论房地产周期波动对房地产行业的影响

房地产是人类生产和生活的最基本要素，在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。而经济发展与房地产行业的发展之间具有高度的相关性，从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展体现为周期性的运动，相应地，房地产业的发展也存在周期循环特性。

房地产业周期循环是指房地产业或其投入与产出有相当的波动现象，并且此现象重复发生。研究表明，无论在发达市场条件下，还是在发展中国家市场条件下，房地产周期性波动都是普遍存在的。通过对国外发达国家房地产业循环周期的总结，以及我国房地产业的发展历程，可以发现：

一、房地产开发投资呈周期性增长

研究表明，美国房地产市场的周期大约为10～20年，我国香港为7～8年，日本约为7年。我国大陆地区房地产市场的波动周期由于正处在初始化阶段，尚难以确定其波动规律。不过，从图1、图2反映的1994年～2003年房地产开发累计完成投资情况和投资额增长率可以看出，我国房地产市场也有着明显的周期性规律。我国的房地产投资自1994年至今一直处于上升时期。

图1 1994年～2003年房地产开发累计完成情况 单位：亿元

数据来源：中宏数据库

从图2中的投资增长率数据可以看出，此番行情的增长率比前两个周期明显偏低，这是市场逐渐成熟的一种表现。因此，这一个房地产上升周期应长于前两个周期。

图2 1987年～2002年房地产投资增长率 比去年同期增长％

数据来源：中宏数据库

一般而言，房地产业发展的景气周期一般为6～7年。我国房地产业从1993年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998年、1999年低水平波动，已有6年的时间。随着市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高，目前进入新一轮发展周期的上升期，2000年“国房景气指数”的总体景气水平明显高于1999年，2001年又高于2000年。从各个指标看，我国房地产业已经进入一个新的景气发展周期。

二、从房地产市场的长期景气循环规律来看，房地产价格总是随着社会经济的发展不断上升的

根据世界各国房地产发展历程来看，房地产价格具有周期性波动，有波谷也有波峰。但实际经验表明，后一个波谷总是高于前一个波谷，后一个波峰也总是高于前一个波峰。我国房地产业从1987年兴起，经历了“八五”中期的房地产热以及其后的低潮，全国商品房屋价格的总体趋势一直在攀升。如图3所示：从1997年的每平方米不到2000元， 2003年达到每平方米2359元，2004年商品房的价格是每平方米2714元。

图3 1997年～2004年商品房屋平均销售价格 单位:元/平方米

（注：该平均价格指由住宅、公寓、别墅、经济适用房、办公和商用等的价格计算而来的平均价格）

资料来源：中宏数据库

近年来我国房价连续高涨，尤其是一线城市上海、北京、广州、深圳等地的房价更是一浪高过一浪。过高的房价已引起政府的高度关注，政府各职能部门出台了一系列的政策加强对房价监管和调控，抑制房地产价格的快速上涨，保持合理的价格水平。国家调控的目的是调整住房结构和稳定房价。从长期来看，房价仍然是一个平稳上涨的态势。新中国成立以来，直到1997年以后才出现商品房，这么多年人口已经翻了三番，对住房的刚性需求在不断增长和释放，同时，近30年的经济持续增长，再加上地方政府和银行的利益，房价上涨也在情理之中。何况，中央政府的历次调控，都是态度鲜明地指出，调控不是打压房价，而是稳定房价，稳定也是稳中有升，还不是稳定不动。房价的上涨也反映了供给与需求的不平衡，对住房的需求还是在不断上升的。

三、正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象

房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。由于增长速度时快时慢，价格水平高低起伏，呈现某种具有规律性的波动曲线。我国房地产业的波动周期与国家的宏观经济发展周期也呈现出明显相关的脉搏，二者基本上是相适应的。虽然我国的房地产市场恢复至今的时间不长，但其周期性变化己经表现出来。总体而言，中国房地产业在进入到以体制转轨为主要运行特征的发展阶段后，房地产经济开始形成较为明显的复苏―繁荣一衰退―复苏，四个阶段相互循环、产业扩张与产业收缩两个过程交替出现的周期波动现象。

房地产开发企业应当充分认识市场规律及诸多相关因素，利用周期性波动规律的起伏，合理规避风险，充分把握政策，抓住机遇，开拓行业发展空间。根据房地产市场发展趋势，完善企业的自我调节机制，进行正确的战略定位。既要正确处理好房地产投资规模和投资结构与市场的有效需求的关系，又要提高风险意识，积极采取措施，防范和控制风险。房地产企业要在市场竞争中取得发展，必须加快开发机制、经营管理机制的转变，加强营销策划、经营管理和成本核算，树立企业形象，提高投资效益，以适应市场周期性变化的要求。

总之，当前阶段房地产行业的发展，总体上还处于初级阶段，房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律，才能及时地做出相应的判断，果断地调整企业战略，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献:

[1]王文群:房地产经济学[M]．北京：经济管理出版社,2003:15

[2]刘洪玉:房地产开发经营与管理[M]．北京：中国建筑工业出版社,2005:13

[3]周慧瑜:警惕房地产业的周期性波动[J]．经济管理,2002,(11) :78～79

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。