如何读懂统计数据

最近，国家住房和城乡建设部下发指导意见。

意见要求加强统计数据管理，强调法定统计调查项目数据必须经部门统计管理机构审核后由主管领导签署，在官方前“任何单位和个人不得擅自和使用”。

事实上，对普通民众来说，他们关注的并不是数据“啥时可看”、“谁给我看”，而是“怎么去看”。

如今，各地住建部门、房管部门、国土部门、统计部门纷纷公布各种名目的统计数据，但数据之间常常互相“打架”，存在不一致与矛盾。

这些数据和商业分析调查机构、行业数据信息提供商、行业协会房地产经纪公司、学术研究机构的报告和结论也不易吻合，与民众的直观感受、现实经历甚至常识更是可能出现相悖。

例如国家统计局的统计报告说，2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%；而按照国土部下属事业单位中国土地勘测规划院全国城市地价监测组所提供的数据，2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%，如此巨大差异，以致于有人说，统计局数据“小数点显然放错位置了”。

不过，这样的调侃倒可能错怪了统计数据的单位与部门。

我国目前编制公布的各类房地产价格指数有十几个，其中比较有代表性的有全国房地产开发业综合景气指数、全国35个大中城市房地产价格指数和中国房地产指数系统等。

它们有的是根据统计快报数据对全国性分类指数加权计算而成，有的是对某些大中城市的地价、房价和房租进行季度性统计，有的则是按月或季度公布城市指数与分类物业指数；有的由房地产开发企业上报数据、各级统计部门编制汇总报表，有的是对在售商品房项目进行抽样和跟踪调查，有的直接采用上传到房管部门数据库的购房合同网签备案信息；有的属于横向纵向均可比较的定基指数，有的是缺少纵横比较的能力的环比指数……

如果这些标准、口径、方法、技术以及理论基础本来就不甚一致的数据能得到一致无异的结果，恐怕才真的应当被质疑。

目前我国房价收入比、房屋租售比等较为复杂的数据一直付之阙如，人均住房面积等指标尚未实现分群体统计，居民住房实际价格涨幅更是被新建住宅销售价格变化取而代之。

这些建立在平均数或中位数基础上的房地产统计数据其实都存在严重缺陷——没有考虑到房地产商品独一无二的区位因素。

作为异质化商品，任何一处房地产都深受建筑物本身（如结构、户型、朝向、材料、面积、楼层）及周边环境（交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院、区域环境发展前景）等因素影响。如果市场上的主力房源去年集中在二环、三环、内环而今年集中在四环、五环、外环，即使房屋平均销售价格貌似没有任何变化，实际上也已经有所上涨。

为了解决这一难题，发达国家大多采用重复交易法、特征价格法等统计技术。而我国房地产市场起步晚、欠规范、一手交易多于二手交易、历史交易案例少、资料不全面，很难做到像美国那样对每一桩房屋交易的详细信息（包括房型、面积、屋况、地址、成交价等）都予以全面披露，做不到根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。

其实，阅读房地产统计数据的关键不在于关注那些被重点表达的数据，而在于留心那些被刻意淡化的数据；不在于数据本身，而在于采集、处理和阐释数据的人。

比如，某些依附商业运营利益的机构为了制造“价升量增”的紧张气氛，会强调本月数据与市场气氛惨淡的去年同月相比大幅飙升，却闭口不谈数据与今年上月相比未曾上涨或增长幅度缩窄；某些要制造出房价走低局面的部门，则通过对高价楼盘控制发放预售证或限制网签时间等方式来调节数据。

这些“学问”，是在普通统计学教科书上读不到的。

指标编制的非科学性、资料采集的非完备性、统计方法的非透明性、计算处理的非规范性、数据解释的非客观性、研究结果的非可比性，决定了必须努力发展与完善房地产统计制度和信息披露制度，以帮助政府、行业、企业与个人及时准确地把握真实的市场情况。

在需要对统计数据多个心眼的年代，每个人都必须多少懂一点统计知识，从某种意义上说，这也未尝不是一件好事。

（作者为专栏作家）