城市规划形态设计和房地产开发中的作用机制之浅见

摘 要：摘要：随着中国城市化步伐的进一步推进，城市规划的重要性日益凸显。城市规划作为一门专业学科，也越来越受到社会的重视；房地产开发作为国民经济的重要产业之一,其和50多个产业的高关联度,可以带动建筑、建材、冶金、机电、化工等相关部门的生产,影响家电、家具、装饰、运输、园林及商业金融等行业的发展,并能产生连锁增长效应,拉动国民经济增长.房地产的迅猛发展使得城市规划在现实生活中得到极大的运用，城市规划的合理配置则为为房地产的进一步发展打下坚实的基础。作为城市建设中的两个重要因素，它们的协调发展将会使得城市化建设朝着理想的方向发展。

关键词：城市规划；形态设计；房地产开发；机制

Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：

1城市规划与房地产开发

1.1城市规划与房地产开发的基本内涵及特征。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署和具体安排行动步骤,并不断付诸实施的过程。它是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础,实现城市社会经济发展目标的综合性手段。城市规划是一种政府行为,要求反映城市全体公众的意志,维护公共利益,保障公民的合法权利,创造优美的城市环境。与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划(包括控制性详细规划和修建性详细规划).城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展的总框架、总蓝图。详细规划是总体规划的深入,是对各项建设的综合部署和具体安排,是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图。

1.2房地产开发是指房地产公司根据市场对商品房产的需求和城市规划的要求及近期建设需要选择一定规模的用地,有步骤的进行征地和搬迁,对基础设施、主要用地功能项目及配套项目,进行开发建设和经营管理的一项综合性的社会经济活动。它包括立项、规划设计、征地搬迁、土地开发、房屋建设、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程.房地产开发大多由企业操作, 是一种投资性经济活动。它的目标主要是追求利润最大化,即尽可能的克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素,以期获得最大的经济收益,并求得自身的生存和发展。

1.3由于城市规划与房地产开发的内涵及性质的不同,在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中,各自考虑问题的侧重点也相应的有所不同：从发展战略方面看,城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件,确定城市的反战方向,而房地产开发则多从表面上看微观的角度考虑企业的发展；从时间上看,城市规划侧重考虑长远的和远景的效果,并兼顾近期的发展建设,而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看,城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置,而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益上看,城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一,侧重研究降低社会编辑成本,提高整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业的经济效益；从信息反馈角度看,城市规划侧重听取市民的反馈意见或建议,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场的需要。

2城市规划视角的高层建筑形态设计要素

随着经济的发展与建筑技术的提高，我国城市高层建筑从土木结构到砖木结构、砖混结构，直到钢结构、钢筋混凝土和现代大跨度空间结构，建筑思潮相应地经历了古典主义、现代主义、新现代主义等几个阶段。建筑技术的进步带动了建筑思潮的发展，建筑技术的局限性则导致建筑思潮的滞后与手法上的停滞不前。可以说，建筑技术水平的相对落后是我们在建筑创作上所持折衷主义观点的根本原因之一。在新时期，基于城市规划视角的高层建筑形态设计要素包括如下：

2.1 建筑立面的设计

从人类有了居住条件开始,屋顶就是以坡顶的形式出现的,但随着科技的进一步发展及新材料、新技术的应用普及，屋顶的变化也呈现出多种多样,以现代住宅应用最多的平顶式屋顶由于建设方便、经济性实用性较高而成为当今住宅建筑屋顶的主流。建筑立面的中部是建筑物的主要组成部分，主要包括门、窗、阳台、通道、饰物、柱石等所有部分。底座是住宅建筑立面承托处,一般情况下住宅建筑立面对底座的要求都特别高,反映到立面上的表现整体上要体现大气、厚重、牢固的感觉。

2.2 顶部造型的设计

顶部是高层建筑的竖向体量在空中的终端形象，可以称为是整个建筑之“冠”。与基座和楼身相比，顶部造型主要考虑形象本身，因此对造型的要求往往高于对功能的要求，这与其作为建筑的标志、象征、广告等作用也是相一致的。恰当的、富有创意的顶冠造型，可以提供醒目的天际轮廓线，并对整体形象起着画龙点睛的作用，使之表现出独特的性格与风貌。同时，为了适应垂直交通的电气机械装置要求、空调冷却安装要求、上下水管、出气管位置、擦窗等功能设施安置要求等，高层建筑的顶部往往要结合这些设施进行综合设计。顶冠造型有许多可供选择的处理方法，如尖顶、坡顶、穹顶、平顶等基本形式：同时由于特殊功能和整体形体的综合处理，又形成了一些诸如旋厅、引喻，构架等多样化造型；在地方化倾向冲击现代式建筑的同时，也产生了许多民族地方性造型的抽取，也是顶部造型思路的重要来源之一。