房地产开发项目前期监理咨询服务的实践

摘 要：目前，我国工程项目实施全过程监理的做法还不普及。按国际惯例，从项目的发起、策划到项目的实施、运营等阶段都会留下监理咨询的印迹。监理公司充分利用其专业优势，向业主提供各种有益的咨询建议，使得项目能够以最小的投入获得最大的产出。

关键词：全过程监理；前期监理；房地产策划

建设工程监理制度通过立法的形式在建设领域推行不到20年，见证着我国工程建设行业规范化、规模化和工艺技术水平的高速发展，发挥着重要的促进作用。理论上的监理是工程项目活动的全过程监理，服务的阶段范围涵盖项目前期投资分析决策、勘察设计、施工到竣工验收，涉及多学科多专业的技术、经济、法律、管理等知识的系统工程，是一项高智能的技术服务工作。但从我国监理行业目前的发展现状来看，存在较大局限性，主要以施工阶段的监理工作为主，控制重点集中在质量目标上。为提高市场竞争力适应新发展，与国际惯例接轨，监理应积极介入项目建设全过程的投资控制，尤其是在工程前期阶段。本文结合工作实践经验，就房地产开发项目的前期监理任务和控制要点进行分析和阐述。

1 项目概况

某某花园项目地块位于城市东部，是紧贴三环边上珍稀的土地资源。地块总占地面积约20万平方米，容积率2.3，计容总建筑面积约46万平方米，总建筑面积约62.5万平方米，目标打造成一个原生态的主题商住大社区。在监理公司介入之前，开发商已经成立项目公司并通过竞拍的方式取得土地使用权，已取得的行政审批手续有：《国有土地使用证》、《规划设计条件告知书》、《建设用地规划许可证》和《规划道路、建筑红线地形图》。常说的房地产五证已具备两证。

2 项目前期投资决策阶段

决策阶段的监理咨询服务工作，主要是进行充分的市场调研，综合分析项目的技术内容，预测项目的经济前景，为项目提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程及为各种可行提供科学依据和参考方案。

2.1 市场调研分析

2.1.1 区位分析

本项目位于城市东部三环边上，与该市市民普遍认可的市区“心理距离”（三环内）对比，属城市近郊。近年来，项目所在区域已有不少大型房产项目呈点状、片状开发，推进该片区的城市化进程。但由于缺乏整体的规划，有效的资源组织，开发商之间独自为营，没有高端商业，只有自由、蓬勃的沿街铺面马路经济，呈现的依旧是类城乡结合部的面貌，还不具备城市的品相。而且，城市布局中独缺东部新城核心区。以上的现状条件，均可视为本项目的机遇和挑战。

2.1.2 产品定位

我们的服务团队对该片区的发展战略、交通状况、生活配套设施状况、居民结构、房地产开发和销售情况等进行了实地调研考察，信息收集和分析，并选取了两个区位条件和规模都相似的成功案例给开发商作为参考。经过与开发商充分的沟通了解，及专业团队对宏观、微观的投资环境，政策研究，我们建议该项目应充分利用场地内丰富的山、水、绿自然资源和便利的交通条件，通过自身规模优势，集合一切优点和差异点，独创性地打造出一个集居住、商业、休闲、养老于一体的配套服务功能完善、产品内容丰富的原生态大社区。我们提出“城市向东，生活向阳”的口号，倡导一种健康、阳光、积极、热爱生活的态度。综合定位为：中高档次为主，搭配适量高端层次产品。

