酒店设计考察报告范文

酒店设计考察报告篇1

关键词：酒店企业；内部控制；COSO报告

改革开放以后随着我国经济体制的改革，我国开始重视酒店企业内部控制的研究，国际上内部控制理论经历了漫长的发展过程，所谓的内部控制理论大致经历了内部牵制、内部控制制度、内部控制结构、内部控制整体框架以及风险管理五个阶段，COSO报告建立了一套相对完整的内部控制框架，但我国酒店企业内部控制仍存在着许多亟待解决的课题。下面分别论述我国酒店企业内部控制的现状及加强酒店企业内部控制的有效措施。

一、我国酒店企业内部控制的现状

我国酒店企业内部控制仍处于较低的发展水平，只掌握了基本的内部控制操作，在内部控制制度建设方面比较缺乏。目前我国的酒店企业发展速度比较快，并且酒店企业自身具有的多样性、差异性等特点，使得酒店企业内部控制具有很大的难度。深入分析我国酒店内部控制的现状，即使有些酒店有内部控制机制，也不能完全落实，内部控制在实际的操作中，具有舞弊、人为操纵错误、管理人员等局限。下面将具体分析我国酒店企业内部控制的现状。

1.财务控制措施不力

酒店企业的管理范围包括饮食、住宿、旅游、娱乐等众多的方面，各方面的核算方式有着较大的差异。住宿和饮食是酒店收入的主要来源，住宿和饮食的条件有多种多样的标准，对核算方式的要求更高，因此投入的成本也相对较大。因为酒店企业的客流量较大，资金交易频繁，但客户索取发票的意识不强，而且酒店企业自身也存在着篡改发票内容的现象，造成了资金管理问题的出现。对于应收账单未对客户的信用度进行考察，未和有关业务部门进行沟通，也造成了一定的损失。酒店企业在内部采购、保存和物品使用等方面存在着浪费现象，造成财务损失。一些酒店企业的财务人员也存在着利用职权违规操作，进行违法乱纪的行为。

2.监督机制缺乏

酒店企业在总经理的考核上，没有严格要求，使得企业领导人不具备处理问题的能力，对损失的承担责任感也较差。某些酒店企业经营者，由于自身的自私心理，不进行或干扰内部控制制度的建设。在雇佣酒店工作人员后，未对员工进行专业、系统的培训，对员工未实行业绩考察机制，无法准确评定员工的任职能力，加剧了酒店制度的不健全问题。酒店企业的内审部门依靠行政干预建立起来且独立性较差对内部控制作用的发挥有不利影响。

3.酒店企业内部控制协调性差

酒店企业员工的流动性较强、离职率较高，不利于酒店企业的管理和团结。酒店企业内部控制流动性强、内部控制协调性差且实际执行力度难以到位，内部控制机制难以落实。一些酒店企业，虽然制定出内部控制制度，但只停留于表面上，未取得明显的效果。内部控制的各个部门之间缺乏联系和交流，沟通不足，在内部控制机制的各种问题上不能默契的配合，影响酒店企业的内部管理，造成一定的经济损失。

二、加强酒店企业内部控制的有效措施

上面已经对我国酒店企业内部控制的现状进行了大致的分析，可以看出，我国酒店企业内部控制面临的现状主要有三个方面的原因：收入控制措施不力、监督机制缺乏、酒店企业内部控制协调性差。根据以上提供的我国酒店企业内部控制的现状提出以下几点加强酒店企业内部控制的有效措施。

1.加强财务控制

为处理酒店企业现金交易量大的问题，可以从以下几个方面入手：第一，加强收据的管理，提醒客户要保存发票，并对发票做连续编号，进行登记加以妥善保管，防止酒店篡改发票内容，也可以根据编号的备注内容，考察客户的信用度，设置合理的信用额度，还与有关业务部门进行有效的沟通，对应收账单进行及时的催收，以加强管理。第二，全面的把关财务，引进智能点菜机，控制舞弊的现象，减轻核算方式投入的成本压力。第三，对企业的财产物资的各个过程进行合理的监督和制约，避免和减少因浪费造成的损失。第四，强化财务人员的作用，形成财务人员和内部管理人员的相互监督和制约。

2.内部控制的监督

建立审计委员会，保持与相关部门的交流和沟通。保证审计工作的透明，对内部控制的各个环节进行严格的监督和把关。酒店企业要对内部控制实施过程进行定期的核查和监督，落实内部控制机制及时发现问题并处理。通过监督机制，控制企业员工的流动，加强酒店企业的管理和团结。将制定的酒店企业内部控制制度深入到酒店企业日常的方方面面，以期取得阶段性的成果。加强各个部门的联系和交流，及时沟通内部控制机制实际实施中出现的各种问题，加强企业内部的管理，避免因工作失误造成的经济损失。

3.协调酒店企业内部控制

对高层管理者的设定，要进行严格的考核，并在任职后定期对其业绩进行评估，制定业绩目标，要求其提出内部控制制度的方案论述，监督其对酒店企业内部控制制度的实际实施情况。实施业绩考核制度，建立奖励制度，对酒店企业员工进行一定的奖励以带动其工作积极性，同时酒店企业与企业员工签订劳动合同，对任职时间、工作要求、工作条件等进行说明，对其进行就业前的培训，提高其工作能力，解决流动性过强的问题。加强内部审计的独立性，发挥内部审计对同级及上司的监督，不再局限服务于酒店负责人。

三、总结

加强酒店企业内部控制的有效措施，主要有三个：加强收入控制、内部控制的监督、协调酒店企业内部控制。酒店企业具有更多的市场经济成分，其服务种类的多样性、客流量大、交易频繁等众多特点，使得对其内部控制具有极大的困难。为了解决其内部控制管理的问题，需要不断学习国外COSO报告的经验，结合中国的实际国情，做深入细致的研究，将酒店企业的内部控制落实到每一个环节。

作者:郑颖 单位:北京燕翔饭店有限责任公司诺金酒店

参考文献:

[1]刘福生.关于健全民营企业内部控制制度的思考[J].中国市场，2014，（44）：71-72.

