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王翔在乘坐出租车时认识女司机刘玉玲。刘玉玲为了拉生意，时不时在车上和他开一些不酸不甜的玩笑，直至以身相许。然而，王翔把自己当成刘玉玲的情人，刘玉玲在车费上却毫不含糊，每次坐车，小到几元、十几元的车费，大到百元、千元的包车费，刘玉玲都照收不误。在宾馆被当作情人，回到车上又被视为客人，这种角色错位令王翔恼恨不已，一个罪恶的计划开始在王翔的脑子里发芽……
为揽活和乘客玩暧昧却将客人变情人
如果不是那次雨中相遇，刘玉玲和王翔还是陌路人。
2007年8月12日，一场雷阵雨突降江苏省东台市。货车司机王翔外出办事，被雨淋了个透湿，好不容易才拦到一辆出租车。上车后，王翔坐在副驾驶的位置上擦拭水迹，女司机递过来一条毛巾说：“用干毛巾擦擦，免得着凉。”她的声音很轻很柔，让王翔郁闷的心情一扫而光。闲聊中，王翔得知出租车司机名叫刘玉玲，东台市人。王翔自我介绍说：“我也是开车的。干司机这一行，身体累不说，还容易得职业病。你一个女人真不容易!”也许是同行的缘故，刘玉玲感觉和王翔近了不少。见刘玉玲面容秀丽，身材姣好，王翔开玩笑地问：“你这么年轻，应该还没结婚吧?”一句话把刘玉玲逗乐了，她笑着说：“大哥你可真会说话，我孩子都上学了。”王翔连连感叹：“真看不出来!说你没结婚，别人肯定信。”
外面的雨越下越大，刘玉玲打开收音机，里面传来邓丽君的那首《月亮代表我的心》：“你问我爱你有多深／我爱你有几分／我的情也真／我的爱也真／月亮代表我的心……”王翔和刘玉玲静静地听着歌曲，不知是因为天气还是车内的气氛，两人都感觉有些闷热。得知王翔因为工作原因经常外出联系运输生意，用车较多，临下车，刘玉玲递给王翔一张名片说：“大哥，以后多照顾照顾小妹的生意，用车的时候打个电话，我一定随传随到。”“不用车就不能给你打电话?”王翔半开玩笑地问道。“当然能打。”刘玉玲给了王翔一个意味深长的微笑。
刘玉玲的“意味深长”也许只有一个目的――让王翔今后多坐自己的车。作为生意人，这是对客人惯用的伎俩。但王翔对她的“意味深长”却有另一番解读：一个陌生女人对自己如此热情，是否是一种暗示?
半个月后，王翔到市中心联系货源，他拨通刘玉玲的电话，要租她的车子用一天。再见到刘玉玲，王翔有些兴奋，说话也比上次大胆多了：“这么久没见你，挺想你的!”刘玉玲忙说：“我也觉得咱们很投缘。干我们这一行每天迎来送往，遇见的人不少，可很少能遇见你这么实心的人。”“真的吗?我今天算是遇到了知音。要是我没娶老婆，肯定把你娶了!”“我哪配得上你?你别胡说!”刘玉玲因为揽到了这么一单大生意，心里特别高兴，两人你一句我一句，说话的尺度比上次放开多了。
这让王翔心里更有想法了。其后，王翔有事没事总给刘玉玲发短信，开一些无伤大雅的玩笑。刘玉玲并没有生气，遇到天气变化，她还会提醒王翔注意身体。刘玉玲的反应让王翔兴奋不已。
2007年10月23日，王翔给刘玉玲打电话，说要去张家港办事，想租她的车。刘玉玲高兴地一口应承下来。当天上午10点钟，两人从东台市出发，一路上有说有笑。半路上，王翔盯着刘玉玲，突然问：“咱们这样像不像一对外出游山玩水的情侣?”刘玉玲转过头刚好与王翔的视线“撞”在一起，脸腾地就红了。为了打破尴尬局面，王翔故意转移话题：“这车是你自己的吗?”“嗯。”“一个月能挣多少钱?”“除去费用，能挣三四千元。”“能挣这么多?”王翔想到自己给别人开长途货车，又累又脏，每个月也就挣两千元左右，除去吃饭、抽烟的钱，余下的已经不多了，还不如开出租车赚钱。王翔问刘玉玲：“你看我开出租车可行?”“当然行，男人身体棒，挨得住辛苦，开出租肯定比女人挣得多。”王翔若有所思地点点头。刘玉玲哪里知道，就因为她这句不经意的话，王翔后来萌发了一个罪恶的计划。
快到张家港时，刘玉玲有些疲惫。王翔提议：“你休息一会儿，我来开，到了我叫你。”刘玉玲想了想便答应了，坐在副驾驶的位置上闭目养神，不一会儿就睡着了。等她醒来的时候，车子已经到了张家港，身上还盖了件衣服。刘玉玲揉揉眼睛，不好意思地问：“到了多久了?”“有半个小时了，你睡得像头小猪，不忍叫醒你。”王翔说罢，在刘玉玲的鼻子上轻轻地刮了一下。刘玉玲的心一下被刮乱了，胸口一阵鹿撞。王翔突然抓住她的手，把她的小手放进自己的大手里，轻轻地揉捏着。刘玉玲想挣脱，浑身却没有一点力气，她原本不想和王翔玩真的，此时却身不由己了。
在张家港某旅馆，两人忘记了各自的家庭。靠在王翔怀里，刘玉玲说：“你可要记住这家旅馆，这是咱们定情的地方。”王翔郑重地点点头。回到东台后，两人依依不舍地道别，王翔从口袋里掏出400元，递给刘玉玲：“这是车钱，你拿好。”
刘玉玲接过钱。她数钱的样子十分认真，10块、20块，张张数得仔细。王翔心里很不是滋味，虽说车钱是要付的，可想到刚才两人甜甜蜜蜜，此刻却像陌生人，原本炙热的气氛骤然冷却下来。
激情过后照收费 情人客人难分清
2007年年底的一天，王翔又坐上了刘玉玲的车。到目的地后，王翔给了刘玉玲一张100元的纸币，刘玉玲不够零钱找还他。车钱也就十几元，王翔以为刘玉玲不会要了，谁知她竟说：“你等一会儿，那边有家超市，我去换一下。”看着刘玉玲急匆匆地往马路对面的超市跑去，王翔有些茫然，他摸不清自己是她的情人还是她的客人。
刘玉玲回来后把找的零钱放在王翔手上，还在他脸上轻啄了一下，温柔地说：“想我就给我打电话，我去接你。”王翔拿着零钱，想笑却笑不出来。
为了摸清刘玉玲的真实想法，王翔想到了一个试探的好法子。他觉得如果一个女人愿意为一个男人花钱，花大钱，那肯定是真心喜欢他。
2008年1月的一天，王翔打电话把刘玉玲约了出来。在酒店房间里，王翔骗刘玉玲说：“我遇到点事，手上钱不够，你能帮我一把吗?”刘玉玲为难地说：“我们家钱都归我老公管，我怕帮不了你。”王翔听后很不高兴：“你说这话谁信?现在哪家不是女人管钱?你心里一点也没我。”刘玉玲委屈地说：“如果我心里没你，会跟你?你说这话就太没良心了!”王翔仔细想想也是，两人相处的这段时间，刘玉玲除了按表向他收取车钱，从没有像别的女人那样想方设法从情人那里捞钱，这么说来，她对自己应该算是真心的了。
两个星期后，王翔被单位派往上海联系业务，本应该乘大巴去，但为了和刘玉玲幽会，他决定自己掏钱租刘玉玲的车。到上海住酒店时，王翔身上的现金不够又
不能刷卡，只差100元，便问刘玉玲身上有没有，刘玉玲摇摇头。无奈之下，王翔只得跑到很远的一个路口去取钱。事情虽小，可王翔心里有一个疑虑：她出门在外，100块钱也不带?进房间后，趁刘玉玲洗澡的时候，王翔偷偷翻看她的钱包，里面整整齐齐地放着500元，王翔的兴致顿时荡然无存。
第二天，王翔陪刘玉玲逛街，并给刘玉玲买了一条连衣裙。刘玉玲看中了一条领带，让王翔试试。王翔喜不自禁，以为她要买了送给自己。谁知，买下领带后，刘玉玲却把它放进了自己包里，显然，她是给丈夫买的。一条南京路逛下来，刘玉玲只请王翔喝了一瓶矿泉水。跟在她身后，王翔气极了，丢下东西说：“不适了，我要马上回东台，有急事!”
