房地产业对于社会就业效应的方法研究

【摘要】本文以目前房地产市场的状况为背景：房价的过快增长造成了大部分民众买房难的一系列民生问题。政府在面对这些问题的时候采取了一系列的宏观调控政策。但是政府的这些举措引发了我们的思考，首先这些政策是否成功的抑制了房价的增长，即使在一定程度上抑制了房价的增长，但是也可能带来了其他的一些社会效应。本文对房地产业在自身及其相关产业链上各产业对社会就业效应的方法做了研究，旨在为进一步定量分析该产业的社会就业效应提供一定的参考资料，同时为政府进一步调控和发展提供政策上的导向作用，以实现房地产业在理性回归的同时避免因调控过渡而导致失业率上升。

【关键词】房地产业 产业关联理论 社会就业 带动效应

一、研究的意义

就业是民生之本，解决就业问题是社会和谐发展的要求，无论是发达国家还是发展中国家都十分重视和关注就业问题。我国第六次人口普查数据显示，总人口数已达到13.4亿。与2000年相比增长大约5.64%，平均每年增长0.57%。2011年我国城镇人口达到6.9亿，并且以每年2000多万的速度在增加，同年大约670多万大学生毕业走向社会就业。2010年官方公布的统计结果显示，我国失业率达到4%左右（大约5000万人口），而中国社科院估计的失业人口达到9%左右（大约1.2亿左右）。寻找有效的就业途径、实现充分就业是我国现代社会发展的重要目标之一。

房地产业是我国国民经济发展的主导产业，具有产业链长、波及面广、对整体经济影响大等特点。它的发展不仅在扩大内需、促进经济增长方面成效显著，而且在促进社会就业方面也发挥着重要作用。但是，自上个世纪九十年代以来，我国房地产业历经多次跳跃式发展和大规模调控，一直立于社会经济发展和改革的风尖浪口。尤其是近几年来，房价的爆发式增长和深度调控下的市场停滞不但对众多相关产业和宏观经济造成冲击，也影响房地产业自身及其各个相关产业的社会就业，进而影响着亿万人民的生活和社会稳定。因此，在宏观调控背景下，深入研究房地产业对社会就业的带动效应及其变动趋势并分析其影响因素，不仅对于促进房地产业的健康持续发展、发挥房地产业对于社会经济的重要作用，而且对于合理解决就业问题、保障社会稳定意义重大。

二、国内研究现状

房地产业对于社会就业的影响和带动主要来自于两个方面：一是自身发展增加社会就业，二是通过产业链带动相关产业发展来增加社会就业。与房地产业对社会就业带动效应的相关研究分别如下：

（一）房地产业对于相关产业的带动效应

房地产业对于相关产业的带动效应体现的是房地产业的间接带动效应。房地产业由于其极大的关联作用与较强的带动性，部分学者研究了房地产业对于其他产业的带动作用。如王国军、刘水杏（2004）则主要从房地产业对国民经济的拉动与带动作用方面对房地产业进行了分析，通过对我国1997年40×40投入产出表的计算，得到房地产行业带动系数为1.416，并得出“房地产行业带动作用明显”的结论。刘国庆通过运用相关性分析、因果分析与脉冲函数分析发现房地产业会给一些行业带来长期的影响，尤其是工业、建筑业等第二产业，并且能够在短期形成较大的效应（一般都在第三期达到最大值），这说明房地产业可以通过房地产开发建设功能前向推动、后向拉动相关产业的发展。

（二）房地产业发展产生的社会就业带动效应

田霄燕（2003）对我国房地产业的就业“乘数效应”做了分析。她建立线性回归模型对房地产业创造就业能力进行了数量分析，发现房地产业不仅具有稳定增长的直接吸纳就业能力，而且具有引致就业的间接“乘数效应”，即由于房地产业具有较强的关联作用，拉动相关产业的发展，从而引致直接就业数量几倍的增加。刘水杏、贾卓以北京为例，从房地产业对于就业的直接带动效应与间接带动效应两方面进行了研究，得出2000年至2005年间北京房地产业对就业影响力的总效应就业弹性区间范围在81.34%～111.190%，表明房地产业产值每变动1%，直接、间接带动就业总量弹性在81.34%至111.19%之间，说明北京房地产业吸纳直接就业与引致间接就业的较强能力。

