从“限购令”看我国二三线城市房地产市场的发展

[摘 要]2010年，多部门出台了一系列对于家庭购房套数的限制性条款，随后多地纷纷响应，“限购令”从一线城市逐渐向二三线城市铺开。一方面，二三线城市“限购令”的出台缓和了因过多外部投资涌入而明显升温的本地房地产市场，有效遏制了二三线城市房价的非理性上涨，另一方面我们也要警惕这种行政手段可能对二三房地产房地产平稳发展带来的潜在隐患。二三线城市要利用好“限购令”政策带来的机会窗口，重新审视房地产市场的发展策略，切实保障和推动二三线城市房地产市场的平稳运转。

[关键词]“限购令” 二三线城市 房地产市场

一、 隐蔽的泡沫――“限购令”向二三线城市推行的必要性：

2010年4月30日，一份名为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（（国发[2010]10号））的文件正式出台，这就是后来被人们称作房地产政策的“国十条”。在这份文件中，明确提出了对于北京市居民家庭购房套数的限制性条款，“限购令”由此得名。2010年9月29日，多部门再次出台调控新措施，而其中第一条有关“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”的规定，则被媒体称为“最严厉楼市调控措施”，随后更多的城市陆续公布“限购令”。2011年8月7日住建部提出的二三线城市限购的五项建议标准， 则进一步强化了对于地方限购的约束，由此“限购令”也进一步向二三线城市蔓延。

从总体上看，“限购令”向二三线城市推行有着十分鲜明的必要性。随着一线城市地价的日益上涨以及开发潜力的逐渐减退，其房地产市场的开发难度不断增加。而广大的二三线城市，则因较为低廉的土地价格和招商引资的优惠政策，以及伴随着城市开发带给房地产市场的强劲增值潜力和附加收益，使得越来越多的投资者和房地产开发商将目光汇集于此，二三线城市的房价近年来也不断被拉高。随着“限购令”在北京、上海等城市的率先推行，一线城市的市场空间被进一步压缩，转战二三线城市成了许多开发商和投资者更为明确的选择。政策当年11月份，房价一度出现了二次反弹，而引领这波房价上涨趋势的龙头正是二三线城市。

与房价高企的一线城市相比，二三线城市的房地产均价与之相差甚远，这使得不少投资者心里产生了“价格洼地”的错觉，认为二三线城市的房价依然较低，仍有充足的上涨空间。然而实际情况却是，较低的绝对价格之下，二三线城市的房地产价格存在着更为严重的泡沫。1不同于汇集大量资金、资源和人才的一线城市，二三线城市缺乏可以支撑高房价的资本和高收入群体，二三线城市住房市场的大多消费者仍然是具有刚性住房需求的本地居民。在此情况下，大量投资性开发以及投资性资本的涌入，在不断推高投资性住房比例、推升二三线城市房价的同时，也在不断的吹大缺乏消化基础的房地产泡沫，这是极其危险的。一旦泡沫破裂，不仅房地产企业会遭受重创，同时会连带造成银行坏账的大量增加，使我国的经济发展严重受挫，甚至危及改革开放的既得成果。在此背景下，“限购令”向二三线城市推行就显得尤为必要。

二、治标之药――“限购令”对于二三线城市的政策影响：

应该说，“限购令”在2011年下半年这个节点向二三线城市推行，其积极意义十分明显。它很好地保证了由于房地产价格过快上涨而影响住房刚性需求实现的这部分群体的利益， 同时也维护了正常的房地产市场秩序，抑制了逐渐增强的对于二三线城市房地产市场的投机行为， 促使二三线城市房价朝着理性价格的方向回归（不见得是理性回归）。据相关资料显示统计，2012 年3月，70个样本城市新建住宅价格同比平均下降0.4%，降幅比上月扩大0.57个百分点，新建住宅价格环比平均下降0.29%，降幅比上月扩大0.19个百分点。新建住宅价格同比上涨的城市有28个，比上月减少9个，同比上涨城市的平均涨幅为0.85%，比上月收窄0.25个百分点，同比涨幅均未超过2%；同比回落的有37个，比上月增加10个，同比回落城市的平均降幅为1.4%，降幅比上月扩大0.33个百分点。新建住宅价格环比上涨的城市有8个；环比下降的城市有46个，环比回落城市的平均降幅为0. 47%，降幅比上月扩大0.31个百分点。2可以看到，经过了近一年的调控，房价过快上涨势头确实得到了一定程度的遏制。

图一：70个样本城市新建住宅平均价格走势（2010.7-2012.3）

然而我们也应当发现，尽管从目前来看“限购令”对于二三线城市房地产市场产生了有效的抑制效应， 但不可否认这种抑制房价的行为依然是对于市场进行的直接干预，归根到底是一种强制性的行政手段，短期内虽能快速而有效地对市场运行中的问题进行有效纠正，但其本质是有悖于与市场经济理念和市场长期稳定的，绝不是长久之计。对于二三线城市房地产的调整，决不能始终依靠这只“看得见的手”。并且，作为一种调节市场行为的行政手段，如果在行政管控的时期房价高企问题的主要矛盾没有得到解决、具有建设性的房地产法规和政策没有得到落实，那么“限购令”对于房地产市场强力抑制所造成的影响很有可能在禁令消除后得到爆发，引起二三线城市房价的报复性上涨。