把王翔送到家时天已经晚了，王翔说了句“再见”就往家里走，刘玉玲叫住他：“你的车钱还没付呢!”王翔愣了愣，走到车边，从钱夹里掏出500元狠狠地扔给刘玉玲：“够吗?”刘玉玲笑了笑：“生气了?我这也是没办法。你知道，我家钱都是我丈夫管，空着手回去不好交代。”王翔“哼”了一声，转身离去。
到了这个阶段，王翔用刘玉玲的车，只是为了找机会和刘玉玲相会。刘玉玲却完全不理会他的“心思”，总是把他当作乘客，不仅毫不客气地收取他的车费，甚至像对待别的客人一样，希望他用车的时间越长越好、花的钱越多越好。不论在车上还是车下，王翔希望刘玉玲始终把自己当情人看，但刘玉玲老是混淆了角色，这让王翔痛苦不已，他觉得自己被刘玉玲玩了。
情人失望生恶念 定情旅馆成杀人现场
刘玉玲对车费较真，终于彻底惹怒了王翔。
2008年7月的一天，两人从酒店幽会出来，下车的时候，刘玉玲说：“17块钱。”王翔说：“没零钱，下次给你。”刘玉玲白了他了一眼：“刚才结账不是找了零钱吗?”一听这话，王翔顿时火了：“你的意思是我赖你车钱?这点钱我还是付得起的!我从来没见过像你这样头脑清楚的女人，刚才还说爱我一辈子，现在又为十几块钱不依不饶。你的爱未免太廉价了!”说完，他抽出100元扔给刘玉玲。
钱砸在刘玉玲脸上，虽然不疼，但刘玉玲的心被砸得生疼，她红着眼说：“这钱我凭什么不要?这是我靠劳动挣来的，不是你施舍给我的!”“那你把我当成什么人了?”“刚才你是我的情人，现在你是我的客人!”刘玉玲回答得斩钉截铁。“好，好，好，现在我是你的客人，那谢谢你了，司机师傅!”说完，王翔气冲冲地离开了。
刘玉玲太理智了，理智得近乎绝情，这让王翔的自尊心受到了极大的打击。他一边走一边想，既然她不把自己当情人，自己又何必拿她当情人?你不仁就别怪我不义!一个罪恶的计划开始在他的头脑里发芽。刘玉玲不是嚷着要在经济上忠于丈夫吗?那就让她失财――抢了她的出租车，看她还怎么忠于丈夫!
王翔被自己这个念头吓了一跳，这可是犯法的事啊!可越不去想它，这个念头反而越清晰。想的次数多了，王翔最终被自己说服了――就是事发，刘玉玲也不敢报案，因为一报案，刘玉玲背叛丈夫的丑事就会曝光。
2008年8月27日，王翔把刘玉玲约了出来。他再次提起借钱的事，他想，如果刘玉玲借钱给他，那就说明她不是玩自己，后面的计划取消；如果她不愿意，就别怪自己狠心。一听王翔说借钱，刘玉玲一口就回绝了：“我不是说过吗?钱都在我丈夫手里，你还是找别人想想办法吧!”王翔不死心地说：“我想买辆出租车，实在想不到办法才来求你。”听王翔说要跑出租，刘玉玲更不乐意了：“东台的出租车已经饱和，生意很难做，你还是的老本行吧!”“上次你说男人跑出租比女人赚得多，现在又说生意难做。哼，女人的心哪!”王翔冷冷地看着刘玉玲，决定尽快实施自己的计划。
2008年8月29日下午4点，王翔给刘玉玲打电话：“我后天要去张家港，你有空送我去吗?”刘玉玲说有空，两人约好后天早上联系。两天后，刘玉玲载着王翔出发了。刘玉玲没有发现王翔的异样。在她想来，问王翔要车钱她是问心无愧的，她从没打算从王翔那里额外获取什么，车钱是她的劳动所得，要得理直气壮。
到达张家港市金港镇时已经是下午1点了，两人在第一次“定情”的那家旅馆开了房。
王翔进了房间后，心怦怦直跳。刘玉玲打开电视，很快就被一部韩剧吸引住了，坐在床尾一动不动地看着。王翔坐在她身后，想了好多。想起刘玉玲每次在旅馆里热情如火，一走出宾馆，尤其是一坐到她的车里就变得六亲不认，王翔心里的怒火就燃烧起来。他无法理解她的冷静甚至是随时出现的冷漠，也不能适应“情人”和“客人”之间频繁的转换。就这样坐了半个小时，王翔提着手提包进了洗手间。他从包里掏出一只墨水瓶，拧开盖子将里面装着的液体倒在手帕上。事后警方查明，墨水瓶里的液体是一种能致人昏迷的化学物。王翔的计划是：把刘玉玲弄昏迷，然后将她的车卖掉，拿卖车的钱买一辆新的出租车，自己跑出租。
确定手帕被化学液体浸湿后，王翔不动声色地走出洗手间坐回刘玉玲身后，突然用手帕紧紧捂住刘玉玲的口鼻。刘玉玲“嗯嗯”地使劲挣扎，王翔用另一只手使劲将刘玉玲的左右手按在一起。过了三四分钟，刘玉玲沉沉地倒在床上，一动不动。
王翔知道药效维持不了多久，赶紧从包里拿出胶带把刘玉玲的嘴巴封上，目的是让她不能呼救。随后，王翔拿走了刘玉玲的驾驶证、车钥匙、一部三星直板手机和400元钱，惊慌失措地离开了旅馆。跨出旅馆大门，外面热辣辣的太阳让他突然清醒了不少：刘玉玲醒了会不会报案?虽说她顾及自己的名声，可受此大辱，她肯定恨透了他；就是她不报案，她的丈夫肯定会追问不休，最终也会报案。
王翔一步一步退回旅馆，又一步一步退回房间。站在刘玉玲面前，王翔犹豫不决：这个女人到底对自己有没有感情呢?她与自己计较十几块钱的车费，到底是羞辱自己还是为生活所逼?想到这个女人一次又一次“高调收费”，想到不杀死她，自己就会身陷囹圄，王翔用枕头捂住了刘玉玲的口鼻，刘玉玲没有挣扎就停止了呼吸。王翔脱掉她的衣服，伪造了一个杀人的假现场。
驾驶着刘玉玲的车，王翔突然不知该去哪儿，他把车开到郊外，蹲在路边哭了起来。哭了十几分钟，他丢下车，把从刘玉玲那里抢来的东西扔进草丛，然后搭上一辆开往东台方向的大卡车。
很快，旅馆服务员在打扫房问时发现了刘玉玲的尸体并报警。2008年10月28日，王翔被张家港市检察院批准逮捕，目前，此案在进一步审理当中。
在我国，《合同法》没有专门规定租赁物延迟交付或交付不能情况下出租人的责任问题。根据《合同法》第245条之规定，出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用，可以推断出，出租人应当负有向承租人交付租赁物的义务。但在租赁物延迟交付或交付不能的情况下，承租人享有哪些权利，是否应当继续向出租人交付租金等问题，《合同法》未给予明确的规定。笔者认为，在交付租赁物出现障碍的情况下，承租人有权根据《合同法》第67条第2款拒绝支付租金，因为，根据合同对等原则，出租人没有履行其义务，承租人有权相应的拒绝履行其义务。同时承租人还享有《合同法》第94条第2款规定的解除合同的权利，如因租赁物延迟交付或交付不能给承租人造成损失，承租人还有权根据《合同法》第97条的规定主张损害赔偿。
