试论不动产善意取得

作者简介

陈维峰，男，汉族，1978年5月生，党员，山东经济学院民商法学硕士研究生，现就职于日照市中级人民法院立案庭。

善意取得又称即时取得，是指无权处分人将其占有的他人的动产或登记在其名下的他人的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有人不得追夺的法律制度。

善意取得制度是民法物权制度的一项重要内容，涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全保护，是一种牺牲财产的静的安全为代价而保护财产动的安全的制度。关于不动产是否适用善意取得制度，理论上一直存在着不同的说法，我国立法也经历了从否定到肯定的过程。我国的《物权法》第106条明文规定了不动产善意取得制度。

一、不动产善意取得制度的理由分析

(一）不动产善意取得是物权公示公信原则的必然要求

物权是一种对抗世人的权利。这种对抗是以对方知情为前提，在不知情的情况下物权即无对抗效力。因此，物权必须具有向世人公开的手段，这种手段就是占有和登记。物权的变动是以占有和登记为公示方法，当事人如果信赖这种公示方法而为一定的行为，即使占有和登记所表现的物权状态与真实的物权状态不符合，也不能影响物权变动的效力。因此可以把善意取得制度的理论依据理解为公示公信原则。

传统民法理论认为，善意取得只适用于动产而不适用于不动产。动产善意取得理论是占有作为动产公示方法的公信力。动产基于占有的公信力而有动产善意取得制度。登记作为不动产的公示方法，同样具有公信力，因此确立不动产的善意取得制度有其合理的依据。善意第三人同受公信力的保护，在动产为善意取得，而不动产则否认善意取得，法律逻辑对问题的理解欠缺一致性。

所谓物权公示原则，是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。公信原则是在近代公示原则的基础上确立起来的，它是依公示方法所表现的物权即使不存在或内容有误，但对于信赖此项公示方法所表示的物权而成为物权交易人的，法律仍承认其具有与真实物权存在同样的法律效果。公信原则是一种对当事人积极的信赖予以保护的原则。善意取得制度正是依赖于公示和公信原则而发挥作用的。不动产公信力是对善意第三人提供保护，使其取得物权，因此不动产善意取得制度更好的保护了交易的安全。

（二）不动产善意取得是不动产登记实质审查主义的必然结果

我国对不动产登记实行实质审查主义，登记具有公信力。法律赋予登记、登记变更以公信力，登记名义人即为权利人。物权的正确性实质上是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产交付占有的事实表征的物权就是正确的物权。这就是物权公示所具有的权利正确性的推定效力。据此推定效力，善意第三人信赖不动产登记的表征，而与不动产登记名义人交易时，即使其表征与实质的权利不符，对于信赖其此表征的善意第三人并不会发生任何影响，该第三人取得的物权应受到法律的保护。

实质审查与公示公信原则是相互协调的，登记机关不仅就登记申请在程序上是否合法要审查，同时也要审查其实体上的权利义务关系，一经登记立即生效。生效可以对抗任何第三人对不动产所有权的干涉或追索。善意取得制度产生的前提是由于真实权利所表征的权利的不一致，因为如果占有人和登记权人就是权利人，也就没有善意取得适用的余地。只要登记无异议，即使登记所记载的权利与真是的权利状态不相符，即发生不动产的善意取得。

（三）不动产善意取得制度的价值基础是交易安全、交易秩序和交易效率

在商品交易频繁的当代社会，如果受让人要承担无权处分人的风险，受让人势必先调查让与人有无处分权，这样既增加了交易费用，又拖延了交易时间，不符合经济发展的要求。在交易频繁的市场经济条件下，买受人基于善意取得财产却要因出让人无权处分而返还财产，使已成立生效的财产转移关系归于无效，这势必会造成交易主体为将来的生产和交换担忧，不利于商品交换秩序的稳定和市场经济的有序发展。善意取得制度的设立有利于保证当事人的交易成本、时间、机会，提高交易的效率，也能使社会资源得到优化配置和充分利用。

在现代社会中，无论不动产登记制度多么完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。在这些情况下，第三人往往难以知道真实的权利状态，第三人如果不知道真实的权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人进行不动产交易，应视为善意，这样有利于维护整体的利益。

二、不动产善意取得制度设立的价值

（一）有利于维护不动产登记的公信力

当无权处分人处分不动产时，若受让人是善意且已经办理权利登记，这时基于不动产登记的公信力，应该对该行为加以保护。若不承认不动产善意取得制度，在这种情况下，善意的受让人的权益就得不到有效的保护，不动产登记的公信力也就得不到维护。

（二）有利于保护交易安全

在一般交易中，受让人无从了解出让人对其所出让的不动产是否真正享有处分权，确立不动产善意取得制度，交易者就不会对交易的安全担忧，符合社会效益原则。

（三）对司法实践有重要作用

现实中民事纠纷涉及不动产交易的善意取得有很多，此项制度的建立对指导人民法院审判、解决纠纷有重要意义。

三、我国物权法不动产善意取得制度的缺陷

《中华人民共和国物权法》第106条规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

笔者认为，物权法对不动产善意取得构成要件的规定有所缺失：

（一）因转让方的过错，导致不动产应当登记却没有登记，但受让人实际占有该不动产一定期限的，应当适用善意取得制度。

“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”为发生善意取得不动产所有权的前提条件，该制度在不动产交易的客观现状中仍有瑕疵。现实中存在双方完成交易后让受让方积极办理登记，但由于转让方的过错未能办理的情况，但实际上受让方已占有该不动产，此种情况下若不保护受让方的利益，将会对房地产交易市场的交易安全保护带来不便。

（二）价格合理与否如何判断

《物权法》第106条对不动产转让价格合理的规定，太模糊并且范围过大，这样就留给法官一个自由空间，根据具体案件裁判，但价格合理与否的标准是什么呢？这样不利于司法公正，易产生司法腐败。价格合理与否的参照物是什么呢？如果没有一个客观的参照物，那么在很多情况下，相对于别人来说不合理的价格可以被交易双方说成是他们双方认为合理的价格，这样还容易导致其他腐化现象。

笔者认为，我国法律应对不动产交易的价格是否合理作出弹性规定，并且应当给法官建立相应的制衡制度，尽可能使价格评判趋于合理，促使司法公正，保护交易安全。因此，我国应尽快针对《物权法》中的不足进行相关司法解释以使善意取得制度更趋完善。

参考文献：

1.郭明瑞：《民法》，高等教育出版社，2007年第2版，第242页。

2.梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社，1997年版，第183页。

3.肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社，2002年版，第400-402页。