确是自己签订的。

蒙在鼓里的杨某接到法院送来的传票，开始大吃一惊，接着感到委屈。他说，当初卖宅基地是王某一家自愿的。从签订协议到后来建房、装修，自己一家搬进去居住，王某从没有提出任何异议，现在房价涨了，他却要反悔，这实在说不过去。杨某对王某提出反诉，要求返回已支付的地基款，同时赔偿自己的经济损失。

错在哪一方

宁海县法院审理认为，按照我国土地管理法规的规定，集体土地不得私下买卖，王某与杨某签订的《立杜卖屋契》属无效协议，双方均有过错。王某本不应向本村以外人员转让宅基地，并且多年后又反悔，缺乏诚信，应承担主要过错。杨某明知自己不具备购买宅基地资格，仍然购买也有过错，应承担次要责任。

法院请来第三方房产中介机构，对宅基地住宅进行评估。评估结果，涉案房产目前的价值为45.51万元，减去2万元地基款，实际价值应为43.51万元。

法院一审判决，王某与杨某当年签订的《立杜卖屋契》无效，被告杨某应立即将房屋返还给原告王某；王某退还杨某地基款2万元，同时赔偿杨某经济损失39.159万元，即房屋现价43.51万元的90%。

王某虽然觉得判决结果与自己的期望值相差很远，但也提不出反驳意见；杨某认为自己承担10%的过失责任合情合理。双方对一审判决都没有提出上诉。

宅基地转让协议篇5

为切实做好山区移民旧宅拆迁工作，根据文件精神，结合当地实际，现就本街道山区移民旧宅拆迁制订以下实施意见。

一、按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，迁移至市级移民新村集中安置的户必须拆除山上原有旧宅。安置户拆除旧宅后原宅基地（包括前后余地）的权属归村集体所有。

二、移民旧宅腾迁后土地整理由所在行政村组织实施，街道办事处负责规划、申报和有关政策的落实。

三、根据市人民政府关于山区人口“内聚外迁”旧宅基地开发整理及有关移民安置的实施办法、市革命老区开发建设领导小组文件规定，农户安置房与拆除旧房同等面积的不再予以补助，超过面积部分酌情补偿。对按本规定内签订拆除协议并按时拆除完毕，经验收合格给予一定的奖励。具体操作方法如下：

1、到市级移民新村集中安置的移民户旧宅拆除补助，旧房面积小于或等于移民户享受安置房面积（包括超面积部分）的不予旧房拆迁补助。旧房面积超过安置房面积的，超出部分的面积按旧房类别给予补助。

2、旧房类别划分：旧宅房屋拆除按照楼房每平方米40元（按建筑面积计算），平房每平方米50元（按建筑占地面积计算），附属房每平方米20元（按建筑占地面积计算）的标准进行补助。

3、旧宅面积以房屋两侧墙面、前后滴水之间间距为计算标准。

4、移民户旧房由移民户自行拆除的，按移民户旧宅建筑面积给予每平方米10元的拆房费补助；委托村统一拆除的，每平方米10元的拆房费不予补助。拆宅过程中必须十分重视安全问题，同时落实安全责任，由村与移民户签订安全责任书。对参与拆宅工作的人员应办理人身意外伤害保险手续。

5、农户在拆除旧宅过程中整理出的材料，必须在开始拆宅后的一个月内腾空，到时未腾空的按无主处理。

6、旧房面积折抵时，按先楼房，后平房，再附属房的顺序进行折抵。

7、上述补助资金由村在宅基地退宅还耕折抵指标转让金中列支。

四、生产用房安排及过渡期用房奖励

1、根据山区需要一定的季节性生产用房的实际，在移民安置过程中，移民户确需生产用房的，由村统筹安排，经街道办事处审核和市“内聚外迁”工作领导小组批准后确认。经批准暂时保留的移民生产用房及权属归村集体所有，并需及时办理资产明晰的法律手续。

2、对到市级移民新村集中安置的对象按协议规定时间拆除旧房的，确定过渡期为3个月。自签订山区移民安置房安置协议之日起计算，街道办事处给予每户每月120元的过渡房费用奖励。过渡房由安置户自行解决。若到期仍不拆除的，取消安置资格，退还房款，不计息。

五、几种特殊情况的处理：

1、移民户在搬迁下山过程中，原山上房屋不得出售转让。自2012年12月31日以后转让或分户的原山上旧房应收归安置户所有，列入拆除范围。由当地村与移民户签订协议，明确拆除期限（最长不超过3个月）和违约责任。

