建设用地批后监管之我见

【摘要】为了促进土地节约集约利用，提高土地的利用率，本文通过对我国建设用地批后监督管理现状的分析，提出了建设用地批后监管的主要内容，并结合实际，粗浅谈谈对建设用地批后监管的一些建议。

【关键词】建设用地 批后 监管 建议

引言：当前，我们国家对建设用地批后监管工作越来越重视，国务院和国土资源部相继出台了《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等一些政策文件，土地管理制度不断完善，政府依法供地和依法用地的观念也在不断增强，并通过采取的一些措施，初步取得了成效。然而，在具体的土地管理工作中，仍然面临一些建设用地批后监管的问题，导致一些违法违规用地的发生，久而久之，容易引发上访，影响社会稳定。建设用地监管工作任重而道远，还有很多工作需要我们去做。

一、建设用地批后监管的科学内涵

建设用地批后监管，是指建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照国有建设用地批准文件、划拨决定书、出让合同等，对土地使用权人使用土地情况进行监督和管理，以确保土地使用权人全面履行土地审批中约定的义务，达到集约高效用地的目标。其监管的主要内容包括企业或单位是否按照合同约定期限开工建设和是否按照合同约定期限竣工;是否未经批准擅自改变了土地批准用途;是否违反法律法规非法将土地使用权转让他人;工业用地是否按照出让合同约定的投资强度、容积率、建筑系数等规划条件进行开发建设;是否存在少批多占和异地使用土地，是否按照合同约定时限缴纳土地使用价款等行为。 二、建设用地批后监管的重要性 根据国土资源部2013年上半年国土资源管理重要统计数据显示，上半年我国国有建设用地供应27.75万公顷，同比增加3.5%，供应总量处于近年来同期高点，其中房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。供地数据虽屡创新高，但与此同时，我们也看到，国土部门在土地供应上“重土地审批轻批后监管”的局面依旧存在，不少地区土地批而未供、供而未用、欠缴土地出让金等行为还没有完全杜绝，造成了土地资源的浪费，与我国目前要求的“要全面促进资源节约，节约集约利用资源，推动资源利用方式根本转变，加强全过程节约管理”土地利用国策不相适应。

三、建设用地批后监管面临的问题 目前，在建设用地批准供应以后开发利用过程中，面临的几大问题：

（一）面临着国家宏观调控政策的变化和由土地资源不可再生性导致越来越紧缺的情况，一些房地产开发企业和其他相关用地单位受土地价格低门槛的吸引，以低价格将受让土地囤起来，而不进行实质性项目开发，等待土地增值后再进行转手，进而从此行为中牟取一定的暴利。 （二）有的个别企业和单位为了使自己的招商引资项目能够获批土地，存在在用地预审时提高自己的投资额度以此来增强投资强度的行为，但是，这些个别的企业和单位一旦在土地获得批准以后却没能按出让合同约定的投资金额进行投资开发建设，进而导致土地的低效利用。 （三）企业和单位在取得土地时，合同对容积率、建筑面积、土地用途等都会有明确的规定，然而个别企业和单位由于种种原因却没有按照取得土地时合同约定的建筑面积、土地用途等这些规划条件开发利用土地，而是没在经过国土部门允许在开发项目过程中擅自通过规划增加容积率或者改变土地用途。 （四）有的房地产开发企业或相关单位取得土地开发项目过程中存在超占土地或企业或相关单位由于自身原因在取得土地后超过一年甚至两年的时间而不对土地进行开发利用造成土地在那闲置、欠缴土地出让金等行为。 （五）部分企业和单位在后续使用土地过程中未经任何有关部门批准擅自改变土地的原有规划用途，例如：个别企业和单位在取得划拨土地进行开发建设完成后为了获得自己的经济利益将部分或全部划拨土地用于经营性用途。

四、建议

（一）强化建设项目竣工用地验收制度

国土资源行政部门应将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容，依据土地出让合同、划拨决定书等有关文件中的土地利用约定条件，对建设项目的建设位置、用地规模、土地开发强度等执行情况实施全程监管，并出具检查验收意见。

（二）强化用地合同管理

土地出让合同和划拨决定书应严格约定建设项目投资额、开工和竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对未按批准文件或合同要求执行的，按照有关规定追究土地使用者的责任，依法收回全部或部分土地使用权并收取违约金。对未按照土地使用合同如期开工建设和竣工的，国土部门应依法依规提出处理意见，督促企业限期完成建设，并将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库，及时通报给金融部门。

1、不达标违约责任。项目竣工验收后，宗地建筑容积率、投资强度等指标低于合同约定的最低标准的，国土资源管理部门应按照实际差额部分约定最低标准比例，要求有关单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并督促用地单位继续履行合同。

2、增加容积率处理。除工业用地外，其它出让土地擅自改变建设规模，提高建筑容积率的，在相关执法部门依法查处后，新增加的建筑面积，应按照补办时的行情评估楼面地价，按照确认的楼面地价补缴国有建设用地使用权出让价款，并签订国有建设用地使用权出让合同补充协议。

3、工业用地配建要求。工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过合同约定标准的，每超过一项指标，用地单位应当向国土资源部门支付相当于宗地出让价款1%的违约金。

（三）健全土地市场实时动态监测制度

1、国土部门相关科室、国土所（分局）、用地单位各指定一名具体责任人，对建设用地必须做到批后五个到场，即选址到场，打桩放样到场，开工建设到场，建设中核查到场，竣工验收到场。

2、项目施工现场必须悬挂公示牌，对建设项目用地的批准书文号、占地面积、土地投资强度、主要控制指标、开竣工时间、监管单位、具体责任人等广泛接受社会监督。

3、制作全程跟踪管理卡，结合动态巡查，对其土地用途是否发生改变、是否超批准面积用地、是否形成土地闲置、是否如期开（竣）工等进行跟踪检查，确保项目用地不出现违反土地出让合同现象。

4、根据用地单位是否履约、违法违纪现象是否及时整改、是否履行批后监管义务等情况建立用地信用信息数据库，将用地单位评价等级结果录入数据库，作为今后使用土地的信用资料。

5、国土资源管理部门应按照土地市场动态监测要求，及时、上传国有建设用地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押和房地产项目开工、竣工等信息，开展市场分析等相关工作。财政部门安排土地市场动态监测专项经费，切实加强土地市场监管和调控的保障。

（四）严格执行闲置土地处置政策。

根据国土资源部下发的《闲置土地处置办法》，凡经审批的建设用地，批而不用、圈而未用，造成土地闲置满一年的，依法收取土地闲置费，土地闲置两年以上的，依法收回土地使用权。有效地制止用地单位圈地的行为，保障了当地的经济发展。

总之，完善建设用地批后监督管理，提高土地利用效率，实现节约集约利用土地就是要及时发现在土地利用过程中出现的各种问题，督促取得土地使用权的企业、单位和个人根据法律法规合理开发利用土地，让获批后的每一寸土地都能得到合理利用，使其发挥最大的经济社会效益。

【参考文献】

[1] 崔砚青. 关于建设用地批后监管的探讨. 齐鲁晚报. 2013年08月05日