2.1.3 形象定位

注入先进的规划设计理念，打造出一座主城区的卫星城，一个有着便利的交通，完善的配套，绿色健康宜人的环境，新型的养老概念示范城，承接城市东部核心区的功能，并开启四环时代――进一步可触都市繁华，退一步可归宁静生活。“养老地产”不能拘泥于字面的理解，狭义地理解成老人社区。中国人的传统思想文化根深蒂固，重视人伦关系，人到暮年，需要满足儿孙满堂，共享天伦之乐的精神需求，通过创新设计理念的手段引导合适的距离和资源组合，让“多代同堂”和谐共居成为可能。更进一个层次，我们希望通过该项目的实施，同步推进开发商的形象品牌建设，从而打造出专属的地产品牌模式。我们的规划理念是：将以人为本的理念贯穿于人成长的整个轨迹，关怀人在各个阶段的需求，并以适老为终极目标的地产，打造出一个让人憧憬的适合一生居住的“一生之城”，“多代同堂”大社区，追求更高层次的人居文化。

2.1.4 目标客户定位

依据上述项目定位――“绿色健康、新型养老”，与之相适应的主要目标客户是“刚需改善型”这个独特客户群体，也就是现阶段刚刚退休的群体。城市中，这部分群体具有共同的特点：（1）刚升格为祖辈的角色；（2）来自“四二一”家庭，即由祖辈四人，子辈二人和孙辈（独生）所构成的金字塔形家庭，三代同堂；（3）领退休金，享受退休后基本医疗保障；（4）具备一定的经济条件，有一定的储蓄；（5）子辈集中在78-80年后出生，受教育程度较高，工作较稳定；（6）有一定的精神追求，懂得享受生活。随着社会物质文明和精神文明的全面发展与进步，今后这种类型的家庭和人群将越来越多。区别于以往敬老院、福利院的概念，在经济社会新常态下，养老将更人性化，多代同堂将更和谐，可高起点，高标准发展养老概念的地产。

2.2 概念性规划设计

每个项目的落地成型都是在其特有的条件下，量身定制而成。在项目定位上，经过与开发商的多次汇报、论证、调整后，基本接纳了我们的方案和思路，并对创新的概念表示赞赏。在此基础上，为进一步把方案具象化，我们的团队提出与之相匹配的规划设计要素：（1）附近有一个畜牧场，通过协作等方式把资源有效整合。将来项目建成后，为业主提供可租用的农地，可自种、托管、配送，自给自足健康食材，提供一种健康的生活方式。（2）全社区无障碍设计，突出体现“建筑以人为本”理念，更加注重生活中的细节，方便所有人的生活，例如：电梯采用低位按钮，兼顾儿童和坐轮椅者的使用；整个社区配备清晰的图形化信息指示；社区内免费乘坐电瓶车，为行动不便及长者提供便利等等，彰显细节美和人文关怀。（3）按不同年龄阶段设计成不同的产品组团，对各阶段所需满足的功能加以强调突出。（4）社区拥有自己的专业的家政服务队伍。（5）社区游泳池、草地保龄球、（露天）小剧院、图书馆、BBQ等一应俱全，将休闲、兴趣、娱乐、景观性等很强地结合在一起。（6）配套公建：与妇联、福利机构或社会团体（如志愿者联合会）合作开发“多代屋”，将幼儿园、青少年俱乐部、老年大学、幼青中老聚会点都聚集到一起，为儿童和老人交流接触提供一个场所，从小培养尊老爱幼、互助互爱的优良品德，创建新型的义工和谐社区。小孩与老人对话，为老人读书，教老人浏览互联网、唱歌；老人可以把日常生活方面的技巧、带孩子的经验等都传授给现在年轻人。老年大学设有多功能厅、图书馆、咖啡厅、活动室和休息室，而且课程设置涉及陶艺、绘画、摄影、京剧、文学等多种类型。我们不仅仅是在造房子，旨在引导一种和谐有爱的生活方式，回归邻里大爱的时代。距离项目地块不到1公里处新建成一家三级甲等医院，是本项目非常有利的配套。作为一个补充，建设社区内的康体医疗中心，包括多功能运动场所、疗养型健身器械区、社区门诊等，担负整个社区的医疗卫生保健工作。安全、健康、丰富、可持饭卡消费的公共食堂（食材来自于生态农场），为有需求的人群提供生活便利。

