地方政府暗战房地产调控

中央政府进行史无前例的房地产调控，地方政府也相应展开了猛烈博弈。

“史上最严调控”政策作用下，各地土地交易量萎缩、开发商拿地缺乏热情、土地流拍频现。

地方政府开始焦躁起来，中央与地方的博弈正在酝酿最大变数。

土地收入跳水

中国指数研究院日前的对120个城市的监测报告表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交价格双双下滑。该报告显示，一季度全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少2l%，但与去年同期相比反而增加13%;土地溢价水平降至8.10%，是两年来最低水平。 海南正在试图松动“限购令”。

一线城市具有标杆意义。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，其中住宅用地5宗，且有4块是在1月推出;“限购令”出台后只推出一块住宅用地，3月份成交量为零，直到3月30日，才集中推出15块土地后续交易。

2月初，在上海市住宅市场转冷前，曾连续两天出让的住宅用地有17幅之多，都获得高溢价率，而2月中旬后出让的27幅地块，出让的地块大多“面积小、数量不多、以底价成交”。

二三线城市土地交易情况更是恶化，进入4月后，郑州、昆明的土地市场冷得出奇，两市仅以底价和稍稍高出底价成交了4块土地，其他地块则流拍。土地供应一直偏紧的温州，1月底推出的10个地块，干脆无人问津。

有的城市即使有卖地需求，也是无地可供。为压制“十二五”开局之年的投资狂热，国土部今年缩紧了地根，严控新增建设用地指标，导致土地交易量萎缩。

时刻关注西安土地交易的西安汇融投资有限公司的董事长颜辉对近期拿到地块已不再抱什么希望了。

“政府不放地，也无地可放。”颜辉无奈地告诉本刊记者，计划在西安开发老年公寓的他，在交足了拍地保证金后，陷入了长期等待。

与颜辉同样着急和无奈的还有西安市长陈宝根。全国“两会”期间，陈宝根没有放过向国土资源部部长徐绍史“要地”的机会。

土地交易连着房价冷热。3月份的数据显示，全国同比价格下降的城市有2个，同比涨幅回落的城市有46个。

房地产市场的压抑，令地方政府坐卧不安。

尾大不掉的民生支出

不安在于，今年年初地方政府增加了诸多民生支出预算。

“十二五”时期新建各类保障性住房3600万套的目标，中央政府已强硬到不容讨价还价的地步。具体到2011年，根据中央指令，全国要建1000万套保障房，官方预估需增支1.38万亿元资金。

保障房必须在限定期限内开工，否则将被问责、约谈。目前各地大致确定的保障房开工进度是，4月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”。

不得不为此配套增支的地方政府，成为了压低房价、地价与扩大财政支出的夹缝中人。

钱从哪里来？由于中国税制结构调整尚未到位，用于民生工程所需资金很难通过小小的地方税满足。

“现实情况是，仅靠税收远远不够。”银川市财政局马姓官员告诉《凤凰周刊》记者，土地出让收入成为地方政府收入主要来源是无奈之举，没有这笔收入，财政捉襟见肘不可避免，很多“吃财政饭”的部门恐怕会“断粮”。

如今的地方政府也已毫不避讳其财政收入被指责为“土地财政”。

统计显示，近10年来，各地土地出让金收入在地方财政收入中比重不断提升。至2009年，土地收入占地方财政总收入的46%左右，有些县市，土地出让收入占比已超过50%，还有的甚至达到80%以上。

在已公开的各地2011年财政预算案中，杭州市2011年土地出让收入预计达到550亿元，这占到杭州市财政收入的8成以上，并计划都将用于保障房等民生工程。

只是，像杭州那么乐观，且财大气粗的城市并不多。从一季度地方政府土地交易冷淡的局面来看，多数城市的保障房建设配套资金，恐难以按期足额到位。

中央党校研究室副主任周天勇认为，地方政府有苦难言是体制困境所致，长期积累下来的惯性很难一时改变。调控政策虽然剑指房价，实际上直指政府财政收入。

开发商四面楚歌

尽管从成交量来看楼市已陷入低迷，并因此影响到了土地市场，但中央对房地产市场的调控还将继续。“以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。”4月16日，出现在博鳌亚洲论坛上的住建部政策研究中心主任陈淮表示。

国土部的声音更是严厉。日前，国土资源部副部长O小苏对浙江省官员说，中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，将坚持房地产市场调控力度不放松。

在此轮“史上最严调控”中，对房企“银根”控制之紧，超出以往。限制资金流入房地产领域成为中央调控房价的撒手锏。在不到一年的时间里，央行已连续四次提高准备金率，银行放贷能力进一步收缩。4月21日以来准备金率达到20.5%的罕见高位。

数据显示，沪深股市84家上市房企的经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。其中，保利地产经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。万科、首开股份、华侨城等大型房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。

缺钱的开发商开始四处找钱。不过，几乎所有常用的融资路径都被一一封堵：上市房企的融资受到各部门“名单式监管”，IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停;一般房企申请贷款更是困难重重;此前屡试不爽的房地产信托融资方式则出现融资门槛提高。