当前，二三线城市房地产市场调控的主要内容应当是在保证尚未充分释放的刚性需求的前提下抑制房地产的过度投资。而从目前的“限购令”来看，一刀切的行政政策既泯灭了刚性需求的差异性，忽视了不同收入群体之间刚性需求的层次不同，也在抑制房地产过度投资的同时直接破坏了房地产固有的投资属性。这样，虽然“限购令”的出台会把二三线城市房地产的价格打压到理性价格的区间，然而这种政策性地调控与房地产市场价格自觉的理性回归仍然存在着本质上的差异。因此，对于二三线城市房地产的正常发展我们应当有更加科学合理的政策引导。只有这样才能在“限购令”带来的机会窗口关闭后，继续保持二三线城市房地产市场的理性、正常运转。

三、 把握机会窗口――二三线城市房地产市场平稳发展的思考

“限购令”带给二三线城市最大的影响，应该是为快速膨胀、游移于理性边缘的房地产市场提供了一个政策空间，为综合考量和全盘规划房地产发展的思路提供了一个机会窗口。房地产市场的发展问题牵涉面过多，规范房地产市场秩序、消除房地产市场泡沫、抑制房价非理性暴涨，一方面离不开对于土地财政、央企入市、房企投机，银行纵容等不合理现象和短视政策进行治理和改革，另一方面也离不开规范引导市场行为、加速保障性住房建设等多管齐下的综合配套政策的实施。

首先，要支持二三线房地产市场的正常崛起。二三线城市的发展，是国家实施区域发展规划和区域均衡协调发展战略的必然结果。随着城镇化的步伐的加快、城乡户籍制度改革、沿海产业的内陆转移以及城市间快速客运轨道交通和等一系列战略决策的实行，二三线城市区域中心地位和城市集聚效应凸显，无论在经济总量、人口规模还是基础设施建设和居民消费水平上都得到了明显的发展。因此，二三线房地产市场的崛起是不可阻挡的趋势。对于政府而言，要站在城市转型升级和长远发展的立场上，为二三线房地产市场的平稳发展提供政策支持。

其次，转变政府与开发商的角色关系。对于二三线城市房地产市场的正常发展来说，政府与房地产开发商的角色关系是一个亟待调整的问题。二三线城市由于经济发展支撑点较少，土地财政的观念较一线城市更为明显，与之而来的就是在规范房地产开发商行为、维护市场合理运行的动力方面明显不足。因此，二三线城市房地产市场要想顺利发展，必须厘清政府与房地产开发商的关系，尽快从土地财政的传统思路里走出来。一方面，需要完善税制体系，调整中央和地方之间财政收入分配，适当增加地方税收留存部分，切实保证地方政府的财政需求，进而降低地方政府对土地财政的过度依赖；另一方面，要积极转变政府职能，建设服务型政府，加强对于房地产开发商的监督，同时更加看重房地产发展的社会效益，形成企业发展与城市发展的合力。

最后，要尽快形成房地产市场的调控机制。从市场供应层面，要进一步加大廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性住房的供给，不断调整房地产供应结构。同时规范各项保障性住房分配、流转、管理等相关制度，从根源上杜绝投资炒作的进入，切实保障社会中低收入阶层的住房需求。从税收政策层面，要尽快建立完善的房地产税收调控体系。通过房地产税收对居民的购房、交易等行为进行调节进而实现对房地产存量市场的征管，不仅能够加速房地产的流转、有效抑制房地产投机的行为、及时有效地调节市场上的不合理行为，也有助于增加国家的财税收入。从法律保障的层面，要参考国外的成熟经验，构建和完善我国房地产市场适用的法律体系从而在法律意义上切实维护公民的居住权利。通过完善的住房法律制度科学合理地界定我国的住房性质以及人民的居住权利，有助于规范和约束个人和企业的行为，对住房开发建设和使用流转各环节进行监督，从而能够通过法律的强制力有效制裁恶意炒作房地产的行为，并从法律意义上保障各项调控房地产的政策措施顺利推行。

注解：

①据中国社科院2010年《住房绿皮书》的数据统计，目前二三线城市的房价泡沫已经开始高于一线城市，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄等二三城市的泡沫指数更高，占实际价格比例的50%以上。

②相关数据转引自 张前荣：2012 年一季度我国主要价格指数运行分析，价格理论与实践，2012（4）

参考文献：

[1]郭冬瑾. 调控之路还有多远[J]. 经济研究参考，2011（70）

[2]翟翌. 房产限购令向何处去――一个行政许可的视角[J].宁夏社会科学，2012（2）

[3]蔡继明、韩建方. 我国房地产市场调控走出困局的途径[J].经济纵横，2011（8）

[4]刘杰. 完善中国房地产市场的理性思考[J].商业研究，2012（4）

作者简介：饶盼盼（1991―），女，湖北随州人。