我国房地产行业调解发展现状概述(下)

四、调解的申请与受理

按照发生的先后次序，一个完整的调解流程主要包括以下环节：1.当事人申请；2.调解中心审核与受理；3.预交调解费；4.选定或指定调解员；5.达成调解协议；6.申请司法确认。本部分重点阐述申请及受理两个环节。

（一）申请调解

申请调解的具体方式有：1.一方当事人单方申请；2.各方当事人共同申请；3.法院委派或委托案件的申请。一方当事人单方申请与其他申请方式的主要区别在于，一方当事人单方提出申请后，调解中心需征求其他方当事人的意见，只有经其他方当事人同意才能继续推进调解程序，其他申请方式的前提是各方当事人对来调解中心调解已无异议，如能继续推进调解，三者后续的程序差异不大，因此本部分主要介绍一方当事人单方申请的程序。

当事人单方申请时，首先应当向调解中心提交调解申请书，申请书应包括以下内容：1.各方当事人的基本信息，特别是联系方式；2.调解事项；3.争议焦点；4.初步调解方案。

有了各方当事人的基本信息，便于调解中心对争议各方有基本的了解，同时也获得了与各方联系的方式，便于联系沟通。

调解事项，也就是争议事项，如建设工程合同中，施工企业索要工程款及欠付工程款的利息。各方当事人在交易过程中，合作的环节及事项可能比较多，让申请调解一方明确争议事项有利于调解中心及调解员迅速从复杂的交易环节中锁定待处理的具体事项。

争议焦点，指在具体的调解事项中，发生争议的点在哪里。一般情况下，当事人发生纠纷以后均会先自行协商，在协商过程中会逐渐明确双方最终的分歧在哪里，如建设工程施工合同中，施工企业要求发包方支付工程款及逾期支付工程款的利益，发包方同意支付工程款但对具体数额及逾期利益的起算点与施工企业有不同意见。争议焦点的确立使调解中心及调解员对要处理的纠纷有了更加明确的认识。

初步调解方案，指对争议事项如何解决的初步方案。初步解决方案的提出，便于调解员在把握争议事项及争议焦点的基础上，形成调解思路，可以有的放矢，提高调解效率。

（二）调解中心审核及受理

调解组织收到一方当事人的调解申请后，首先应当审查待解决的纠纷是否属于民商事纠纷，如果属于民商事纠纷的还需要审查是否在调解中心可以受理的案件范围之内。经审核不符合受理条件的，应告知申请调解的当事人通过其他途径解决纠纷；对符合受理条件的，调解中心应当按照申请人提交申请书中的联系方式及时向其他方当事人发出是否同意调解中心调解的通知书。在通知书中明确告知其他方当事人，申请人申请调解的事项、申请人认为的争议焦点，但一般情况下不告知其他方申请人提出的初步调解方案。如果其他方当事人不同意调解的，调解程序终止，如其他方当事人同意调解的，应当向调解中心提交同意调解申请书，并在申请书中列明其认为的争议事项、争议焦点，并提出初步解决方案。其他方当事人同意调解申请书中需填写的事项与申请人申请书的要求基本相同。

在调解中心收到其他方当事人同意调解的申请书后，调解程序便可继续推进。

五、调解收费

根中办发〔2015〕60号文件，支持商业调解组织按照市场化的方式提供调解服务的精神，调解中心拟定了收费管理办法。为减轻当事人的负担，收费管理部分拟定的收费标准基本上与一审诉讼费的一半相当。根据收费管理办法的规定，调解收费包括注册费及调解费。1000万元以下案件的注册费统一为2000元，1000万元以上案件的注册费统一为4000元，调解费则根据标的额的大小按照比例累进收取。

各方当事人应全额预交调解收费，原则上各方当事人应当平均负担，各方当事人有其他约定的除外。在各方当事人全额预交调解收费后，根据案件调解的进程，调解中心还规定了退费办法，具体包括：1.调解案件受理后，当事人双方选定或调解中心指定调解员前，当事人一方或各方不同意继续调解的，注册费不退，退还全部调解费；2.当事人各方选定或调解中心指定调解员后，达成调解协议前，不同意继续调解的，注册费不退，退还各自实际承担调解费的80%；3.达成调解协议后，当事人不要求司法确认的，注册费与调解费均不退；4.达成调解协议后，当事人要求司法确认的，司法确认前，一方或双方不同意或不配合司法确认的，双方注册费不退，退还同意或配合司法确认的一方所实际负担调解费的50%，退还不同意或不配合司法确认的一方所实际负担调解费的10%；5.司法确认后，注册费、调解费均不退还。