2、列入自然村整村搬迁范围的安置户，旧宅原则上一律拆除。

3、列入中心村建设范围的安置户，以拆小拆零为原则。拟暂作保留的或一时难以拆除的，必须经村两委会集体讨论并提交村民代表会议讨论决定，方可保留。保留的房子调剂给内聚的安置户或留作季节性生产用房。村与原户主必须签订收归协议，确定补偿资金，并须经市公证处公证。

4、收归村集体所有的保留房子，对其残值可作适当补偿。在对超安置房面积部分按拆除旧房的类别进行补偿外，再按旧房面积楼房每平方米不超过15元，平房每平方米不超过10元计算残值（附属用房不计残值），具体由村两委会决定。残值补偿资金由村负责支付，在旧房调剂成本中列支。

5、老年户享受安置的，鼓励旧宅整体拆除。不愿整宅拆除的，其山上旧宅必须拆到实际享受安置房（包括超面积部分）的同等面积，不足一间的以一间计算。未完全拆除的，不能享受每户5000元的上级资金补助政策。

6、一户部分人口享受安置的，按该户旧宅总面积人均计算拆除面积，以间为单位，不足一间的以一间计算，超过一间的以二间计算，依次类推。同时必须拆至实际（包括超面积部分）的安置面积。旧宅现有面积不足安置面积或等同安置面积的，以拆完为止。有保留部分旧宅的该户不能享受每户5000元的上级资金补助政策。

7、安置户山上无旧宅可拆的，不能享受每户5000元的上级资金补助政策。

六、本意见自发文之日起执行，原有关文件内容与此件有抵触的，以此件为准。

宅基地转让协议篇6

【关键词】 河南省 农村宅基地退出 法律 经济

近年来，我国城市化、工业化进程加速推进，大量农村原住人口在具备了一定的经济基础后选择了在市城区、县城区或城镇购房定居，也有一部分老龄人口随子女搬迁至城镇居住。农村人口的大量迁移导致大批农村宅基地空置。有关数据显示，目前我国农村宅基地空置率为10%―20%，个别地区甚至高达30%，这和城市建设用地的紧张现状形成了鲜明地对比，一定程度上浪费了土地资源。尽快规范农村宅基地的退出机制，促进农村宅基地的流转和集约化使用，是关系到国家经济发展、农村文化建设和农民切身利益的重大课题。

一、河南省农村宅基地退出现状

河南省是人口大省，更是农业大省，农村人口占全省人口的约77%，近年来，河南在很好地完成国家粮仓重任的同时，工业化和城镇化进程也实现了高速地推进，大批农村人口开始在城镇定居，调查显示，2013年农村常住人口仅为约44%。河南省农村宅基地退出的现状和表现出的问题是全国农村宅基地退出问题的集中表现和缩影，河南省农村宅基地的研究有助于为我国在农村宅基地退出问题中的有关决策上提供参考。

1、农村宅基地退出的原则和依据

（1）依法流转原则

农村宅基地的退出或流转最根本的依据是我国有关法律法规制度。根据我国现行法律法规，城市住宅属于城市居民的私有财产，可以在资本市场自由买卖和流转，而农村宅基地所有权归集体所有，农民个人对宅基地的使用属于为满足农民生存需求的“保障性、福利性”用地，并且主要遵从“一户一宅”的分配原则。而实际上，由于经济发展带动土地价值的增长，农村“一户多宅”的现象并不少见，不少农民在巨大的经济利益的驱使下，自行转让宅基地，由于政府层面对于农村宅基地流转的相关规定并不明确，也导致宅基地流转过程中产生很多矛盾和冲突。党和政府对于农村宅基地流转问题非常重视，党的十八届三中全会明确提出宅基地作为一种用益物权，允许进行试点流转，并鼓励各地区进行相关的探索。这为农村宅基地退出问题提供了重要的政策支持。

（2）利益兼顾原则

农村宅基地的退出和流转关系到多方面的利益，在退出和流转过程中要做到利益兼顾，一方面农民是宅基地用益物权的所有者，在转让过程中被转让方和农户要充分协商，根据当时、当地的农村土地市场情况给农民以合理的转让金，充分保障农民利益；另一方面，双方要签订合法的流转使用协议，并向法律公证部门公证，避免后期因经济问题产生不必要的矛盾和冲突。同时，在土地流转过程中要充分考虑集体和国家利益，让流转土地最大地发挥它的经济效益和社会效益，做到土地的集中集约高效利用。

2、河南省农村宅基地流转的主要方式

在市场这只“无形的手”的调控下，河南农村宅基地不断自发地进行退出和流转，当前的主要流转方式有以下几种。

（1）出租

农民在自己宅基地上建造房屋，并将房屋连同宅基地的使用权作为居住、门面、办公等用房出租给租房者，并以房租的形式取得相应的经济报酬。这种流转方式在河南各地的市城区、城中村、工业集聚区等人口密集商业发达地带普遍存在。

