专业市场忧思录

公安局派出数百个警察围住了整个商城，商铺投资商们排着长龙交钱，银行派出了数十名出纳来清点所收到的现金，钱在广场内堆积如山，然后被银行一车车地被运走。

这可能是我迄今为止听到过的最震撼的“钱场”场景了。以致跟我回忆北京百荣世贸商城开盘日的原副总裁大大地张开其双手，来形容当时的场面，往日的记忆依然令其眉飞色舞。而又倒吸着一口凉气。

这足以令人回味终生的场景是中国专业市场疯狂发展的一个缩影。

当一种东西能够以“疯狂”二字形容，那么它肯定会有着许多惊心动魄、曲折离奇的故事，甚至其背后还有着许多为人们所忽略、或者本就不为人知的时代变迁背景。

事实上它的确如此。

一、专业市场是一种中国特色?

专业市场到底是个什么样的市场?在我们一头钻进市场的运营中时，我们从未试着弄清其真实内涵。

而这往往是解剖其发展问题的钥匙。

在我与朋友当年开办一家专业市场投资与咨询公司时，我曾到图书馆查找了三天，发现了许多有趣的现象。

首先是“没有”，即根本找不到几本像样的有关专业市场或者批发市场方面的著作。其次是摆满书架的商品流通学书籍大多是20世纪80年代以及更早的著作，90年代后期以后连学术界也基本不提这个概念了。最后是没有一个外国人撰写专业市场的著作。这说明了什么?

几个疑问很早以前就浮现于我脑海：是否专业市场很难进行理论研究?还是这正呈现出理论界的滞后状态?传统的商品流通学已经跟不上时展的需要?那么有什么在冲击着传统的流通模式呢?国外的情况不一样?

国情

这跟国情有关吗?

我想说的是，太相关了!

让我们再度与经常相提并论的美国比较一下。美国的大型超市是商品流通的主渠道。像我们熟悉的沃尔玛就通常建在郊区、城乡结合部、或数镇之间。而中国呢，即便是沃尔玛、家乐福进入中国，其超市布局也多在市中心。

这是为什么?

显然，超市的这种布局差异受到了几个关键因素的影响：人口密度、人均汽车拥有量、交通建设。

下表的数据相当程度上可为我们解答一二。

另外，上表中未体现的交通建设则也因发展程度而异。比如福特汽车大肆推广“T型车”时，也正值美国道路交通建设的高潮时期。这就给了美国人驾车到郊外购买大量日用品的条件。十多年前，细心的国人到美国后就发现了美国人的一些生活方式特点，比如家里的冰箱都比较大。这就可以周末驱车到郊外的沃尔玛一次性购买供应一家人一周、乃至更长时间的食品与日用品。而数十年前的美国人口基数尚只有1亿多。如是，则地大人少、汽车产业与交通建设发达的美国不需要专业市场形态，而满足于连锁超市的日常生活供应模式。

日本人口密度太大，所以需要分层化分销，故其一度专业市场发展较好。

而中国的国情是：人口密度大、人均汽车拥有量与GDP低、郊外生活的价值取向尚未形成，所以中国某些方面跟日本相似，跟美国则完全相反。故造成了中国人需要多层次批发才能把便宜物品分销到远至边疆之地。

上图显示的是海地太子港的集贸市场，过去中国的许多农贸市场、集贸市场也是这样，蔬菜水果工艺品服装什么都卖。现在中国城乡的农贸市场大多分区、分层地优化布局了。

时代的变迁与地方特色竟然如此泾渭分明。

如再比较一下与中国紧紧相随而竞争的国家――印度，很快发现其国情的相似性；10.8亿人口，国土面积328.7万KM2，人口密度328，人均GDP530美元。那么，当印度的交通建设与投资环境改善后，下一阶段，富有经验的中国老板是否可以到印度去投资建设专业市场呢?

二、近年来的研究成果

提至理论层面讲一个概念，就得把这个概念的定义弄清楚。

但在1990年代，传媒摘引比较多的观点多来自于专业市场比较发达地区的专家。

也许有人跟我一样为找不到参考书而沮丧。不过他们或许没有想到过这样的背景，90年代初的中国，当时的国家国内贸易部正在如火如荼地推广今天习以为常的“制”流通模式。

何谓专业市场?

十几年的观察与实践后，我也跟很多人一样不满足于理论发展的现状，于是我在八年前开始为专业市场下定义。

很多时候我也很讨厌那些乱炒概念、混淆视听的行径。比如购物中心在中国已经很有起色了，而且这个概念也已深入人心。可后来偏偏有商业炒作者硬是搬出了一个所谓的洋化词汇“摩尔”，这个词其实来源于英语的“MALL”单词，而其含义跟购物中心同出一脉。后来更可笑的是还有台湾来的几个家伙还搬出了“销品茂”一词来大肆宣扬其先进商业模式，而其实不过是“Shopping Mall”的直译而已。

而专业市场无疑也有这种类似现象。专业市场的前身正是在中国普遍所见的“批发市场”。后来，在90年代末期当时的国家国内贸易局(内贸部经过政治体制改革而变更为局)副局长、现任的中国物流与采购联合会常务副会长丁俊发则曾写为“专业批发市场”概念，这主要是考虑到批发市场的专门品类化趋势。而“海归派”的说词又不一样了，比如上海世贸商城的管理层基本从国外回来或已经是外籍人士，他们援引的是美国的概念“MART”，后来我采访MART的鼻祖美国达拉斯MART的总裁，原来其实他们做的就是国内批发。但他们的MART辐射范围广、数量较少，远不如中国这么多的市场。