[2]梅淑先，曾炜，李弘知，等.酒店类企业内部控制存在的问题及成因分析[J].东方企业文化，2015，（18）：100-101.

酒店设计考察报告篇2

新开业五星级酒店考察报告

11月3日12时许至11月4日上午7时，客二人入住酒店（国际连锁品牌五星级大酒店,刚开业半年），进行为期一天的考察活动。经过与该酒店前台、销售、客房、餐饮、美容等服务区域的相关人员接触，并在酒店内多处观察，得出了一些很有参考价值的考察发现。

一、酒店的劣势

1、总体销售力度不足

在考察中我们发现该酒店的客房出租率在30%左右（据前台及销售部服务员介绍），餐饮销售状况更差，下午13:00时至15:00时，在五楼中餐厅就餐的客人共计才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐厅就餐的人数也只有四、五桌，客人10余人，晚9时许在五楼中餐厅也仅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在广场咖啡厅的就餐人数较多（晚8时），上座率估计有70%。

这种现象与该酒店的总体销售力度不够有直接关系。主要原因表现在如下四个方面：

（1）对于酒店，整个酒店集团没有一个全球性的销售总体计划（至少目前没有看到实际的行动）。在该酒店开业时没有象“麦当劳”、“肯德基”开新店一样在全球展开销售宣传活动。以至酒店在开业初期，社会知名度很低。

（2）该酒店已开业一月余，至今无总体销售战略，销售主管说，今天工作结束后，不知明天该干什么。该饭店在本市的市场定位不够准确，目前定位于中高档消费群体，但酒店价格（未打折的门市价）在本市实际应归属于高档消费群体。酒店也没有计划对目标市场做相应的调整考虑。

（3）宣传推广不够，在媒体上宣传的次数太少。

（4）销售人员受到各种干扰的情况较多，情绪不高。具体表现在带客人参观客房时没有主推酒店的主要房型——俱乐部楼层、行政、商务房；销售活动受到外方管理人员因不了解中国国情及本市习惯而做出决定的影响；另外，销售活动还受到业主单位过于具体的干预，如对婚宴价格规定不能低于1000元/桌等。

2、餐饮服务存在致命弱点

（1）中餐厅菜品没有特色，制作粗糙，导致客人很少，餐厅显得冷清，人气不旺，这与厨师的烹调水平有关。

（2）西餐定位不准。西餐菜品不错，比较正宗，但份量太大，不符合中国人口味。餐厅环境不够优雅，椅子呈浅白色且餐位摆放形式杂乱，显得不够档次，整个餐厅色彩、装饰、灯光缺乏变化，不生动。环境和菜品与过高的价格不协调，无法吸引客人。

3、服务质量不够稳定

（1）服务的一致性较差，如面对客人打招呼的方法不一，服务的及时性不够。

（2）美容美发服务与酒店整体环境不协调，服务质量欠佳。

4、酒店整体培训不到位

服务质量不稳定的原因主要是培训不到位。酒店开业前做了一阵子培训，但开业以来因忙于具体的服务而没有再做系统的培训，只是在班前点名会上就事论事地讲一些发生过的问题。另外，酒店多数员工受到的专门培训不多，员工中有一部分是刚从学校毕业的学生，酒店服务经验不足。因此酒店的培训工作显得很薄弱。

另外，与培训紧密联系的督导系统也显得很弱。管理人员在现场，但没有起到督导作用，也没有考核系统。

5、客房硬件存在严重的隔音问题。

主要是指相邻的两个房间隔音效果不好，目前只能尽量隔间出售，以免除客人因此发生的投诉。因此，总共238间客房目前只有一半能出租。

6、人员素质存在缺陷

酒店外方管理人员较多，如总经理是奥地利人，销售总监是新西兰人，各部门总监绝大多数是外国人，他们均未深入了解本市的酒店市场，因此在决策时不可避免地出现一些偏差，或与现实相悖，或与中方管理人员沟通不畅等，在一定时期内制约了酒店的协调发展。

7、业主与管理方存在不协调的地方

业主对管理方的具体业务干预过多，影响了酒店的工作效率、员工情绪和销售策略。这直接影响了多个部门的能力的发挥。

二、酒店的优势

1、客房硬件在本市乃至全国都是一流的

这方面比s大饭店好。如客房里有饮用水系统，卫生间有紧急呼救“sos”按钮，客房宽敞、明亮、整洁、布局合理，床及床上用品舒适，这是新的客房设施的优势。

2、总体感觉服务员面对客人时主动、热情、友善

尤其是前台，对客人热情、微笑、主动。给客人有一种亲切感、安全感。

3、保安系统管理有力度，让客人感到安全。

如电梯间里由钥匙卡控制客人上楼的层数，乘电梯上15层以上（客房区域）需要插钥匙卡，如没有钥匙卡只能上到14层及以下没有客房的楼层，住15-22层客房的客人不能上到23层以上客房区域；还有，保安部（或工程部）对电梯间的情况监视非常重视，发 现问题或可疑情况马上打开对讲机与电梯间的客人通话。如：我们与另一住房客人同乘一组电梯上楼，但对方反复将钥匙卡插入钥匙孔并按22层时电梯没有反应（电梯不予确认，可能是钥匙卡过期），当用我们的钥匙卡时电梯有反应，这时电梯轿厢里的对讲广播响了，服务员问“发生了什么问题，需要帮助吗？”

4、个性化服务做得比较好。

如前台能将客人姓氏自动传到总机、宾客服务热线电话的电脑控制系统中，当客人打电话到总机或宾客服务热线时，对方马上以姓氏称谓客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息没有及时传递给餐厅、大堂副理等处。