（2）转让

将农村宅基地的用益物权作为商品在商品市场上进行有偿性的转让。转让的方式主要是将宅基地的用益物权进行一定年限的转让，转受双方签订相关协议，将一定量的宅基地若干年内的使用权进行转让，受转方在宅基地上建造工厂、市场等，合同期限内收益归受转方所有，合同到期后，转让方将宅基地使用权连同宅基地上的建筑物一并收回。

（3）出售

出售是将宅基地的使用权，主要是一些市城区的城中村经集体同意，将宅基地集中后集资进行房地产开发，开发的房产一部分房产归农民自住，其他的通过出售使农民个人和集体共同获益。此外，农村地区也有部分农民之间互相出售宅基地的现象。

二、法律视角看农村宅基地退出问题

农村宅集体退出问题牵涉到土地流转的土地产权、流转条件、流转期限等诸多因素，如果没有从法律法规方面进行相关的约束和制约，任凭在市场和资本市场操纵下的自然流转，不仅会严重扰乱我国现有土地市场的秩序，也不可避免地会在转受双方之间引起各种矛盾纠纷，因为一般会牵涉到很大的经济问题，因此可能会引发激烈的冲突，甚至造成农村社会的不稳定。从法律角度规范农村宅基地退出问题，是亟待解决的重大课题。

1、从法律上明确农村宅基地的用益物权

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农村集体所有，村民所使用的宅基地属于从集体中无偿取得福利性质的用地。如果农民对其宅基地的使用权不属于物权，那就不能进行流转；如果属于物权，就能进行退出和流转，并可以从中获得相应的经济补偿。但是，对于其宅基地的使用权属于债券还是物权，目前我国法律并没有明确的说明。针对现实土地市场中土地自发流转的现状，为了更好的保障农民利益，增加农民收入，党中央从维护农村地区和谐稳定的基点出发，十八届三种全会明确指出农村宅基地属于用益物权，要保障农民在宅基地流转中的利益。这项说明虽然没有实际的法律效力，却从政策的角度给相关法律法规的制定和完善提供了注脚，全国人大和国务院相关部门要以此为依据，尽快从法律角度确定农村宅基地的用益物权，稳定农村宅基地流转市场，保障农民利益，维护农村的和谐稳定。

2、从法律角度完善农村宅基地流转方式和流转程序

当前河南省农村宅基地的退出和流转主要是自发进行的，由于很多农民对当前的土地流转市场不了解，在相关利益的协调中处于被动地位，农民利益受损的现象也经常发生，同时，也导致了政府相关部门在宅基地流转的管理过程中出现了部分空白，无法准确获得流转过程中的相关信息，丧失了对宅基地流转后用途等问题的调控能力。因此，从法律角度对土地的流转方式和程序作出进一步的规定是保障农村宅基地流转市场平稳发展的必要条件，一方面要明确土地流转的程序，比如，可以先由转受双方共同向政府部门提出转让申请，明确转让土地范围、转让年限、转让后用途等，获得政府批准后，方可进行转让；另一方面要对流转金额度的范围做出较为具体的规定，以避免农民利益在宅基地流转中受到重大损失。

3、改革城乡二元化土地管理制度，促进城乡土地流转并轨

随着我国城镇化进程发展，城市居民和农村居民出现了互相融合的趋势，但我国现行的城乡二元化的土地管理制度，导致城乡居民在住宅和宅基地流转问题上产生了种种矛盾。加快城乡二元化的土地管理制度的改革步伐，促进城乡土地流转并轨，是解决城市用地紧张、农村宅基地流转市场混乱的根本。

三、农村宅基地退出中涉及经济问题探究

农村宅基地市场之所以形成和发展，经济利益是其中最重要的推动力。在我国经济整体取得飞速发展的背景下，土地资源的价值迅速飙升，在巨大的经济利益吸引之下，农村宅基地流转市场自发形成，并取得快速地发展。但是由于农村宅基地流转市缺乏相关法律法规的保障，很容易引起经济方面的纠纷，因此，对农村宅基地流转过程中的经济问题进行深入地研究和分析，对于解决农村宅基地流转问题具有重要的现实意义。

1、明确农村宅基地的流转补偿标准

农村宅基地所有权属于集体，集体又要服从上级政府部门。农民宅基地被国家基础建设占有时，对于补偿标准的问题，农民处于相对弱势的状态，因此，往往只能获得远低于市价土地价格的补偿，而政府在这个过程中侵占了农民的大量利益。国家对于农村宅基地的流转补偿标准仅做出了笼统的规定，且标准过低。《土地征用补偿管理办法》中规定的补偿标准为：征用前三年该地块的平均产值的10―20倍。而宅基地并不直接生产价值，因此对宅基地的补偿上更没有硬性的依据。