2.3 项目投资估算与资金筹措

2.3.1 项目投资估算

主要的测算项目如下：（1）行政事业性收费（各项测量和检测费、城市基础设施配套费等）；（2）咨询、服务费（招标费、水保方案编制费、环评报告书编制费、施工图审查费、预算编制费、监理费、勘察、设计费等）；（3）建安费（土建、安装、装饰、人防）；（4）配套附属工程费（白蚁防治、防雷工程、电梯设备和安装、弱电系统、高低压配电、集中抄表系统、供水、燃气管道、无动力化粪池、有线电视等）；（5）营销策划费；（6）不可预见费。依据工程建设的经验值和地方国家的计费标准，本项目投资估算约16亿元。

2.3.2 资金筹措

项目开发的资金来源：（1）开发商自有资金；（2）土地抵押登记贷款。为了分期建设和贷款的灵活操作，我们建议把国土证分割成四块，项目启动后，首先拿出其中一块去抵押贷款。开发商接受了该建议，并办理了《国土证》的分割手续。

2.4 勘察设计招标

根据《规划设计条件告知书》载明的规划设计要求、经济技术指标及业主已经确定的项目定位，编制《项目设计任务书》。对规划总平面、套型比例、各项配套和园林环境等都提出了具体的设计要求。在这个环节，我们作为业主的招标，采用勘察和设计联合招标的方式，择优选择了勘察设计单位。

3 设计阶段

设计阶段力求把建设单位的美好设想变成具体的实施蓝图。整个设计阶段分为方案、初步和施工图设计三个阶段，根据三个阶段进程，穿插办理各种行政事项审批手续。对建设单位来说，时间就是金钱，紧凑高效的计划编排可提高资金的使用效率。因此，我们的团队对投资项目的各行政事项审批流程及地方政策非常熟悉。近年来，政府在简政放权方面做了很多的改革，这些都是需要我们及时去了解掌握的。

3.1 方案设计阶段

方案设计阶段是把上述投资决策阶段所有的分析、思路、定位等要素，从文字决策变成图面视觉的定调总纲，也是投资目标控制的关键阶段。而投资的控制目标不是单纯地降低造价，而是从源头以土地价值最大化策划为核心，寻找项目投资的高收益比。本阶段，主要介入的是建筑专业的技术人员，审点是方案能否体现业主的意图和是否符合经济技术指标等；涉及的行政事项审批有：建设工程设计方案审查、水土保持方案审查、环境影响评价文件审查、立项、人防工程报建。

3.2 初步设计阶段

总规方案通过审查确定下来之后，进一步对图纸进行深化设计。本阶段，建筑、结构和设备各个专业的技术人员都要介入，审查的重点是：设计单位编制的概算是否合理、结构选型和选材是否合理、主要设备选型是否正确可靠、建筑防火和消防是否符合规范、楼宇智能化是否先进可靠等等；涉及的行政事项审批有：初步设计和概算审查、办理《建设工程规划许可证》、消防设计图审查。

3.3 施工图设计阶段

施工图是最终的设计成果。本阶段审查的重点是：主要数据和标准是否正确、建筑构造大样是否正确、是否执行强制性规范条文等。涉及的行政事项审批有：施工图和节能审查、节能备案。

4 结语

本项目是一次非常宝贵的全过程监理实践经历，本文主要针对前期监理咨询服务作了论述，其中相当大一部分属软科学研究，当前我国的工程监理非常缺乏这一领域的实践。现在的监理工程师基本上都是工程技术人员，经济、技术、管理和法律知识能够综合运用的人不多。在全球经济一体化的大环境下，监理企业应加强复合型人才的培训，促进我国监理行业发展既适应中国国情，又能与国际接轨。

参考文献

[1] 建设工程监理概论[M].北京：知识产权出版社，2009.

[2] 多代屋[N].新京报，2010-05-17.