不动产登记簿的形成及查阅

不动产登记簿是由国家登记机关制作的记载不动产权利状态的专用档册，是体现物权公示原则的载体，在不动产登记制度中占有特殊地位，《物权法》对不动产登记簿的形成及其查阅做了明确规定，此文就此进行探讨。

不动产登记簿的形成

《物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这说明，不动产登记簿是在这个阶段由登记部门形成的，记载的内容是不动产物权的权利状态等有关事项。

(一)不动产登记簿的内容。关于不动产登记簿的格式以及应记载的具体内容，《物权法》没有明确规定。但对于登记部门来讲，登记簿应对涉及不动产物权登记的各个事项准确详细地进行记载，而且必须有统一的格式，每一栏目中所记载的事项也必须明确。

一般来讲，登记簿的内容应包括：房屋坐落、房地号、房屋的基本状况(房屋和土地的面积、来源、使用期限、用途、结构、建筑时间等)、权利人名称、收件日期、收件号、核准登记日期、登记机关的盖章、权属证书号码、他项权利情况、不动产权利的限制情况(如查封登记、预告登记、异议登记)等。

(二)不动产登记簿的特征。一般来讲，登记簿有四个特征：一是统一性，即一个登记区域内的登记簿只能有一个，以便准确地反映该区域内不动产物权的变动情况，为建立良好的物权交易秩序提供保障。二是权威性，不动产登记簿是由国家机关制作的档案簿册，其公信力以国家的行为担保。并为不动产物权变动提供可信性。三是持久性，不动产登记簿将由登记机关长期保存。四是公开性，不动产登记簿应当公开，登记机关应为公众查阅登记簿提供便利。

不动产登记簿的效力及其管理

《物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。”此条文规定了不动产登记簿的法律效力以及管理机构。

(一)不动产登记簿的法律效力。登记簿记载着不动产物权的权利状况，是不动产物权的法律根据，具有最高的证据效力。虽然登记机关发给权利人的权属证书同样具有证据效力，但是权属证书对房屋权属的证明效力来自于登记簿，因此，权属证书的记载应该与登记簿的记载一致，如果房屋权属证书的记载与登记簿的记载不一致时，应当以登记簿的记载为准。

(二)不动产登记簿的管理。对于登记部门来讲，不动产登记簿的管理模式非常重要。不动产登记簿是体现物权公示的载体，随着物权法的生效，公众查阅登记簿的频率和数量都会很高很大，在这种情况下，仅仅依靠人工调阅不动产登记簿实体，既难以满足公众的查阅需求，又不方便不动产登记簿的永久保存。因此，登记部门应该充分利用现代科技手段，进行信息化管理，即在不动产登记簿形成纸质档册时，利用扫描等技术同步形成电子档册，并利用互联网技术，实现登记簿的图文及信息的远程查询。

不动产登记簿的查阅

《物权法》第十八条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”此条文明确了公众查阅不动产登记簿的基本权利，规定了不动产登记簿的查阅主体是权利人和利害关系人，权利人享有不动产登记簿的查阅权是毋庸置疑的，但对于“利害关系人”的界定则存在一定问题，也给实际工作带来困难。

(一)法理上“利害关系人”的界定具有局限性。从法律术语的角度来讲，“利害关系人”是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人，这就限制了大量潜在的交易者准确了解不动产信息的基本权利，不利于对善意第三人交易安全的保护。

例如甲某欲向权利人购买房地产，为了保障交易的合法性、真实性，会提出查阅不动产登记簿的要求，但此时由于他们并没有与不动产权利人建立法律关系。也很难举证说明自己是权力利害人。在这种情况下，他们就很难了解将要或正在进行交易的不动产的权属信息，这与不动产登记物权公示的目的是相违背的。可以说，“利害关系人”的界定，若只是囿于法律术语所规定的范围，登记簿的公示性则会大打折扣。因此，在兼顾对权利人个人隐私保护的同时，更应该注重登记簿的公示性，而不是本末倒置。

(二)在实际工作中，很难判断“利害关系人”。例如甲已经在事实上侵害了乙的财产权利，乙打算甲赔偿，但在前，乙为了避免诉讼后不能执行的风险，想在前了解甲的不动产登记情况，乙向登记机关提出查阅有关甲的不动产登记簿的要求，但此时乙该如何向不动产登记机关证明自己是利害关系人，不动产登记机关又将采取什么审查标准，是采用实质审查标准还是形式审查标准等就是个问题。若采用实质审查标准，登记机关将不堪负荷；若采用形式审查标准，如果登记机关认为乙不是利害关系人，不准许其查阅。那么他的权利又该如何保障?在实际工作中，这些问题都比较突出，应该引起深思。

鉴于此。可以考虑在提供不动产信息时在范围上进行区别和限制。对权利人以及具有现实正当利益的人可以提供更多的详细资料。包括不动产登记簿实体或电子文档的查阅与复制。而对于其他公众，如善意的第三人、潜在交易者等。则可以提供不动产的基本信息，如产权人名、坐落、来源、抵押、限制情况等。

不动产登记簿与房地产档案的联系及区别

(一)不动产登记簿与房地产档案的联系。不动产登记簿是房地产档案不可或缺的组成部分，与房地产档案有着紧密的联系。

1、两者都形成于房地产行政管理部门。不动产登记簿是由登记机关制作的记载不动产权利状态的专用档册；房地产档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成，有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，可见两者的形成单位相同，都形成于房地产行政管理部门。

2、两者都具有凭证作用。登记簿记载着不动产的权利状态，是物权归属和内容的根据，在不动产登记中，具有最高的证据效力；房地产档案准确地反映了房地产权属登记的所有情况，是令人信服的历史记录，为正确处理房地产产权纠纷提供客观公正的证据。

可以说，登记簿是房地产行政管理部门在权属管理过程中形成的有重要保存价值的资料之一，是房地产档案不可或缺的组成部分。

(二)不动产登记簿与房地产档案的区别。不动产登记簿与房地产档案联系密切，但并不能等同于房地产档案。

1、从内容上来讲，房地产档案所涵盖的内容远远大于不动产登记簿。一般来讲，登记簿的内容包括房地产的坐落、房地产权利人名、房屋的基本情况、房地产的他项权利以及权利的限制等情况，是对房地产权利状况具体而又详细的记载，是一种结论性的权利的源证明文件；房地产档案是对整个权属管理过程的历史记录，包括了权属登记中形成的各种文件材料，如房地产登记申请书、房地产登记审批表、裁决书、继承公证书、房地产买卖合同等资料。

2、从特点上来讲，不动产登记簿的公开性远远大于房地产档案。登记簿是物权公示原则的载体，公开性是其特点之一，允许权利人和利害关系人公开查阅，登记机关要为公众的查阅提供便利；房地产档案中有一些是涉及当事人个人隐私的内容，诸如个人身份证文件、婚姻情况、诉讼、遗嘱、继承关系证明文件，还有一些是登记部门内部关于权属核定的会议纪要等文件，这些都不宜向公众公开查阅，需要具体情况具体分析。