鉴于传统的大而全的集贸市场越来越少，专业化程度越来越高，而且随着产业经济的发展而经营模式不断创新，以致许多市场不再主要是批发模式了，那么以“专业市场”概念统一其物理市场的表述，是一个较为妥善的选择。

我的定义是：“众多相互独立的供应商，聚集于同一交易场所，经营同一类别商品(或服务)，并由另一个独立机构统一管理，形成该类商品(或服务)在某范围内的交换中心的一种流通组织形式。”

在此定义中的几个关键词是解析专业市场运营的真谛。

首先，供应商相互独立很重要，这是经营自的体现，从而实现在竞争中促进行业与市场发展，否则就成了超市独家经营了。

“由另一个独立机构统一管理”则体现公平，对商户不徇私地统对待。不过此处所讲的管理还应包括对市场的经营、以及对商户经营活动的支持。而不应只是一个物业管理的概念。

关于商品(或服务)，其实暗指了一个泛化的专业市场概念。即在现代商业经济中，专业市场现象其实无所不在。比如北京的金融街、上海的陆家嘴就是金融专业市场模型，郑州的商品交易所其实是期货专业市场，网上的专业市场则是虚

拟的在线专业市场形态不一而足。

“某范围内”则彰显了市场的覆盖面与影响力。如果仅仅是一个非产业区的小县城的专业市场，也许影响的仅仅是其下属乡镇。而像北京雅宝路，天生就是国际化的市场。

专业市场的发展变迁

五年前我的一篇文章开始在网上流行，并被许多媒体摘引，那就是关于专业市场的发展变迁。现在随便上网“百度”一下，就会发现我当时关于从“地摊式”、“大棚式”、到“商城式”的论述充斥于各类文章中。当时，我在服务广州的第二板块“沙河板块”(把广州服装专业市场分成流花板块、沙河板块、人民南板块这三大板块的划分也是我当时首倡的分析模式)的龙头市场――广州沙东有利国际服装城时，通过演讲与媒体传播了这分析。

不过，当时我还来不及对这课题进行深入的研究与传播(后文将详尽阐述)。其实这三个阶段的快速转型其实主要浓缩在1990年代。在1980年代以前，服装专业市场还主要是在集贸市场中的一个板块。随着服装产业的发展与服装样式的丰富化，专门的服装市场开始独立出来。再加上下文将提及的私营投资机构的强势介入，市场建设获得了新机。迅猛的发展也促进了建筑层次的提高。

在2005年度中国商品交易市场统计信息会上，国家统计局贸易外经司司长翟志宏指出交易市场向专业化、大型化和批发型转变的趋势进一步明朗化。国家统计局1999年开始了对亿元商品交易市场的统计。我国商品交易市场数量的发展，在2000年达到顶峰，共有商品交易市场95544个，其中消费品市场88811个，生产资料市场6733个。然而开始有过度泛滥的问题出现，于是提出了规范市场的要求，并进行了市场整顿和市场改造。整顿下来市场数量减少，但总体规模却反而得到扩大，成交额得以增加。据统计，2005年我国共有商品交易市场75563个，其中消费品市场69520个，生产资料市场6043个。亿元商品交易市场3323个，同比下降2.2％，营业面积却达到1.3亿平方米。同比增长53％；成交额30020亿元，同比增长15％。

专业市场的类型

从投资主体看，专业市场大致可分为政府部门、集体、私营三种资本来源性质。

在一本约二十年前编辑的全国批发市场图册中，市场名录中一半以上的投资主体都显示为政府工商部门，还有许多国家部门投资的市场。集体经济后来也强势参与进来，在各地方办了许多市场。而私营投资的市场起步于20世纪80年代，至90年代开始市场数量已超过了政府与集体性质的市场。如图显示，这种分化趋势后来越来越明显。

根据经营模式则可分为批发型、批零结合型、零售型、品牌型、综合型。这种分类标准主要建立在物流形态上。当物理市场内、或者周边有商户们的仓储系统，并服务于物理市场产生的批发交易业务时，即为批发型。自传统的批发市场发展至现在的专业市场，这就是主要模式。批零结合本来就一直存在，不过现在连原来专做批发的广州白马服装市场里的商户也广泛对当地市民零售了，这却是一大新趋势。零售型市场有重要表现的当属深圳华强北的一些诸如服装类的市场，因邻近步行街而零售业务反而成了主流。品牌型则是近年来的一大潮流，如广州广百大厦副座每一层楼都簇拥着许多服装品牌，因无力于完全直营的销售体系而纷纷寻求各地。上海世贸商城属于哪一种呢?既不是零售型，也非完全批发型，真正的品牌又不多，起初盖楼时设计的主要是外贸接单型，而里面有包括展览展示与设计开发等功能，故只能说是综合型。

根据所属地域特点可分为产地型、集散型、口岸型、销地型。产地型大多依附于产业集群地的产业基础，如广东省佛山市顺德区均安牛仔服装城、广东省东莞市虎门镇的富民商业大厦。集散地的专业市场比如武汉汉正街、广州白马服装市场等。而在深圳之类的城市进出口口岸也设立了一些专业市场。销地型则多处于没有产业基础的、辐射范围比较狭窄的地方。广大市县镇的市场往往是二三级批发、乃至于零售型市场。

根据市场覆盖层次可分为地区级专业市场、部级专业市场、国际级专业市场。上海七浦路属于上海地区的服装专业市场，广州海印缤缤广场是一个全国性的市场，北京雅宝路则属于国际级。

