房地产业各项指数指南

全国房地产开发总体景气水平

国家统计局最新测算结果表明：2003年12月份，“国房景气指数”为106.19，处于景气空间。与2003年11月份相比下降0.26点，与2002年12月份相比上升2.01点。表明2003年房地产开发业总体景气水平明显上扬。全年“国房景气指数”的基本走势是“高开低走”，由年初的最高点109点，经过6、7两个月小幅反弹，最后回落到106点的景气水平。反映出全国房地产开发市场总体趋势由年初的过快发展逐步回落到年底相对平稳发展的过程。

全年“国房景气指数”呈现“高开低走”的政策背景是：2003年，针对年初房地产开发投资，特别是到位资金过快增长的趋势以及为应对非典疫情产生的影响，国家有关部门相继出台了清理整顿开发区，规范银行贷款发放等宏观调控政策，尤其是国务院《关于促进房地产市场持续、健康发展的通知》（国发[2003]18号），确定了房地产业支柱产业地位，并采取了一系列措施促进了房地产市场的持续、健康发展。

全年“国房景气指数”明显上扬的数据特征是：房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过1万亿元；银行贷款增势强劲，企业拖欠工程款增速有所加快；土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占施工面积的比重达到46.5％；商品房平均销售价格稳中有升，局部地区增幅过快；商品房空置面积虽增速明显回落，但总量仍在增加。

主要分类指数走势

与上年12月份相比，2003年12月“国房景气指数”所属的8个分类指数全面上扬（空置面积分类指数表现为下降），其中新开工面积、土地转让收入、资金来源、空置面积等分类指数是带动“国房景气指数”高于上年水平的主要原因。

1、新开工面积分类指数

2003年12月，新开工面积分类指数为109.36，比11月份上升0.63点，比上年同月上升3.35点。全年各月分类指数明显上扬，基本保持在107点，明显高于上年同期水平。表明全年新开工项目增势明显，房地产开发企业对市场预期看好。全国商品房新开工面积突破5亿平方米，达到5.43亿平方米，增长28.5％，增长幅度比上年增加10.9个百分点。分地区看，海南、广西、陕西、河北和等地区新开工面积增长速度超过50％。其中，海南商品房新开工面积增长84.5％，是增速最快的地区。

2、竣工面积分类指数

2003年12月，房屋竣工面积分类指数为106.27，比11月份下降2.45点，比上年同月上升0.72点。全年房屋竣工面积分类指数由于季节规律递减，但总体走势高于上年，尤其是第四季度升幅明显增加。

全年房屋竣工面积达3.25亿平方米，增长21.5％，增长幅度比上年增加2.7个百分点。

分物业看，竣工商品住宅为2.66亿平方米，增长18％，占全部竣工面积的比重达到81.8％；办公楼竣工面积为971万平方米，增长9％；商业营业用房竣工面积为3571万平方米，增长28.1％。

3、本年资金来源分类指数

2003年12月，本年资金来源分类指数为108.20，比11月份上升0.87点，比上年同月上升2.46点。

全年本年资金来源分类指数持续走高。其中，7月份达到108.89，为全年最高点，此后尽管略有回落，但仍稳定在107点以上的较高水平。

全年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元，增长37.6％，增长幅度比上年增加7.4个百分点，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为3125亿元，增长45.4％，增幅增加14.3个百分点；企业自筹资金3758亿元，增长38.1％；定金及预收款5085亿元，增长38.1％；利用外资184亿元，增长17.9％。同时，企业拖欠工程款明显增加，达到1057亿元，同比增长22.2％，增幅比上年增加8.8个百分点。

4、房地产开发投资分类指数

2003年12月，房地产开发投资分类指数为107.11，比11月份上升0.24点，比上年同月上升1.43点。全年房地产开发投资规模跃上新台阶，累计完成房地产开发投资突破1万亿元，增长29.7％，也是1995年以来的最高增幅。其中，商品住宅完成投资为6782亿元，增长28.6％；办公楼和商业营业用房投资分别为509亿元和1277亿元，增长更为强劲，增速分别为34.2％和37.6％。但经济适用房的比重有所下降。全年完成经济适用房投资617亿元，仅增长8％，远低于商品住宅的增长速度，经济适用房投资占全部房地产开发投资的比重为6.1％，增幅比上年减少1.3个百分点。分地区看，海南、江西、宁夏、安徽和陕西的增速超过60％，是房地产开发投资增长最快的地区。

5、土地开发面积分类指数

2003年12月，土地开发面积分类指数为110.31，比11月份下降4.22点，比上年同月上升0.24点。全年分类指数也呈高开低走态势，3月份指数达到123.63，是2001年4月份以来的最高点，此后各月基本保持回落态势，年底降幅较大。反映出国家围绕清理开发区出台的整顿土地市场秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20.2％。完成土地购置面积3.7亿平方米，增长21.5％，增幅比上年回落18.8个百分点。

6、商品房销售价格分类指数

2003年12月，商品房平均销售价格分类指数为97.47，比11月份下降0.15点，比上年同月上升0.61点。全年商品房销售价格分类指数波动幅度明显减缓，有7个月的分类指数在97点左右波动，整体水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料涨价推动成本增加等成为带动平均销售价格稳中趋涨的主要因素。全年商品房平均销售价格为2379元/平方米，增长3.8％，增幅比上年增加0.9个百分点。其中，商品住宅销售价格为2212元/平方米，增长3.9％；办公楼平均销售价格为4293元/平方米，下降1.4％；商业营业用房3739元/平方米，增长4.5％。分地区看，上海、江西、山西的增速超过20％，是房价上涨最快的地区，上海市的平均房价达到5118元/平方米，增长24.2％，首次超过北京成为全国房价最贵的省份城市。全国有10个地区平均房价负增长，5个地区集中在西部。

7、商品房空置面积分类指数

2003年12月，商品房空置面积分类指数为93.56，比11月份下降1.6点，比上年同月下降3.93点，是近3年同期的最低点，全年各月分类指数也明显低于上年。商品房空置面积分类指数的下降，表明空置面积增速出现明显回落，推动了总体景气水平的上升。主要原因是商品房销售增长强劲，销售面积达到3.22亿平方米，同比增长29.1％，增速超过商品房竣工面积。其中，销售给个人比重达到94.2％。全年商品房空置面积为1.28亿平方米，增长2.2％，比上年回落8.7个百分点。

其中，空置一年以上的面积为5425万平方米，同比增长14.4％，占全部空置面积的比重与上年相比增加4.5个百分点。分地区看，东、中部地区商品房空置面积保持负增长，而西部地区增幅超过16％，值得关注。