三、本文研究内容

（一）测算房地产的直接就业效应的方法介绍

第一种方法：首先运用POWER模型（即经济增长的幂函数模型）测算经济增长与就业的关系，即就业弹性系数，再求出房地产业在GDP中所占的比例，将上述两个结果相乘可得到房地产就业的直接效应。

就业弹性系数就是从业人数增长率与GDP增长率的比值。即GDP增长1个百分点带动就业增长的百分点，系数越大，吸收劳动力的能力就越强，反之则越弱。当就业弹性水平较低时，即使经济保持高增长，也不一定会对就业有较强的拉动。

第二种方法：首先运用ADF检验方程对于房地产投资与就业的数据进行检验，研究这两组数据是否存在稳定的关系；同时采用计量中的协整·Granger因果检验理论对房地产投资与就业进行实证分析，研究房地产投资与就业之间是否存在必然的因果联系。若存在因果关系，运用统计分析方法中的相关性理论分析房地产投资与就业量之间的相关程度，进一步求的变量之间的相关系数。

（二）测算房地产的间接就业效应的方法介绍

首先运用产业关联理论测算出房地产业对于一些密切相关产业的带动效应系数，再求出各个产业产值占GDP的比例，将上述两个结果乘以就业弹性系数，得到房地产间接就业效应。

产业关联理论又称产业联系理论，是指国民经济各产业之间供给与需求、投入与产出的关系。它是对产业之间的联系进行量化研究的一种理论方法，是为揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性，而借助投入产出表对产业之间在生产、交换和分配上发生的联系进行分析和研究。按照分析步骤，首先是经济部门划分，即按经济主体的活动以生产工艺相似性划分经济部门；第二，揭示、量化和固定各经济部门之间的结构性关系；最后，把生产方面的关系同最终需求在各产业的结构，以及分配方面的附加值在各产业的分布连接起来，建立供求平衡、收支平衡的数量关系体系。产业关联的实质是经济活动过程中各产业之间存在的广泛、复杂和密切的经济技术联系。通常，每个产业（或部门）的生产都需要其他产业（或部门）的产品或服务作为中间投入要素，其他产业（或部门）的生产活动也同样将该产业（或部门）的产品或服务作为投入要素。从产业链上产业之间的供求关系分类，产业关联可分为前向关联、后向关联和环向关联，某一产业的前向关联与后向关联关系一般是由其自身的技术经济特性所决定的。

房地产业的后向关联产业即许多产业为房地产提供一定的生产要素，如水泥业、冶金产业等。前向关联即许多产业都会将房地产业提供的产品或服务作为其生产要素，如金融保险业、住宿餐饮业、租赁商务服务业等。而它们之间的相关系数主要是依据完全分配系数来进行测算。所谓完全分配系数是指第i部门（或产业）单位总产出直接分配和全部间接分配给j部门（或产业）的数量。其经济含义为：某产业（或部门）每一单位增加值通过直接或间接联系向另一产业（或部门）提供的完全分配量。

总之，房地产业发展对社会就业的带动效应问题已受到一定程度的关注，国内外学术界对此问题已有一些研究成果和结论，不过，我国目前对于该问题的研究还处于起步阶段，并没有一个统一的研究方法。因此探寻更合理、有效的研究方法仍然是一个具有挑战性的研究工作。

参考文献

[1]刘水杏，张凌云等.北京市房地产业得社会经济效应[M]，中国建筑工业出版社，2011.

[2]刘水杏.贾卓.北京市房地产业对社会就业的带动效应分析[M]首都经济贸易大学，2009.

[3]田霄燕中国房地产业对于就业影响力“乘数效应”实证分析 [J]，2003.

[4]刘水杏.房地产业关联特性及带动效应研究[M]，中国人民大学出版社，2006.

[5]王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2004（8）.

基金项目：本文是北京市教委面上项目《北京市房地产业发展过热与房地产业定位的关系研究》（项目编号：SM201210038002）的阶段性研究成果。