5、店内信息反馈很快。

我们进入客房后发现钥匙卡取电的操作不当，导致房间没有电，我们以为是灯泡有问题，便分别打电话给总机和宾客服务热线，接电人即以“王先生”称呼，可见其信息反馈之快。另外前台服务员有意识地记录客人的喜好信息和反映的意见、建议；销售部人员对客人反馈的信息也非常重视。我们在西餐厅就餐时与销售部王小姐交流，提出一些菜品问题，王小姐立即用手机打电话给餐饮总监（用英语，因总监是新西兰人），想让餐饮总监亲自来西餐厅听我们的意见，后因总监在外会客而未果，但其指示王小姐将我们的意见详细记录，次日给他，并表示第二天请我们喝咖啡。

6、大堂副理应对非常得体。

我们在美容美发厅消费时因签单发生一些问题：正要签单时，前台打来电话说，押金不够，仅剩200元，不能再签，怕我们今晚如果再有其他消费致使押金不够（其言外之意是怕我们逃帐），不过后来还是签了。过后大堂副理打电话到房间，解释说“如果您方便的话可以到前台续交押金，这样也便于今晚再有其他消费，如果不去续也可以，到明天一起结帐交齐。”另有两次打电话给大堂副理询问一些问题，如“为什么21楼的客人就不能上到24楼去消费？”等比较难解释的问题，他均能很有分寸地回答

另外，广场咖啡厅的自助餐菜品、环境、价格都不错，客人较多，是餐饮部最有人气的餐厅。

三、考察总体评价

酒店地处本市繁华商业街区，地理位置优越。酒店整体硬件很好，酒店内宽敞、明亮、高贵、气派，服务质量尚可，服务热情、亲切、安全，关注个性化服务和客人反馈信息。

酒店设计考察报告篇3

这家2003年12月在美国纳斯达克成功上市的酒店网上预定行业龙头网站,是否真的存在虚抬酒店门市价格的现象?仔细观察携程旅行网会员手册等宣传资料上提供的酒店门市后,发现多家酒店的门市价存在虚抬情况,其中最高的被抬高了80%。

门市价仅作参考项?

就携程会员手册中的酒店门市价虚高的问题,携程方面表示从未发现过门市价虚高的现象,但同时又表示这样的做法就是为了吸引顾客,会让消费者看起来折扣更多。而针对携程会员手册中的门市价比酒店高、而携程价比酒店实际价要低的问题,携程网称门市价只是一个参考,实际还是以入住的会员价为准。

针对同一问题携程旅行网的市场传播部公关广告经理王凯称,他们网站上的门市价是酒店的门市挂牌价,“比如上海华亭宾馆,门市价是2300+15%,合计2645元;而前台所说的2100+15%合计2415元,其实是当天的前台卖价,属于两个概念。”同时称,一般门市挂牌价比较稳定,但对于前台卖价,酒店可能会根据当天的入住情况随时调整,所以才会出现不一致的情况。

如此耍滑涉嫌虚假广告

对于携程网这一做法,司法和监管方认为,“这样的招揽客户方式在道德上应受到谴责”。

针对携程网门市价虚高的问题,上海市工商局消保委12315维权热线的工作人员称,关键要看携程网有没有在手册上标示“以实际价为准”的字样,如果未注明,就存在过错,消费者有权要求更改虚高的价格。

上海市旅游质量监督所工作人员称,这种行为实际上是广告揽客的一种手段,是广告上的虚假行为,容易误导消费者,其价格等信息若与实际不符,方须予以更正。

亚太酒店协会陆秀梅表示,对于一些行业网站和酒店达成的一些协议,酒店协会不便作更多的干涉,但会做一些报告去推动行业改善运作。

上海市法律咨询热线12348的工作人员称,如果没有暴利情况,且其手续齐全,目前尚无明文规定的法律对网站的报价予以约束,“这只能从道德上予以谴责”。这位工作人员同时称,要避免此种现象,可直接与酒店联系预定,“减少一个中间环节就可能减少费用的支出,对消费者和酒店双方都有利”。

福来品牌营销顾问机构资深营销顾问张正则表示:“对于携程网酒店门市价的问题,我们用事实和事实产生的效果判断,携程网就是涉嫌虚假广告,无论携程网是有意的还是无意的,无关紧要。出了问题怎样解决?

一是,如果携程网认为这样做值,可以凭此忽悠更多的消费者上钩,那么携程网可以一如既往地这样做下去。携程网做到如今的规划,这样的做法恐怕并非一天两天了,不可能没有储备充分的理由。

二是,如果携程网本无意抬高酒店门市价,那么,携程网应该立即建立酒店门市价实时反馈机制,立即实时在携程网显示签约酒店的门市价。

酒店设计考察报告篇4

现代酒店筹建可划分五大阶段：策划规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段。按其工作性质区分，主要是如下几个阶段的工作：策划规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）。

一、酒店筹建各阶段总体工作任务

（一）策划规划设计阶段

1、筹建筹备内容：建设标准、酒店主题定位（建筑文化和风格及性能模式）以及酒店各功能项目的配套论证、市场调研、可行性分析、资金统筹计划，功能布局、设备设施配置、制定经营思路及方案、酒店设计与方案会审确认、图纸修改等；

2、参与团队组成：投资者（业主或雇主）、市场调研员、规划设计师、设计人员、监理人员、酒店筹建及未来经营者；

3、项目管理内容：项目背景描述、目标方向确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、时间计划、资源计划、资费估算和项目预算、安全、质量保证及计划；

