影响我国房地产价格的因素与稳定房地产价格策略

摘要:我国房地产业已成为国民经济的支柱产业,为国民经济高速发展做出了巨大贡献。但明确房地产价格影响因素,并采取有效措施,使房地产价格稳定在合理范围也值得深入探讨和研究。

Abstract: China's real estate has become a pillar industry of national economy and has made great contributions to the rapid development of the national economy. But clarifying the real estate price factors and taking effective measures to stabilize real estate prices in reasonable range are worth study and research in-depth.

关键词:房地产价格;影响因素;稳定策略

Key words: real estate prices;influencing factor;stable strategy

中图分类号:F28文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0119-02

0引言

近年来,我国住宅房地产价格持续快速上涨,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房价格问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

1影响我国房地产价格的因素

1.1 金融政策的因素房地产业是典型的资金密集型行业。由于房地产业的资金需求量大、使用周期长,往往需要利用财务杠杆来弥补自有资金的不足,因此房地产业对金融业的依赖程度较大。金融机构根据经济金融形势的变化来调整金融政策,从而对房地产行业将产生影响。

金融机构可采取多种调控手段,如贷款额度直接限制,银行放贷的方针政策的直接规定、信用分配、流动资产比例的调整、房地产消费信贷控制。从而影响到房地产市场的供给和需求,最终导致房地产的价格发生变化。房地产税收可以调节房地产投资者的积极性,抑制不正当的房地产投机,理顺房地产收益分配关系,稳定房地产市场。若对某一地区在税收、管理等方面实施优惠政策,也会吸引投资、增加收益,促进房地产价格上涨。

1.2 社会因素房地产需求的主体是人,因此,人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度,因而对房地产价格有着很大影响。具体来说,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。此外,居民素质较高的地区,居住环境也力求宽敞舒适,房地产价格水平一般趋高,居民素质较低的地区,组成复杂,秩序欠佳,房地产价格则会低落,尤其是居住用地的地价会降低。从我国的住宅市场发展来看,受教育的方便程度和良好的社区治安环境对住宅价格的作用也越来越重要。

1.3 行政因素行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。城市规划、土地利用规划、城市发展战略等因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模,还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。房地产市场具有很强的区域性,当土地被规划为住宅区、商业区、工业区等不同区域时,对土地价格影响极大。当政府对某地区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响,如增加该地区基础建设投资,兴建购物或商业娱乐中心,该地域土地或房地产就必然会升值。

2当前稳定我国房地产价格的策略

由于我国房地产价格的过高是由需求和供给两大方面的原因造成的,因此,能够平稳或降低房价的有效政策,或者是能对房地产需求有所影响的,能够有效减少房地产需求;或者是能对房地产供给有所影响的,能够有效增加房地产供给。因此,结合我国的实际情况,从目前来看,稳定房地产价格的策略主要有以下几种:

2.1 在税收环节进行调控税收调控政策,是指对房地产保有环节实行累进课税,从而抑制房地产投资性需求,平稳或降低房价。具体可进行如下操作:对只拥有一套房产的家庭,应免征或象征性征收物业税;对拥有两套及两套以上房产的家庭,应视为该房地产投资行为,按递增房产套数,较大幅度的提升物业税率。以前政府出台的房地产调控政策偏重交易环节的征税变化,如增加交易时征收营业税和个人所得税等。但并没有发挥预想效果,这是因为这样不但不能减少房地产市场的需求,反而会使购房者的成本进一步上升,进而起到推高房价的作用。

有鉴于此,对房地产保有环节实行课税,这实际上对房地产投资者施加了一个“税收成本”,当房地产预期投资收益不足以支持这个“税收成本”时,房地产投资者就会放弃投资,出售所投资的房产,这样不但会使房地产市场上的投资性需求下降,也会使房地产供给增加,从而使房地产价格下降。

2.2 采用保障性住房进行调控保障性住房调控政策,是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房,增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给,从而平稳或降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障,取得了良好的效果。保障性住房的大量上市可以改变对房地产价格的预期,因此保障性住房调控政策可以有效稳定房地产的价格。在我国,保障性住房已经存在很长一段时期了,但由于规模过小不足以对房地产市场发生显著的影响。以我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受,所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群共同纳入保障范围,并尽快扩大建设规模,完善保障性住房分配制度,这样才能切实起到平稳和降低房地产价格、保障人民住房需要的目的。

2.3 增大房地产投资,建立稳定的房地产金融市场提高房地产的投资额,对于调整房地产价格也是一个不错的方针。然后,在提高投资额的同时我们还要保证房地产市场的健康发展。因此,建立一个稳定的房地产金融市场是非常重要的。

各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积,再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营,大多数居民租用公房;第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场,形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系,目的是提高住房建设融资和消费支付能力;第三阶段是政府间接参与住宅金融市场,着重在于宏观调控,保证金融市场的稳定。因此,我国也应该完善自己的房地产金融体系来提高房地产市场的稳定性。

一是要建立起商业性和福利性相结合的金融支持体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点,体现政府福利,解决中低收入人群的住房问题,而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持,同时也为福利性金融体系提供辅助。我国目前商业性金融体系相对成熟,也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求,但商业性金融机构作为市场主体,不可能长时期承担政策性的住宅融资责任,以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用,公积金大量闲置,对住宅融资的支持功能并未充分体现;而其他福利性金融几乎空白,所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状,加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。二是应建立针对中低收入群体的金融支持体系。从发达国家的经验看,建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。如发达国家在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面均提出了一系列的限制条件。我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用,并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上,单纯依靠金融部门的支持是不够的,也需要相关的配套政策支持,例如可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”,以增加住房储蓄和降低金融风险;同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务,不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象,更需要严格地执行政策受惠条件。

3结语

我国房地产价格过高会使总需求结构失衡,导致通货膨胀的发生,会带来严重的金融风险。而且,房地产价格过高会对宏观经济产生严重影响,不利于经济的持续健康发展。房地产价格过高不但会带来经济问题,同时也会带来一系列严重的社会问题,对社会的和谐发展造成极大的危害。因此,加强对房地产价格的影响因素加以分析和研究,并及时对价格过高的房地产市场进行调控是十分必要的。

参考文献:

[1]喻瑶,楚艺江,周青.房地产价格波动的政策影响因素分析[J].当代经济,2009(23).

[2]李东.房地产价格攀升的原因及其对策[J].中国新技术新产品,2010(2).