我国经济适用房顽疾与对策分析

今年两会期间，有政协委员提交了“关于停止开发建设经济适用房”的提案，此后围绕经济适用房去留问题引起了广泛的争论。经济适用房之所以问题频出却又屡禁不止,有其难以调和的根本原因。

一、经济适用住房顽疾所在

1、理论上先天不足

经济适用房作为现阶段的国家住房建设政策，旨在通过某种政策倾斜，来达到扩大住房供给、调节房地产投资结构和启动市场有效需求的目的。但是从理论角度来讲，其有着先天不足。从市场经济法则和道德精神来看，经济适用住房的建设有悖于市场规律，人为降低了资产的流动性和资源的配置效率。对商品房市场而言，经济适用住房的财政补贴导致了“挤出效应”，不利于商品房市场的健康发展。

2、受益人群难以甄别

目前我国尚未建立个人收入申报制度，从而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。再加上随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这就使得对中低收入家庭的甄别困难重重，行政运作手段与市场运作方式发生了冲突。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等材料都可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中。

3、地方政府阳奉阴违

国家规定，对经济适用房免征土地出让金，相关行政事业性收费也要减免一半，而土地出让金和税收恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，这就使得这项给中低收入人群福利保障的政策与地方政府的财源站到了对立面上。因此，在土地供应和审查监督力度上，地方政府并不向经济适用房倾斜。尽管本次房产新政进一步明确了地方政府在住房保障上的责任，但这种制度上的软约束并不能激励地方政府建设经济适用房的积极性。而且从以往经验来看，在国家调控房地产市场的政策出台后，地方政府经常会出台一些地方性法规、条例来消除或者减弱调控政策的效力，以此来保证本地房地产市场的繁荣景象。可以说，如果杜绝了经济适用房建设中的灰色交易，而又没有相应的制度来约束地方政府行为的前提下，我们的经济适用房建设将永远是滞后的。

4、供需失横的长期存在

需求理论认为，商品价格低的时候需求量会大一些，价格高的时候需求量会小一些。对经济适用房的“合格购买者”来说也是这样，不要说再加上那些“骗购者”了。政府对经济适用房的有限供应永远赶不上“合格购买者”需求的无限欲望，前者对后者而言只是“杯水车薪”。政府要解决的问题(社会保障)是市场不能解决的，市场能解决的问题不需要政府来解决，但是问题就出在本来那些可以靠市场来解决住房的人却偏偏要靠政府来解决。当然，政府通过加大对购买资格的审查力度等相关措施减少骗购行为，这是大家乐于看到的结果，但是不管政府怎样加大甄别成本，总会有“合格购买者”购买不到经济适用房，这是一个总量性矛盾而不是一个结构性矛盾。

5、供需失横的长期存在

需求理论认为，商品价格低的时候需求量会大一些，价格高的时候需求量会小一些。对经济适用房的“合格购买者”来说也是这样，不要说再加上那些“骗购者”了。政府对经济适用房的有限供应永远赶不上“合格购买者”需求的无限欲望，前者对后者而言只是“杯水车薪”。

二、对经济适用住房政策的反思

1、退出机制的合理性

鉴于经济适用房在住房保障方向上的偏颇，许多人认为应该将其淘汰。然而，一项制度出现缺陷而要将其废除的前提，是我们必须有一套更为合理的制度来弥补其留下的真空。从目前来看是不现实的。有一种观点认为，应该大力提倡合作建房来替代经济适应房，国家在政策方面给予优惠。但是合作建房实际运作起来并不象想象中的那么简单，由于对发起人信任度的缺失、所筹资金的风险保障和发起人权利不集中等问题，使这一虽然有着共同的利益诉求、但却没可模拟操作管理模式的个人建房一直处于坎坷之中。由以上我们可以看出，在还没有一种相对合理、有效的制度来替代经济适用房的前提下，将其取消是不现实的。