2、建立农村宅基地流转市场

目前，河南省农村宅基地流转量已经非常大，在流转过程中产生的经济纠纷也非常多。通过政府对流转市场进行有力地调控，对于整个流转市场进行科学、权威的管理已经十分迫切。通过建立农村宅基地流转市场，对宅基地的转让进行管理和协调，既能够促进流转市场的健康发展，也能够有效地减少流转过程中因为人为因素引发的各种矛盾和纠纷，增强农民对于闲置农村宅基地流转的意愿，促进农村宅基地用地的集约高效利用。

总之，从法律和经济角度对河南省农村宅基地退出问题进行分析和研究，是解决农村宅基地流转中存在问题的重要入手点。我们相信，随着我国相关法律的制定和市场经济体制的不断完善，河南省农村宅基地流转问题一定能够得到更好地解决，城乡协调发展的道路也会更通畅。

（注：本文系2014年度河南省哲社规划项目《新型城镇化进程中农民土地权益保障机制研究》（批准号2014BJJ039）；2015许昌学院科研基金项目《河南省农村宅基地退出法律问题研究――以许昌至长葛“城乡一体化推进区”为例》（项目编号：2015060）；2015年许昌市科技发展计划项目《许昌市新型城镇化发展和地方税收增长相关性实证研究》（项目编号：1505005）。）

【参考文献】

[1] 郭青霞：关于建立农村宅基地市场的思考[J].山西农业大学学报，2001（3）.

[2] 胡序威：我国区域规划的发展与面临问题[J].城市规划，2002（2）.

[3] 张义华：农村宅基地使用权流转问题探析[J].河南省政法管理干部学院学报，2009（5）.

[4] 周洪亮：户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究[J].中国农村观察，2007（5）.

宅基地转让协议篇7

【关键词】直管公房；直管非住宅公房租金；直管非住宅公房租金改革

我市直管非住宅公房租金标准，自1993年至2011年一直未作调整，执行的是宁政发[1993]117号文件的定价租金标准，租金长期维持在低水平上，和市场租金相差较大。为将直管公房租金逐渐向市场化引导，自2010年起，我们将直管非住宅公房租金改革列入我们的重点工作。

一、我市直管非住宅公房租金改革工作基本情况

长期以来，我市直管非住宅公房执行的仍是宁政发[1993]117号文件制定的定价租金标准（1.06-15.25元/m2・月），租金标准低。2000年，为贯彻省物价局、原省建设厅相关文件精神，市物价局与原市房产局曾联合向市政府行文请示，建议对直管非住宅公房租金标准进行适当调整，但由于当时正值我市国有企业改制的高峰时期，综合考虑各种因素，市政府决定暂缓租金调整工作。至此，近二十年来，我市直管非住宅公房租金标准一直未作调整，和市场租金相差较大。例如中央商场总营业面积约为6.3万O，其中直管公房面积约为1.7万O，位于商场1-4层裙楼内，为商场内黄金铺位，租金标准却仅为15元/O・月，与该地段近450元/O・月的市场租金相比，差距巨大。再如山西路百货大楼总营业面积约为1万O，其中直管公房面积约为0.38万O，位于商场1-3层，虽已实行协议租金，但仅为16元/O・月，和近400元/O・月的市场租金相比，相差达20多倍。

我们也曾多次试图以调整中央、山百大型商场租金为突破口推动租金市场化改革。按政策规定，根据宁政发[1993]117号文件，商场改建前原有出租面积应维持定价租金，扩建后新增的面积可实行协议租金，租金增幅应在原租金的6倍以内，最高可达月租金50元/O・月左右。虽然这与市场租金差距仍然很大，但承租人还是无法接受。以中央商场为例，我们在其部分房屋改建时，按规定要求对新增加的面积实行协议租金（约占商场内公房总面积的12%），但商场拒不接受，后经多次协调，这部分新增面积租金终于有了象征性调增（达到原租金的3.5倍，约为40元/O・月）。之后，我们还曾想再次调租，但均无功而返。2012年，中央商场还通过市商务局提请市政府，提出以很低的价格购买其所承租的直管公房产权。

