城投“紧箍咒”

伴随地产调控政策的深化,以土地为抵押品大举借贷

的城司正承受越来越大的财务压力

站在火炬大厦10层,窗外近20个施工项目尽收眼底。这里是唐山市路北区,唐山市城市建设投资有限公司(下称唐山城投)正坐落于此。

自2007年始,唐山市的房价已超越省会石家庄,均价直逼7000元/平方米,河北省“三年大变样”计划的提出,更让这个震后重建的城市日新月异。

跨入2010年,伴随地产调控政策的风云突变,唐山这台上足马力的建设机器,却可能面临“燃料不足”的窘境。

特别是在银监会3月初提出“三个办法一个指引”后,原本相对宽松的信贷政策骤紧,众多以财政承诺为第一担保的城司,已经明确感受到银行态度的转变。5月13日,唐山城投副总经理史效东对《财经国家周刊》记者表示,“政策和去年比有很大的变化,对我们公司的影响可想而知。”

处境微妙的城司并非仅限于唐山,僵持的楼市令土地市场的热度瞬间消散,众多以土地为抵押品大举借贷的城司隐忧尽显。

两大压力

在史效东眼中,从4月份开始,各家银行的放贷态度发生了180度的转变。

“去年银行对城投的营销力度特别大,只要符合条件,审批程序快速到位。今年,可以谈,但没有一家银行往前推动。”史效东说。

唐山城投融资主要依赖“中农工建”四大国有银行。自2009年始,因唐山市大项目众多,国开行也加大了对唐山城投的支持力度。5家银行在当地被称作“五大支柱银行”。

史效东透露,目前贷款最多的是建行,然后是中行、国开行、工行和农行。贷款利率均为基准利率5.94%。他近期往返银行和公司间的次数明显增多,“银监会给银行的压力,我们通过和银行接触,感受已经非常深。”

压力来自两方面,一是针对以前的贷款,如何向银行交待,怎样向银行落实以前的担保和抵押。“如果不落实,人家会不会继续给你新贷款?这就是问题。”史效东说。

在与银行的接触中,史效东认为“银行态度虽说比较积极,但事却没有往下做”。“只能等银监会真正把这一轮检查完成以后,看究竟怎么定调。如果没有这个,今年很难从银行融资。”

另一压力则是,今年的贷款怎么办?2010年,唐山市政府给城司的贷款指标是30亿元。这对正欲转型的唐山城投是个巨大的考验。

唐山城投前身为唐山市财政局下属事业单位,2008年底完成改制后,变身为市属国企,但其业务模式仍沿袭政府部门。主要表现为贷款的“借用管还”多个主体。

“融资的是城投,干活的是其他部门,分配和偿还都归财政局。”史效东说。“可这样的体制,今年从银行已经无法贷到款了。”

按照银监会的规定,融资主体必须是项目主体。史效东认为“这非常严格”。

此外,资金的监管也与以往不同。之前的模式是,所有的融资都放到城司,再由城司把钱划到财政。“而现在执行自行支付和委托制度,用多少都直接给建设单位,直接给采购的经销商,不允许再做资金的流转。”

亟待转型

唐山城投2009年融资59.7亿,目前负债率为65%,但依托地方财政,尚无太多还款压力。“按照还本付息的时间,头10天,我们就给财政打报告,财政支付中心审批后,就直接把钱划到我们公司的还贷账户上。”史效东说。

而信贷政策的变化则让这段“蜜月”成为过去式。

史效东透露,唐山城投正面临新一轮转型。最大的变化则是,从依托市财为“真正的实体公司”。

他所言的实体公司,除担负政府融资任务外,还要有自己的地产项目。从2009年开始,唐山市政府逐渐将一些项目注入唐山城投。比如两块危旧平房改造项目,占地面积共600亩。现在正在做前期开发和拆迁补偿。

史效东表示,该项目前期投入不高,一共5亿元左右。但盈利情况却也不乐观,因为是“开发商不愿意做的,安排我们城投来做。”

另外,唐山城投2010年也有了自己的商业地产项目――占地125亩左右的南湖休闲广场。南湖为唐山市重点打造的4大新城之一。

但以上项目均为唐山城投的自有项目,不在财政承诺之内。这也意味着,唐山城投要自筹资金来进行前期开发。

自2008年底成立以来,唐山城投并无任何土地储备。此前所有的融资均来自财政担保。2010年,在银行眼中,财政担保已经丧失效力。唐山城投第一个想到的仍是土地。

“必须得申请土地注入了,我们已经向政府提出这一问题,具体能给我们多少,现在还没有一个成熟的决定。”史效东说。唐山目前的土地价格在200万元/亩到300万元/亩之间,属于全国的平均水平。

另一个方向则是发企业债。据唐山城投融资部部长薛江舟表示,“我们去年就有发企业债的想法,但因为有些指标,包括一些内部的原因,一直都没整合好。”