六、调解方式

（一）调解方式

为便于快速、高效解决纠纷，采用何种调解方式由调解员自行把握，具体方式包括但不限于：1.调解员可以单独或同时会见各方当事人及其人；2.在调解过程中，调解员可以要求当事人提出书面或口头的解决争议的建议或方案；3.征得当事人同意后，调解员可以聘请有关专家就技术性问题提供咨询或鉴定意见；4.在调解过程中，调解员可以向当事人提出解决争议的建议。

调解方式的灵活性符合调解的本质，也是调解与诉讼及仲裁的重要区别之一。

（二）调解地点

调解原则上应在调解中心所在地进行。如当事人另有约定，或者调解员认为确有必要并经当事人同意，也可以在其它地点进行，如西城区人民法院。

需要注意的是调解的地点与调解协议作出地的区别，调解的地点有相当的灵活性，而调解协议的作出地为调解中心注册地，调解协议作出地不因调解的地点的变化而变化。

（三）调解语言

调解采用中文进行，如果当事人要求提供其他语种的，所产生的翻译费用由提出要求的当事人承担。

（四）调解期限

调解的期限为30日，自调解中心向当事人发送受理通知书之日起开始计算。当事人对调解期限另有约定的，从其约定。

七、调解员

（一）调解员的任职资格

任职资格即调解员的准入资格，我们认为应当从调解员的专业水平及道德素养两方面规定调解员的任职资格。专业水平涉及调解员对行业是否足够熟悉，是否能够有效与当事人沟通；同时调解员通过调解掌握的案件信息最为全面，如果其利用信息优势从事不当行为，不但会损害一方或双方当事人的利益，而且也有损调解机构的声誉，因此还应当对调解员提出较高的道德要求。

基于上述考虑，我们认为调解员应具备下列条件：1.熟悉与房地产、建筑行业相关的法律法规；2.熟悉与房地产、建筑行业相关的行业惯例；3.在行业内享有较高声誉。

上述条件规定的相对宽泛，主要是因为目前处于调解初期，积累的经验还不足，随着调解的逐步推广，再逐步细化调解员的任职资格。

（二）具体案件调解员的人数及产生办法

1.人数要求

原则上一个案件由一名调解员主持进行，如当事人另有约定或调解中心认为增加调解员更有利于调解的，可向当事人提出建议，经当事人同意后，方可增加。之所以做出如此规定，主要考虑的是避免调解员内部意见分歧影响案件的调解进度，同时也有利于节省调解成本。

2.产生办法

调解员的产生办法包括选定与指定两种，原则上调解员应当由当事人双方共同选定，当事人不能在规定的期限内选定调解员的，才可以由调解中心指定。

当事人选定调解员时，首先应当在调解中心的调解员名册内选择，如果当事人选择名册外人员的，需经调解中心审查，经审查符合调解规则规定的调解员任职资格的才可以作为调解员。

当事人自收到案件受理通知之日起3个工作日内如不能共同选定一名调解员的，由调解中心牡鹘庵行牡鹘庠泵册中指定调解员。

（三）调解员履职要求

独立性、公正性是调解员履行职责应遵循的最基本的要求。具体来说，调解员应当做到：1.与案件及各方当事人无利害关系；2.能保证足够的时间进行调解；3.不得将调解过程中知悉的案件信息对外透漏；4.在调解未成功的情况下，不得作为一方的人参与诉讼或仲裁。

八、调解协议

（一）调解协议的性质

根据最高人民法院《关于建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》（法发〔2009〕45号）及最高人民法院《关于人民法院进一步深化多元化纠纷解决机制改革的意见》（法发〔2016〕14号）的有关规定，调解协议为具有民事合同的协议。

（二）调解协议的司法确认

调解协议既然为民事合同，自然不具备法院判决及仲裁裁决的效力，特别是强制执行的效力。调解是在当事人双方自愿的情况下达成的，因此调解协议的履行在理想状态下不会有问题。但考虑到房地产领域纠纷的标的额一般都很大，同时目前我国的诚信环境也不是很完善，在很多情况下还是需要通过司法确认将调解协议的主要内容赋予强制执行力。

在调解协议司法确认后，一方当事人不履行的，另一方当事人便可以请求法院强制执行。

参考文献：

1.徐伟 杨华中.商事调解纠纷实务.清华大学出版社.2013