政府在房地产拆迁中的定位

房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利和义务关系。它既包括平等主体之间在房地产交易过程中发生的民事法律关系，又包括因实施房地产管理行为而在房地产管理机关与房地产开发企业所发生的行政法律关系。由于房地产法律关系的复杂性，我们的房地产管理机关往往忽视自己的角色定位，或越俎代庖，过于热心，或弃之不管，漠然置之，不能很好的行使自己的职权和履行自己的职责，造成了人民群众对政府行为的不满。

城市拆迁是一种民事活动，是拆迁人通过对被拆迁人补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利，被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以产权调换或货币作价等形式取得拆迁补偿的行为。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。” 拆迁当事人之间的关系是平等主体之间的关系，法律地位也是平等的。拆迁人和被拆迁人在拆迁活动中平等享有保护自己民事权益不受侵犯的权利；平等享有不服拆迁管理行政行为，并进行行政裁决和民事诉讼活动的权利；平等享有变更、放弃或处分自己权益的权利，同时也都有遵守拆迁法律、法规和拆迁期限的义务，接受拆迁行政管理部门依法管理、监督的义务。一句话，城市房屋拆迁是拆迁人与被拆迁人双方的事，而“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”依法管理监督，切实履行保护拆迁当事人各方合法权益，使城市房屋拆迁完全按照市场规则进行，是政府在房地产拆迁中的准确定位。可是，拆迁在过程中，有些政府主管部门对房地产拆迁项目的性质不加区分，不论是市政建设，还是房地产开发经营项目，一律打上“城市建设需要”，对两种不同开发主体的法律地位与权限不加分别，结果造成政府帮助开发商营利，开发商利用政府赚钱的格局。我们知道，在市政建设的拆迁中，因国家才力有限，且拆迁是为了城市建设需要，其补偿标准相对偏低，老百姓能够识大体顾大局，表示理解和接受。可是，开发商拆迁开发完全是为了营利，他们看中城市最有商业价值的地段，总是动用政府名义进行开发活动，我们的政府对这种拉大旗作虎皮的做法不但不予制止，反而借助行政强制手段为他们“保驾护航”，用公益性项目拆迁补偿标准代替营利性项目补偿标准，致使开发拆迁中违背了民事活动公平、自愿、等价有偿原则，引发各种社会矛盾，严重损害了广大被拆迁人的合法利益，妨碍了城市改造工作的正常进行。

尤其要说明的，政府规定的拆迁补偿范围是被拆除的房屋及其附属物，即仅仅补偿房屋的建筑面积，而对房屋及其附属物所占有的土地使用权不予补偿。随着城市级差地租的不断升值，政府把那些原住在市内的居民户安置到偏僻的城郊，让他们忍受迁居后远离城市中心而带来的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，却得不到补偿，有违公平原则，尤其是以赢利为目的的开发商无偿取得土地使用权的价值时，这种反差就更为强烈。拆迁人与被拆迁人一旦产生争议，政府房地产管理部门，由于利益驱使往往不能客观公正处理，他们过多的考虑开发商的利益，把维护城市利益与维护开发商利益等同起来，甚至直接帮助开发商，作出貌视公正的行政“裁决”，动辄引用《城市房屋拆迁管理条例》第十七条“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。” 忘记自己的管理者“中立”角色，事实上作为拆迁人的开发商的利益在政府的庇护下往往得到更多的体现。另外，政府角色暧昧，他们既是土地资源所有者，同时又是土地资产管理者，他们既代表国家行使土地所有者的权力，又作为管理者协调各方土地的利益关系；政府与开发商之间的关系更为暧昧，开发商需要政府权力的帮助，政府也需要开发商的支持，如果开发商不及时缴清土地使用出让金，政府有些工作就难以开展，于是乎“肝胆相照，同舟共济”，社会上有人因此认为，政府与开发商如同“警察与小偷”，小偷需要警察保护，警察通过小偷赚钱。这话虽然刻薄，但也并非空穴来风，由于政府没有很好摆正自己的中立裁判者的位置，又对拆迁开发乐此不疲，热情有加，被别人误解也是情理中的事。

城市房屋拆迁具有很强的时间性、政策性和计划性，涉及到拆迁人和被拆迁人之间的权利义务，涉及到城市建设的总体布局和城市整体功能的发挥，涉及到千家万户和社会的方方面面的利益，一直是人民群众广泛关注的热点问题。《城市房屋拆迁管理条例》规定，“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。” “县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”显然，政府在城市拆迁活动中的法律地位不是“运动员”而是“裁判员”，是拆迁工作的管理者、执法者，所以，政府应从城市房屋拆迁的实施事务中脱离出来，认真负责的行使计划审批、检查监督、登记发证等权利，衡平拆迁人与被拆迁人的利益。不能以牺牲广大被拆迁人的利益，来求得市政建设的繁荣，不能用幢幢大楼的 城建外表代替政府在人民心目中的公正形象。