随着改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，直管非住宅公房存在的租金政策明显滞后、租金标准严重偏低、管理成本不断加大、转租现象日趋严重等问题越发突出。2011年，根据市政府要求，市住建委、市物价局联合组织对国内部分城市、省内兄弟城市的直管非住宅租金情况进行了专题调研、充分论证，并向市政府写了专题报告。报告指出，我市的直管非住宅公房租金标准，仍是20年前制定的定价租金标准，显然与现在的市场租金水平相差甚远；现在的法律法规文件也已明确，非住宅公房不再是福利性公房，其租金应受市场调节；我市的租金标准水平也明显落后于省内外其他兄弟城市。2011年底，市住建委、市物价局联合下文出台了《直管非住宅公房租金改革实施意见》（宁建物字[2011]1374号）。新政策规定：除行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂维持宁政发[1993]117号文件租金标准不变外，其余直管非住宅公房均实行协议租金。协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商议定。与此同时，市纪委也组成专题调查小组来市住建委和我中心调研直管公房管理工作，并在2012年第1期的《纪检监察要情》中明确指出：由于未进行市场化改革，我市直管非住宅公房租金明显偏低，严重背离市场价格，国有资产流失严重。随后，杨卫泽书记就该文批示“积极改革，堵塞漏洞”，原市政府主要领导也作了批示“国有资产如此管理，亟须解剖问题原因”。

为落实好上级对直管非住宅的工作要求以及市委、市政府领导的批示精神，堵塞国有资产管理漏洞，确保国有资产保值增值，我们加快推进非住宅租金改革工作。2012年初，我们组织人员向全体承租户宣传租金改革政策并听取意见，同时积极与承租户接触、商谈，拟以市场租金为基础，双方协商议定租金标准。经过大量的工作，有少部分经济状况较好的承租户接受了市场租金，也有极少部分选择了退租，但绝大部分承租户以房屋为计划经济产物、企业困难等等原因拒绝调增租金或只愿调增极少量租金，以致我市的非住宅租金改革工作收效甚微，进展十分缓慢。

二、相关司法案件情况

为使租金改革工作得以向前推进，确保国有资产保值增值，对极不配合的承租单位，我们尝试通过诉讼的途径来解决，希望以此在行业中起到导向作用。

自2013年5月起，我们分别在秦淮、玄武、鼓楼三个区人民法院向部分承租户提讼4例（其中1例上诉至市中院），向南京市仲裁委申请仲裁2例，以积极寻求司法部门的大力支持。现除1例因双方当事人最终形成和解后由我们撤诉，其余5例均以我们的请求被驳回结案。归纳分析，具体如下：

除一例仲裁案例中我中心提起的请求为“变更双方之间的租赁合同，要求对方按照市场租金标准支付租金”，其余请求均为“解除双方之间的租赁合同，要求对方立即迁让涉案房屋”。我中心主要认为：双方签订的租赁合同均已到期，对方一直使用涉案房屋至今，依据《合同法》第232条、236条规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，我中心有权随时解除合同；且根据2011年底出台的调租政策，我中心多次要求双方重新商谈、签署租赁合同，但对方均不理会，对方的行为违反了调租政策的要求。故我中心提起的请求符合法律和政策规定。

承租方的主要辩诉理由为：双方之间的租赁合同并未终止，其从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为；其取得公有房屋是历史形成，是国家分配，是具有福利性质的计划性公房，转租也是维持目前已下岗和在职员工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是谋求其他利益；且根据调租政策规定，涉案房屋应当实行协议租金，应由双方协商解决，但中心从未与其进行协商，是中心单方制定的房屋租金，“市场价”过高，没有市场依据，明显不合理，故其不予认可。

最终，5例案件法院（仲裁委）驳回我中心请求，判（裁）决理由主要为：对方租赁涉案房屋并非无权占有；我中心并无证据证明在此之前通知对方解除合同，故双方的租赁合同关系仍在履行且受法律保护；我中心单方提出的涉案房屋的租金，应与对方进行充分的沟通和协商，而不应简单地在缺乏依据的情况下，要求对方按照标准支付租金。另1例在法院主持下双方和解，这个案件中，承租户认同租金改革工作是大势所趋，只是认为调租幅度过大及企业困难，要求适当降低调租幅度。

三、我们面临的困难及原因分析

长期以来，计划经济体制形成的直管公房具有鲜明的特殊性。一是来源复杂，既有国家代管的私人房产、对私改造的房产，也有政府新建、没收和收购的房产，还有无主和产权不清的房产。二是社会认知没有转变，依然停留在计划经济时期，主要表现在：社会普遍认为直管公房具有浓重的政策性和福利性；在涉及到直管公房的民事诉讼案件中，法院及承租户仍坚持在计划经济时期福利型、分配制模式下讨论问题等。三是法律依据不足。随着前几年国家对公房管理政策相继废止，公房管理无章可依，一些房地产法律法规又明确指出不适用于直管公房管理。如当我们与承租人就租赁价格产生纠纷而诉至法院时，法院也往往因直管公房的特殊性，将直管公房承租人视为弱势，或不受理，或不立案，或以牺牲直管公房产权人的利益调解结案。四是推进阻力大。客观上，非住宅承租户不少是派出所、幼儿园等机关事业单位，大部分是原国有企事业单位改制后的民营或股份制企业，改制企业人员负担较重，企业发展艰难。主观上，我们也有担心租金调整过快，影响社会稳定，往往在得不到法院支持的情况下，管理缺乏有效的手段和措施。五是老旧公房所占比例较大。如市管直管公房中超出设计使用年限的老旧砖木结构约5万平方米，占总量的17%，各区县所管的住宅房中，老旧公房所占比例更大。