在租赁物延迟交付或不能交付的情况下，德国和中国的相关规则略有不同。德国将融资租赁视为租赁的一种，因此，出租人负有交付租赁物的义务，在租赁物延迟交付或交付不能的情况下，承租人有权解除融资租赁合同，拒付租金并享有向出租人主张赔偿的权利。
根据德国相关的司法判例，融资租赁交易中租赁物延迟交付和不能交付的情况下，排除承租人解除合同和向出租人主张赔偿权利的约定被视为是无效的约定。出租人能否通过向承租人转让向供货商主张的相关请求权的方式免除自己交付租赁物的责任，在德国是很有争议的。而根据我国《合同法》第240条的规定，出租人、承租人及供货商可以约定，在供货商不履行买卖合同义务时，由承租人行使索赔权。承租人行使索赔权的，出租人应当协助。遗憾的是，我国《合同法》并没有明确，在三方约定由承租人向供货商行使索赔权的情况下，出租人自身交付租赁物的责任是否可以免除。笔者认为，如融资租赁交易中三方当事人约定，承租人完全享有租赁物延迟交付或交付不能时对供货商的全部请求权的，其利益能够得到充分保障的情况下，出租人可以免除自身交付租赁物的责任。
二、租赁物风险的承担
德国和中国有关租赁物风险承担的规则在实质上是一致的，但表现形式却有所不同。具体而言，德国联邦法院通过司法判例的形式确定下来，与租赁物相关的物的风险和价格风险是由承租人承担的，而根据中国《合同法》第246条的规定，承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身伤害或财产损失的，出租人不承担责任，同时《合同法》第247条规定，承租人应当妥善保管、使用租赁物，并履行占有租赁物期间的维修义务。笔者认为，在出租人履行完毕自己的主要义务，即融资和交付租赁物的义务后，与租赁物相关的风险应当由承租人承担。但为了降低承租人的风险，同时也避免出租人在承租人破产或财务出现重大恶化时的损失，承租人应当负有为租赁物投保的义务。
在租赁物风险实现的情况下，融资租赁交易各方当事人能否解除合同，在两个国家的相关法律规定中均未明确规定1。笔者认为，如果租赁物出险后，融资租赁合同难以继续履行，则合同双方当事人均有解除合同的权利。
三、租赁物瑕疵担保责任
（一）租赁物质量瑕疵
在德国，租赁物质量瑕疵担保被认为是出租人应当负有的义务2。出租人可以通过转移请求权或授权的方式让承租人直接向供货商行使其对供货商的租赁物质量瑕疵请求权，从而使自己免于承担租赁物的质量瑕疵责任3。我国《合同法》第244条则通过法律规定的形式，在一定条件下直接免除了出租人的租赁物质量瑕疵责任。具而言之，根据《合同法》第244条的规定，租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或出租人干预选择租赁物的除外。《融资租赁国际公约》第8条规定，除本公约另有约定或租赁协议中另有说明，出租人不应对承租人承担设备方面的任何责任，但承租人依赖出租人技能和判断以及由于出租人干预对供货商的选择或对设备的指定而受到损失的除外。
就出租人承担租赁物质量瑕疵的问题，我国《合同法》规定，出租人在承租人选择供货商或租赁物时未对其干预或提供技术判断的，应当对租赁物质量瑕疵不承担责任。德国联邦法院没有直接免除出租人租赁物质量瑕疵责任，但通过出租人转让请求权或授权的方式，使出租人也可以免于承担租赁物的瑕疵责任。笔者认为，出租人在一般情况下不应当承担租赁物的瑕疵责任，因为出租人在融资租赁交易中的主要义务是提供融资和出租租赁物（仅限于将租赁物交付给承租人），就租赁物的质量瑕疵，应当由供货商依照买卖合同之约定来承担。承租人直接向供货商主张相关权利，完全能够保障其自身的合法权益，因此无论是法律直接规定还是通过约定，在一定条件下免除出租人租赁物瑕疵责任均是合理的。
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
融资租赁一般涉及重大资产，对承租方的生产经营能力形成重要影响。融资租赁也是一项较为复杂的业务，同时涉及的固定资产及相关融资两类业务。为此2006年的《企业会计准则》中专门设置《企业会计准则第21号―租赁》（以下简称“《准则》”）来规范企业的融资租赁业务。
《准则》详细规范了融资租赁会计核算的标准和时间，包括租赁期开始日的会计处理、未确认融资费用的分摊、或有租金的会计处理、租赁期届满时的会计处理等等。《准则》执行以来对规范企业的融资租赁业务发挥了积极作用。但是对承租人在融资租赁合约约定的租赁期到期前终止的情况没有明确规定该类情况的核算方法。这将使得企业在进行融资租赁期满前终止租赁业务的会计核算失去核算准则，也使《准则》存在操作层面上的缺陷。应该通过分析融资租赁期满前提前终止形成的原因、造成的经济后果来确定合理的核算方法。
二、融资租赁提前终止的成因与经济后果
（一）承租方提前终止融资租赁合同的成因与经济后果
融资租赁形式上租赁实物资产，实质上是融通资金。承租方长期需要融资租赁资产带来的生产和经营能力，但是承租方缺乏购买融资租赁资产的资金，或者由于其他方面因素不能直接取得融资租赁资产的所有权。从经济的角度来看，融资租赁是承租人不能购买的情况下的最优选择。一旦承租人拥有足够的资金，或者阻碍其取得融资租赁资产的其他因素消失，那么直接购买是承租人的最优选择。由于融资租赁的期限较长，在此期间如果承租方取得足够资金，或者市场上购买该类资产的障碍消失，那么承租方会尽量终止融资租赁合同，而购买该类资产。因此，融资租赁合同一般会给予出租方更多保护，而法律一般会要求承租方遵守融资合同。
《准则》中的第七条规定，租赁期是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间，承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。《准则》同时规定租赁合同签订后有四种情况可撤销：①经出租人同意。②承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。③承租人支付一笔足够大的额外款项。④发生某些很少会出现的或有事项。