4、重点问题：先调研后规划设计。必须重点解决如下问题：

（1）建设什么样（模式）的酒店？

（2）什么样的酒店适合当地消费环境？

（3）投资要多少？回报期时间多长？

（4）怎样的设计规划可避免经营面积的浪费？

（5）怎样的设计可避免人力、物力的浪费？

（6）如何合理组建配置筹建团队？

（7）如何降低日后的营运成本及维修成本？

（二）基建装修阶段

1、建设施工内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等；

2、参与团队组成：酒店建设者团队、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员；

3、项目管理内容：招标计划和采购计划及实施，合同签订和执行及监督，各种实施计划，安全计划，项目进展报告，安全、质量、费用、进度的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制。防水问题是日后维保最头痛的问题，必须严格把控质量关。

4、重点问题：严格把控质量关，杜绝日后的工程质量问题及漏水现象。必须重点解决如下问题：

（1）酒店工程设备设施的选型如何进行？

（2）强电弱电的工程规划如何进行？

（3）工程筹建成本控制如何进行？

（4）各种计划的制定及可操作性如何控制？

（5）需重点处理的问题：

①检查防水处理是否严实、天面管道井与消防管连通接口是否有问题，伸缩缝隔音处理是否完成，卫生间防水处理是否严密，水渍净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用；

②电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题；

③中央空调系统的机房和水塔节能问题；

④电梯开关位和盘机位是否操作方便，高层建筑不能长期占用电梯，是否需要配备圆筒布草槽；

⑤消防管道是否渗漏，监控设备是否清晰，报警系统可否复位，烟感灵敏度不可太高，喷淋嘴是否被施工损坏，水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行，走火通道的防火门及隔离墙是否灵活，指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装；

⑥灯光音响系统调试后是否做好防尘措施，地下电缆、电脑系统（点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统）、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常；

⑦地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后，是否已经确定安全措施和巡查制度……泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用；

⑧不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区，园林树木在没生根前，绝对不能只为了美观而提前撤掉支架；不要遗忘给员工配备娱乐设施，如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求，酒店配备“员工电子阅览室”，可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患；

⑨户外大型宣传广告及公路路牌，必须在酒店正式确立试业日期后再面市，因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖，决不能给外界造成说话不算数的印象；

店内部星评小组成员之一人，在筹备期间对照《饭店星级申请报告》进行逐项检查，填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等，并逐项检查配套设施是否符合要求，比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯），很多酒店在施工时，大堂门口都忘记留残疾人通道，直到星评前才切开大理石重做，先不谈浪费的问题，这是严重缺乏服务意识问题。

（三）开业筹备阶段

1、开业筹备内容：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。

2、参与团队组成：投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员；

3、项目管理内容：质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等；

4、重点问题：保护好成品、做好人、财、物的准备。必须清楚解决落实的重点问题：

（1）酒店经营模式该如何设计？

（2）酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计？

（3）酒店运营手册如何编写？

（4）酒店开业物品采购计划、预算如何进行？（如何列采购物品清单？如何

实现表格单据设计及印刷品的合理性？哪些收费项目必须考察当地市场？

怎样落实物品到位情况？）

（5）如何办理开业证照？

（6）酒店试业必做的工作有哪些？

二、酒店筹建管理部门需具备的职权

1、全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作；

2、根据筹建工作需要，各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动权；

3、筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权。

三、酒店筹建步骤

1、选址、土地勘查；

2、市场调研及酒店定位，确定酒店规模和档次；

3、项目定位及可行性分析；

4、规划审批和立项审批；

5、工程报建；

6、酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算；其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；

7、图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理；

8、土建；

9、道路管网与设备安装工程（包括水电、消防等）；

10、土建各单项工程验收及综合验收；

11、园林绿化、室内外装修、装饰；开业筹备（包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理）；

12、对外试营业；

13、对外正式开业。

四、酒店筹建工作的基本原则

星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目，有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程，都是酒店投资的系统工程，每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施，并且要严格兼顾各专业间的密切联系。酒店建造项目投资巨大，投资回收周期漫长，又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科，因此需要很好地加以研究和系统总结。同时，行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等等方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导，需要职业经理人专业地去实施。因此，星级酒店必须遵循以下基本原则：筹建计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。

五、酒店筹建期间的组织架构

酒店筹建团队分两类：一类是负责筹建酒店，一类是负责开业筹备，各设一名副组长，整个团队设一名组长。组长必须是个善于打江山的人，是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者。负责筹建的专业工程技术人员需求如下：

1、土建工程师：要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题；

2、结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设计院的结构图能够提出优化建议，

3、给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水系统，知晓相应施工材料，能够处理现场施工问题；

4、暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；

5、电气工程师：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；

6、弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房rcu智能控制（含vod点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。

六、酒店工程的总体计划

1、设计总体计划

2、酒店土建工程控制进度节点计划

3、酒店机电、水电、弱电工程控制进度节点计划

4、室内装修工程节点进度控制计划

5、安装工程计划

（注意：制作总体工程施工计划时要注意的要点：

1、根据项目的竣工时间计划，要求土建、装修方做出详细的、切实可行的施工计划横道图，并做出奖惩约定；

2、要求以下施工方：消防、给排水、强电、弱电（含楼控、安全监控、客房智能控制、会议设备、综合布线等）、暖通末端安装等，根据项目要求的竣工计划及土建、装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计划；

3、要求设备厂家，如中央空调、电梯、锅炉、水蓄冷设备、游泳池、桑拿、洗衣设备等等，做出设备安装预埋、到场、安装、调试的计划；

4、由甲方召集所有乙方，统一根据其各自制作的施工计划，综合进行调整，最终制定出一份统一的工程施工时间计划表，同时附带奖惩内容，并由各相关负责人签字确认，复印分发。）

七、酒店功能设置的特别建议

根据市场需求及发展来制定酒店的定位，根据目标客人的需求来设置酒店的功能。

八、酒店建造标准及装饰要求

酒店设计考察报告篇5

一、开放教育旅游专业模拟训练环节的开设现状

随着社会经济与文化的发展，旅游业与旅游从业人员规模日益壮大，在此背景下，重庆广播电视大学于2006年开始招收开放教育旅游（专科）专业学生，至2015年5月，旅游专业注册学生408人，其招生规模较小且地域差异明显，生源一般集中在旅游资源较丰富的区县，如奉节、酉阳、合川、彭水等地。