现在有一种言论，认为“专业化纺织市场分三级。一级市场是产业集群形成的产地型市场，比如广东、福建等纺织企业密集地区有许多这类市场。二级市场是呈星状分布的产品集散地，比如成都荷花池市场、郑州银基市场等。三级市场处于市场终端，呈点状分布，比如北京的百荣世贸商城等。”

这是一种天大的错误，是对市场的不了解。这样的分级化浅薄地建立在以工业系统为出发点上。而事实上，作为流通业态的专业市场，其分级应该以流通规模与层次这商业系统概念为依据。即便以该言论的生产系统为出发点，其说法也不成立。比如在广州这一最大的集散地，白马市场其实正是一级批发，而且比许多生产工厂更具有产品开发能力。这就成为真正的市场决定生产的一级市场。

现在关键是这和错误认识已被批评为工业系统对商业的陌生，以致位记者也跟我抱怨行业组织没有商业人才，“怎么去调动、服务这一些见钱才眼开的商人?”

市场集群

在很多新的投资或投机的思绪飘飞时，传统的专业市场已在悄然发生着巨大的嬗变。一是不断地升级改造，二则是市场逐渐集群化。

这两大因素正在塑造老专业市场在新一代市场竞争中的竞争力。

义乌小商品城、武汉汉正街、株洲芦淞市场群、广州流花板块、沙河板块、人民南板块、中大板块、濮院羊毛衫市场、北京大红门板块、北京动物园板块、北京雅宝路板块、上海七浦路板块、成都荷花池、东莞虎门、杭州四季青板块。

当一个市场只有数万平米、在新生市场纷纷数十万或上百万平米规模的竞争压力下渐显疲态时，成功的老市场周边的房产已纷纷改造为专业市场，甚至旁边新的地块也在快速地三通一平而建起了新市场。市场的集群化形成了与庞大的新市场相抗衡、甚至远甚于新市场的竞争力。

现在，我们已可以总结市场集群带来我们的经验了。

1.市场集群相对比单一主体市场好。市场集群化通常是建立在原有市场的成功运曹基础上，然后衍生出来一个又一个新的市场。所以一直流行一句话“先有市，后有场”。市场的自然形成也导致了管理与服务在竞争中的提升。

2.集群中往往有一个龙头市场，比如东莞虎门市场群的龙头是富民时装城、杭州四季青板块则属四季青服装批发市场。但龙头地位也可以发生变化，如上海七浦路板块的龙头市场原来是兴旺服装市场，后来新七浦市场升级改造后已成了新

的龙头。

3.在市场集群中运作新的市场，其成功系数比在一个新地盘操作更高。像现在，诸如无锡新世界、苏州中国国际服装城纷纷陷入困顿时，那些集群中的新市场可获得快速复制成功的效率。

4.尤其是：产业集群地的专业市场能否成功的唯一标志是是否集群化。这是一条非常重要的经验。如果各地政府能有足够的理性与智慧的话，当特别注意这一条。但凡单体专业市场的结局均不得善终。这是因为只有流通规模化时才具有发展力，从而建立起市场权势。

而单体型的专业市场甚至还吃不饱，有些类型的市场重复建设严重，比如产地型牛仔服装市场生产地型的就有广东省新增城市新塘镇、广东省佛山市顺德区均安镇、广东开平市等多个。而在广州等地还有集散地型的牛仔市场。

5.专业市场集群也有许多难以解决的问题，比如往往在城区中而扩展性差、过度拥挤、防火防盗压力大、周边交通拥堵、商务成本愈来愈高等。问题一旦严重，甚至可能沦为被征勒令拆迁的后果。此外，众多市场争相追求租赁空间的价值，就会造成集群公共空间的严重不足，这些公共空间包括配套服务设施、展览与表演场地等。

6.最重要的一点是，一些专业市场集群因其良性发展与产业提升效应，而正驱动着区域板块构筑起强大的产业优势，这种优势正在化为横向与纵向的延伸效益：纵向为对产业上下游的支配与提携，横向则帮助都市建立特色化商业区，这种商业区甚至可能具有世界级地位，即：时装中心。

这一过程、框架、及内外部条件的演义亦是一个宏大的课题，我将在本刊下期进行阐述。

三、升级与转型一个永恒的话题

几乎所有专业市场都在面临、或者将要面临市场的升级改造与转型问题。

首先可从专业市场的前身――农贸市场看其嬗变之初。

农贸市场的变端

关注农贸市场，是因为中国的专业市场正是脱胎于农贸市场。

后来，三大力量对农贸市场进行了切割式分化。其一是制等现代流通模式广泛应用：其二是零售力量的直接介入，尤其是超市发展快，甚至作为农贸市场传统重头的蔬菜水果也成了超市主要品种；其三是走向专业化，即原来集结于农贸市场的各大门类纷纷脱离出来，成立新的专业市场进行批发贸易。

以常熟招商城为例，这家政府建的市场在1985年时还只是毫不起眼的马路市场。今天风光八面的中国轻纺城、东方丝绸市场，无不起家于一条破旧的小街。

农贸市场自身也演变，比如郑州粮食批发市场就是经国务院批准、于1990年成立的我国第一家规范化、国内规模最大的粮食批发市场。其后来于1993年又创办了我国第家农产品期货交易所――郑州商品交易所。

不过，这时的专业市场只是脱离了原来的地摊模式，而搬进了锌铁棚结构的建筑里。

专业市场摆脱了千古以来的地摊式的原始商业范式。

总结之，这一轮变化的几个要点：(1)大棚建筑结构，经济模式实现了从“条状”到“块状”化，即古街道经营到一块成型市场；(2)经营品种逐步走向专业化；(3)每种商品的批发规模都在迅速增长(这自然得益于中国物质生产的逐渐丰富)；(4)传统的国有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心也纷纷发展了一批市场。

