小产权房购买行为环境适应性与合理性分析

摘 要：近几年来，小产权房一直倍受政府、学者、媒体的高度关注，饱受“诟病”。就现实而言，其不但违反了法律法规，还激化了社会不同利益者之间的矛盾。但在其屡禁不止的事实背后，有着值得人们深思的原因。海纳模型为分析购买者行为提供了一些启示。

关键词：小产权房；购买行为；环境适应性；合理性；海纳模型

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）20014103

0 引言

“小产权房”不是个严格意义上的法律概念，而是人们约定俗成的一种称呼。小产权房是指在农村集体土地上由村委会自己建设或者由村集体组织承包给开发商建设的，以供应给村组织成员之外的城镇居民购买的房子。他们只能获得乡镇政府自制颁发的“房产证”，而不能获得由国家国土部门、建设部门、房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书，因此人们称之为“小产权房”或“乡产权房”。

从法律的角度来看小产权房是不合法的，但法律有其固有的滞后和局限性。我们要在不违反宪法的基础上重新审视小产权房问题。事物存在必有其存在的合理性，小产权房规模不断扩大，必有其发展的空间和市场。我们通过探讨需求方（购买者）的行为分析，试图从导致这种行为的外部社会环境以及内在收入水平客观去阐述这种“违法”行为的合理性。并用具体事例去呈现当下中低收入者们生活状况，运用海纳模型理论剖析购买者购买时的心声。

1 海纳模型介绍

海纳模型是海纳教授在1983年发表的一篇题为“The Origin of Predictable Behavior”论文中提出的以研究在外部环境不可确定的条件下，人们有限理的预测程度模型。此模型的一个重要核心概念是“C-D缺口”，又称为“C-D gap”。C（competence）是指人们追求自身效用或者利润最大化的能力，D（difficulty）是指人们追求最大化过程中所遇到的困难程度，换句话说就是人们预期达到的目标与实际完成目标的差距。正由于“C-D gap”的存在，才会导致人们行为的复杂性和不可预期性。

“C-D gap”对人们行为决策影响到底有多大，主要取决于二个因素，第一个因素是外部环境的多变性，在这里我们用字母e表示，主要指可能遇到的环境改变，以及环境改变后与之相关其他变量变化的可能性大小，这将导致人们在抉择时考虑的情况将增多几倍。第二个因素是人们个人的认知判断能力的差异性，我们用字母p表示，主要指人们的个人文化教育程度，生活工作经验差异，以及思维方式的不同导致对事物认知和判断能力的不同。因此e和p总体的差异性，在此我们用符号U（e，p）表示，它决定了“C-D gap”差异的程度大小，也决定了人们在运用众多信息时如何分析和理顺部分信息的干扰，尽可能地排除外部环境的不稳定因素做出对自己目前状况最合适的抉择，这个抉择不一定是最优的，但是在当前多变环境下，人们运用自身能力在有限理性的条件下所能做出的最适合自己的决策。

例如，在环境稳定的条件下人们的行为方式是A，A是可预期和确定的，也可以说A是人们的习惯行为方式，但是当外部环境改变、不可控制时，人们是仍选择传统的行为方式A还是会选择另一个新的行为方式a？人们的决策主要取决于环境变动的可能性大小，假设在当前多变的环境下a是正确行为的概率是Ω（e），错误行为的概率是1―Ω（e），而这一概率人们是不知道的。由于环境的不稳定性，人们判断事物的差异性，人们不一定能正确判断选择新行为a还是摒弃a。假设在不确定的环境下a为正确行为方案，而人们又能正确认识到a是正确选择的条件概率是η（e，p），而此时人们能获得的收益是g（e），这时的收益多少只和环境有关。相反，如果新方案a在当前的环境下是错误的行为方式而人们却认为a是正确行为方案的条件概率是Φ（e，p），此时人们将面临的损失是j（e），此刻的损失也只和环境有关。通过上述的假设和环境的设定，现在我们可以来解决上述的问题：在何时、什么情况下，人们会选择新行为a是有利的？选择a的预期收益是Ω（e）η（e，p）g（e）；预期损失是Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]。只有当预期收益大于预期损失时人们才会选择新行为a即：

当Ω（e）0时，表示当外部环境极度不确定，选择新行为a的可能性趋于0时，T（e）∞，这时人们放弃行为a是理性选择（即为保守决择）。当Ω（e）∞时，表示选择新行为a的正确性很大，且人们主观认知能力强，能准确把握信息并做出合理的理性选择a时，T（e）0。W（e）曲线表示预期收益等于预期损失的所有点，W（e）曲线左下方为“保守派”，右上方为“创新派”。

2 购买者行为的海纳模型实证分析

现在我们运用海纳模型来分析购买者为什么会冒险购买小产权房的行为。

众所周知，房地产这几年飞速发展，致使城市中一部分居民买不起商品房。表1、表2反映了我国近几年来全国商品房和分省商品房平均销售价格。

由表1和2可知：我国商品房的平均价格由1997年的1665元每平米涨至2013年的6237元每米，将近3.7倍。

以农业大省安徽省为例，2013年的平均房价竟高达5080元每平米，同时家庭年平均收入水平远远达不到房价上涨的速度。表3、表4反映了2012年安徽省各市城镇居民和农村居民平均家庭年收入水平。