这些规定给予了承租人撤销合同的前提条件，即承租方只有在让出租方满意的情况下才能撤销租赁合同。这些有利于保护出租方的利益，对融资租赁这种资本市场的发展产生积极作用。那么承租方提前终止也应该需要让出租人满足，只有出租人得到足够利益，才可能终止融资租赁合同。也就是说在可持续经营的情况下，承租人至少要付给出租人相当于在租赁业务中获得的收益的现值，才能使出租人满意。使出租人满意的现值相当于追加在融资租赁资产使用成本上的成本。
这实际隐含着另一个前提条件，就是承租人提前终止融资租赁合同获得的收益或减少的损失（由于损失可以视为负收益，以下统称收益）低于继续执行融资租赁合同获得的收益与使出租人满意的现值之和，那么承租人一般会选择继续执行租赁合同到租赁期满。但是在承租人提前终止融资租赁合同获得的收益低于继续执行融资租赁合同获得的收益与使出租人满意的现值之和，承租仍然可能提出提前终止租赁合同。可以用式子表示如下：
承租方提前终止融资租赁比较收益＝承租人提前终止融资租赁合同获得的收益―（继续执行融资租赁合同获得的收益＋使出租人满意的现值）
如果提前终止融资租赁比较收益大于零，那么承租方将会提前终止融资租赁。可以发现承租人提前终止融资租赁合同获得的收益与继续执行融资租赁合同获得的收益都与融资租赁资产在社会中的状况和企业使用状况相关联。其中提前终止融资租赁合同获得的收益包含承租人使用替代资产形成的收益，或者承租人不继续使用融资资产而减少的负收益。那么至少有如下因素可能导致承租人提前终止融资租赁合同获得的收益上升，而使得承租人继续执行融资租赁合同获得的收益下降：①融资租赁资产遭到毁损，不能修复，或者修复代价超过购买新的同类资产；②融资租赁资产已经被先进设备替代，先进设备单位产品的材料、能源等成本远远低于继续使用融资租赁资产的材料、能源等消耗；③融资租赁资产所能够制造的产品已经不符合市场发展需要，无法销售。在这些情况下，承租人付给出租人相当于在租赁业务中获得的收益的现值将有可能远远高于继续使用融资租赁资产的收益，而使得提前终止融资租赁比较收益大于零，承租人将会选择提前终止融资租赁合同。
（二）出租方提前终止融资租赁合同的成因与经济后果
出租方在融资租赁业务中的收益主要来自于融通资金的收入，相当于利息收入。尽管《准则》并未就撤销、变更、提前终止融资租赁合同对出租方做出比承租方更为严格的要求。但由于融资租赁合同比较好地保护双方的利益，出租方也不能随意撤销、变更或者终止融资租赁合同。通常情况下，在融资租赁合同会约定如果出租方要提前终止融资租赁合同，那么必须给予承租方相应的补偿，使承租方同意提前终止融资租赁合同。通常情况下，出租方不会主动要求提前终止租赁合同。只有在资金紧张或者融资租赁资产在租赁期内某个时间段的市场价值远远高于融资租赁合同包含的收益现值且承租方无力承担新增价值的成本，那么出租方才会主动要求终止融资租赁合同。
出租方提前终止融资租赁比较收益＝出租人提前终止融资租赁合同获得的收益―（继续执行融资租赁合同获得的收益＋使承租人满意的补偿）
由于科学技术不断进步和社会经济发展，大多数融资租赁资产会发生技术贬值和经济贬值，融资租赁资产在租赁开始日的价值会高于其他后面租赁期的价值。只有少数资源性资产，如房地产会出现融资租赁资产在租赁期后面时间段的价值高于前面时间段的价值。
从整体来看，不论承租方还是出租方提出提前终止融资租赁合同，都会使对方获得一定补偿，而己方由此获得更多收益或者减少损失。会计核算应该能够反映融资租赁提前终止对会计主体的经济影响。
三、融资租赁提前终止的会计核算
融资租赁提前终止将会使承租方和出租方由于融资租赁形成的资产和负债发生变化。因此，承租方和出租方应该在融资租赁提前终止的当前进行会计核算，并在会计报告中反映由此对会计主体产生的影响。从承租方的角度来看，报废、被先进设备替代、生产的产品失去市场等原因都会导致融资租赁资产价值下降到接近于零。在这种情况下，出租方出于商业道德等方面因素的考虑，在获得足够回报后会同意承租方提前终止融资租赁合同。当然，出租方也有可能只要求承租方象征性地给予一部分补偿，那么从会计账面来看，出租方还将因此形成营业外收入。在这些情况下，一般由承租方来进行固定资产的清理等后续工作。
如果出租方提出提前终止融资租赁合同，那么将会出现两种情况：一是出租方资金短缺愿意承租方以较低价格购买融资租赁资产的所有权，而提前终止融资租赁合同；二是融资租赁资产价值上升且承租方无力承担新增价值成本，出租方将融资租赁资产提前收回，那么承租方一般能够获得一定的经济补偿。
将上述情况归纳为如下四类：①融资租赁资产报废、被先进设备替代、生产的产品失去市场，资产清理由承租方进行，且承租方补偿较高；②融资租赁资产报废、被先进设备替代、生产的产品失去市场，资产清理由承租方进行，且承租方补偿为象征性；③承租方提前购买融资租赁资产的所有权而提前终止融资租赁合同；④出租方将融资租赁资产提前收回。这四类不同情况中承租方和出租方享有的权利和承担的义务有较大差异，应该采取不同的会计分录来进行核算。以表1表示四种相关情况下出租方与承租方的会计分录。
由于融资租赁业务涉及的业务领域比较重大，金额也比较巨大，承租方和出租方除了在提前终止融资租赁的当期进行会计核算以外，还应该在会计报告附注别披露提前终止融资租赁业务对企业未来财务状况、经营收益和现金流量的影响程度。
融资租赁提前终止情况复杂，涉及的账务较多。本文就此展开探讨，目的在于提供初步的解决方案，同时也期望能够引起大家注意，寻找更为科学合理的解决方案。
房屋租赁合同协议书
甲方：_________
地址：_________
邮编：_________
电话：_________
法定代表人（委托人）_________
开户行：_________
帐户： _________
乙方：_________
地址：_________
邮编：_________
电话：_________
法定代表人（委托人）_________
开户行：_________
帐户： _________
甲乙双方为了友好的携手合作，促进发展，满足利益，明确责任，依据中华人民共和国有关法律的相关规定，本着诚实信用，互惠互利的原则，结合双方的实际，协商一致，特签订本合同，以求共同恪守：
