影响房地产造价与房地产投资的重要因素评析

【摘 要】：随着社会的快速发展，房地产行业如雨后春笋般大力的建设，当前的房价已经极大超出了公民的购买力，因此，降低房价，让百姓能够住得起房是社会安定很重要的因素。为了使公民能住上房，需要房地产开发商控制好总投资，根据工程的造价来控制成本。本文从房地产造价和房地产总投资考虑，分析影响这两个方面的因素，从而控制好房价，让百姓买得起房。

【关键词】：房地产；造价；总投资

随着建筑行业的大力发展，房价的居高不下一直让百姓望房兴叹。这种现有的房价模式导致了许多不利于国家健康发展的因素，例如房地产的炒作、商品房的空置率、社会资金的不断涌入等，使现有的供大于求。为了防止这种现象大面积的发生，国家出台的一些也政策遏制房价的过快上涨，但这其中最好控制房价的还是房地产公司。作为房地产开发公司，不仅考虑利润的同时，也要考虑购房者的购买力，这样可以迅速占领市场，加速资金回报率和投资收益率，促进了资金的流通，防止因房价过高而导致死盘、烂盘等现象。从科学的发展观来看，需要建立建造标准，严格控制成本，保障民生的同时，并或得稳健的利润。根据这种方式可以更好的开拓市场，有利于企业资金流通，降低成本，增强企业的竞争力。

1影响房地产造价的因素

随着社会主义市场经济的发展，投资者往往为了追求更大的利润需要降低工程的造价，所以降低投资费用、按期或提前交工都是相当重要的。为了更好的控制房价的过高或快速增长，首先必须了解影响房地产建造价格的因素。一般房地产的造价成本由以下3个方面构成。

1.1房地产建筑项目的土地成本

地段的不同，使房地产的价格也不一样。处于市区良好的地段，这样的地段可以保障良好的销售率。尽管这样，拆迁是必不可少的，所以，需要一定的资金来安置拆迁户，而且开发的房地产有一部分是用来给公共事业的，还有保障足够的绿化面积，这就导致了房地产公司商品房的出产率，也提高了土体的使用成本。

1.2房地产项目楼房的设计和项目规划

为了防止在建筑施工过程中造成不必要的浪费，需要科学的设计房地产项目和规划，这样可以降低成本，也可以带来效益，为了防止对后期施工和销售产生影响，前期的设计利用价值工程原理是必不可少的。

1.3建筑施工及安装成本

在建筑工程中，这一部分的成本一般为总工程成本的40%，随着经济社会的不断发展，建材的价格也不断上升，这就导致了这一部分的成本也在不断上涨，也使其他的方面也逐渐涨价，例如采购、储存，保管，材料的选择，施工设备的选择，施工队伍的选择等许多方面。如果按工程价值原理，在控制好房价的同时，需要保障建筑的质量。

1.4房地产项目运作完成期间的费用

在房地产开发过程中，项目的资金投入都是比较大的，在运行期间，资金会被大量的占用，所以，如果建筑施工的时间过长，会对成本和造价产生一定的影响。例如，房地产商在购买一块地皮后，需要向银行抵押贷款，如果施工中的时间过长，房地产商对银行就会支付更多的利息；如果建筑施工的周期短，房地产商就可以调用资金，周转的次数就会很多，这样产生的收益是很客观的，当由于物价的过快上涨，资金也会随着时间的推迟导致了钱的价值不断贬值，这样就会加大建筑商的资金投入，使投入的成本过高。所以，在建筑工程中，施工的周期在很大程度上影响了房地产成本的投入，也使项目的实际成本过高。

2控制房地产造价的对策

2.1房地产项目计划规划阶段的造价控制

为了使项目在施工安装、项目完成周期和经济效果等方面能够更好的完成，需要在施工前规划房地产项目，这样可以在施工过程中全面实行计划的安排，在技术和经济下出色的完成建筑施工。房地产项目的规划是施工过程的指导和施工进程实施的方向，在控制工程造价上有很大的优势。在房地产规划中，需要咨询有丰富经验的工程造价师，让其在房地产建筑施工前参与项目的管理与设计，这样可以减少不必要的资金浪费，提高工程的投资效益，是工程的造价更合理；另外，可以根据价值工程原理来验证设计的方案是否符合实际的需求，在房屋的功能上、房屋安全等方面考虑，从而找出更优的方案；在设计的方案中，需要限定一定的条件，确定设计标准、规模、原则的合理性。例如根据一些外在的环境来控制建成后的经济效力，水文、地质对工程造价的影响，地形、地面高度等方面对工程造价也有一定的影响；还可以根据地貌进行灵活多变的设计手法，充分利用原有的地形地貌，减少挖、填土石方量，在此基础上来降低工程造价。

2.2在房地产项目施工阶段控制造价

在建筑施工中，建筑的进程是按项目的规划来进行的，但计划只是大体的总纲，在实际操作中，项目实施阶段即项目的实体阶段，是从计划到实际的具体化转变，施工沿着设计的思路，这是资金大量使用的阶段。从以前的施工过程来看，在具体施工时，资源节约的概率一般都较低，施工人员大都对建筑施工节约的意识较弱，这样就会造成大量的浪费，所以，严格控制资源的使用是相当迫切的。在建筑施工中，需要聘请专业的施工团队，这样就可以进行系统性管理，根据合同来施工，杜绝不必要的浪费，减小可以控制的部分，把项目的造价意识深深的植入每一个施工者脑中，让他们觉得每一份资源都要合理利用。为了在这个方面能有所提高，需要技术人员有相当强的经济概念和观念，培养他们认真负责的态度，严格执行工期规定的时间，使节约意识能让每一位施工人员牢记。另一方面，根据计划严格执行，防止因计划的大范围变动而造成一些不必要的浪费，所以，需要提高设计的标准和人员施工的标准；一般在工程中计划发生改变，要及时认真的处理，在变更的地方标示出变动的地方。还可以通过现场签证来管理工程的进度，在施工过程中，需要工程技术人员和经济管理人员工作上能够相互配合，做到每天、每段时间签证，可以确保工程的进度，达到计划量化的要求。

2.3在房地产工程竣工结算阶段控制造价

在控制造价的过程中，竣工阶段是控制造价的最后一个阶段，是需要按工程进度、施工合同、施工监理等根据工程的价款来结算的。一般在工程结算阶段，需要按合同的细则来确定工程的验收工作，通过考虑工程的质量、建材采购价格、工作人员工资等方面来确定合同；在结算前，查看工程的施工记录和验收记录，对隐蔽工程施工记录和验收签证方面进行严格的审核结算工作，工程的手续要确保完整，工程的施工量与竣工图的标准是一致的，这样才能完成工程的结算；对于投标过程中的所报的单价和签证价格，需要严格的按标准审查，防止出现高套单价；在结算时，根据合同和条款进行计费，严格计取各项费用；在结算的最后阶段，严格审查、复核，避免出现各项的计算误差。

根据以上综述，为了使工程实现造价的预期效果，需要合理的建立一个系统的、全面的动态管理过程，根据科学、系统的管理对工程的每一个阶段进行控制。

3结束语

在建筑工程中，工程造价对房地产投资起决定性的作用，保证工程的质量和总投资需要合理控制工程造价，这样才能做到优质优价，才能更好的促进市场健康的发展，从而形成一个统一规范、竞争有序的市场，并达到使百姓能住上房，还能促进社会的和谐发展。

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