上一代专业市场的改造

大概从90年代初期至中期，80年代建起来的那些已相当成功的市场开始面临着建筑上的升级改造。这一轮升级改造的最显著标志是纷纷拆掉棚架，建起了漂亮的、富丽堂皇的商城中。原因很简单，告别了短缺经济后，城市的经营开始追求适应人居要求的更高层次，要美化、要卫生、要安全、要顺畅。

大量的市场推倒重建，老市场焕发了新机。

这一轮改造的特点则是：(1)商城式建筑结构；(2)一些地方建设的市场或因产业集群的特点或流通优势而进一步专业化，比如东莞虎门偏休闲装、广州白马偏时尚女装；(3)集体经济与私营经济纷纷挤入专业市场的经营；(4)批发规模进一步扩大，出现了成交额上百亿级的市场。常熟招商城从1996年起成交额开始连续10年超100亿元。

第三次变化

约于90年代后期，专业市场再度发生变化。

首先，金融、物流、信息系统的服务升级带来了一些交易模式的变化，比如提单交易、在线谈判、展示贸易；

其次，品牌驱动促使市场转变经营方式，比如广州白马适应了商户1998年前后由批发向品牌经营的时代要求，“把建筑面积5000多平方米的四楼商场改建成为写字楼，用于搞品牌加盟的形象店”(参见白马官方网站)。哈尔滨红博市场甚至在炒作“品牌孵化器”的概念。而在其他地方、或者新建的市场也出现了这一趋势。比如中国轻纺城出现了“联台市场”、“世贸中心”等写字楼，濮院羊毛衫市场也新建了“世贸大厦”。这些展示兼办公的模式成为专业市场商业模式现代化的标志。一些新建的市场直接引发了品牌建设的推动力，比如北京天雅大厦、广州海印缤缤广场等。

然后是专业化程度更高，除了产业集群地有其自身特点外、比如海宇皮革城、河北辛集皮毛市场分别是皮革与皮草类服饰，城市中的市场也纷纷出现“牛仔市场”、“内衣城”等进一步分工的市场。现在看来，产业上下游的每一环节、每一类别都有其专业化的市场。

其他的变化诸如商城更豪华、交易规模更大、私营经济疯狂“造城”不一而足。

新世纪趋势

自然，新课题并非仅仅是投资“造城”，许多新现象开始涌现出来。现在，我们可以探索新千年的专业市场发展趋势了――当然，这些趋势实际上有的走在前面的市场从第三个嬗变阶段就已“先声夺人”了。

(1)豪华化：不论是升级改造、还是新建的市场，建筑结构与装饰规格都在向城市大型零售商场看齐。豪华化有助于下面提到的另一趋势“零售化”。

(2)规模化：规模纷纷向超大型前进，包括原有的市场进行扩展，新建的市场则规模宏大。

(3)品牌化：市场开始像一个一般商品一样连锁化发展以及品牌输出。义乌小商品市场最成功，包括在西安阎良区、济南、广饶，甚至海外很多国家；成都荷花池1994年注册了“荷花池”市场商标，近年来在都江堰、遂宁、眉山、三台、泸州、自贡、广安以及广西南宁等地建立连锁加盟市场，杭州四季青的安徽女装市场也将开业了：重庆朝天门市场在贵州省遵义市和四川省泸州市建立了分市场；广州白马则较多进行管理输出，包括近来的常熟天虹服装城。

(4)集群化：前面已对市场集群进行了分析。

(5)城镇化：有的专业市场比所在城镇甚至更有名气。义乌、柯桥、濮院就是典型案例。这些地区

已经把专业市场的规划建设与城镇建设紧密结合起来，甚至以市场规划为主导。在义乌的“中国小商品网”官方网站上直接就有这么一句话“义乌是座建在市场上的城市”。

(6)零售化：流通渠道的多元化使得许多市场的批发业务在萎缩，于是部分城区市场开始转型。也有的一开始就定位于批零结合。

(7)资本化：全国各地都出现了专业化的专业市场开发公司，有的专业市场还进入资本市场，成为了上市公司。(下文将作详细介绍)

(8)多样化：除了零售化是重要趋势外，其他还有许多经营模式上的新现象。比如上海世贸商城就很复杂，包括致力于外贸订单的跨国采购业务、主要是本土采购的面辅料业务、时装与面料的设计开发业务、报喜鸟等大公司的总部基地，近来，管理层还在考虑帮助品牌进行或特许经营业务的拓展业务。

关于零售化，有人嗤之以鼻，认为违背了专业市场的宗旨。是的，与其他几大趋势相比，零售化可谓专业市场的根本性转型。不过，在我看来，专业市场的零售化正体现了商业的灵活。而建筑的豪华化有助于专业市场的零售化转型。

市场的规范

另外，专业市场本身的泛滥与过度开发、经营不成熟等现象也受到了广泛的关注。于是，专业市场协会在各地纷纷成立。

市场最发达的广州就有广州专业市场商会、广州市荔湾区专业市场协会，附近的佛山也有大沥专业市场行业协会。国家层面，中国商业联合会成立了商品交易市场专业委员会。

中国纺织工业协会则设立了中国纺织服装专业市场联盟，这一联盟近来还在筹划“中国纺织服装专业市场建设及管理标准”。

商务部自然在规划与引导上着力更多，包括2004年5月颁布了《全国商品市场体系建设纲要》、与建设部联合颁布《关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》、2005年4月又联合4部委联合下发了《关于发展农产品批发市场标准化工作的通知》、2005年还会同国家标准委与国家认监委制定了《农副产品绿色零售市场标准》和《农副产品绿色批发市场标准》，而为加强商品交易市场建设管理与分类指导，促进商品交易市场规范、协调与可持续发展，商务部还于2004年底下发了《关于建立重点商品交易市场联系制度的通知》。