通过这两年来我市开展的非住宅租金改革工作情况来看，究其深层次的原因，我们认为：一是改革配套措施不健全，承租户认知没有转变，误认为直管非住宅公房是政策性和福利性房屋，如定价租金长期应远低于市场租金，房屋遇拆迁时能获得最高60%的拆迁补偿款，且事实上存在永久性承租权，不少承租人已理所当然地将所承租的公房作为其资产的一部分，当起了“二房东”，从中谋取高额转租利益，同时也不相信司法部门会对调租工作有较大实质性支持。二是部分司法机关虽然已逐渐认识到，从政策角度我们向承租户收取市场租金是合法合规的，但往往因直管公房的特殊性，且承租户大部分为改制企业或困难企业，考虑到维稳、调增租金难度大等因素，最终未对调租工作作出大的实质性支持。

四、我们的做法

为进一步推进租金改革工作，我们在对各区试点单位诉讼结果进行归类总结分析的基础上，及时研究有效对策。针对上述判决（仲裁）文书中我方败诉的原因，我中心已向各直管非住宅公房承租户发函，告知其在收到函后限定日期内来洽谈及签订新的房屋租赁合同，并声明，其如未在函定日期内来，我中心即解除与其租赁合同，且将向其主张租赁合同解除后的房屋占用费（参照市场价格标准）以及要求迁让房屋等权利。

与此同时，我们努力采取各种措施，分类推进租金改革，保证直管公房租金收入总体平稳，力争直管非住宅租金收入有所调增。

1、对原计划经济时代承租户由于企业重组或发展，我们积极谈判，争取退租房源后，再以市场租金招租，不但提高了租金，也增加了将来征收的补偿。如戴家巷6号房屋，建筑面积957.4O，原由南京烟草公司承租作仓库使用，年租金仅为5.4万元。在新一轮租赁谈判中，我们坚持执行市场租金为基础的协议租金，烟草公司不能接受，最终提出了退租申请。随后，我们按50万元左右的年租金向社会公开招租。今后如该处房屋被征收，我中心作为承租人还可获得100%的征收补偿款，这样极大地保证了国有资产的保值增值。

2、对非公益性单位承租的直管非住宅公房，未实行协议租金的，在原租金基础上增长一倍以上，合同期限为一年；已实行协议租金的，在上年度租金基础上上浮10%以上，合同期限为一年；重点以转租且获利丰厚的承租单位为试点，加快诉讼试点工作。

3、对市场经济时期直管非住宅公房（主要是重置公房），采取向社会公开招租的办法，由市场来确定国有资产应得的租金收益。

宅基地转让协议篇8

“有了这个政策，以后我们嘉兴的农民自家的房子就可以去抵押贷款了。”11月29日，浙江省农信联社嘉兴办事处办公室主任陈春鸿对《财经》记者说。

陈春鸿所说的政策，是指10月8日，嘉兴市政府下发的《嘉兴市农村合作金融机构农村住房抵押借款、登记管理暂行办法》（下称《办法》）。依照《办法》，嘉兴农民可以自己的农村住房为抵押，从嘉兴市农村合作银行获得贷款。该《办法》自11月1日正式实施。

陈春鸿告诉记者，目前嘉兴百分之七八十的农户有经营性收入。这些农民对资金的需求量很大，由于缺乏抵押物，他们以往难以获得银行贷款。嘉兴市《办法》的出台将改变农民融资难的现实。

不过，一些研究农村土地问题的学者更关注房屋抵押背后的农地问题。按照上述《办法》，如果农民到期不能偿还贷款，银行就可能收回农民的房屋；而房屋属于不动产，收回农民的房屋，就等于收回了农民的“宅基地”。一位农村问题专家对《财经》记者评论说，这个政策，“其实等同于试行农村宅基地抵押”。

嘉兴突破

依照现行《土地管理法》，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外。

在农村，农民“贷款难”长期难以解决，很大的原因就是农民没有合格的抵押物。银行出于防范风险的考虑，不给农民贷款。农村宅基地本是最好的抵押品，但现行《担保法》明确规定，农村宅基地不能抵押。近年来诸多国务院文件也禁止城里人到农村购买宅基地。这等于剥夺了农民对宅基地的处分权。