第一条 房屋坐落、间数、面积、房屋质量：
_________.
第二条 租赁期限
租赁期共_________年_________月，出租人从_________年_________月_________日起将出租的房屋交付承租人使用，至_________年_________月_________日收回。
承租人有下列的情形之一，出租人可以中止合同，收回房屋：
1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；
2.承租人利用承租的房屋进行非法的活动，损害公共的利益；
3.承租人拖欠的租金累计达_________个月的。
租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。
如承租人逾期不搬迁，出租人有权向人民法院和申请执行，出租人因此所受的损失由承租人负责赔偿。
合同期满后，如出租人仍继续出租房屋的，承租人享有优先权。
第三条 租金和租金的交纳期限
租金的标准和交纳期限，按国家的_________规定执行（如果国家没有统一规定的，此条由出租人和承租人协商确定，但不得任意抬高）
第四条 租赁期间房屋修缮
修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔_________月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。
出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即以充抵租金或由出租人分期偿还。
第五条 出租人与承租人的变更
1.如果出租人将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。
2.出租人出卖房屋，须在3个月前通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
3.承租人需要与第三人互换住房时，应事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求。
第六条 违约责任
1.出租人未按前述合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，负责赔偿_________元。
2.出租人未按时交付出租房屋供承租人使用的，负责偿付违约金_________元。
3.出租人未按（或未按要求）修缮出租房屋的，负责偿付违约金_________元；如因此造成承租人人员人身受到伤害或财产受损的，负责赔偿损失。
4.承租人逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金_________元。
5.承租人违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金_________元；如因此造成承租房屋毁坏的，还应负责赔偿。
第七条 免责条件
房屋如因不可抗拒的原因导致毁损和造成承租人损失的，双方互不承担责任。
第八条 争议的解决方法
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向工商局经济合同仲裁委员会申请或仲裁，也可以向人民法院。
第九条 其它约定事项
_________.
第十条 本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
本合同正本一式2份，出租人、承租人各执一份；合同副本_________份，送_________单位备案。
甲方（盖章）_________ 乙方（盖章）_________
_________年____月____日 _________年____月____日
【签约必备】
房屋的基本情况
房屋基本情况一方面是指房产本身的状况，包括物业地址、建筑面积；另一方面是指房屋的权属状况，一般是指产权证编号、产权人姓名以及是否设定了抵押等；链家地产市场研发中心认为，这部分内容作为租赁合同的必备构件，势必需要出租者出示房产证。
水电、物业等其他费用承担方式
租赁合同里除了明示租金、押金的支付方式外，还要约定在租赁期内水电、供暖物业费、
卫生费等其他费用的承担方式，在北京市房屋租赁合同示范文本中，对于这一部分费用的承担方式均需要做出详细的约定。专家认为，消费者应该就这部分条款做出明确的约定并直接写入合同，可以避免合同到期之后双方产生费用方面的纠纷。
房屋的维护、维修
在房屋出租期间，难免会出现家具、家电等生活用具的损坏情况，因此约定房屋维护、维修的权责非常有必要，租赁合同范本里“房屋的维护、维修”约定了业主与求租者两方的责任，保证在租赁内房屋及附属物品、设备设施处在适用和安全的状态，同时约定设备在自然损耗或因使用不当而造成故障时，两种不同情况的解决方案，以有效避免业主和求租者因为物品损坏带来的纠纷。
合同解除的具体情况
租房合同中必须标明合同在什么情况下可以解除，这样可以约束业主和求租者的行为，保障双方的权利。在示范文本中，共注明了合同解除的5种情况，其中细化了业主或者求租者单方解约的几项权利，比如业主延迟交付房屋达多久、交付的房屋不符合合同约定或影响求租者安全等等，求租者可以单方解除合同、求租者不按照约定支付租金多久、欠缴费用、擅自改变房屋用途等业主可以单方解除合同。
违约责任及追究
在签订租房合同时，一定要重视对双方违约责任的约定。在租赁示范文本中，违约责任主要包括针对容易产生纠纷的环节设置，如业主未能按时按约定交房应承担的责任、租赁期需提前收回房屋或提前退房的约定赔偿等情况。这将保证合同的顺利执行，降低业主和求租者的风险。
【签订注意】
房屋租赁是日常生活中常见的一项法律活动，为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议，对于相关条款应明确约定，所以合同的签订一定要注意相关事项。
一、租赁合同之出租人的基本情况
1、作为承租方，应先审查房屋是否存在法律法规禁止出租的情形：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的等。
2、作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是房屋的所有人，必须具有产权证明等相关证件；如果承租方不是房屋的所有人，必须具有转租权。
二、 租赁合同之租期条款
在合同中，明确约定房屋的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用房屋，应支付给出租方超过租赁期限使用的租金。
三、 租赁合同之租金条款
1、在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式，实行按月支付制。
2、在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
3、在合同中，明确约定租金的调整，如出租方在租赁期间不得擅自涨租金。
四、 租赁合同之保证金条款
在房屋租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。
五、 租赁合同之配套设施条款
在合同中，对房屋租赁是否包括房屋内的现有配套设备如沙发、家具等进行明确约定。双方应明确约定，租赁房屋所包括的相关配套设备，建议承租方应检查配套设施是否可以使用，并在双方交接时进行清点。
六、 租赁合同之转租条款
在合同中明确约定承租方是否可以转租。
1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将房屋转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。