四、投资：角色与法则

专业市场投资公司

专业市场的专业化投资公司的确已在全国涌现。

以新疆华凌工贸(集团)有限公司为例。这家独霸一方的公司陆续开发了华凌乌鲁木齐商贸城综合批发市场、八户梁城郊专业市场群、华凌南疆综合批发市场、华凌畜产品批发市场，还有数十个中小型商品市场。

这家公司的老板甚至已是周边独联体各国的座上宾，所以它还在哈萨克斯坦共和国阿拉木图市建了中国华凌建材城。

此外，还有许多开发方向更专业的投资公司，比如专门开发服装服饰的虎门富民服务公司。创建于1992年的富民前身为成立于上世纪八十年代初的虎门个体工商劳动者管理委员会，原本是虎门政府为管理市场而设置的一个职能部门，后来逐渐企业化并按照国家的有关转换经营机制的规定成立了富民服务公司。

十几年来已拥有富民时装城、富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批发市场、富民第二市场、富民皮料皮具批发市场、富民国际商贸城、富民时装商务中心，这样的投资公司甚至代替了以前亲自投资的政府，而成为地方宏大商业规划的实施者。

当然，很多问题并且深入挖掘，因为只有洞悉这些投资公司的财务表现才能作出更好的判断。为此，我们还可以去另一个领域查证：专业市场型的上市公司――

专业市场上市公司的思考

这些上市公司的财务表现发人深省。

首先可看到专业市场带给这些上市公司庞大的业绩与利润额，它们普遍表现得比其他行业高得多的利征水平，像小商品城的主营业务收入高达18.4亿元，而其中市场经营的利润率甚至高达62.95％。

但是为，可净利润水平会差得那么远呢?根据股市公告不难发现，渤海物流、轻纺城本身市场经营业绩均有不错表现，但却纷纷卷入了投资风险中。比如渤海物流忙于市场经营赚的钱去填补前两年的投资亏损，而轻纺城甚至卷入了当年银广夏的风波中。即便如此，就市场经营业务本身而言，它们依然都获得了良好的业绩回报。但为何渤海物流的市场经营利润率相对更低呢?这正进一步实证了上述市场集群的观点――小商品城与轻纺城均在一个区域内构成了集群优势，于是比所开发的市场非集群化的渤海物流业绩表现得更优异。

另外，轻纺城的账务表现又进一步说明了一个更深刻的问题：价值取向的问题。

这几个市场中，小商品城是国有资本主导的公司。轻纺城则在2002年改制而向成了私营企业精工集团为大股东的公司。而私有资本永远追逐更多的金钱。

广州海印实业集团有限公司开发了海印电器总汇、海印广场、海印电脑城、海印布料总汇、海印缤缤广场等十三大专业市场。不过，其并未将专业市场业务注入上市公司中，所以未能看到其财务报表。但其不断发展壮大的背后显然是专业市场经营带给其良好的业绩支撑。

游戏规则

现在，绍兴县对中国轻纺城已有了新的看法。2002年，政府全部股权出让给了民营公司精工集团。结果，民营公司光顾着收租，市场建设与升级改造却停步不前。只满足于公司报告中的陈述“总建筑面积60余万平方米，商行1万余家，经营面料1万余种，服装上千个品牌，系目前亚洲规模最大、成交额最高、经营品种最多的纺织品专业批发市场。”

于是，这几年来，在同处浙江的中国小商品城的更大距离的抛开、以及长三角涌动多个大型市场的追兵压力下，政府开始了大规模的升级改造工程与推广活动。并在管理上设立了中国轻纺城市场管理委员会。而新规划将从目前的60万平方米增加到今后的160万平方米左右，并且将由政府控股。

这说明了什么?

专业市场还是得由有产业情感、或者有市场情结的专业公司与专家来运作，否则流落到纯粹的资本玩家手里，必然会迟早出问题。

游戏规则的真谛原来是：并非所有制决定市场成就与发展前景，而决定于是否充分尊重市场法则。

就连虎门富民服务公司总经理孙俊才也在2005年时感叹，“最近几年，虎门市场建设速度放缓了。在此，可以拿浙江义乌来作一个对比――2001年，虎门开始筹建富民国际商贸城，义乌的中国小商品城也开始筹建义乌国际商贸城。2002年5月，富民组团去义乌考察市场，义乌国际商贸城已经封顶了，而富民国际商贸城的建设还停留在征地之前的阶段。2003年10月，义乌国际商贸城建成开业，第二期

数十万平方米的市场又开始投建，富民国际商贸城呢，只是在2003年4月20日举行了一个奠基仪式，征地工作仍遥遥无期。现在，义乌国际商贸城二期已经建成开业，富民国际商贸城的征地工作仍未完成。”

的确，1982年创建的中国小商品城作为我国最早创办的专业市场之一，25年来，竟然经历五次搬迁九次扩建，造就了现在260万平方米营业面积与巨大成交额的梦幻型市场。

政府的市场导向主义与高效率成就了“中国小商品城商品已出口到212多个国家和地区，境外企业经登记批准在义乌设立的办事处939家”的辉煌。

这又让我回想起美国经济学会会长、诺贝尔经济学奖得主斯蒂格利茨的说法，市场经济不是要放弃政府，而是要重新定义政府的作用。

显然，绍兴县政府重新唤回了这种美国人都洞察的辩证法，而不再盲从于近十年来的“国退民进”运动。那么，这是否能成为我们看当前专业市场的经营前景的一大依据?一般商铺投资者又能否以此评判开发商及其市场产品?

