上海新梅生死劫

豪布斯卡项目目前是上海新梅唯一的房地产开发项目，如果下半年还不能实现较大数额销售，豪布斯卡项目乃至上市公司都很有可能会陷入亏损。上海新梅在2013年亏损2673万元，今年如果继续亏损将被ST

正处于激烈控制权争夺中的上海新梅于8月15日了2014年半年报。公司上半年实现营业收入1.11亿元，同比增长979.64%，其中房地产销售收入1.05亿元，房地产出租收入537万元；公司扭亏为盈实现净利润96万元。乍一看，上海新梅的财务数据似乎大幅改善，能给现任董事会一丝喘息的机会。但对报表的进一步分析可以看出，上海新梅的业绩实质上在迅速恶化，表面上的盈利仅仅是因江阴豪布斯卡项目完工，得以将前两年的预售金额转结为销售收入。

此间，上市公司高管团队近期大量辞职，暗示公司短期前景不被看好。公司总经理罗炜岚辞职后，该职位由董事长张静静兼任，违反了两职分离的监管要求，说明上海新梅短期内难以找到总经理接替者。

控制权争夺“三国演义”

上海新梅的控制权争夺主要发生在公司现任控股股东上海兴盛实业集团公司，和上海开南投资发展有限公司及其一致行动人之间。2013年上海新梅屡次制造未能兑现的重组预期，兴盛集团在股价冲高后大幅进行减持，目前仅持有上海新梅11.19%的股份。上海开南在2013年11月27日已在二级市场大幅增持至举牌红线。今年6月9日，兰州鸿祥建筑装饰材料公司与上海开南等五家公司签署了《一致行动人协议》，共持有上海新梅的14.23%股权，成为上海新梅的第一大股东。双方近期的争斗主要集中在对方行动的合规性上，胜负还一时难辨。由于双方目前持股相差不多，兴盛集团一方占据的是当前执政优势，而上海开南一方则具备持股及人气优势。

7月底，一致行动人向公司要求召开临时股东大会，且在提交的16份提案中要求罢免现任董事会全部成员并改选公司董事会，寄希望在临时股东大会上与兴盛集团一决雌雄。

有意思的是，7月31日北京正谋突然宣布对股东公开征集委托投票权，并提出要修改公司章程，建立由专业独董占多数的董事会。根据其计划，董事会成员总数将从原本的6席增至9席，其中独立董事数目增至5席。从目前的情况来看，北京正谋的持股应该不多，即使在征集委托投票权后也难以超过5%。但北京正谋的加入将对上海新梅的控制权争夺造成重大影响，给原本就不明朗的争夺结果增添不少变数。

项目滞销凸显亏损风险

根据上海新梅最新半年报，江阴豪布斯卡项目上半年转结的营业收入为8931万元。公司还披露截至6月底，该项目住宅部分共销售54套，销售面积为9922.81平方米；办公部分共销售11套，销售面积为790.89平方米；商业部分共销售24套，销售面积为933.56平方米。也就是说项目至今的销售面积总共约为11650平方米。而上海新梅在2012年年报中披露当年10月份开盘预售后，年内就实现销售面积6113.4平方米，合同销售金额7140万元；在2013年的年报中披露当年的销售明细为：住宅部分销售23套4458平方米，办公部分销售4套面积为317平方米，商业部分销售12套509平方米，总销售面积近5300平方米，总合同销售金额约为6180万元。由此可以看出：

2012、2013年豪布斯卡项目已预售面积约11400平方米，意味着如果前期的预售数值真实，今年上半年公司的预售面积才不到300平方米。如果前期披露的预售数据有退还或取消事宜，那么上半年的预售数据会大一些。再来看销售收到的现金数据，今年上半年销售商品、提供劳务收到的现金为3414万元，似乎公司还是完成了一定数量的销售。豪布斯卡项目今年上半年的销售情况到底如何？如果豪布斯卡项目的销售很小，这些现金销售来源是哪里？对于这些问题，上海新梅的现任董事会在半年报中避而不谈。