2、承租方未经出租方同意，擅自将房屋转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成承租房屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。
七、 租赁合同之装修条款
1、 明确约定装修条款，经过出租方同意，承租方可以根据自身需要对本合同约定的房屋进行装饰装修，但是装修不得改变房屋原来的结构。
2、明确约定租赁期满时装修附加部分的归属，在合同终止时，出租方有权要求承租方恢复原状或保留返还时的现状，不能拆除的，可以折价归出租方，但给房屋造成损失的，承租方应给予出租方一定补偿。
八、 租赁合同之妥善保管责任条款
在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物及配套设施，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用房屋内的各项配套设施，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
九、 租赁合同之维修责任条款
在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保房屋及相关的配套设施，并负责房屋的安全防范及维护，以保障承租方能正常使用房屋。
十、 其他事项
在合同中，建议根据实际情况对租赁合同登记备案、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。
【法律审查】
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从以下几个方面进行审查。
1、应注意审查租赁合同是否存在合同法规定的合同无效或可撤销的情形
① 合同无效的情形
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈
，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。”
② 合同可撤销的情形
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
2、应注意审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，否则将导致合同无效。
① 房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
② 委托或出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③ 共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④ 房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
3、应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效
① 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
② 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
4、应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效。
① 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
② 租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③ 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
住房情况
住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；
住房面积
住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况；
配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备；
住房的产权及产权人。写明这套住宅为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
住房用途
主要说明以下两点：
住房是用于承租人自住，承租人一家居住，还是允许承租人或家庭与其他人合住。
住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
租赁期限由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要又一段比较稳定的时间，所以双方需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁该套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。
房租及支付方式
住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较低。
住房修缮责任
出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。
住房状况变更
承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
转租的约定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
违约责任
在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。
租赁合同的变更和终止
关键词：抵押权 租赁权 准据时点
中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）11-0059-02
一、抵押权与租赁权比较
抵押权以担保债权的物权而存在。物有动产和不动产之区分导致抵押权的成立还应根据物的属性不同具备不同要件，抵押物为不动产，使得抵押权成立须经登记，反之，抵押物为动产，登记不被视为成立要件。在抵押合同生效之时抵押权即视为设立，但未经登记不能去对抗第三人的利益，即此时的登记为对抗要件。而依据租赁合同而形成债权是租赁权。租赁权作为租赁合同成立之后的可期待利益而存在，租赁权的对抗应具有相应的外观即占有。租赁为诺成契约，不以物之交付而成立。物之交付义务，为有租赁所生之债务，通常物之使用收益，以物之必要占有为必要，从而应以合于所约定使用收益之租赁物交于承租人。[1]台湾地区学者史尚宽指出，出租人之权利，为使用收益权，包括使用收益必要之占有权利。
按理说，债权具备的相对性不能对抗具有对世性的物权，但“买卖不破租赁”则彰显了租赁权对所有权的效力抗辩。
由上述可知，正因为抵押权不使抵押人丧失对抵押财产的占有，才会使得抵押财产上的租赁权有效存在并对抵押权产生影响，从而在抵押权和租赁权效力方面抵触。所有权人基于所有权的权能将物出租，之后为了担保债权，将该物进行抵押。或者债务人为担保债务将有权占有之物进行抵押，由于并不丧失占有，为了获得物之收益，将物出租。抵押权并不转移物的占有，抵押人在将物做抵押后，依然具备物的除处分权之外的所有权的其他权能，同时为了抵押权人的利益不受损，控制处分权的行使。但并未限制出租，因为抵押人依然处于对物的占有阶段。可以通过折价、拍卖、变卖等来实现抵押权。而当有租赁合同关系存在时，基于租赁权特殊的债权性质，会限制抵押权的实现，难以发挥抵押之作用。以上探讨的前提是债务人的债务履行期限已过的情况下，并且处于抵押权实现期间，租赁合同期限未满或者租赁合同并未遭到解除。两种权利都有存在的权原。因此行使时发生效力冲突。