狂想曲

专业市场带来的功成名就与滚滚财源深深地诱惑了许多投资商，于是一些狂想家出现了。

起家自苏州的中国国际服装城就是一大典型。在他们的规划中，他们要在全国建设数十座与苏州的服装城一样的“中国国际服装城”。令其开发商遗憾的是，它们的第一座城就困难重重。

就商业模式而论，中国国际服装城的设想跟互联网狂热时代的“e唐”一样，以为找到了一种无形资产可以无限移植的模式，就开始漫无边际的遐思了。

另一个有过之而无不及的老板是广州的伟国系投资管理集团。这个不为人知的公司号称已“持有的物业面积(包括开业和在建)约800万平方米”，而刚启动的“伟国服饰尾货市场连锁机构将在三年内建立30个省会级城市服饰尾货连锁市场，每市场规模为2万至6万平方米，300个市级连锁市场，每个市场规模为1万至3万平方米，2000个县级市连锁市场，每个市场规模为3千至1万平方米。”另外，他们还将在中山市东升镇建造超越义乌中国小商品城的“伟国世界小商品集散中心，占地11600亩，建筑面积1300万平方米”。这位狂想家有许多与众不同之处，如传奇历程、肝脾肠胃等内脏残缺不全奇人、以及56卷商业著作的作者。

不过，与中国国际服装城相比，伟国尾货市场具有切入一般人忽略的领域、主题鲜明的特点。并且，老板更有商业策略与市场开发经验。

五、来自纺织服装业的狂想曲

老市场的风华

现在，全国的政府、产业界、行业组织、传媒都和投资商一起卷入了一场疯狂的造城运动中。结果，不断追逐更大的面积、更高的投资而陷入癫狂的状态。老的市场被大家当作过气的明星了。

我郑重地提出老市场，并非为了表明“众人皆醉独我醒”，而是我看来，老市场往往代表着深远的历史、更稳定的经营成果与良好的产业社会效益。前文的阐述中可看出，老市场通过升级改造焕发新机。相当部分有见识的经营者也积极顺应时代变化，包括转变经营模式、运用电子商务技术等。甚至，它们还突破了本地市场的限制，进行品牌输出、管理输出。在此不再赘述。

新市场的问题

2004年，百荣世贸商城开盘了。

这不仅仅是一个新的市场的诞生，它更代表着一个新的发展阶段特大型单体专业市场的幕布已经拉开了。无锡新世界、苏州中国国际服装城、广州轻纺城、天津京津国际商贸港、国美时尚商城，不断涌现，挑战着产业与商业界的神经。

这些2000年后的市场，正是这两年热炒的话题。

现在哪个开发商都没把握说自己的市场最大了，因为谁也不知道啥时候又冒出来一个更大的市场。这种疯狂的造城运动带来了许多非议。能招到这么多商家吗?招不到了怎么办?

而一些可笑的问题已经发生了。比如炒作最火的无锡新世界，一开始为了获得行业资源的支持，大洒金钱。而行业也争相去拥抱它。可惜的是行业资源的利用所获得的商业利益也大多落进了一些行业组织业务当事人的私人口袋。更糟糕的是，当行业组织的资源用得差不多了，新世界也就不怎么理会它们了。而行业组织也反过来厌恶新世界了。

大市场的涌现还带来了一个很严重的问题，因为盘子太大，无法进行有效地区划与定位。只能希冀于各种纺织品、各类服饰全部一古脑儿进场，以尽快填满浩大的面积。更将导致众口一词、每个市场都没什么特色。

这是不是对专业化程度越来越高的专业市场发展趋势的反动?即便不是，也带来了其自身的问题。熟悉市场招商的都知道，每一个领域的“大户”(即一个市场、或一个区域中的行业巨头)就那么几家，众人都去抢势必供应不足。而没有领头羊的介入，招商就会无比缓慢。

在我看来，一次性建成单体规模50万平米以上的某单个行业性的专业市场、尤其是在非市场集群区域建设，简直就是商业的怪胎。

而与以往大多政府投资建设相异的是，这些怪胎的开发商无一例外是私营公司。

一味地追求“大”――大资本、大气魄、大市场带来的新浪潮裹挟着过度竞争的现实。原本为一些巨型市场的撒手锏的长免租期策略现在却成了通行的伎俩。商业的正常秩序已被彻底扭曲。

现在流行一种说法：只要有钱就能建起来。然而建起来后呢?谁将为这一恶果买单?

政府?行业?