由表3和表4可知：城镇居民与农村居民收入差距显著，例如：2012年合肥市农村居民人均年收入8938.66元远不到城镇居民人均年收入27885.24元的1/3。并且就拿合肥市城镇居民平均年收入的标准看，2012合肥市城镇居民人均年收入在不吃不喝储蓄的前提条件下按2013年全省平均房价5080元每平米来算，一年的收入也就够买5.49平米房子，且众所周知，合肥的房价远高于全省平均房价。城镇居民的生活尚且如此，更不用说农村居民购买商品房的能力，只能说心有余而力不足。按海纳模型分析，人们都拥有购买住宅房的意愿，然而现实的收入能力远达不到要求，这就存在意愿与现实购买能力差距的一个“C-D”缺口。这样一个缺口压力谈何说起生活质量和幸福指数。

城乡二元土地制度是祸源，由此导致土地价值不同、分配利益不均等一系列政策、制度问题均需要中央政府和专家们各司其职。对于一个普通的公民而言，比起考虑国家总体利益、社会总福利、社会矛盾激化等宏观问题，解决自身衣食住行的微观问题更为重要。

我们再以安徽省芜湖市鲁港镇为例。鲁港镇距离芜湖市车程大约30分钟，在城市扩大化发展和城乡一体化发展的号召下，鲁港镇也开始规划发展、招商引资发展工商业，很多企业也陆续迁至那里，由于产房和工人宿舍房的需求，鲁港镇在集体的土地上陆续地建造工厂和房屋，以满足外来人员的生活需求。而现在芜湖市商品房的房价又是多少呢？离芜湖市市中心较远的小区，如汇成名郡房价也要5500元/平米。假如在芜湖市一个家庭夫妻俩一个月的总收入是6000元，这就算是一个中等收入的家庭，他们一个月全家人省吃俭用各方面的费用总和也会不低于3000元，如果这对夫妻要购买一个90平米的小居室那么他们要花费（5500×90）/[（6000-3000）×12]=13.75（年）的时间才可以拥有这所房子。而鲁港镇的小产权房的房价是3200元/平米，那么这对夫妻去鲁港镇购买同样90平米的房子需要（3200×90）/[（6000-3000）×12]=8（年）会节省（5500-3200）×90=207000（元），20多万是一个家庭省吃俭用多少年的积蓄。每个人都想拥有一套属于自己的房子，但是现在的商品房的价格之高，生活开支费用之大使得人们承受不起，这也就存在着“C-D gap”。

设想如果小产权房一开始出现，政府就严厉拆除，那么人们会选择传统的方式A：按揭贷款购买商品房或者租房居住。不会有谁会冒险购买小产权房，因为此时购买小产权房的行为a的预期收益明显小于预期损失，即Ω（e）η（e，p）g（e）变形得：η（e，p）Φ（e，p）

Ω（e）η（e，p）g（e）>Φ（e，p）j（e）[1-Ω（e）]，图像是在T（e）曲线的右上方（见图2），他们会选择新的方案a-购买小产权房。中国人口众多，而高收入富裕的人们毕竟只占人口的小部分，大部分都是中低收入的劳苦大众。通过我们的分析我们能够理解部分人们购买小产权房的无可奈何，他们不是藐视法律，而是生活所迫。

3 结语

本文通过对小产权房购买行为的环境以及不确定性条件下海纳模型分析，我们发现了人们购买小产权房的无奈现状和被迫冒险下赌注选择的合理性。购买小产权房的需求者都是城镇中低收入的居民，本文通过统计房价和收入数据直白地呈现出这群需求者现实购房能力，苍白的现实迫使他们成为在不确定社会环境下的冒险创新派。小产权房关系到广大劳动人民的切身利益和社会的稳定。在非稳定的前提下谈发展，则如空中楼阁摇摇欲坠，因此解决小产权房的问题迫在眉睫。如何解决问题必须考虑问题出现的根源，小产权房出现在城乡二元经济体制和二元土地制度这一大的社会体制背景下，就意味着解决此问题不能一蹴而就，需要一个循序渐进的过程。首先要改变城乡二元经济体制，完善土地制度，使农民的切身利益得到保

障，合理分配土地增值价值；其次，妥善解决小产权房

的问题需要加强政策落实，提高政府的管制力度，尽可能降低制度推行成本；最后，也是本文的意图所在，通过小产权房购买的现实环境分析，小产权房的存在是广大劳动人民的民意所向。任何的法律和规章制度都是为了社会的稳定和人民生活和谐而服务的意识形态，意识形态服务于上层建筑。小产权房这一上层建筑正是为了缩短贫富差距，顺应民意，使得人人达到有房可居和谐状态而存在的。因此在合理完善法律法规的前提条件下，统筹规划全国现存的小产权房，在不影响全国耕地面积18亿亩红线的前提下，顾及劳动者、政府、房地产商等多方利益的条件下，使小产权房合法化，这是民意所向也是形势所趋。

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