我国经济适用房存在的问题及解决方法探讨

摘要：作为国家关注民生、调控房地产市场的重要政策，经济适用房政策自提出、发展、改革至今大约二十年光景。其在推进制度改革，改善住房供应结构，平抑房价，完善住房保障体系等各方面起到了重大作用。但是，存在着政策漏洞、执行漏洞、监管漏洞等问题，经济适用房在推行过程中仍暴露出许多缺陷和矛盾亟待解决。本文从经济适用房的发展沿革出发，提出推行中的问题和解决方法，以供探讨。

关键词：经济适用房；中低收入家庭

一、我国经济适用房的产生发展

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性。经济性是指住宅价格比市场价格适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及建筑标准上强调住房使用效果，不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

我国经济适用房政策从酝酿至今经历了二十年光景。大致可分为以下几个阶段：(1)酝酿阶段：1991年，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。(2)启动阶段；1998年，国家适时推出了经济适用房，旨在解决中低收入家庭住房困难和启动消费市场。(3)高速发展阶段：从1999年到2005年，全国经济适用房如雨后春笋般快速发展，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积还是项目数量方面，都成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。(4)质疑阶段：2005年、2006年，经济适用房在运作中出现各种问题，包括大量闲置“豪宅”出现在经适房小区，奔驰、宝马时常出没，而穷人排长队却仍然买不到一套房。经济适用房是否经济适用，受到了人民大众的质疑。(5)转型阶段：2006年8月，经济适用房一改以往出售的方式，面向低收入人群出租。廉租房、租赁型经济适用房以及限价商品房三者共同组成实物型住房保障。

二、建设推行中存在的问题和缺陷

1.申购条件规定漏洞多，使不法行为有机可乘。经济适用房的购买对象应该是中低收入家庭，但是如何对家庭收入进行定位呢?我国地区差异明显，各地又是否采用统一标准?对于这些问题，目前政府仍没有明确的界定，经济适用房的外延被无限扩大，它既能为中低收入家庭雪中送炭，也可为中高收入家庭锦上添花。大批富人低价购买经适房作为投资工具，牟取暴利，使“真平民”不得不租住这些“假平民”的住房，违背了经济适用房的初衷，扰乱了房产市场。

2.经济适用房不经济、不适用。政府对经济适用房的住房面积、房价等都有具体的规定和控制，但是趋于利益的驱使，开发商却不断扩大面积，提高价格，使经济适用房完全不经济、不适用，超大户型并不少见，包括跃层，郑州市规划的经济适用房甚至被违规建成别墅群。过宽的面积、哄抬的价格，使中低收入家庭根本没有能力购买，又谈何“居者有其屋”呢?

3.分配管理制度不健全，资源未得到充分利用。我国经济适用房实行的是“转头补贴”，即政府直接将补贴投向生产者，通过生产者的供给行为传递给消费者。这样间接的补贴，很容易造成财政补贴的流失，最终转化为开发商的生产者剩余。而将真正需要这些补贴的穷人排除在受益范围之外。以此看来，“穷人熬夜也排不上队，富人开着奔驰买几套”的怪现象，也就见怪不怪了。

三、缓解经济适用房执行问题的方法：

1.完善政策和立法，提高经适房推行效率。近年来，国家相继推出了《经济适用住房管理办法》、《经济适用住房建设和管理意见的通知》等政策和法规，而要从源头上稳定房价，加强对各种投机行为监管和控制，仍然要靠进一步完善经济适用房管理的各种法律法规。政策的制定不能笼统，一定要明确许多问题的实施细则，才能在执行中有法可依。各地可根据实际情况，以家庭人均收入和家庭人均住房面积为依据，科学界定申购对象，提高地方自。当然，这也相应的提高了地方政府的责任，必须要以地方依法执政为前提。

2.加强监督和管理力度，提高政策透明性。经济适用房政策是一项保障民生的政策，推行政务公开，让执行进程、执行效果完整地展现在公众面前，提高政策的公平性、公开性、透明性，才能真正让百姓满意、放心。同时，加强主管部门对房地产开发商的的监督，保证开发商建造出在面积、价格等各方面都符合国家标准的经济适用房。

3.提高执行力度，增强执行效果经济适用房的建设和分配权力都掌握在政府相关部门手中，其行为直接关乎广大购房者的切身利益，因此只有提高执行主体的执行能力和个人素质，才能保证经济适用房政策真正为中低收入家庭服务。执行主体首先必须认真学习经济适用房相关政策，领悟其精神实质，本着公平公正的原则，规范执行行为。同时，成立专门机构进行审核。将房管局、财政局、物价局等部门与经济适用房相关的事务交由该部门管理。审核经适房购买对象，监督经适房分配，防止高收入者通过各种手段取得经济适用房。

四、结束语

经济适用房从提出至今倍受社会各界关注。针对其政策上或推行过程中暴露出的问题和缺陷，更是引起社会大讨论。经济适用房制度将何去何从?本文认为，从源头出发，完善法律法规和相关政策，加强监管力度，提高执行力度，社会各界都参与到监督经济适用房的推行和分配中来，才能保证其在平抑房价、推动住房体制改革中的积极作用。

参考文献：

[1]《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号

[2]邬滋：《经济适用房政策存在的问题及相关对策和建议》，暨南大学

[3]谭英俊喻静：《论我国经济适用房政策执行的障碍及其消除》，湘潭大学公共管理学院

[4]李斌

曹成文：《经济适用房的昨天、今天、明天》，中南大学社会学系

[5]王诚庆：《中国经济适用房政策的实践与调整》，中国社会科学院财政与贸易经济研究所