2、如何完善分配体制

目前，由于准确核实家庭真实收的难以操作性，在经济适用住房分配上存在着诸多问题因此，我们应该建立一套系统全面的程序，在一个申请时间段内，按申请人的具体情况对经济适用房的申请者进行细致的划分、排序。简单的表示就是：

=f(1)w(1)+f(2)w(2)+f(3)w(3)+…+w(n)f(n)

这里Z表示需求程度，f(1)、f(2)…f(n)表示申请者的家庭收入、婚配、年龄、人口、是否下岗、资产状况等各个变量。w(1)-w(n)是其各自的权重，变量和权重的取值可以采用专家调查法等方法来确定，这里不多赘述。这种按需求程度来排序的做法不仅可以做到公平、合理，而且由于扩大了申请者的审查范围、增加了造假难度。虽然程序上会繁琐一些、审查时间长一些，但对于目前泛滥的骗购现象，这种成本还是值得的。

有法必依，争取杜绝经济适用房建设中出现的失控现象。

3、直接补贴的可能性

当前对经济适用房主要是采用“砖头”补贴的方式即对建房进行补贴。因此从长远趋势来看，“补转头”必将为“补人头”所代替，“补人头”有着“补砖头”所不具有的优势。但是鉴于目前或者相当长的一段时间里，不少企业和单位还发不出住房补贴，即无法实现“补人头” 的住房补贴方法。因此现阶段我们应该积极摸索“补人头”和“补砖头”并举的政策，创造条件在一些地区的一些单位率先对自愿购房的中等偏低收入家庭采用更为有效的现金补贴方式，鼓励他们从市场上解决居住问题。

三、几点建议

1、加大处罚力度。从法学角度来讲，违法犯罪的机会成本太低而风险收益又相对较高，这样的制度本身就会引诱人们千方百计地去违法犯罪。骗购经济适用房的现象之所以防不胜防、屡禁不绝与处罚太轻有必然联系。“治乱世须用重典”，建议有关部门在总结经验和教训的基础上，及时制定出相关的法规或规章，加大处罚力度，规范今后的行动，做到有法可依、有法必依，争取杜绝经济适用房建设中出现的失控现象。

2、推行经济适用房与可售公房的置换业务。经济适用房的发展在一定程度上会对原有空置房的销售构成冲占，为减少空置房地产资产的存量积压损失、促进消化空置商品房纳入经济适用房体系，应把经济适用房与房地产二、三级市场结合，开设经济适用房与可售公房置换业务，经济适用房发展中心及供应商拨出部分经济适用房与上市的已售旧公房进行置换，采取平进平出的原则，以市场惯用的比较评估法对要求改善住房的住户房屋进行评估，双方价格确认后补差置换，在此基础上把收购的旧房以经济适用房的价格和条件及配售程序进行配售。如此可扩大经济适用房配售的受益面，业务空间也将更为广阔。

3、尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用途进行监控，确保经济适用住房开发建贷贷款的专用性；

4、适时研究经济适用住房的租、售并举问题。住房市场需求是多层次的，目前，我国的住房供应体系仅有商品房、经济适用住房及廉租房三个层次，难以完全与住房市场需求相对应。因此，经济适用住房的供应应该实行租、售并举，以市场手段解决经济适用住房只售不租的问题。比如，可研究对房地产项目免除一定比例的土地出让金，要求开发商以一定比例山租一段时间，由银行提供低息贷款，在商品房项目中解决承租问题。

5、经济适用房的建没应囚地制宜。正经济适用住房政策与普通商品住房政策未并轨前，应依据地区或城市的经济发展水平与市场化程度因地制宜，综合制定经济适用房的规模。在城市、市场化程度己很高的城市，应减少或不进行经济适用房的开发建设，而是代之以完善的金融政策促进商品房建设和销售。而对于那些中西部经济不发达的地区和国有企业改革面临困境的老工业基地城市，则可以根据具体情况适度提高低标准经济适用房的比例。