CBD发展不是房地产炒作

CBD是资本、人才、知识、技术密集的区域，能提供良好的商务服务，拥有完备的基础设施，能够吸引国内外知名企业进驻，带来地区经济的繁荣。正因为如此，许多城市开始规划建设自己的中央商务区，政府为了实现地区的超前发展，往往对CBD发展采用超前规划。CBD的概念也很快变成了房地产商炒作的“聚宝盆”，每每楼盘被冠以CBD区的称号。而实际上，一些CBD有场无市。当前这种现象，人们到底应当如何理解CBD，是不是任何城市都可以发展CBD，它需要哪些产业支持，CBD应当重点发展哪些产业？带着这些问题我们走访了首都经济贸易大学金融学院院长，北京哲学社会科学CBD发展研究基地秘书长蒋三庚教授。

《中国城市经济》：如何理解CBD，北京CBD发展的特点有哪些?

蒋三庚：CBD是中央商务区的缩写，通俗的讲就是集中办公的地方，但也不是说集中办公了就有CBD出现。从历史发展看，有两种发展趋势， 一种是从贸易地区逐步发展成了商务区（CBD），如英国的伦敦、美国的曼哈顿等，它的特点是制度上比较透明、公平，环境条件相对较好。依靠市场的力量企业自发的集聚起来；另一种是政府主导力量强的，如法国的拉德芳斯、日本的新宿。通过政府人为的划定出一块地区。这种中央商务区不是自发形成的。这些地方的特点是规划好、交通便利。我国CBD,如北京朝阳区CBD形成前期有一定的市场因素，首先是区位临近北京的使馆区，其次写字楼出租需求较旺盛。同时还存在政府的行政推动作用，例如从2001年开始的商务节，北京对该区的建设规划等。中关村CBD的形成同样有市场和政府行为双重因素在里面，但是它是以高科技产业为主导，高科技发展的一大特点是需要金融和商务的支持。而丰台CBD突出总部经济，可以说有各自的特点。共同点是从简单的商业区发展成为了商务区，从低端的集中、集聚发展到高端的集群。

《中国城市经济》：CBD有没有产业边界？

蒋三庚：这个问题，我们曾专门做了一个专项的研究，CBD发展强调第三产业的发展，我们总结了一个“三三制”，即一部分是金融业，包括银行、证券业、保险业等；另一部分是现代商务业，包括咨询、房地产、物流等；最后一部分是文化创意产业，包括传媒等，如北京的潘家园、高碑店就属于文化创意产业。这三部分基本概括了CBD内产业发展的边界。

《中国城市经济》：发展CBD是否存在门槛？

蒋三庚：CBD的发展必须依靠产业的发展来带动，所以从这个意义上说，它是有门槛的。不是任何城市都可以发展CBD的，这里就包含着产业、投资环境、市场需求、人才、科技创新力等条件。现在CBD热，许多地区发展CBD，政府大力投资，随意扩大场馆规模，造成有场无市的现象，也使得资源严重浪费。另外，市场外部环境也是一大因素，通常外部环境的透明度的高低也影响着地区CBD的发展。所以我们认为，只有城市发展到了一定阶段，发展CBD才能取得预期的结果。

《中国城市经济》：如何看待CBD发展中的政府行为？

蒋三庚：我们强调市场对资源起到基础配置的作用，让“看不见的手”保证资源的有效配置。政府的功能是在市场失灵时发挥作用，解决市场失灵问题，换句话说，政府主要是提供公共服务的，是服务型的。实际上有些地方政府的行为可以称作是“闲不住的手”，政府的行为越级会阻碍发展。通常中央商务区的发展要经历“建设―管理―发展―再规划建设”的良性循环，政府在不同阶段做不同的事情，但最主要的是做服务型的政府。

《中国城市经济》：CBD建设越多越好吗？

蒋三庚：现在我们的确看到CBD越建越多，各地区纷纷建设自己的中央商务区。CBD建设的增加说明我们经济的发展和提升，从这一点说，CBD的繁荣可以带动地区的发展。但是CBD不能只追求数量，盲目扩张导致我们存在很多问题。我叫这个现象为诸侯经济，什么意思，就是在现在经济利益越来越多元化的背景下，谁想做什么就做什么。CBD这个概念一出来，有条件没条件都纷纷跟着一起做。从总体上讲，地区要有一盘棋概念发展，但就是因为存在诸侯经济，各地为了寻求自身的发展，大兴土木，缺乏一个整体的统筹安排，这样CBD建设越多，资金、资源、人力的浪费也会越多。另外，盲目开发实际上会助长房地产商的概念炒作，把中央商务区（CBD）的建设变成了房地产的开发。

《中国城市经济》：为什么CBD的发展强调发展现代服务业？现代服务业发展的特点有哪些？

蒋三庚：发展现代服务业要有一些条件，现代服务业具有附加值高、绿色无污染、科技含量 大等特点。通常现代服务性企业汇集在大中城市里，CBD所提供的中央商务区有助于服务业企业的集中和发展，CBD的竞争又是现代服务业的竞争，所以我们要重视现代服务业的发展。现在对生产型的产业集群的研究多，对服务业产业集群的研究少。与生产型集群不同，服务型产业集群的特征、发展条件都有待进一步探讨，这也是我们的任务。但总的来说，CBD发展仍然要依靠产业的支持，形成的服务产业集群不能用炒作的方式。曼哈顿、新加坡都是有强力的金融服务业做支撑。产业是CBD发展的保证，发展现代服务业有它内在的优势。现代服务业产业集群发展存在从集聚到集群的过程，产业集聚也是一个过程，首先是企业的集中，然后是产业的集聚，最后形成集群。现代服务业的发展和生产型企业的发展有所不同，生产企业的选址更多的考虑成本，现代服务业有时候会违背成本最低的原理，如一些大企业选择租金最高的地区办公，这能带来商业上的荣誉感。高端的大企业也存在集中现象，这自然需要服务业的发展和配套。

我们强调现代服务业的发展，还要强调特色。还以北京为例，朝阳区的CBD发展依靠金融服务业等；丰台CBD发展强调总部经济；北京刚确定了10个文化创意产业集群，如潘家园年产值达到20亿，纳税上千万。发展现代服务业很有必要，要强调特色更要形成真正的产业支撑体系，防止CBD发展变成卖房子卖地，概念化，空心化，劳民伤财。