湖南省房地产业产业安全研究

【摘 要】近几年房地产业规模过度扩张和增长，导致房地产业结构失衡。借鉴产业安全评价指标体系，本文采用主成分分析法对湖南省房地产业的进行分析研究，实现对湖南省房地产业产业安全的评价。

【关键词】房地产；产业安全；主成分分析法

1.引言

房地产业作为国民经济发展的支柱产业，随着我国经济开放程度的逐步加深，房地产业所面临的产业安全影响因素逐渐趋于复杂化、多元化的特点。湖南省房地产产业在发展过程中仍存在诸多问题，与之俱来房地产业的安全问题势必面临巨大的挑战。

产业安全是国家经济安全的重要组成部分，是指一国产业在对外开放时保持持续的生存和发展的能力，保持本国资本对本国产业主体的控制[1]。目前国内的一些学者主要是从四个方面对产业安全的概念进行界定：（1）产业控制力。（2）产业竞争力。（3）产业发展。（4）产业权益。总体而言，关于房地产业产业安全问题的研究还仅仅停留在个别现象的分析阶段，并未达到一定的理论深度。因此，研究房地产产业安全问题，具有十分重要的理论意义和现实意义。

2.文献综述

在金融危机的后续影响下，湖南省房地产经济经历了一定程度的减速，但是自2009年来，在中央政府宽松政策以及地方政府支持政策的双重激励下，房地产需求受到激发，市场呈现产销两旺的状态。2010年政府宏观调控下，供需基本持平，市场供应量，成交量再续09年的辉煌。2011年，针对房价爆发式上涨的现象，全国出台限购、限贷、限价等一系列强有力的宏观调控措施，对平抑、抑制投资和投机性需求起到了明显效果，湖南房地产市场总体运行平稳。

但湖南省房地产市场发展仍存在诸多问题：房地产市场供给不平衡；市场集中度低；房地产业产业资金密集；投资金额大、周期长；高风险、高负债。其自身的变动会对相关联的产业如建筑业、建材业、金融业等产业产生较大的影响。如果其中某一个行业的安全性受到威胁，可能会产生连锁反应，影响到房地产产业的安全，最终对国民经济的安全产生影响。因而湖南省房地产产业安全与否，对经济的发展起着至关重要的作用。

在20世纪90年代，国外产业安全研究开始盛行，并在实践运用中不断发展。18世纪末19世纪初德国经济学家弗里德里希.李斯特是第一个提出产业安全保护理论[2]。他认为应该采取关税保护等手段来保护国家的幼稚产业，而不是完全的关税限制，并且强调产业竞争、专利政策和教育对提高产业竞争力的作用，把关税保护当作实现自由贸易的一种手段。

国内产业安全相关研究开始于20世纪90年代，起步较晚但发展快。中国改革开放十几年后，我国的经济对外开放的程度越来越大，受到世界产业竞争的威胁也越来越大，我国对产业安全的也研究逐步开始。国内产业安全研究主要集中在产业安全概念、影响因素、安全度评估及预警以及对特定产业安全的研究。袁平红（2009）针对我国对物流产业的产业安全研究从物流市场需求、外商投资以及物流产业国际竞争力三个角度出发，分析了三个因素对我国物流产业安全所带来的影响[3]；而王俊（2006）从市场结构、产业控制力和产业竞争力说明了外资进入后使我国零售业的发展安全受到了威胁[4]；通过研究已有学术成果发现：目前对于房地产产业安全的研究大多集中于定性分析，而定量的分析较少。本文基于特定产业的产业安全研究，从产业竞争力、产业发展力、社会贡献三个方面运用主成分分析方法研究分析湖南省房地产业的产业安全。

3.房地产产业安全的概念界定

从李孟刚[5]对产业安全的定义引申出对房地产业安全的界定，房地产产业安全是指房地产业的生存和发展不受到威胁的状态，依据产业安全的划分，房地产产业安全包含房地产产业生存安全和房地产产业发展安全两个方面。从产业生存安全的角度，房地产产业生存安全是产业的市场或市场份额、利润率水平以及产业资本三个因素任何一个都不受到威胁的状态。房地产产业发展安全就是产业价值增加或市场份额的提高、技术创新及产业赶超不受到威胁的状态。