二、抵押权与租赁权关系
（一）先出租后抵押
按照《物权法》抵押权和租赁的关系规定可知，存在两种情形，并且具有不同的法律效果。将 “设立在先、权利在先”原则运用在效力规定上。依据权利设立的先后顺序进行利益分配，出租的时间顺序抵押合同订立之前，在此种情形下优先保护租赁权。被担保的债权到期的话，抵押权人依然能为保障自己的利益不受损而行使权利，但租赁合同关系并不因此而终止，也就是即便将抵押财产顺利转让给债权人或第三人，因此实现了抵押权，取得抵押财产的债权人或第三人仍应该负担租赁行为。在实现抵押权的同时，承租人的优先购买权应当被承认，使得承租人利益不受侵害。多数人会质疑，此种情形以及规定明显对抵押权人不利，没有人愿意取得有负担的不完全的抵押物，从而导致抵押权实现受阻。首先，法律应该保护弱者，承租人通常因为经济情况被视为处于弱势地位，而抵押权人同样也是债权人相较承租人处于强势地位。其次，一经登记的抵押权会横扫在抵押物之上的各种权利，显然存在显失公平现象。按照物权法的一般原理，在抵押权实行时，设立在抵押财产上的受益权将全部消灭。如此一来，在抵押权设定后的受益权的人面临权益随时被侵害的风险。因而，出于社会政策的考量，需要从特定程度上对这些收益权人实行保护。[2]我觉得应借用债权法概念上的风险负担转移原理进行解释，因为抵押权是为确保债权不至不被清偿而设立，具有从属性，从属于债权，抵押权人即为债权人，因此具有适用的空间。在设立抵押权前，抵押权人应就抵押物的状态进行检查。如何才能不加重抵押权人的负担，此时，对租赁权准据时点的确定就能解决这一冲突，主要表现在避免抵押权人与承租人利益冲突从而受损方面。先出租的需要以占有为外观对抗要件，对租赁进行登记并且公示在我国并没有形成制度，只有这样才能合理地承担风险负担，不然抵押权人无从知晓该抵押财产是否为合适的抵押财产。以占有为租赁权准据时点，有效地缓和了抵押权人与承租人的利益矛盾冲突。
（二）先抵押后出租
租赁合同是一种收益的法律行为，而抵押权的行使前提是债务到期债务人不履行或者出现当事人约定实现抵押权的情形，并且抵押权人设立抵押权的初衷也就是为了使债权能够获得完全的清偿。租赁既然能带来收益的话，能够增加债务人的偿还能力，在主债权消灭的情况下，抵押权也就丧失了行使的空间。
在先抵押的情形下，已登记的抵押权不受来自租赁关系的对抗。反之如果没有进行登记，即使抵押在先，也要保护租赁权。假定先行办理了抵押登记，在此种状况下，抵押权优先行使，在抵押权实现后，取得了抵押财产的所有人可以解除原来的租赁合同，是对租赁可以对抗买卖的破坏，在出租取得收益的情况下，到期的债务得不到债务人的履行，抵押权人可以要求实现抵押权。
在此种情形下，基于上述对承租人保护的原理，并不绝对地使得租赁关系不复存在，只是丧失了对抗的效力，即不阻碍抵押权行使即可。也就意味着在实现抵押权时，由于抵押财产上附有租赁关系，没有人会愿意取得有负担的抵押财产，影响了抵押权的实现，此时的租赁关系视为不存在。因此有学者认为应当直接把租赁关系去除之，在债务因债务人不履行而到期的状况下，应直接视为租赁关系不存在。但这一做法缺少法理基础，租赁合同是抵押人和承租人签订的，基于合同的相对性原理以及合同的解除原理并不能解释适用，既不能适用约定解除也不适用合同的法定解除。是否应将“买卖不破租赁”租赁原则适应范围继续扩大至该种情形，值得商榷。抵押权人如果没办理登记，如果是不动产的话那么抵押权不成立，也就不存在与租赁权相冲突的情形。关于动产，采取的登记对抗主义立法政策，即不能对抗善意的第三人。此种情形，亦不能对抗租赁关系。其实从该条规定看出事实上是在对租赁权的极大保护。对抵押权的设立要求更高。
（三）准据时点
由于抵押权属于法定的物权，而对于租赁权法律并未作出规定，因而在分析抵押权与租赁权关系要对租赁权作出法律解释从而实现法律适用。租赁权成立的时间点是其中最为重要的方面。在现实生活中不免存在租赁合同已经订立但并没有交付，在此种情形下，已出租如何界定，如果以合同订立的时间来确定已出租的情形，那么又不免存在合同倒签行为从而损害抵押权人的利益。而对租赁权的绝大保护会纵使恶意串通等不法行为侵害抵押权人利益。所以确定租赁权的准据时点就显得尤为必要。
三、对抵押权与租赁权关系的解释适用
在只是订立了租赁合同并没有交付的情况下，并没有因为占有而形成权利的外观，因此不具租赁权，租赁权应当是在占有基础上的使用收益权。租赁合同虽是诺成合同，只需合意达成，即视为租赁法律关系存在，然而租赁权基于占有基础上的权利。假设在租赁合同生效时成立了租赁权，而且该租赁权具有完全的对抗效力，则有可能会侵害到善意第三人的利益和危及社会交易安全。[3]租赁权仅仅是包括了租赁物收益使用权，而不包括物的交付请求权，此项请求权是租赁合同所生之债务。即租赁物交付的时间点视为准据时点。
租赁权作为一项债权，债权的一个特征便在于之间的平等性，所以要使之发生对抗的效力，准据时点在于占有。也即，在抵押权和租赁权并存行使时，租赁权对抗抵押权的前提在于已经对物构成了合法有效的占有。这样就可以有效避免出租人和承租人倒签租赁合同以损害抵押权人的合法权益。制定法律就在于通过在当事人之间权利义务关系的设定，来平衡各种社会利益。[4]显然在这样的解释下，《物权法》的相关规定是符合法律的目的的。
关于先抵押后出租的情景，应将《物权法》第190条第二句作扩张性解释，租赁关系不得对抗已设立的抵押权，可以借鉴台湾的做法，看是否影响到抵押权的实现，后设立的租赁权若不影响抵押权的完成，即当债务能够被拍卖的价款清偿时，租赁关系依然存在，并不一味地面临被解除的风险。因为租赁关系并不当然被消灭，具体到如何保护承租人的利益可以借鉴日本的“短期租赁的保护制度”，即法律赋予保护的期间，在此期间内，即便租赁权设立在后，亦可以不受抵押权的干扰，只是该对抗效力并不是阻碍抵押权的实现，而是抵押权的实现不能构成对租赁关系的影响。
对于先出租后抵押的情形，出租人的利益具有优先保护的特性，为防止抵押权人的利益受损，应引进风险负担及风险转移原理，抵押权人在抵押人提供了抵押物的状况下负有检查的义务。当然由于租赁权并非法定物权，不具有法定对抗要件，因此为避免租赁权人和抵押权人之间的利益失衡，租赁权对抗效力来自于合法有效的占有在先。有学者提出为避免加大抵押权人的负担要对租赁权进行登记，我认为这一做法缺乏理论基础，首先，租赁权并非用益物权，物权的设立前提是物权法定主义，租赁权只是债权，当然不适用物权的公示公信原则。
当然，还需认可租赁合同承租人的优先购买权，在同等情况下。由于容许承租人持续承租则会对抵押权的实现构成妨碍，而承认承租人的优先购买权并不影响到抵押权人行使权利[5]抵押人需征得抵押权人的许可在租赁合同的期限超过了被设定抵押的债权期限。对没有经抵押权人同意的超过抵押期限部分，如不影响债权的实现可以认定租赁合同有效，赋予承租人优先购买的权利。[6]我认为这一观点欠缺法理基础，因为租赁合同的签订只需承租人与出租人达成合意即可，而且还具抵押人身份的出租人并未丧失对租赁物的所有权，因而，不需取得抵押权人的许可。
抵押权是不转移占有的担保物权，租赁权是基于占有后的收益使用权，已设定抵押的财产还负担着租赁法律关系时，抵押权的实现会受到租赁权的阻碍，为追求法价值的平衡，对租赁权进行法律解释，《物权法》第190条规制了抵押权和租赁的关系，而出租的准据时点在于租赁物的交付。在这样的解释下，再去应用“设立在先，权利优先”原则。
参考文献：
[1]史尚宽.债法总论[M].北京：中国政法大学出版社，2000：165.
[2]陈玉婷.不动产租赁权与抵押权的冲突――对《物权法》第190条第2款之解读[J].法制与社会，2013，11.
[3]孙鹤，王勤劳.抵押权与租赁权的冲突与协调[J].法律适用，2009，02.
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[5]徐潋今.抵押权与其他权利冲突之探讨[J].法制与社会，2012，19.
