《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响(三)

房地产登记的客体是房和地，那登记时应以多大的房、多大的地为单位就是我们所说的登记单元。由于房、地具有不同特质，其对应的基本单元的内涵、标志、特征、代码编制方法都是不同的，但又由于两者有着天然的联系和密切度，两者之间必然能找到一定的规律加以衔接。

一、房、地登记单元认定的不同规则

在房、地分离登记时，登记机构有着各自对登记单元的认定依据，根据《土地登记办法》，土地以权属界限封闭的宗地为单位进行登记，土地使用权出让时基本是按宗出让，由受让方取得完整的一宗地。

宗地是土地登记最小的权属单元，不能随意分割，宗地的大小和分割要根据城市规划而设定和开展。一宗地上往往建造有多幢房屋，加上土地资源的有限性，越是城市化高的地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根据《房屋登记办法》，房屋以有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号为特点的单元进行登记，在土地集约化利用程度极高的城市，多数住宅、办公、商业房屋均以套、间、层等有固定界限的部分为基本单元。由此可见，土地登记单元叫宗地，房屋登记单元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的界限，但两者共同之处是平面界址点能闭合。

二、房、地单元的使用规则

一块用于开发建设的宗地一般由一个业主受让，受让人取得土地后成为宗地的单独使用权人，随后开发建设房屋并销售。房屋的购买人在取得房屋所有权时也同时成为宗地的共同使用权人，由于宗地无法实体分割，此时就形成了共用宗。因此，就土地单元而言，有独用宗和共用宗之分。

城市建设用地使用权大多由受让人以独立宗取得，开发建设房屋后最终以共用宗的方式为全体业主共同使用。就房屋而言，房屋基本单元根据房屋用途和使用需求会有不同的表现形式。房屋的最大基本单元是幢，房屋按幢设计功能，幢这一单元根据使用需求又可分割成更小的单元如层、套、间。以幢为单元登记的房屋，当只有一个所有权主体时，则形成单独所有；当存在多个不同的权利主体时，则因房屋单元的不可绝对分割性会形成房屋的区分所有和共有。区分所有的房屋以层、套、间为单元，每个单元的专有部分具有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号。房屋基本单元不可无限分割，当区分所有的房屋单元不可再次分割时，多个购买人就共有该房屋。因此，一宗地既可能对应一个房屋基本单元，也可能对应多个房屋基本单元。房、地单元的设定条件有着各自的特点，宗地的不可分割并不意味着房屋的不可分割，关键是房、地单元分割后仍要形成有效的使用。

三、房、地基本单元的编码规则存在异同

国土部、住建部于2011年、2012年对宗地和房屋编码均制定了相应的编制标准，从而使登记的基本单元都有各自的识别标准，而且两者的前6位均是县级行政区划代码，都是以GB/T2260 （中国行政区划代码）为依据编制。但当时制定标准时未能考虑到房、地统一登记的需要，使得两者之间存在着更多的不同规则。

去除前6位行政区划编码，房和地后顺位编码的个数和方法均不同。宗地编制只给出一种编号方法，即由街道行政区划加土地相关权利属性、地籍顺序编制而成，由12位号码组成4个层次，即地籍区、地籍子区、土地所有权类型、宗地号。与宗地不同的是，房屋代码由20位号码组成4个层次，即乡（镇、街道）编号、幢编号、户号、校验号，而幢号的编制也给出了4种方法：竣工时间法、坐标法、分宗法、分幅法。之所以有4种方法，主要考虑各地在行业标准出台前业已形成的编码规则，因为编码规则一旦形成要改变则会伤筋动骨，对原已形成的房产档案数据进行调整将会带来极大的工作量。在这4种方法中，只有分宗法与土地的宗地编制法有异曲同工之处，因为分宗法中的幢编号是由街坊号、丘号、幢号组成，这里的街坊号相当于宗地编制中的地籍号，丘号相当于宗地号。但是如果街坊号并不一定与地籍号一致，丘号也并非宗地编制中的宗地号，则还要寻找两者的对应关系。当然，如果房屋编码采用的测绘基础底图是由国土部门编制的宗地图，则房屋代码与宗地代码就会有较良好的对应关系。然而采用另外3种方法编制的房屋代码需要将房屋定位于所在宗地号后才可能建立房、地对应关系，对于无地理概念的竣工时间法来说，要寻找对应关系显得难度更大。

四、房、地登记单元如何建立关联

不动产统一登记后房、地登记单元势必要统一建立编制规则，目前国土部也出台了不动产编码统一规则编制方案，但要真正实施到位非一朝一夕就能完成。

在房、地登记业务对接过程中，对于已有房、地各自编码规则的地方仍然会沿用原有的两套编码规则，两套规则并用的则必须建立起对应关系，否则不动产统一登记的意义将大大丧失。由于宗地相对于房屋较为宏观，而且宗地包含房屋，因此以宗地编码规则为基础编制房屋代码是合理的选择。对于新的宗地、新的楼幢按统一编码规则编制是不成问题的，关键是要将已形成的大量房屋、土地档案中的房屋与土地代码进行关联，这项工作是相当浩大的。对于房屋已落地的（采用后3种房屋代码编制方式），其关联工作较房屋未落地的（采用竣工时间法）相对容易些。只有房、地两个代码关联了，房、地登记才能真正步入一体化管理模式。

五、建立科学实用的不动产登记簿

《不动产登记暂行条例》要求建立统一的不动产登记簿，这也是现实需要。由于登记簿是比不动产权证更有利用价值的权利依据，因此，建立科学而实用的登记簿就是登记机构重中之重的事情了。

根据房、地登记单元的特点，首先要建立土地单元即宗地一级登记簿，以此为基础建立该宗地上每个房屋基本单元的登记簿，即房屋二级登记簿。两个登记簿应当既独立又关联，以编制的宗地代码和房屋代码关联，通过一级登记簿能查找到二级登记簿，反之亦然。一级登记簿主要记载宗地各类要素和宗地上房屋总体情况，而欲知房屋基本单元情况则可直接查找二级登记簿。这种相对独立但又紧密关联的性质，可为管理、利用登记簿提供快捷的途径。