我国房地产价格与通货膨胀实证分析

摘 要 目前,我国货币政策以物价稳定作为目标,面对房地产价格的膨胀,货币政策当局需要考虑:在通货膨胀与经济过热的形成过程中,房地产价格是否起作用,如何起作用,起多大的作用?本文将从理论与实证两个角度对此展开研究。

关键词 房地产价格 通货膨胀 实证分析

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

一、文献回顾

董裕平(2008)他分析了我国房地产市场发展是影响CPI的主要渠道，认为房地产市场的理性调整有利于控制通货膨胀;相反，在当前外部危机压力下刺激房地产市场会有助于缓解可能的通货紧缩问题，但也存在因市场调整不到位的潜在风险。王维安、贺聪等(2005)发展了从房地产价格波动中分离出市场通货膨胀预期的新方法。并且通过对中国房地产市场的实证研究发现，房地产预期收益率同通货膨胀预期之间确实存在稳定的函数关系。

本文鉴于对房地产价格单独进行研究的文献中理论分析和实证检验较少，将分析房价与通胀的传导机制，同时利用中国数据对房地产与通胀的关系进行实证检验。

二、房地产价格对通货膨胀的作用机制

（一）财富效应。

房地产价格的波动必然会引起居民可支配的财富总量发生改变，从而影响消费支出和消费决策，进而影响总需求和通货膨胀。;其次，当房地产用于出租时，因为有较稳定的现金流收入，从而对居民的持久收入会产生显著的影响，进而能够刺激消费支出。

（二）资产负债表效应。

银行的资产负债表效应是指银行从事大量以房地产为担保的贷款业务，如果房地产价格上升，则以房地产作为抵押的贷款损失会减少，这就增加了银行的资本比率，高的资本比率允许银行从事更多的贷款，许多依赖于银行融资的企业便获得了更多的资金，因而投资支出增加，社会总需求扩张。企业的资产负债表效应指企业拥有的房产升值，企业净资产增加，融资能力提高，企业扩大生产，提高社会总需求。

（三）托宾q效应。

托宾q效应是指房地产价格能以比其建造成本更高的价格销售时，也就是房地产价格与建造成本的比率即托宾q值大于1时，房地产建筑公司就会发现建造房地产有更高的利润，房地产供给增加，从而使得房地产投资支出增加，导致总需求扩张。然而，长期来看，房地产供给的增加强制使实际房屋价格下降，托宾q值趋于l。

三、房地产价格与通货膨胀关系的实证研究

（一）变量的选择与数据说明。

本文采用2001年1月到2010年8月期间的月度数据，共116组样本数据，所有数据均来自中经网和中宏网。对所有数据均采用了X-12方法进行季节调整。本文中采用的变量及处理如下：

1、通货膨胀率（LNF）:采用2000年12月为定基居民消费价格指数（CPI）作为通货膨胀率的变量。

2、房地产价格（HP）：用商品房的销售价格做变量，本文用商品房当月销售额除以商品房当月销售面积，得到平均商品房销售价格作为替代，同时，除以当月的CPI，将其转换为以2001年12月价格表示的商品房销售价格。

3、产出（Y）:由于缺乏GDP的月度数据，采用发电量作为产出的变量。

4、货币供应量（M）：本文采用广义的货币供应量M2作为变量，同时，除以当月的CPI，得到实际的货币供应量。

5、利率（I）：由于同业拆借市场能够迅速反映市场资金的供求情况，采用银行间市场七天同业拆借利率作为市场利率的变量。

最后，将除利率以外的所有变量取对数处理。经过处理之后的通货膨胀率，房地产价格，产出，货币供应量与是实际利率分别用LINF,LHP,LY.LM.I表示。

（二）单位根检验。

根据表可知，LINF,LHP,LM，LY，和I在5%的临界水平下是非平稳变量，而所有变量的一阶差分在1%的水平下都是平稳的。所有的变量都是一阶单整序列，即I（1）。

（三）协整关系检验。

根据Johnsen协整关系检验结果可知，在5%的显著水平下：迹统计量和最大特征值统计量都显示存在一个协整关系。

协整秩 迹统计量 5%的统计量 P值 最大特征值统计量 5%临界值 P值

R=0 92.14829 69.81889 0.0003 45.90663 33.87687 0.0012

R≤1 46.24166 47.85613 0.0703 23.67191 27.58434 0.1466

将协整关系进行标准处理后，得到以通货膨胀作为解释变量的协整关系：

LNF=0.597LHP + 0.2556LM ― 0.420LY + 0.063I ― 0.23

（-6.80052）（-2.82962） （3.67958） （-5.36595）

括号内位系数t值，可以看出各变量显著，模型设定正确。

四、结论及对策建议

有协整结果表明我国房地产价格和通货膨胀率之间存在长期稳定的变动关系，当房地产价格上升上升1%，通货膨胀率上涨0.67%。为此，本文提出以下建议：

1、大幅提高贷款的首付款比例和利率水平，抑制房地产投机需求，逐步引导房价回归理性水平。

2、由于房价对通货膨胀有很强的指标作用，着手构建包括房价指数等资产价格的CPI指数。

（作者：广东商学院金融学院2009级硕士研究生，研究方向：资本市场与投融资）

参考文献：

[1]董裕平.房地产市场的理性调整与通货膨胀控制.财经科学，2008，(l1)

[2]王维安，贺聪.房地产价格与通货膨胀预期.财经研究，2005，(12)