政府与市场在房地产价格形成机制中的作用

前 言：

我国房地产市场相比于其他商品具有一定的特殊性，导致市场机制对其价格的作用一度失灵，供求关系也就无法通过对价格的分析得出。政府宏观调控政策在抑制房价过快增长的过程中显示出的阶段性、不协调性进一步加剧了房地产市场的“失灵”。究其根本，应当在房地产市场的各个环节引入竞争机制，完善信息披露制度，增加保障性住房的总量，从多个角度调节房地产供求关系，控制房价的增长速度。

一、房地产价格形成的市场机制

1.1影响房地产价格的市场因素

在市场经济条件下，市场运行机制在社会资源的配置过程中发挥着基础性的作用。从1998年我国住房制度改革以来，房地产市场以相对平稳的发展速度迅速成为国民经济的支柱产业。但是，市场经济的欠成熟、房地产相关制度的不健全导致一系列问题的出现，最引人注目的便是一路飙升的房地产价格。房地产价格的形成首先取决于市场的作用机制，包括供求机制、竞争机制和价格机制。

1.2房地产市场供求失衡

近年来，房地产市场供不应求趋势开始显现，且供求差距越来越大，可以从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况看出（见表一）。导致房地产市场供求关系失衡的因素主要有：其一，工业化、城镇化步伐的加快，城镇人口数量的快速增加导致对住宅的客观需求量扩大；其二，从2004年开始，为控制商品房价格的过快增长，政府开始对土地使用权审批进行了“招拍挂”改革，减少了土地的市场供应；其三，房地产市场“投机”、“捂房”现象频发，导致房地产市场有效供给的减少和市场需求的虚增。

二、政府宏观调控对房地产价格的影响

经过政府持续的、多种手段相结合的宏观调控政策，房地产价格以及与之相关的土地价格等都出现了明显的波动。

首先，商品住宅价格持续走高。据统计，从2002年到2011年，商品房价格从平均2092元/平方米上升到5011元/平方米，除2008年出现小范围下降之外，其余时间均呈现一路上涨的势态，2009年增速一度高达24.69%（见表二），居民的购房负担越来越重。可见，宏观调控政策的确在一定程度上使得商品房价格的增速有减缓的趋势。但是，由于政策之间的协调性差，多数宏观调控措施都没能在长时间内保持住对房地产价格的控制效果。

另外，2002――2011年间，由于国家采取了土地供应紧缩政策，房地产市场土地购置面积有所下降，但相应的土地购置价格也出现了大幅度提升。地方政府正是通过采用这种“饥饿销售”模式增加地方财政收入。如2005年《关于做好稳定住房价格工作的意见》、2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、等，都要求地方政府把握好土地供给总量，抑制土地出让价格恶性增长。由于地方政府的“土地财政”以及缺少对地方政府土地政策的量化评价与监督，通过限缩土地出让总量以控制房价飙升的调控目标没能实现。

三、政府宏观调控与市场机制在房地产价格形成中的协调

3.1增强宏观调控政策的科学性和持续性

在对房地产市场进行宏观调控的过程中，政府没有明确不同机构之间、地方和中央政府之间的职责划分，造成出台的各项政策目标不一，手段缺乏预期性和持续性，过去注重短期效应，有些政策甚至互相矛盾。例如经济适用房政策，1998年确立的经济适用房供应体系，2003年调控的重点就从经济适用房领域转到商品房市场，严重影响低收入人群的购房预期。因此，要实现抑制房价非理性增长的趋势，必须建立长效的调控机制，充分认识到基本国情和我国的制度缺陷，从经济、社会、法律等多个维度建立持续有效的调控机制。

3.2扩大“市场”在房地产市场的作用空间

在我国，土地的唯一合法供应者是政府。2004年的制度改革没能改变土地市场的政府主导形势，并造成土地价格畸高的后果，因此市场竞争机制应当引入土地供应的市场环节中。一方面，土地出让招投标环节应当更加透明化、公平化；另一方面，政府可以对出让土地的总量进行一定的宏观调控，并且这种控制也要充分依据市场的需要进行，让市场在房地产业的整个链条中起主导作用。

从政府运作的机制来看，“市场失灵”应该是政府进行宏观调控的起点，但在房地产市场中，政府对价格的过度干预从未停止。从本质上讲，房价持续走高与“土地财政”密不可分，因此，应当充分发挥市场机制的调节作用，让政府在房地产市场中最好“保驾护航”的工作。

参考文献

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