不动产善意取得制度研究

【摘要】善意取得是物权取得的一种方式，其制度存在的现实意义就是为了更好实现对交易安全的保护以及对市场交易正常秩序的维护。由于不动产自身的特殊性，善意取得制度的适用方面在不同的情况下具备不同的特点，笔者引用了三个案例，从三个方面的内容浅谈不动产的善意取得制度，提出了一些建设性思考。

【关键词】善意取得不动产 物权法 善意第三人

善意取得是物权取得的一种方式，是建立在无权处分的基础上而形成的，其制度存在的现实意义就是为了更好实现对交易安全的保护以及对市场交易正常秩序的维护。在目前市场经济的发展模式下，善意取得作为一个相对独立的制度，最早只适用于动产。而将善意取得制度第一次引申到不动产领域，则是在《德国民法典》中。该制度在物权取得上实现了从动产到不动产上的扩宽，既是历史发展的必然，同时也是法律适用方面的主客观要求，为交易安全的动态保护提供了十分完善的法律保障，为第三人善意取得的物权权利权属问题确定提供了完整的立法依据。

我国在《物权法》第一百零六条中首次明确规定了善意取得制度，同时将动产和不动产并列提出，并没有针对不动产和动产所存在的差别进行区分。但是在法律条文中可以明确看出，在不动产的物权取得制度方面需要满足以下几个方面的内容：受让人取得不动产是基于善意的；通过正常交易；支付了合理的价格；完成了不动产的转让登记。这几点因素是缺一不可的。但是在具体的司法实践过程中，由于不动产自身的特殊性，在善意取得制度的适用方面，不同的情况下具备不同的特点，各地针对不动产善意取得的具体案例也由于占有人意志上的不同而出现不同的结果。笔者将引用三个案例，从三个方面的内容浅谈不动产的善意取得制度。

共同共有下的不动产善意取得

目前物权上所提到的共同共有，大多数都是夫妻共有的情况。不动产的产权登记在某一个人名下，而在不动产属于夫妻关系共同财产的前提下所作出的无权处分案件：周某和王某是一对夫妻，婚后两人共同出资购买了一处房产，该房产属于夫妻存续期间所得，应该属于夫妻共同财产，但是在房产登记上只登记了周某一个人的名字。2008年底两人婚姻出现问题，周某和王某分居之后从这套房产中搬出，并在王某不知情的情况下，于2009年3月25日通过当地中介私自将该房产以56万元的市场价格转让给并不知情的第三人李某，并在同年的4月份和李某一起去当地的房管局办理了房屋过户，将所有权转让给了李某。李某在一切手续办妥之后，要求依旧居住在该房屋内的王某立即搬出去，而王某以该房产为夫妻共同财产，周某无权处分为由拒绝。李某随即在5月份向不动产所在地法院提讼，要求法院确定该房产归自己所有，要求王某立即搬出并支付每月1000元的使用费。法院在9月份对该案进行了开庭审理判决，在认定李某属于善意取得，李某首先对其共有的权属并不知情，同时是通过中介公司介绍，以合理的市场价格支付了该房款，并办理了不动产权属的变更登记，满足善意取得的全部要件。因此判决该房产归李某所有，王某应该立即搬离该房产并支付每月400元的房屋使用费。

从本案的判决结果上不难看出：首先该房产由于是夫妻共同财产，周某如果想要对该房产进行处分，必须要经过王某的同意。但是在本案中，周某在没有和王某商议的情况下，就私下将房产转让给了李某，这种行为是属于无权处分的行为。但是李某却可以通过善意取得的法律依据获得该房产的所有权。因为在该案例中，周某在房产登记上确实是房产所有人，李某根本不知道该房产还存在共同共有，不知道周某存在无权处分的情况，同时由于李某以该房产合理的市场价格，因此应该确定为善意的受让人，并依靠房屋所有权转让登记的方式合法取得了不动产所有权。而王某因为周某的无权处分行为而造成经济上的损失，则可以通过非诉或者是诉讼的方式向周某进行追偿，并要求周某补偿因为无权处分而给自己造成的直接损失。

不动产抵押权中的善意取得

针对不动产所行使的抵押权，善意取得的成立和适用有其自己的特点。下面的案例可以比较清晰地看出来：2008年10月王某需要向银行借贷，李某以自己名下的一套不动产对王某的借贷进行了抵押担保，并进行了抵押登记，银行成为了抵押权人。随后，张某向当地法院，要求法院确定该房产应该归自己所有。法院通过审理之后作出判决，认定该房产在权属上属于错误登记，归张某所有，李某进行抵押的行为属于无权处分。2009年3月，张某将银行和李某告上法院，要求法院判决该抵押权无效，但是最终的结果是法院判定该抵押权有效。