其实，尽管法律上宅基地属于“集体所有”，但由于农民的房屋建筑在宅基地上，农民实际占有并支配这些宅基地。作为一种不动产，宅基地一直被农民视为自己的家产。进入上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权利。尽管如此，宅基地仍然不能进入市场公开买卖，使得农民最重要的不动产变成了“沉睡的资本”。

嘉兴《办法》的核心内容是，在嘉兴市范围内，拥有农村住房所有权的个体工商户或具有完全民事行为能力的自然人，均可以农村住房抵押担保方式申请贷款。在办理抵押手续后，农民可获得期限不超过五年的抵押贷款，贷款额度则不超过农房评估价值的70%。该《办法》经办银行仅限于嘉兴市农村合作金融机构。

很多专家对嘉兴市政府制定出台上述《办法》赞同有加，认为是地方政府的一种“制度创新”，为宅基地进入建设用地市场“开了口子”，可能推动整个农村宅基地制度的改革创新。

也有反对者认为，这一《办法》违背《担保法》，甚至有违宪之嫌。

据记者在嘉兴采访了解，上述文件实施已满一个月，至今尚未发放任何一笔贷款；其原因就在于农民住房抵押的手续不全，房产管理部门无法为其办理房屋证，也不能为其办理抵押贷款登记。

在嘉兴市农民住房抵押贷款试点区――秀洲，房地产管理部门一位金姓官员告诉记者，嘉兴市文件下发后，区里正在加紧研究有关农房抵押贷款的具体操作细节，很多问题有待厘清。

近年来，嘉兴市政府千方百计推动“金融支农”，发展农村经济。该《办法》也被认为是“金融支农”的一种尝试。

但面对农民房屋抵押，房管部门依然存在诸多顾虑：在土地证、房产证两证不全情况下，抵押手续如何办？抵押后发生纠纷怎么办？

为了配合上述“农房抵押”试点，目前，嘉兴市秀洲区房管处正制定有关发放农民住房所有权证的细则，预计12月初可成型。据悉，农民住房产权证跟城镇房产大体一致，惟一的不同在于，农民住房产权证上注明“此证仅用于向农村合作金融机构办理抵押贷款时使用”，不能作其他用途。

作为嘉兴市农民住房抵押贷款文件的起草者之一，浙江省农信联社嘉兴办事处陈春鸿对“集体土地使用权无法实现抵押”的解释是：嘉兴的《办法》仅把集体土地使用权固定在银行，并没有上市流转。“虽然住房是抵押出去了，但它并没有进入流通领域，并不违反政策”。

但据嘉兴市《办法》第三条，“借款方到期不能归还借款本息时，农村合作金融机构有权依法处置其抵押物作为优先受偿”。对此，一位业内人士提出：“既然银行可依法处置，这就意味着，作为抵押物的农民住房已经转手，那么宅基地怎么办？”

嘉兴市文件第三十三条规定，“抵押借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向合同管理机关申请调解或仲裁，也可向人民法院。”

陈春鸿同时认为，只要嘉兴农村信用联社对所发放的农房贷款能够给予科学的风险控制，农房抵押贷款不会最终进入诉讼程序。陈相信，只要农民的收入提高，农民也不会欠贷不还。

温州“农房按揭”

其实嘉兴市政府的设计，并非最早。在浙江的温州、湖州等地，也先后出现民间自发或政府推动型的农民住房抵押贷款试验。业内人士称，浙江各地涌现的农房抵押贷款试验，对全国集体建设用地流转具有标志性意义。

早在上个世纪末，温州就有私下的农房抵押贷款。12月4日，温州市银监局副主任曹光群告诉《财经》记者：“目前，除了温州市农村合作金融机构，商业银行也正在尝试农房抵押贷款。”

据悉，工商银行苍南县支行从今年5月开始试办集体土地性质的房产抵押贷款，计划今年发放贷款1000万元以上。该试点放宽了农房贷款担保条件，要求“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”，以此探索实现抵押权后变现农房资产的机制。

工行苍南县支行的试点要求，农民房屋抵押贷款，必须由村委会出具同意该房产在村级范围内转让的相关证明文书；与此同时，县房管部门也准予对农村集体土地的房产实行抵押登记。但由于该项贷款无法获得相关部门的支持，最近两月来甚至未发放过一例。

工行苍南县支行人士表示，这是由于涉及农村集体土地抵押，房管部门拒绝为农民办理房产证。后经协调，政府房管部门要求在办理农房所有权证前，抵押银行必须出具“抵押无效时，房管局不承担责任”的书面承诺。

值得注意的是，与工行不同，温州农信联社近期却悄然展开了新一轮试验。据记者了解，苍南县农村信用联社去年已率先开办农房按揭贷款业务，至今已投放了5000万元“新家园”农民康居贷款，农民的住房也可办理按揭贷款。