二、开放教育旅游专业模拟训练环节的研究与实践

笔者作为重庆电大旅游专业责任教师，于2012年底主持成立教学改革项目组，在2013年至2015年期间对该环节的教学运行模式进行了研究与实践。项目选取了重庆电大继续教育学院作为试点院校，该院地处高新技术产业开发区，周边旅行社或酒店众多，有良好的实训教学环境。项目组在该院10春、10秋和11春三届学生中开展了“模拟训练”环节的实践教学，完成理论教学27学时，实践教学45学时，开展网上案例讨论两次，实地考察当地旅行社5家、酒店12家，组织汇报表演两次。之后，与重庆金科大酒店（五星级）、龙泰阳光酒店、重庆中国旅行社浩博天庭门市部签订校外实训基地协议。项目组还考查了系统内企业管理学院的酒店管理专业，加入由该院倡议的酒店服务与管理专业研究会，作为成员单位可共享交流、学习、培训等教学资源。

项目组的改革与创新重点在于：充分发挥小组学习优势，组织学生以小组为单位进行实践学习和模拟训练；运用“角色扮演”、“情景模拟”、“实地考查”、“实战训练”等教学方法，切实提高了实践教学效果；借助教学博客等网上教学手段，减轻了学生工学矛盾；灵活采用租赁酒店客房、餐饮包间等形式，解决了基层电大没有实训基地的难题；签订了校企合作协议，力求合作共赢和可持继发展；发挥电大系统优势，实现分校之间取长补短、共同发展。

三、开放教育旅游专业模拟训练环节的教学设计

（一）模块一

前厅技能模拟训练。学生扮演预订酒店客房的顾客，分小组走访教学点附近的三至五家酒店（校外实训基地优先），观察并记录前厅设施设备与风格布局、前台接待员完成客房预订的工作流程、前厅员工的服务意识与管理水平，并以小组为单位进行口头汇报和点评。

（二）模块二

客房技能模拟训练。选择教学点附近的酒店（校外实训基地优先），租用一间或多间客房，组织学生完成客房铺床的操作流程与规范训练。

（三）模块三

餐饮技能模拟训练。选择教学点附近的酒店（校外实训基地优先），租用一间或多间餐饮包间，组织学生完成餐饮摆台的操作流程与规范训练。

（四）模块四

酒店案例分析。学生登陆教师的教学博客，就前厅、客房和餐饮案例完成网上自主学习；在案例下留言，发表对案例的评价或见解；在此基础上，撰写小组模拟训练策划书，提交指导教师审核并修改。

（五）模块五

酒店模拟训练汇报表演。根据策划书，小组成员确定自己的扮演角色、进行排练和预演，并在教学点多媒体教室进行汇报表演，提交酒店模拟训练报告书，获得酒店模拟训练环节成绩。

（六）模块六

导游讲解技能模拟训练。每位学生准备一段导游词（讲解时间在5-10分钟），在多媒体教室进行导游讲解技能比赛，并由指导教师予以点评。根据点评，学生还需修改或完善导游词，并上交指导教师。

（七）模块七

导游带团技能模拟训练。有条件的教学点可选择附近旅行社（校外实训基地优先），让学生参与其带团事务；实训条件不足的教学点，可选择附近的免费景区（如公园、博物馆、科技馆等），组织学生自主设计并完成一次旅游团队活动，模拟导游员从接团至送团的全部流程。最后，学生提交导游模拟训练策划书和报告书，获得导游模拟训练环节的成绩。

四、开放教育旅游专业模拟训练环节的教学保障

（一）充分发挥教学点附近酒店和旅行社等旅游企业的保障作用

在重庆地区，高校自筹自建一间标准的（非豪华的）酒店模拟客房，其建设经费在10万元左右。因此，在招生规模较小、未实现规模效益的情况下，通过场地租凭或联系校外实训基地的方法，可节省教学成本，满足学生需求。

（二）充分发挥指导教师与电大学生的资源优势

指导教师应具有在酒店或旅行社工作或挂职锻炼的经历，能联系当地旅游企业开展实训活动。同时，旅游专业的学生大多已参加工作，已经是旅游企业中的一员，有的甚至是部门经理或总经理，因此可充分利用他们的工作关系推动实训教学，比如联系酒店、预订客房、参观酒店各部门等。

（三）充分发挥电大系统的优势

选取一些优秀的、有基础的分校合作，充分利用其教学资源与实训基地，帮助周边实训教学条件薄弱的分校完成模拟训练环节。

五、结语

酒店设计考察报告篇6

特邀嘉宾：

啤酒营销专家：王乃振

四川德阳市兴盛商行：李兴安

燕京菊花啤酒全国总：刘德昌

案由

华糖诊所：

嘉宾大会诊

酒店，是怎样的酒店？

主持人：财富就像海绵里的水，只要挤的方式正确，任何时候还是有的。我想众多的经销商朋友看到这句话多少会宽宽心的。好了，不再卖关子，春暖花开，我们杂志社的服务热线也热的发烫，不少外行业的经销商询问啤酒产品，一时间啤酒成为众采编追逐的热点。瞩目啤酒市场，哪里还有更大的市场空间呢？

李兴安：从房经理的案例看，白酒经销商本身具有酒店这一网络资源优势，因势利导，房经理可以在酒店终端市场进行考虑。根据酒店档次，具体分析如下：高档酒店指名要名牌，一般品牌打不进去；低档的小饭店都是一些地产小品牌，利润率低不说，竞争还挺激烈；中档酒店品牌不固定，旺季销量大，正是可以进入并很有前景的市场空间。