笔者认为，在该案件中体现的还是善意取得问题，只不过是抵押权的善意取得，理应受到法律的保护。案例中银行在不动产的权属审查方面尽到了自己的义务，李某由于错误登记而成为了房产所有人，银行不能认定其为无权处分人，并且该抵押权的登记完全符合法律的规定，因此应该认定银行是该案件中的善意第三人，为了维护社会经济秩序以及保障交易，该抵押权理应是有效的。

我国《物权法》虽然对不动产的善意取得进行了规定，但是并没有针对抵押权进行明确规定。但是在具体的司法实践以及相关的法理推定中可以得出，抵押权的善意取得应该满足以下几个方面的要件：首先抵押权登记的登记人并不是真实的不动产所有人，属于抵押权的错误登记；二是存在无权处分人对不动产进行了抵押登记，也就是说无权处分人在真正所有人不知情的情况下设立了抵押权；三是债权人属于善意第三人，对抵押登记错误并不知情，这里强调的是在抵押权设立的过程中债权人应该是善意的，并不知道存在抵押错误；第四是债权人支付了合理的对价，在本案中就是指银行对王某提供了借贷；第五是不动产的抵押登记已经完成，这意味着抵押权已经真正确立。如果抵押登记没有完成，真正的权利人完全可以阻止抵押登记的进行，这样也就不存在善意取得的后续行为。

不动产登记瑕疵下的善意取得

由于不动产登记存在瑕疵而造成的善意取得，具体可以参考以下案例：某县的两个兄弟甲和兄弟乙，在其父亲在世的时候曾于1996年由父亲出钱购买了县里的两套回迁不动产，但其中所有的购房手续都是兄弟甲去办理的，然后兄弟甲在办理的过程中，将该两套房产都登记到自己的名下。由于当年县里的回迁不动产都是由房管所管理的，房管所当时并不要求购房者办理具体的产权登记，县里所有的回迁不动产也都没有办理房产证，仅仅是针对不动产买卖情况进行了备案，在备案中该两处房产显示都是由兄弟甲所有。后来父亲去世之后两兄弟并没有针对该两处房产进行分割。2007年4月，兄弟甲将该房屋卖给了邻居丙，并在同年的5月11日在房管局进行了不动产物权转让登记，将房屋过户给了丙，丙在6月份拿到了房产证。但是在丙正式入住该房屋的时候，兄弟乙却不允许丙入住，原因在于兄弟乙以房屋为自己父亲遗产为由，已经在6月份取得了房屋所有权，并拿到了房产证。这就导致了这样的一种局面：一个不动产存在两个房产。这就存在不动产登记瑕疵，后来当地房管局将两个房产证都进行了撤销。丙对于该行政行为不服，并对兄弟二人提起民事诉讼，要求法院确定其房屋所有权。

对于这个案例可以看出这是一个登记瑕疵情况下的不动产善意取得的情况，笔者认为这个案件可以适用《物权法》第一百零六条和《合同法》的第五十一条对其进行裁判。对于本案而言，首先依照不动产善意取得制度，受让人与无权处分人签订不动产转让协议时是善意的，甲在经办时将两处房产注册在自己的名头之下，且房管所作了一项房屋买卖情况的记录档案，档案记载这两间房都在甲的名下，但是实际该房屋属于待继承的共有财产，甲把该房屋出卖给丙的行为属于无权处分的行为，还有本案中该出卖的房屋还有瑕疵登记的情况，但是买受人丙尽到了合理的审查义务，至于房屋的实际情况也是丙无法查清的事实，所以笔者认为该案件属于瑕疵登记下的不动产善意取得问题，丙应当法院主张买卖合同有效，然后主张善意取得该不动产，这样作为善意受让人丙就可以取得该房屋了。

通过上述案例不难看出，在瑕疵登记的情况下，即使无权处分人处分的不动产因为登记瑕疵的情况存在，但是绝不会影响善意的第三人取得不动产。因为即使无权处分人出卖的不动产登记有瑕疵，但是该登记也是具有公信力的，这种公示公信力足以使得第三人相信无权处分人处分的不动产是其合法所有的产权。基于对第三人的信赖利益，更重要的是为了保护动态的经济交易秩序，保护市场经济交易的整体秩序的稳定，其瑕疵登记下的不动产处分，其善意的受让人可以合法取得不动产，并且可以受到法律的保护，同时也可发现该制度在不动产领域还存在着一些问题，需要进一步完善。

综上所述，由于不动产是依靠登记而确定其物权权属问题，在权属确定方面要比动产严格的多，但是在实践当中又可能出现登记瑕疵或者是登记错误等方面的问题，因此在不动产权属问题的确定中需要更加规范和完整。同时由于不动产一般都数额较大，一旦交易过程中出现不安全因素所造成的威胁也一般都较大，因此需要在交易安全保护方面进行更为完善的保护。由于我国近些年才在物权法中针对不动产善意取得进行规定，还属于立法上的刚起步阶段，还很多有待完善的方面。

【作者单位：苏州大学法学院】

责编/丰家卫（实习）