史效东表示,“涉及发债额度和净资产数、三年的利润数值,这些都有硬指标的要求。但主要是资源整合没到位。”

拥有土地储备和自有项目,这意味着唐山城投将逐渐摆脱政府部门的影子。而史效东认为实体公司正是城司的发展方向。

“好多地方已经做了,对贷款的借用管还一体化是最基本的要求,另一个就是把资产真正做实。用真正的城投来做政府的公益项目,就是政府的债务由城投真正承担起来,这需要政府给我们更多资源。”史效东说。

颠覆的逻辑

唐山市2009年有420亿财政收入,“而真正需财政还款的显性贷款还不到110个亿,就全国而言绝对是情况比较好的。”史效东说。

相对于唐山,另一小城湖南娄底,则在负债和收入方面存在严重的倾斜。

2009年12月下旬,娄底市城市建设投资集团有限公司(下称娄底城投集团)鸣锣开张。这是娄底市打造的市本级惟一地方融资平台。娄底城投集团是在娄底市政府主导下,对娄底市区原有8家投融资平台公司、娄底宾馆等9家的重组。

“我们集团的负债率大概在35%,并不太高。”4月20日,娄底城投集团副总经理、总会计师罗斌,在接受《财经国家周刊》记者采访时,并不讳言城投集团的账本细项,对各种数据非常熟稔。

截至2010年2月28日,该集团总负债为26亿元左右,其中包括13.32亿元的银行贷款及所欠工程款等。

较重的历史负债,影响了2009年娄底地方融资平台进一步的融资,也导致城投集团与银行贷款时的议价能力明显不足。“我们没有抓住去年信贷宽松的环境。”对此,罗斌不无感慨地说道。

娄底城投集团的信贷抵押物主要是存量土地,总规模在1200亩左右。而在其新组建的过程中,娄底宾馆进入集团架构,“也是考虑到它将来可以用于抵押,是优良抵押物。”罗斌说,土地财政为其偿债第一来源。

公司新张未及5个月,已承受债务到期压力。罗斌说,2010年就将需偿还银行本息1亿元。还有一笔2亿元的建行贷款,需做续贷处理,并产生转换成本若干。

不过在娄底城投集团的账本上,三至五年后才是其偿债高峰期,“每年本息还债额将达2亿元~3亿元”。

罗斌告诉记者,目前城投集团运营的项目都是公益性项目,无法产生现金流,也就没什么造血功能。偿债首先将选择变卖本级财政注入的固定资产,其次将是财政对集团旗下公益性项目等的财政补贴。“在现在的情况下,我们可能还依靠财政支持,重组银行欠账,比如以新还旧。”

《财经国家周刊》记者见到的娄底银监分局的一份文件显示:“政府融资平台公司都是以项目的未来现金流、政府划拨的土地出让收益,作为贷款的第一还款来源”;“都由地方财政出具承诺偿还贷款本息保证,作为第二还款来源,并通过人大纳入政府预算。”

两个表述中还款来源差异较大,其风险的考量不言自明。

而地方财政的“捉襟见肘”之说,在娄底政界广泛流传。“一般性财政收入,光是发完10万份(公务员、老师等)财政工资,都还差1亿元。”一娄底财政局官员说。

与财政预算收入一样无法提速的,是娄底市区的土地价格。这直接关系到了城投集团的融资能力。

娄底城投集团现有1200亩土地储备。若按当地目前70万元~80万元/亩的土地出让均价计算,上述土地的总价值在8.4亿元~9.6亿元。但当地土地一级开发成本已经高达20万元/亩,城投集团土地可供变现的资金总量即改为6亿元~7.2亿元。

湖南省政府一位经济专家在考察娄底后曾判断,城投集团旗下地块的升值幅度,在可预期时间内可达到35%。娄底发改委重大项目前期工作推进办公室刘姓主任,对土地开发远景也持相同观点:“通过完善公路等基础设施建设,土地价格肯定走高。”

这正是当前地方政府举债推进基建工程的基本逻辑――以基建抬升地价,再以卖地偿还负债。对于市区商品房均价在2500元/平方的娄底,地价翻倍才能覆盖基建项目的银行举债。

“如果土地市场惨淡,或者土地价格大幅贬值,对于绝大多数城市来说,政府投资性基础设施公共设施项目将难以为继。”房地产高级经济师章林晓对《财经国家周刊》记者说。

此种预测在唐山城投得到印证,史效东说,一旦未来土地收益大幅下降,唐山“只能缩减工程,也只有这一个办法”。

章林晓分析,一旦城司失去土地收益,支付银行利息都成问题;将进入“不死不活”状态。“地方政府不会允许城司破产,唯一的解决之道是,从现在开始不会超过半年,房贷政策必定放宽,或者变相放宽。”章林晓说。