4.房地产业安全的评价指标及分析方法

影响产业安全的因素很多方面，既有政治、经济因素，也有社会因素；既有既有外部的影响因素，又有内部影响因素，本文选择主成分分析法从产业竞争力、产业发展力、社会贡献三个方面考察的湖南省房地产产业安全状况。

4.1 房地产业安全的评价指标体系（见表1）

4.2 房地产产业安全的分析方法

产业安全评价研究采用主成分分析法。主成分分析法提出与原本指标不相关连的替代指标，所得的权重也是原指标中的内部结构，这样分析的评价结果就相对层次分析法客观一些。因此本文选择主成分分析法对湖南省房地产产业安全进行研究。

表1 房地产产业安全评价指标体系

房地产产业安全评价指标系 一级指标 二级指标 三级指标

产业竞争力 产业效益 商品房销售额、开发投资额、销售比率

产业绩效 房地产业营业总收入、利润率

产业融资环境 资本效率、资本成本

产业市场需求环境 市场新建商品房住宅空置率

产业发展力 产业发展 销售增长率、利润增长率

社会贡献 社会贡献指标 房地产业经营企业数目、房地产业经营总资产

就业 房地产业从业人员数目

5.湖南省房地产产业安全评价

5.1 湖南省房地产业产业安全研究

本文采用主成分分析法对湖南省房地产业的产业安全进行评价，根据构建的指标体系以及根据指标体系选取、处理得到的数据，运用SPSS软件通过分析得到三个主成分的贡献率分别是20.640%、15.049%、7.801%，用Z表示产业安全度Z=20.64%A1+15.049%A2+7.801%A3，可得出湖南省房地产业各年的产业安全度的综合评价指数。

图1 湖南省房地产业产业安全度

数据来源：《中国房地产统计年鉴》（2003-2011）

5.2 湖南省房地产产业安全评价

由于本文采取主成分分析的方法，产业安全度的值越大，湖南省房地产业越不安全。图1根据主成分分析方法，98年以后出现了投机过剩、房地产泡沫等问题，政府出台了一些政策方针调控房地产市场。2005年、2006年国家宏观调控先后推出了“国八条”、“国六条”，并以一系列政策辅之。政府调控政策的频繁出台，有利于市场持续稳定的发展。由于这种政策优势和市场份额的优势，2003年至2007年产业安全度显示其产业较安全。2008年下半年由于次贷危机引起的金融危机，至2009年影响继续存在，湖南省的房地产业受到较大的冲击，产业安全度达到一个新高。2009年12月以来，政府以及相关部门出台一系列的调控措施，抵制房价过快上涨。2010年湖南省房地产业供需稳步增长，房价上涨幅度得到抑制，产业安全再度恢复在20以内，湖南省的房地产业安全问题有所缓解。

6.政策建议

由产业安全度的分析可以发现2003年以来湖南省房地产的产业安全状况。自98年后，相继出台的政策和有效的执行、产业保护意识的不断提升，湖南省的产业安全得到了较好的保护。但是房地产业的产业安全依然比较脆弱，一方面与世界经济的联系越来越紧密，更加容易受到外界经济波动的影响，另一方面房地产企业自身的竞争力水平不强、企业的管理水平不高、缺乏创新的能力，这是湖南省房地产业存在产业安全问题的本质原因。

建议从以下几个方面提高房地产产业安全：首先合理安排商品房、住宅房等标准面积，逐步改善住房的消费和供应结构；其次充分发展其他产业，调整好经济结构，完善产业安全保护政策与措施；最后加大房地产企业自身竞争力水平，完善企业管理，提高创新能力。

参考文献：

[1]张立.经济全球化条件下的中国产业安全问题[D].成都：四川大学博士学位论文，2002.

[2]Liberman P.Tradingwith the Enemy-Security and Rela-tive Economic Gains[J].Ineternational Security，1996，21（1）：325-342.

[3]袁平红.开放条件下我国物流产业安全形成机理[J].物流科技，2009，32（6）：7-10.

[4]王俊.对外资进入后我国零售业发展安全问题的探讨[J].世界经济研究，2006，（6）：34-38.

[5]李孟刚.产业安全理论的研究[M].北京.经济科学出版社，2006.