2012、2013年的总预售金额约为1.33亿元，如果今年豪布斯卡项目剩下所有房源均在下半年交房结转，该项目下半年还能实现4400万元以上的营业收入。按照23%的毛利率，能实现近1000万元的毛利润。然而，按此毛利率该项目上半年毛利润应当超过2000万元，但营业利润仅为765万元，说明项目公司三项费用约1200万元。豪布斯卡项目目前是上海新梅唯一的房地产开发项目，如果下半年还不能实现较大数额销售，豪布斯卡项目乃至上市公司都很有可能会陷入亏损。上海新梅在2013年亏损2673万元，今年如果继续亏损将被ST。

现有资产无法支撑估值

2012年上海新梅扣除非经常性损益后的净利润为-528万元，2013年更是恶化为-2673万元，难以用来对公司进行估值。那么公司的现金流和资产情况如何呢？公司经营活动产生的现金流量净额在2012年为790万元，到2013年转为-8385万元，但在今年上半年还是净流出1800万。这说明目前公司的现金流量数据在估值时也已失效。

2014年半年报显示，公司的资产总计9.14亿元，主要为4900万现金，账面价值为4.42亿元的待售房地产，2.7亿元对河南省宋河酒业股份有限公司10%股份的长期股权投资和1.05亿按成本计量的投资性房地产。除去3.93亿元负债后净资产为5.09亿元。从公司的资产情况来看，其价值还是比较公允的，如果市场好转比较容易变现。

公司9月12日收盘股价为6.92元，对应市值为30.89亿元。仅靠上海新梅的当前资产，远无法支撑其超过30亿的市值，公司目前也没有其他项目在未来可以创造价值，因此当前对公司估值中的溢价部分约25亿元反映的主要是上市公司的壳资源价值。

商业项目急于委托为哪般

上海新梅公告称，由于根据规划要求，公司控股子公司江阴新梅在其所开发的新梅豪布斯卡项目中必须持有并经营部分商业面积，该部分商业地产的持有和租赁业务，与公司大股东兴盛集团将发生同业竞争。因此，现任董事会多次试图将豪布斯卡商业项目委托给他人经营。5月31日，上海新梅公告，拟将总建筑面积为15762.60平方米的江阴新梅城市广场委托给关联方江阴新梅商业管理有限公司经营管理，委托经营期限为5年，委托经营管理期间，按每个经营管理年度商铺经营所得的净利润的60%作为经营管理报酬。但该提案遭到了6月25日股东大会的高票否决。7月23日，公司董事会又提出议案将江阴新梅豪布斯卡项目中的商业用房（其中商铺面积为26417.15平方米，地下车库面积为17840.96平方米）委托给迪诺曼（苏州）科技服务有限公司经营管理，委托期限为15年零6个月。

对于目前控股方兴盛集团急着要将该项目进行委托的动机，人们不便妄自揣测。但兴盛集团目前已不是最大股东，未来很有可能失去控制权，届时也就不存在所谓的与兴盛集团之间的同业竞争了。因此，在上海新梅控制权争夺告一段落之前，公司何妨稍缓一下将豪布斯卡商业项目进行委托管理，等公司未来战略方向厘清之后再做处理为妥？

战略重组将是唯一出路

可以看出，上海新梅仅依靠现有资产已无法将公司发展壮大，其唯一出路似乎就是通过定向增发引入关键资产进行重组。而市场目前的估值也部分反映了这样的重组预期。兴盛集团控制的原董事会曾经先后尝试过拿地换酒重组方案，石墨烯概念方案，文化传媒类资产注入方案，但均未能成功。

从签署《一致行动人协议》的上海开南等举牌方背景来看，上海瑞南企业发展集团的优势资源也可能被上海新梅未来的转型所利用。据媒体报道，上海瑞南旗下颇有看点的是天然气项目。北京正谋也具有较丰富的投资界背景，可以为整合资源提供帮助。无论未来上海新梅将引入什么项目和资产，都必须着眼企业的长远发展，不能仅仅炒作概念使少数股东短期获利，只有这样才能获得广大中小股东的衷心支持。