王乃振：首先，我认为产品利润率与酒店档次有一定的联系，高档酒店加价率高，利润率大；中档酒店加价率居中，利润率也居中；低档酒店（小饭店）加价率低，利润空间小。其次，经销商经营一种产品（如中高档啤酒），关心的是整体利润额的多少，而不是利润率的大小。当然，对于整体利润额，还涉及到销售规模。最后，利润空间的大小取决于多方面的因素。应该说中档酒店和高档酒店都具有获得高利润空间的可能，这更多的取决于我们的操作。另外，如何拓展利润空间是一个比较复杂的问题，取决于营销人员市场运作的综合能力，就像成本十几元的白酒可以卖到上千元一样，就看你如何增加产品的附加值。

主持人：如果说酒店档次还可以做一个粗略把握的话，那么如何寻找适合自己的酒店就是一个更为具体、更为复杂的问题。经销商选择酒店终端，要有怎样一种心态才正确呢？

王乃振：利用好自身的现有资源，做白酒的必定与一些酒店有客情关系，要上新品种了，就更要加强客情往来。另外，还要拓展新的销售领域，比如说火锅店，不是白酒的天下，但却是啤酒热销的场所，要增加销量，你就要打进去，而且是“先下手为强”。

李兴安：我认为经销商初次进入啤酒行业，选择的酒店不一定要有很高的档次，因为高档酒店门槛也高，需要经销商投入的也大，找到适合自己产品的、生意红火的酒店就是最恰当的。

如何寻找中高档啤酒品牌？

主持人：有了战场，还要有武器，一个良好的啤酒品牌是啤酒经销商必不可少的。那么经销商应该如何寻找啤酒品牌呢？

刘德昌：杂牌产品不好进店，名牌产品在各地早就有了经销商，可以选择新品牌或老品牌的新品种。我感觉产品包装和价位非常重要，应该作为选择产品的参考标准。

李兴安：可以选择一些知名品牌的延伸品牌产品，比如说蓝带下面的蓝贝、蓝宝、蓝狮等，这样既有一定的知名度，可进入的门槛又相对低一些。

王乃振：考虑到啤酒市场、品牌、利润率等多方面的因素，中高档啤酒应该是中档酒店运作的首选。

主持人：那么如何寻找中高档啤酒呢？

王乃振：现阶段，国产中高档啤酒并不多，诸如青岛啤酒、燕京啤酒、珠江啤酒、哈尔滨啤酒等；市场上还有一些外资企业生产的中高档啤酒，如百威啤酒、喜力啤酒、蓝带啤酒、科罗娜啤酒等。至于选择哪一个品牌，有以下几个参考项目：当地的市场情况（包括人文地理、口味、习惯、喜好、竞品情况），经销商的资金网络与市场运作能力，销售核心市场在本地还是在外埠。

接触这些中高档啤酒的方式：1、本地考察，2、外地考察，3、去厂家考察，4、互联网上查询，5、业内人士咨询，6、专业刊物阅览，7、电话咨询，8、亲友团评论。选产品注意事项：选品牌、选品种、选包装形式、选适当价格、选择厂家的支持力度。对产品搞品尝，广泛的征求意见，小批量进货试销，最终确定适合自己的中高档啤酒品牌。

如何占领酒店终端？

主持人：选定了战场，也找到了武器，接下来就是战争的打法了。请问：经销商运作的啤酒品牌如何占领酒店终端？

李兴安：我认为应该注意以下三点：1、搞好客情关系，提高业务员素质；2、保证产品质量，让消费者满意，这样即使不给酒店额外的好处，他也会要求进货；3、做生意也是做人，要讲信誉，有良好的品德。

王乃振：关于这一点，白酒与啤酒有非常大的差异。白酒可以一年喝倒一个品牌、一年塑造一个品牌，只要有猛烈的市场轰炸和独特的市场运作就可以。但啤酒的消费习惯很难改变，很难绝对地占领终端，尤其是中高档啤酒，因为几大啤酒集团都形成了具体的区域优势，这种局面很难在短期内有所改变。如果选择冲击竞品的终端市场，也非明智之举，如国内一家啤酒企业冲击另一啤酒品牌的终端，耗资几千万，人员数百名，但收效甚微。如果选择自建终端，投资浩大，也不现实。总而言之，啤酒占领酒店终端不是一件容易的事，也不是一蹴而就的。

主持人：风险与机遇并存，经销商如何突围，打进酒店终端呢？

王乃振：如果当地的中高档啤酒市场没有垄断品牌，那么打进终端的难度会降低一些。下面我谈几点打进终端市场的方法：1、新产品上市新闻会。邀请区域内中高档酒店老板和酒水导购员，进行联谊活动，你所的啤酒产品信息，给对方留下一个印象，征求广泛的支持，为踏出第一步做好准备。2、进店有礼活动。在联谊活动之后马上把你所的啤酒产品送进酒店终端，并随啤酒产品附赠一些促销品，如酒杯、烟灰缸、台布或服务员比较喜欢的化妆盒、化妆品、首饰等。选择大的酒店，赠送展示柜，作为形象宣传。3、非常进店办法。如果有的酒店实在不愿意接受新品牌，你又急于大面积铺货，那么你可以将第一批产品免费送给酒店，每店2~5箱，“白送”一般会接受。当然收条一定是要打的，按进货价打收条，并配合当地市场作品牌宣传，刺激酒店后续进货。

主持人：进入终端只迈出了第一步，下面又如何站住脚，即如何巩固终端呢？

王乃振：1、买断终端酒店的促销权，将目标酒店的促销权部分或全部买断，开展系统的促销活动，活跃该啤酒品牌的消费气氛。2、在目标酒店配备导购小姐，她们是中高档啤酒销售的尖兵，对于推广中高档啤酒、占据酒店终端起着举足轻重的作用。3、巩固目标酒店非常办法，如果你手中的啤酒品牌可以构成一个体系，你可以买断酒店的经销权，而不仅是促销权，这样可以把其他竞品排除在外。当然这样做的前期投入比较大，具体的操作应该有比较明细的规划。