苍南县农村信用联社理事长陈宏强表示，受制于现行农村土地制度，农民住房按揭贷款是一个“冰点”。苍南农信社之所以敢对符合新农村建设规划的“农村住房和公共基础设施建设”发放贷款，主要是因为取消农业税后，农民收入增长迅速，开发农村金融市场风险有所降低。

“只要符合新农村建设规划的，即使没有产权证也可贷款。”陈宏强表示。而所谓“新家园”农民康居贷款，是一种建房户联保贷款，主要针对县域内有规划、有批文的农户建房发放。贷款期限五年以内，额度限于建房投资额的50%。

湖州“权变之计”

记者在浙江采访时了解到，湖州市政府早在2001年，也曾开始尝试为农房抵押贷款提供制度平台。当时，湖州市政府曾下发《湖州市区农村农民房屋抵押登记办法（试行）》，用于发展和规范相关的农房抵押贷款试点。

但由于种种复杂的原因，上述办法并没有真正得到执行。“2001年以来，我们曾登记过一批房产证，但据我所知，目前为止，还没有人到我们这里办过农房抵押贷款。”湖州市规划建设局房管处处长沈宏明说。

尽管如此，随着浙江农村经济的迅猛发展，农村住房私下转让现象相当普遍。现实的需求促使制度的创新。2007年初，在浙江省湖州市人大会议期间，周盛东、罗水法等11位市人大代表提出了《关于探索农民住宅流转试点工作，解决新农村建设融资难问题的建议》。议案领衔人是周盛东。

周是湖州市德清县信用联社主任，对农民贷款难与农信社放贷难深有体会。他认为，湖州市农村经济的发展，客观上已要求解决农村住宅出租、买卖和抵押的问题。“目前农村闲置的宅基地比较多。有一部分农民已在城镇买房居住，但农村的房子长期闲置。如果可以抵押，其房子的价值完全可利用起来。”

周盛东等人在上述议案中提出，应“支持农民通过住宅抵押形式融资”，“把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足问题”；“有关部门要按照《担保法》的要求，在做好房屋权属登记的基础上，提供房屋抵押登记等服务，便于农民融资。”

该议案建议，选择市区城乡结合部的中心村建立农民住房抵押贷款示范点，加快试点区域农民住宅两证（土地证、房产证）发放工作。在明确产权的基础上，建立宅基地流转制度，突破原有农村宅基地流转的政策限制，允许进入交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

该议案提交湖州市人大审议后，湖州市城建局立即做了专门调研。周盛东等得到的答复是，“农民住宅流转，需要制定房产登记和法律处置的配套措施。目前农房抵押引起纠纷，法律上较难处置，但在贷款形式上可以试验。”

就在嘉兴市政府《办法》出台一个多月后，11月27日，湖州市吴兴县农村合作银行推出了《新农村农民住房抵押贷款试行办法》，该贷款主要针对农民创业、消费等资金需求。

但据记者调查，吴兴县农村合作银行的《办法》，仅限于失地农民的安置房，而这些房屋多是楼房，与城市商品房没有区别；惟一区别只是建在农村土地上，其实就是常说的“小产权房”。因此，吴兴县农村合作银行的《办法》实际上规避了“农村宅基地抵押”问题。

农地制度期待创新

嘉兴市农房抵押贷款试点的前景还不明朗，但是土地学者对此非常关注，甚至乐观其成。土地问题专家指出，农民宅基地本属农民的私产，只是到1962年“60条”规定，宅基地才变为集体所有。如今“”早已不复存在，宅基地产权制度更不能“削足适履”。

事实上，近年来，全国范围内的农民宅基地私下流转已相当普遍，放开宅基地抵押的呼声日高。据国土资源部勘测规划院近年在北京郊区的调查，北京城乡结合部大约有三分之一的宅基地都存在“地下交易”。据中国土地学会2001年调查，义乌市1997年4月至2000年，全市农村宅基地转让3223宗，85％以上都是私下交易，未办任何手续。

学者分析指出，目前政策和法律不允许宅基地抵押，主要是决策层担心放开宅基地买卖，会导致农民失去房屋，居无定所，影响社会稳定。但事实上，农民也是理性的，如果没有稳定的收入，不会轻易把宅基地卖掉。

正是基于现实和历史原因，刚刚实施的《物权法》已经列专章，明确把“宅基地使用权”定义为“用益物权”，也就是“财产权”。而在该法最后一次审议中，也取消了“农村宅基地不能流转”的条款，只是说依照现行法律管理。立法者曾解释，主要是为今后宅基地和农地产权改革预留空间。