浅谈房地产税制改革对房地产的影响

摘要：房地产税作为一种税收，在整个房地产行业主体中起着重要作用。现在房地产行业在国家经济发展以及税收中占据很大比重。各地政府也因为房地产对当地经济效益的推动作用，以及比重较大的税收来源，加大了对房地产行业的依赖。另外人民生活水平的提高，对住房的大量需求，共同促使了当前房地产价格的高涨。然而，我国关于房地产税收的体制却与飞速发展的地产市场略有差距，存在税费复杂、各地政策不统一等情况。针对这些问题，建立健全房地产税体制改革关系到整个房地产市场的稳定与发展。

关键词：房地产 税制改革 影响

随着市场经济的发展，我国房地产行业发展迅速，房地产税收也在各地财政收入中占据很大比重。房地产税作为一种税收种类，在房地产行业中，对于国家的宏观调控、增加地方财政收入、调节地产资源配置上起着重要作用。当前，房地产行业各地开花，也引起了各地政府对地产行业的大力投入，以此来增加地方财政收入。近年来，国内一线城市如北京、上海等地房价呈几何倍数增长现象，各地“炒房团”的投机行为也进一步出现在公众视野。然而经济增长的速度却远远低于房地产市场发展的速度，也严重影响了低收入居民对住房的刚性需求。如何从宏观调控上来稳定房地产市场，解决通过房地产投资、炒房等投机行为的控制，成为了各行业、各阶层最关心、关注的焦点。自2011年开始上海等城市开始了房地产税制改革;2005年财政部副部长肖捷提出，我国税制改革将以房地产税制改革为重点，扩大房地产税的覆盖范围，并将开始向个人住宅征收房地产税。以此，正式拉开了房地产税制改革的序幕，也使房地产税制改革成为了国家对房地产市场宏观调控的重要工具。

一、房地产税收制度现状

（一）国内房地产行业具体税收项目

目前，我国在房地产行业中，税收项目有10来种。大致可分为五类：一是所得税，依据企业或者个人所得收入，税率为25%、20%;二是财产税，主要由房产税和契税组成，房产税产生依据由两部分组成，一种为购房过程中购房价格扣除30%土地出让金的余额，另一种是租赁产生。税率均为12%，契税主要是根据转让价格，税率为3%-5%;三是流转税，主要根据销售收入而来，税率为5%，包括转让土地使用权、销售、租赁这3个大的方面;四是资源税，主要包含城镇土地使用税、土地增值税、占用耕地税，税率30%-60%;五是行为税，主要是印花税、城市维护建设税，税率分别为1%-7%，0.03%-0.05%。

（二）房地产税收制度上的问题

我国房地产税收体系中，从立法形式上讲，目前只有个人所得税及企业所得税通过全国人大立法确定，导致了税收立法层次较低，在征收上受到了一定影响。房地产税种的制定权力属于中央政府，然而房地产行业特点有重要的地域性特征，且地方税种占比重较大，所以这种模式与市场特点不相符，在调节作用上效果不明显;另外，在具体的税收过程中，没有考虑到社会发展和经济增长的影响，均以销售时的价格来计算，合理性不强，对租赁市场影响较大;其次，由于目前房地产税收种类较多，地方政府也进一步加大了对开发商税收的力度，从而增加了开发商的开发成本，这些成本大部分都由开发商增加到了销售费用里，从而增加了购房者的压力，对于市场的发展影响较大，且导致房价的居高不下。购房者承担了众多税务压力，缺乏一定的公平性。

二、房地产税收对房地产市场的影响分析

在房地产市场中，对于房地产价格的决定，受到很多方面影响，主要来源于居民的住房刚性需求，由于房地产是人民生活的必需品，居民收入的高低和承担信贷能力的不同是决定房价的关键因素之一;另外，开发商的开发成本是决定房价高低的又一重要因素，如：土地拍卖价格、地方税务政策、房屋建筑品质等等;其次，各地区不同的信贷条件、城市人口流动情况、以及城市土地使用供给情况都是影响房地产价格的因素。这些因素也是税制改革的主要依据。下面我们就根据房地产市场具体情况，以及供给需求双方承担税收的高低，通过税收转嫁模型以及资产定价模型两个方向来分析税制改革对房地产市场价格的影响。

税收转嫁模型。房地产作为市场的一种商品而言，其主要性质体现在交易环节，这个环节的具体税收主要有个人所得税和企业所得税、营业税、契税、土地增值税、城市维护建设税等几大税种。我们现将之统称为“流转税”（此流转税为转嫁模型需要而定的统一称呼，区别于前文中提到的具体税种流转税）。前文提到，税种、税负增加了开发商成本，从而容易转嫁到消费者身上。那么我们就以税收转嫁模型来分析，可得出结论，流转税的高低增幅，会直接影响房价的高低，从而导致房地产市场交易量的变化;换个角度讲，如果买方承担税负小，那么对房地产投资等投机的抵制作用就会比较小。

资产定价模型。在目前的社会环境下，房地产也成为了一种资本，是个人或者企业财产的一种，属于固定资产。因此，在持有环节征收的税种，我们可统一称之为保有税。通常包含房产税以及城镇土地使用税。由个人或者企业在持有房地产期间定期缴纳而形成。这部分税负已经由持有者进行了贴现，从而影响了买方的价格变化。然而，下一任买方相对于现在的持有者而言，均属于买方范畴。贴现也是在持有者之间。因此，我们采用资产定价模型来进行分析，对保有税的问题进行研究、通过对比，可以看出，保有税的征收没有产生税负的转移，均由房地产持有者负担。对于保有税的征收，可以促使房地产价格的下降，且有效抑制房地产投资投机的需求。

三、结束语

通过资产定价模型以及税收转嫁模型的方式研究，结合我国房地产税制改革的实际情况，分析得出，房地产税制改革，由税率的增减，会对房地产市场产生不同的影响效果。就控制房价高低而言，对于流转税的控制至关重要。如何增强房地产市场的稳定、健康的向前发展，还需要进一步探讨与研究。且由于各地具体情况的不同，不同的税收政策对当地房地产经济的影响也起着重要作用。

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