酒店设计考察报告篇7

为了给乘客带来最愉悦的乘坐体验，这部类似歌剧院包厢式的老式电梯内设有一个微型沙发，沙发上时常放有最新的主流报纸。地上铺有设计典雅的瓷砖地板，正对电梯门的内墙上装有一面镜子，镜子上还嵌上了一个设计精巧的金色老式挂钟。

每当有乘客想坐电梯上下楼时，身着酒店特色服饰的电梯操作员会先于乘客打开木质大门，拉开黑色保护栅栏，迎接旅客进梯。询问楼层后，操作员便会按下楼层按钮，待到达楼层电梯停下后，再次拉开保护栅栏，推开电梯门，送走乘客。

“一百多年来，酒店保留了同当初一样的操作流程。我们的电梯也从来没有发生过任何事故。”克拉里奇酒店的一位发言人在电话中向记者介绍。

据这位发言人介绍，除了酒店的住客，酒店平日也吸引了不少慕名而来的参观客。除了由世界顶级名厨戈登・拉姆齐掌勺、现场大提琴伴奏下的经典英式下午茶，很多游客就是冲着乘坐一回手工操作的百年老电梯而来。

一般齿轮电梯的主要零件使用期限为25年，控制系统的年限为15年，非齿轮电梯的主机寿命可达40年或更长。使用超过百年的电梯，绝对属于行业佼佼者。这部119岁的古董电梯能躲过一战、二战两次浩劫，期间又未曾发生任何事故，奥秘究竟何在？

米歇尔・阿尔德里奇是1853年成立的奥的斯电梯公司的一名专业顾问，长期致力于电梯研发、维保及更新改造事务。他在一份名为《你应知道的关于电梯的一切》报告中指出：电梯寿命很大程度取决于使用环境及具体使用操作。

英国Britton Price电梯安装及维修公司也在相关报告中介绍，除了最初的设计因素，定期更换零部件对维持电梯寿命至关重要，预防性维保及定期上门检测都是维护电梯的必要措施。

克拉里奇酒店发言人介绍，作为电梯使用者及所有人，酒店对老电梯的日常维护保养十分谨慎，而且内部管理以及操作规范都十分缜密，日常使用也十分小心，可谓对这部古董电梯呵护有加。

“我们还有专门的电梯维保公司定期上门检查、检测。而且考虑到我们是酒店行业用梯，我们的外包服务商也是每周7天、每天24小时随时待命。一旦出现状况，会立即派遣专业维保人员前来检修。”该发言人说。

考虑到酒店服务行业的特性，且鉴于维保期间电梯须停止使用，一般维保检测都安排在人流较少时段进行。

除了执行严格的技术维保方案，酒店还制定了内部管理条例杜绝人为操作失误。按规定，必须是专门经过培训的电梯操作员方能操作电梯，而且操作员必须24小时轮岗值班。为避免人为因素造成的操作不当，酒店极力杜绝乘客在无操作员陪同下单独乘坐电梯。

乘客还可以从电梯操作员处获悉相关乘坐安全指南及建议，以确保操作方、乘坐方互相配合，避免任何沟通上的误解。如果在乘坐过程中发现有任何异样情况，酒店还建议乘客主动联系酒店相关方上报特殊情况。

根据英国电梯及升降梯行业协会的资料，目前全英约有25万部载客电梯及货梯，但电梯安全记录良好。这都得益于英国及欧盟的严格立法、执法措施。

1997年欧盟颁布《电梯指令》，根据该指令，所有电梯所有者有责任定期对电梯维护保养，客用电梯每六个月必须接受至少一次外部第三方检查及测试。

目前在英国，相关检测由安全评估联盟及健康与安全执行中心的专业督察员执行。此外，英国标准机构还制定了关于电梯安装、检测、维保、调试的特定要求，所有操作人员都应严格执行相关标准。

克拉里奇酒店也不例外，酒店认为引以为傲的百年老电梯得以继续使用，除了制造方及维保方的技术支持，更重要的是酒店与乘客共同秉持的“主动爱护、小心使用”的认真态度。

酒店设计考察报告篇8

[论文关键词]产权式酒店;信贷风险;法律规制

产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区,由“时权酒店(Timeshare Hotel)”演变而来,最先由瑞士企业家亚历山大耐提出,后在世界范围内得到迅速发展,成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售,酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店,它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品,已成为一种投资时尚。

投资产权式酒店可以通过贷款抵押的方式进行。贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余购房款,将所购商品房抵押给银作偿还贷款履行担保的行为付款方式。由于产权式酒店销售方式、投资回报承诺等有违规之嫌,加之存在信息不对称,开发商、酒店管理者追求各自利益,产生道德风险,这些风险都会导致银行产生信贷风险。在国内,产权式酒店业在短短的时间内已开发了200余家,新的纷争也伴随而起,中国农业银行桂林分行诉朱某、陈某、阳朔县某房地产旅游公司金融借贷纠纷一案就是最好的例证。目前,成都多家银行已暂停对产权式酒店贷款,究其原因,与其说是银行收缩银根,还不如说是为了保障银行信贷资金安全。

然而,在学术研究领域,关于产权式酒店的研究刚起步,学者们对产权式酒店的研究多数集中在经济和管理领域,而且主要是从风险管理的角度研究,从法律领域研究比较少,且有待进一步深入。在法律研究领域,主要是以保护投资者的利益为视角,提出了相关法律法规的完善,在银行利益保护角度,无论是经济还是法律方面,学者们都还未涉足。所以,本文拟以保护融资方银行的利益为视角,探讨对产权式酒店信贷风险的规制,以期银行业、酒店业和旅游业能呈健康而有序的良好发展态势。