在我国出台《企业会计准则——租赁》（以下简称《租赁会计准则》）之前，美国和国际会计准则都已对租赁业务进行了规范。在一定程度上，我国《租赁会计准则》借鉴了一些比较先进的做法，但在《租赁会计准则》的内容中还是充分体现了中国特色。
一、关于租赁的分类
关于租赁的分类一直是租赁会计中比较“头痛”的问题。承租人通常希望用租赁资产费用化来粉饰报表，以提高本企业的投资报酬率和筹资能力，这样使得租赁的分类往往弹性过大，难以恰当确定。例如，《国际会计准则第17号》对租赁的分类是这样表述的，当一项租赁如果符合下列情况之一应当划分为融资租赁：1）在租赁期结束时，资产的所有权转让给承租人；2）承租人有购买租赁资产的选择权，其购买价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始时就可以合理确定承租人将会行使这项选择权；3）即使资产的所有权不转让，但是租赁期占资产可使用寿命的大部分；4）在租赁开始日，最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。我们不难发现，国际会计准则对租赁标准的划分用了许多模糊的词，比如“远低于”、“合理确定”、“大部分”、“几乎相当于”，由于对这些词认识不清，导致了国际会计准则的租赁划分标准可操作性不强。
再以美国租赁会计准则为例，其对融资租赁划分的标准是：1）在租赁期结束时，资产的所有权转让给承租人。2）租赁包括廉价购买权。3）租赁期不短于租赁资产的预计经济寿命的75%.但是如果租赁资产是旧资产，在其开始租赁前已使用年限超过资产全新时可使用年限75%，则本准则不适用。4）在租赁开始时，最低租赁付款额的现值不小于在租赁开始日租赁资产的公允价值减去出租人保留的和预期会实现的任何相关投资减免税后余额的90%.但是如果租赁资产是旧资产，在其开始租赁前已使用年限超过资产全新时可使用年限75%，则本准则不适用。美国的租赁划分标准比国际会计准则更为详细具体，关键在于第3）、4）条比国际会计准则更加量化。但是第2条（什么样的价格是廉价）过于模糊，会给承租人以较大的空间去规避。
我国《租赁会计准则》在对租赁划分标准上既综合了美国和国际会计准则的长处，同时又考虑了我国的国情。我国对融资租赁划分的标准为：1）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于（小于5%，含5%）行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分（大于75%，含75%）。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。4）就承租人而言，在租赁开始时最低租赁付款额的现值几乎相当于（大于90%，含90%）租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于（大于90%，含90%）租赁开始日租赁资产原账面价值。但是，如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用。5）租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。不难发现，我国《租赁会计准则》对租赁的划分在定性和定量上都给出了较好的说明。同时，租赁标准4）中把国际会计准则和美国租赁会计准则采用的资产公允价值改为账面价值。从会计理论的角度看，显然资产公允价值能够提供更相关的信息，但有一个前提，那就是公允价值同时具有可靠性。我国目前金融资本市场还不成熟，在缺乏可靠的公允价值的情况下，用账面价值是一个相当不错的办法，体现了会计的本国化。
二、融资租赁下承租人的会计处理
1.租赁资产的资本化金额的确定。国际会计准则认为，承租人应以租赁开始日租赁资产的公允市价与最低租赁付款额的现值两者中的较低者确认为租赁资产和负债。美国租赁会计准则认为一般应采用最低租赁付款额的现值，但有时也可采用公允市价。我国《租赁会计准则》规定：在租赁开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为租入资产的入账价值。同时还有一条比较特殊的规定：如果该项租赁资产占企业资产总额的比例不大（小于30%，含30%），承租人在租赁开始日可按最低租赁付款额作为租入资产的入账价值。笔者认为，由于目前大多数财会人员对融资租赁业务不熟悉，对于那些租赁资产占企业资产总额比例不大的公司，为了方便采用最低租赁付款额作为租赁资产的入账价值是可行的，这对承租人的当期损益和报表使用者也不会带来太大的影响。
2.最低租赁付款额现值折现率的选择。国际会计准则规定：在计算最低租赁付款额现值折现率时，如果租赁内含利率可以确定，则将其作为折现率，否则采用承租人的增量借款率。这里的增量借款率是指承租人可能在同样的租赁中必须支付的利率，或者在这种利率不能确定时，承租人在租赁开始日可能以同样的条款和同样的担保，借入为购买同一资产所需资金的利率。
美国租赁会计准则规定：承租人应采用增量借款率，除非承租人知道出租人的内含利率，并且出租人计算的租赁内含利率小于承租人的增量借款率。美国租赁会计准则的规定和国际会计准则的规定还是有不同的：国际会计准则认为最低租赁付款额现值折现率的首选应是租赁内含利率，而美国租赁会计准则认为其首选应是增量借款率。
我国《租赁会计准则》认为：承租人在计算最低租赁付款额的现值时，如果知悉出租人的租赁内含利率，应当采用出租人的租赁内含利率作为折现率，否则，应当采用合同利率。如果出租人的租赁内含利率和合同利率均无法知悉，应当采用同期银行贷款利率作为折现率。租赁内含利率是在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产原账面价值的折现率。在现阶段，我国的增量借款率就是银行的同期贷款利率。由于资本市场的不完善，银行是大多数企业选择贷款的对象。我国《租赁会计准则》关于最低租赁付款额现值折现率的选择次序首先是租赁内含利率，其次是合同利率，最后是银行利率。这是由于出租人内含利率反映了承租人实际支付的筹资成本，具有很强的相关性。而租赁合同一般都规定有合同利率，这一利率租赁双方都能接受，反映了承租人实际负担的利息水平，所以其相关性也较强。但是如果上述租赁内含利率和合同利率都无法得到，在这种情况下，采用容易获得的银行利率也是可行的。
三、融资租赁下出租人的会计处理
1.租赁开始日租赁债权的确认。美国租赁会计准则分别对销售型租赁和直接融资型租赁进行了规定：1）对于销售型租赁，出租人应按最低租赁收款额加上归属于出租人的未担保余值之和记作租赁投资总额。租赁投资总额与构成租赁投资总额的两部分的现值合计数之间的差额应记作未实现收益。根据租赁内含利率计算的最低租赁收款额的现值记作销售价格。租赁资产的成本加上初始直接费用，减去根据租赁内含利率计算的归属于出租人的未担保余值后的余额借记当期费用。2）对于直接融资型租赁，出租人应按最低租赁收款额加上归属于出租人的未担保余值之和记作租赁投资总额。租赁投资总额与租赁资产的成本之差记作未实现收益。国际会计准则规定：出租人应在其资产负债表中确认已用于融资租赁的资产，并按等于该租赁项目投资净额的金额将其列为应收款。
以上可以看出，出租人在租赁开始日的会计处理可分为两种：一种以美国租赁会计准则为代表，采用的是总额法，其特征便是在会计处理中设置“未实现融资收益”科目；另一种以国际会计准则为代表，采用的是净值法，其特点是在会计处理中不设置“未实现融资收益”科目。
我国《租赁会计准则》用账面价值代替公允价值，所以我国的租赁都属于美国租赁会计准则中的直接融资型租赁，并且由于总额法能提供更多会计信息，符合我国会计人员的习惯，所以我国《租赁会计准则》规定采用总额法。在租赁开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为应收融资租赁款入账，并同时记录未担保余值，将最低租赁收款额与未担保余值之和与其现值之和的差额记录为未实现融资收益。
2.未实现融资收益的分配。对于未实现融资收益的分配，美国与国际会计准则大体一致，都强调了融资租赁收益的分配结果应使租赁的投资净额有一个固定的投资回报率。其实这种方法就是实际利率法，其目的是使租赁各期能够获得稳定的投资报酬率。理由也十分明确，主要是：融资租赁的实质是出租人通过出租资产向承租人提供资金来获得收益，因此，出租人应将应收融资租赁款视为对承租人的投资以及服务的补偿和回报，作为本金回收和融资租赁收入处理。在租赁期内任何时间的未收回贷款金额即为未收回租赁投资的金额。相应地，各期的融资租赁收入应按照未收回租赁净额和租赁内含利率来确定。这种确认融资租赁收入的方法考虑了货币的时间价值，计算比较合理，分摊也较准确。
对于我国企业而言，采用上述方法固然较理想，但采用实际利率法需要大量的计算，工作量较大。在目前我国企业会计电算化还不是十分普及的情况下，要求全部企业一律采用实际利率法是有难度的。因而我国《租赁会计准则》规定：出租人应当采用实际利率法计算当期应当确认的融资收入；在与按实际利率法计算的结果无重大差异的情况下，也可采用直线法、年数总和法等。这充分考虑了我国的具体情况。