不过，其中有个市场却是个特例：百荣世贸商城。

我第一次漫步在这个商城时，的确被其硕大震撼住了。相信很多人都有我那时的担心：其一，是否要把整个大红门其他市场的商户全部搬进去才能填满?其二，许多商铺投机商涌入会不会带来太多的负面效应?不过，其得天独厚的一些特点给与了其养分。首先，它是第一家处于市场集群中的巨型市场。其次，原来深圳模式(深圳步行街的一些服装市场一开始想做批发，后来零售化了)的转型之路第一次在这类大市场演义，且一开始就把零售当作一大重点。另外，其自身也采取了一些灵活的方式去运作，比如分期开发、引入外部专业市场合作商。于是，它自然成了大红门CBC新的龙头市场。

但也出现了许多问题，比如与外部合作商的矛盾、长期以来缺乏足够的宣传推广、与一些市场相反的是头几年长期与行业脱离，可这些问题与其处于京城成熟商圈而天赋的巨大资本回报相比又算得了什么呢?其他市场似平就没它这个好运了。

共同的问题

招商过后进入经营层面，专业市场主要会面临两方面的问题：一是产业不景气的外部问题，一是内部管理问题。

其中最显著的问题是，市场租金的不断上涨导致商务成本持续攀高，当市场波动时无疑将造成商户

的经营压力不堪重负。

六、法则：关于市场价值的评估

标准

大市场是成就大流通的必要物理条件之。

如果说20万平米的市场已经足以成为一个领袖级市场，那么，50万平米以上的市场堪称为“巨型”一类了。

可是，问题关键不在于物理意义上的大小，甚至也不在于单个市场的流通规模――如果其处于市场集群中依然具有合力的整体价值，而在于“流通价值”。

我在此特别提出流通价值这一概念，正是要建立一种市场价值评判的标准。而价值的衡定还需要“仰观宇宙之大，俯察品类之盛”。

以服装市场为例，我们可以参考一般性服装品牌的一些标准。

在服装品牌这一领域，具有世界最高地位的品牌是CHANEL、GUCCI之类的现在俗称为世界线的大品牌。而现今，另一大能带给股东高价值回报的服装领域是快捷时装，经典案例是ZARA、H&M。尽管前者定位于高品位、高收八人群，后者则主要瞄准青年先锋人群，但这两类时装的共同特点是领导潮流。

所以，服装专业市场中越能经营时尚女装这类潮流时装的市场价值就越高。因为其领导潮流能力强，抗产业风险能力也强，商品价值也高，正是“品类之盛”中的极品。而最能培育大量品牌的领域也正是这一最庞大的服装领域，而像运动装等品类则更已落人数个寡头的掌控中。另外，越专业越要为其加分。因为越来越细分化正是专业市场的趋势。像东方丝绸市场，定位面料中的丝绸面料，专业化程度自然越高。而这么一个细分市场竟然规模上40万平米，则说明了经营的深度。

其次，市场的辐射力为第二标准。这比较容易排位，可分为：国际－全国－大区域(如华东)－省－地市区域－市县这六级物理范围。而同是国际级市场，则看辐射的国家与地区数量、以及整个专业市场中销往国际的份额指数两大标准。正是“宇宙之大”的更大范围与指数之争。

第三个标准则看经营时间。历史越悠久，影响就更大。当然，历史很悠久的话也证明市场期间进行过多次的升级改造或转换过经营方式，才导致了这么久的旺盛生命力。只要有过升级改造或转变经营方式的经验即可加分。所以像开发东方丝绸市场、常熟招商城、中国小商品市场的当地政府堪称英明的政府型开发商。而中国轻纺城在曲折中懂得反思股权转让给民营机构的弊病，也不愧为具有理性与责任感。

最后一个标准则看市场规模。我说的规模是一个复杂的概念。首先当然几千平米的市场就不值一提了。但是也不是越大越好。在我看来，3万～30M2万之间的规模都是合理的。单体上百万平米势必造成鱼龙混杂、多种经营，而不会形成品类优势。然后，所评判的市场如果处于市场集群中，则可为其加分。如果是市场集群中的龙头市场，则再加分。而一次性在非市场集群区开发上百万平米的专业市场甚至要考虑为其减分了。本来这一项的打分我想根据单位面积的交易额为标准，但因为交易额太难真实统计而只好放弃。

那么，这一价值方程式略为：满分10分，第一标准的品牌4分，第二标准的辐射力3分，第三标准的营业历史为2分，第四标准的规模为1分。

案例

可试着以此方程式作一具体案例分析。以广州白马市场为例：品类，因主营时尚女装而在2分的基础上加1分，而培育了广州许多现在主流的女装品牌(凯撒、天兰、哥弟、声雨竹、歌莉娅等)，可再加1分，但因为引入男装专营区却没有什么有价值的男装品牌，这一点必须减1分，则此项为3分；辐射力，6级每级别为0.5分之差，白马国际化为最高(甚至一楼这两年还迎来了许多韩国商户)故基本可打满分3分；历史，白马1993年开业，经过内部建筑与装饰结构上的升级改造和扩建、尤其是1999年前后四楼改为品牌写字楼，有此经验可打满分2分，规模，6万平米打半分为O.5分，但因为其处于广州流花板块市场集群中，再加上是龙头市场，故给与1分。核算下来白马得分约为9分。

而再取一近年来的巨型市场无锡新世界为例。品类太复杂，且还看不出会领导潮流，得1分，辐射力因开业时间太短而现在很难考究，但今年开业以来的初步反映主要是国内各省市去的一些采购客人，则得2.5分，由于实质采购行为太少而需要减1分，则最终为1.5分，历史，因属于最短时司的一类而为最低分0分，规模，因为过大而无法专业化，所以其130万平米的面积反而需要减分，而因为成交量及其趋势估计3年内都不会太大而无法加分，故只能给与0.25分。核算总分约为2.75分。

这种得分将在一定程度上与股东投入资本的回报率呈相关性。

价值

比较广州白马与无锡新世界的分数差别，意味着什么?这可从三方面分析判断：一是股东回报，二是产业效益，三是社会效益。

股东回报是内部价值体现，后两者则是外部价值。将股东回报作为第一价值回报标准，是因为只有在股东有利益驱动时才有好的心态去不断改进市场的建设与管理完善、服务提升。至少不会令其亏损而市场“熄火”，而造成国土等社会资源的巨大浪费。