一、产权式酒店法律规制的缺陷

在国外,分时度假产品比较发达,对分时度假产品购买者、消费者等相关利益者保护较为完善。如欧洲的《欧洲联盟分时度假指令》,要求成员国必须颁布分时度假产品的法律法规,并对“冷静期”制度、事先告知、标准合同文本等作详细规定。马来西亚的《旅游分时度假政策指南和要求》,要求每半年对外公开财务报表,实行强制信托制度。美国的《分时度假房产法案》,限制违规经营者,规范分时度假市场。但是,在对银行利益方面,仍然是空白。

在我国,目前关于产权式酒店的专门法律法规,仅有《海口市产权式酒店管理暂行办法》,该办法是我国第一部关于产权式酒店管理的规范性法规,明确了用地性质、建设销售流程及产权登记等问题。但该办法是一部地方性法规,不具有普适性,全国性的法律法规还处于空白阶段。融资方所涉及的法律问题主要是依据《中国人民银行法》、《商业银行法》、《中国银行业监督管理法》、《商业银行房地产信贷风险管理指引》、《合同法》、《担保法》、《商品房销售办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》等等。

然而,产权式酒店作为一种“舶来品”,投资方式、法律性质等突破了传统房产的内容,由于法律的滞后性,并未对此作出区分,导致产权式酒店信贷风险远远高于传统地产。如:《商品房销售办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但在我国,产权式酒店的开发商大多数是高投资高回报率吸引顾客,承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以,开发商承诺的固定回报是有违反国家法律的强制性规定,这可能会导致买卖合同无效或撤销。同时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”,该规定大大降低了买卖合同与贷款合同之间的独立性,将买卖合同与贷款合同在效力上做一定程度的结合,使得买卖合同的无效或解除将直接导致贷款合同的解除。所以,一旦出现法律纠纷,银行的合法权益很难得到有效维护。又如,根据《房地产广告暂行规定》的规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有固定投资回报的承诺”。由此可见,开发商以固定回报承诺吸引投资者,违反了国家相关金融监管规定的要求,可能会导致合同无效,承诺固定回报将无法得到法律保护,这就必然会直接

影响到银行如期收到还款,导致信贷风险的提高。

二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善

虽然产权式酒店在国外发展已经比较成熟,制度比较完善,但在我国仍属于新生事物,需与我国现行的法律制度进一步磨合。产权式酒店涉及利益主体众多,法律关系错综复杂,因此,对产权式酒店信贷风险的法律规制,不能简简单单地按照一般房产信贷风险规制。鉴于此,本文提出一些肤浅的建议,希望能引起相关实务部门的关注,以达到抛砖引玉之用。

(一)商业银行应建立严格的风险控制体系

以2004年银监会公布的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为指导,实施贷前调查贷后监控相结合的风险控制体系。商业银行贷前应严格审查,对贷款人的房屋买卖合同、有关偿债能力以及其提供的一系列证明文件严格审查并作详细调查,实行严格的审批责任制度,避免发生因房屋买卖合同无效而导致贷款合同无效的情况。同时,银行在对贷款进行审批时,也应将开发商、酒店管理公司的资信作为考察对象,是否具有足够的资金实力、信誉状况、经营能力等等,因为这些会影响到借款人日后的还款资金来源问题。贷后应加强对项目资金的监管,加强跟踪管理,及时发现风险因素,积极采取有效措施应对,以保证银行信贷资金安全。

(二)产权式酒店开发模式:开发商、酒店经营管理公司联合

产权式酒店突破传统的经营模式,委托经营关系中,一方面,酒店经营管理公司是开发商事先选定的,开发商作为理性的经济人,目标是利润最大化,且酒店的经营业绩无利益牵连,所以开发商在选酒店管理公司时,仅以酒店销售业绩为终极目标,不考虑于酒店经营能力。另一方面,产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营,酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外,更重要的是经营者的经营管理能力,对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而,投资者对这些因素无法监督,加之酒店必须整体经营,投资者众多且比较分散,投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难,从而产生较大的风险。

在该行业发达的欧美国家,酒店经管成功的重要原因是开发商本身就是在酒店行业富有经验的经营者,因此我国可以借鉴他们的成功经验,采取开发商与经营管理商联合开发的模式,这样具有以下优势:1.开发商在酒店修建规划时,会把精力主要集中在影响酒店经营因素上,如:地段、周边的商务环境、配套设施等。2.经营管理公司参与酒店开发,可以把开发商、酒店经营管理公司和投资者利益捆绑在一起,避免三方因利益目标不一致给酒店经营带来的不利影响。3.由于开发商与酒店的经营业绩有着利益关系,开发商少不了会监督酒店的经营管理和支持酒店发展,使之符合星级酒店标准。这样才能使产权式酒店发挥真正优势,才能保证兑现对投资者的回报承诺,进而保证银行还款来源。

(三)担保公司为还款来源提供担保

通过抵押贷款方式支付房款的投资者,还款资金的主要来源是投资收益。投资者在投资的头几年获得的收益,由房开商或酒店经营管理公司统一扣除并打入还款账户,以作为投资者对银行的还款。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,通常是80%—100%的出租率来计算的,然而,根据中国旅游业统计公报显示:2011年全国饭店出租率为61.07%,2010年全国饭店出租率为60.28%,2009年全国饭店出租率为57.88%。产权式酒店经营状况更为不理想,平均入住率仅有40%,整体收益率偏低,高投资回报率的承诺能否兑现,将是一个未知数。

所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营,无法对之进行监督,一旦酒店经营出现问题,投资回报承诺将无法兑现,必然会影响到银行信贷资金安全。因此,银行在放贷过程中,应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件,且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保,可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利,当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时,担保人承担担保责任,向投资者支付一定的赔偿金,从而更能保护投资者的利益。

(四)建立完善的产权式酒店监管法律制度