股东回报方面，白马给上级国有资本公司“广州市城市建设开发集团”带来了长期的利润贡献。新世界则近年内都很难预计到价值回报，且不说还有招商困难，更因为其还给与了三年的免租期。

产业效益方面，除了通常所谓的大流通、创造就业等基本价值外，白马还创造了女装品类领导国网成衣潮流的流通态势、培育了本土女装强势品牌，可以说产生极大的产业价值。而无锡新世界则毫无特点。

社会效益方面，白马的单位建筑面积产生了较大的社会就业、国家税收贡献、地方商业推动力等绩效。而新世界则占用了那么大的国土资源还没创造什么社会效益，只为地方推高了所处区域区域板块的房地产价格，所以当前社会效益较差。但是这是当前阶段的价值分析。也就是说这里所论的价值是动态变化的，未来随着无锡新世界的发展也许可以改善、甚至大大改善其价值得分。

当然，未来谁知道呢?

尽管把股东回报作为价值回报的第一标准，但从行业的角度而言，我们看待市场价值的最主要点依然是对产业的推动力。

现在，我们可以简单地问问所有的市场谁为产业作了贡献?又作了多大的贡献?

七、收官之战?

在我看来，50万平米以上的巨型市场每个大板块只会留存一个。那么，竞争过后，其他的市场要么转型，要么死掉。现在，我们是否可以着手思考届时如何“收拾”那些“库存市场’呢?

先以服装为例。

大北方：百荣世贸商城、京津国际商贸港、利润国际时尚中心，三大草莽谁最终成为北国盟主呢?

东北：沈阳国际纺织服装城还要和上述的三大草莽角逐吗?还是要与哈尔滨红博广场争锋?

大华东：常熟招商城、无锡新世界、苏州中国国际服装城、再加上传统势力杭州四季青，这是大北方外中国第二大火星四射的区域。谁又会笑到最后呢?而处于大都市中心、最具地缘优势的上海世贸商城又会扮演什么角色呢?

大南方：好像没有单体面积那么大的市场，那么，广州的流花板块、沙河板块、人民南板块会有何演义结果呢?也会在其中新建巨型单体市场?还是可能另择地建?虎门的休闲品类竞争力看来是无法与广州白马的时尚女装较量了。深圳的市场则大多转型为零售模式，剩下的也是一些较小的、层次较低的批发市场。而大珠三角的其他几个省显然暂时没有承担这种大流通的底蕴。可我们能叹息大南方可以休矣吗?也许正有投资商蠢蠢欲动呢。

大西部：可以满足于现状吗?还是有谁会攻击重庆朝天门与成都荷花池综合性市场的软肋，而也去建造大服装市场呢?

纺织类呢?

中国轻纺城坐镇一方，华东板块一枝独秀。但其他市场也有其品类优势，比如东方丝绸市场主导的是丝绸类。

南方则是广州国际轻纺城兴起于原来的中大纺织板块，天时地利人和之蕴集于天成。当然，西樵轻纺城也有竞争力，可商圈的流通发展力赶得上中大吗?

试问：中原逐鹿后的今天，版图是否划分完毕而进入收官之战?

当然市场空间永远存在，比如边贸市场。但现在的很多区域框架的确已到了发展极限了。

甚至不少人已经在高呼：不能再随便乱建了!

跋：悲壮英雄

专业市场，无疑是中国商品流通发展史上的精彩一幕。

它曾经扮演了流通业的英雄。

它甚至堪称中国特色的社会主义的一部分。

然而，尽管专业市场自身也在试图更灵活地面对商业世界的瞬息万变，但制、特许经营等现代经营模式正在不断分割专业市场的市场――带走的都是商业世界中的优质资源。

而连锁超市与zARA之类的大型服装连锁店正在强悍地分别抢占大众服装零售与新潮时装零售两大中低层次领域――这也正是专业市场的主要市场空间。

而本文一开头的分析要素――交通、汽车拥有量等都在进步中。消费者的直接购买行为越来越强烈。

那么，未来的趋势无疑是进步压缩中间批发环节。

这也正是近年来已经在轰轰烈烈演义的专业市场零售化的注解。

如是种种，专业市场注定了将游离出其起初的批发贸易主旨?

而我这个当年那么热情洋溢地试图创建专业市场整体理论框架的热心人，此刻却要像尼采高呼“上帝已死”般的悲壮预言“专业市场将死”吗?

命运或许已注定专业市场过渡性的悲剧。

然而它毕竟是英雄――而且是一段很长的历史时期的英雄。

此外，我自然尚可辩解专业市场自身的转型也是其发展的一部分。况且我们还要讨论专业市场推动的时装中心呢!

但孙中山的话又在我耳边回荡世界潮流，浩浩荡荡!

如果说近5年来那些外强中干的资本大鳄(他们最大的本事总是套牢银行)抓住的不过是传统服装批发贸易的尾声而玩命一搏，那么，专业市场概念本身可谓悲剧性地被这些所谓的商业地产商们异化地利用了。然而，他们会有什么样的下场呢?

别忘了孙中山下面的两句：顺之则昌，逆之则亡!十年后，或许我们只能眼睁睁地看着专业市场在中国30多年来朝着许多人预期相反的方向演义，徒留一声叹息。

不过，我们终究可在那些好的专业市场自身的灵活转型中得以慰藉：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春!