开发商跑路背后

2011年11月17日一早，位于济南匡山汽车大世界的一汽马自达济南鑫源4S销售服务店被迫关门停业。匡山汽车大世界内的山东鑫源汽车销售服务有限公司的负责人刘城宣布“失踪”，当日店内物品被债主哄抢一空。据不少车主称，就在前几日4s店的工作人员在电话里称购买的车辆马上就到，不少人已经交了4万元的预支车款，没想到短短几天钱就打了水漂。

刘城作为山东恒华置业有限公司的法人代表被传欠债2000万元携家眷十几口人跑路国外。此外，山东恒华置业有限公司与润业房产联合开发的另一项目东城摩尔也突然停工。楼盘面临烂尾。舜耕名筑共有96套房子，每平方米售价1.2万元，均已售出，却迟迟没有交房，并爆出一房多卖的不法行为，许多业主担心自己房子被一房多卖，纷纷搬入简单家具进行抢占。更有不少业主无法面对现实低价处理房屋。

目前舜耕名筑小区已被历下区市中区法院进行彻底查封，施工方广厦集团以及部分债主也以借款合同纠纷将恒华置业告上法庭。

2011年地产行业调控趋紧、房价松动、崩盘、降价维权……楼市乱事多。跑路无疑让地产行业的这个寒冬显得更加动荡。但开发商跑路背后又引出怎样的现状?又透视出了哪些紧迫的问题?对此记者针对地产各界人士进行了约稿以及采访。

跑路过后是拷问

济南的开发商跑了，会制造三个问题，一是开发商不负责任了，谁负责?二是政府的监管不力，开发商和政府的关系之间是否应该有个第三方?三是消费者谁还敢购买期房，这将直接拷问目前“商品房预售制度”的合理性。

跑路背后是楼市的寒冬

据透明售房网数据统计显示，上周济南商品房成交量下跌四成，楼市持续低迷。调控趋紧，购房者与开发商在博弈中纠结、徘徊。继凤还阁院开发商卷钱潜逃之后，济南舜耕名筑、东城摩尔开发商“失踪”，上百业主无处维权。祸不单行，济南路劲御景城陷入“维权门”，降价幅度整整2000元。业主以“价格欺诈”为由要求退房。2011年可谓楼市的“多事之秋”，房企、中介挣扎求生，购房者观望正浓，演尽世间万象，楼市百态尽显。

面对楼市低迷的局面，开发商也在想尽各种办法促销。济南高新区一家楼盘在面对没有凑齐首付款的购房者时，表示首付款可以先付一部分，余款可以在接下来的两个月分月付款。不仅这一家楼盘，济南还有其他楼盘在组织团购过程中，也采取这种“首付分期”的方法。同时2011年的销售任务即将收官，开发商对后市预期普遍表示态度悲观。全国各地不乏品牌房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量，甚至出现不少开发商做出了‘增值回购、补齐差价、无条件退房”等承诺。

风雨欲来冈满楼。房地产市场的萧条似乎是谁也绕不开的坎。在济南，先是凤还阁院老板跑路，接着山东恒华置业有限公司法人代表刘城卷钱出走。开发商跑路当然有其自身的诚信缺失等问题存在，但透过表象看实质，我觉得同时也暴露出房地产市场存在更多的问题。

第一，监管缺位。

刘城跑路，让记者疑惑的是，在层层监管之下，这些预售的房款是怎么被从专款账户提走的监管流程是否发挥了应有的作用?开发商又是如何一房多卖的?

我们注意到，舜耕名筑是五证齐全的。五证涵盖了从土地到建设到预售各个流程，是对开发企业的约束和监管，也是对购房者的―种保障。按照济南2007年出台的《关于加强商品房预售款监管工作的通知》房地产开发企业作为商品房预售人应在自行选择的商业银行开设预售款监管账户，将商品房预售款全部存入专用账户，而账户监管有明确流程资金使用有明确规定。

更让人难以理解的是，自2006年开始济南已经把“网签”作为新房预售买卖双方唯一的签约渠道新房买卖的所有信息都应在职能部门的网站上公开披露，便于银行款审查、主管部门对房屋销售进行监管。而对房屋销售塞种行政管理力怯，其主要目的是为了防止开发商捂盘惜售，同时避免―房二卖。就是在这种看似健全的制度下，舜耕名筑却将―套房子卖给了6个业主，我们不能不怀疑其中的猫腻。

第二，房地产门槛太低。

开发商跑路，根本的问题是资金链断裂，企业难以维持。

我们注意到，跑路的房产开发商主要是中小开发商。前些年房地产的暴利无疑吸引了一大批的资金进入房地产市场，类似刘城的一些商人当然不想放弃这块肥肉，我甚至听到有人讲几百万元撬动数亿元楼盘的故事。

准入门槛低，加上监管的缺位，导致一批实力不济的企业进入房地产市场投机豪赌，不出问题才怪。

这给监管者上了一堂生动的课。只是，为学费买单的却是消费者，这无疑让人心里添堵。

开发商跑预示着地产两级化愈演愈烈

整个2011年，地产行业俨然一种悲壮的姿态全景展现在公众面前，投机的，骗点百姓的血汗钱，跑路；会过日子的，快速撤，转投其他行业；实在跑不了的，继续等，期望等出个奇迹。上述三种情况均是小开发商。而大开发商，特别是有国企背景的，倒是没这么被动，因为2011年的状况，他们在2008年就预测到了，所以这些开发商又开始偷偷囤地，开始布局下―个中国房地产黄金十年。这就是行业现状，这就是优胜劣汰。

在我国现行的经济体制下，无论有什么样的调控政策，对于地产行业的走向都能起到风向标的作用，如何正确解读国家调控政策，往往是一个开发商持续发展的关键。而现在就是因为很多的企业和个人抱着投机心态开发地产，募集资金，立马开发，想捞一票就溜，或者能捞几票捞几票，但最终都没有好的结果。开发一块土地成功与否，有很多因素，包括资金量、人力、运营，这都是地产开发的核心，但小开发商一般都做不到。所以―遇到市场不景气，立马出明走阳关道的窘态。

相信在2012年，在房地产市场依然如故的状态下，洗牌会越来越狠，更多的小开发商会以各科方式被淘汰，于是这个行业出现明显两极，强者更强，弱者消失。

不要对楼市失去信心

刘城的跑路无疑让济南楼市显得更加动荡。关于开发商跑路的原因，相信大家也都心知肚明；持续近一年的国家限购政策，在济南虽然执行较晚，但其深度影响也渐渐显现，月度成交已经连续2个月下降，这还是在市场新增供应大幅增加的基础上。

据不完全统计挤南上半年开盘的楼盘，全年任务量普遍完成较好，一般在70％～80％之间，而下半年开盘的楼盘，由于政策或力渐显、刚需客群预期的统一，去化量普遍较差，年度销售任务完成率多数不足50％资金链压力骤增；这也就不难理解为什么一些小开发商捐款而逃了。

难道，项目真的就没有利润，能逼迫开发商抛家弃产，卷款而逃?简单分析一下济南开发商成本和利润。济南作为房地产的二线城市，土地价格相对还是较低廉的，一些一线开发商携名气、产品链等进驻济南，一般能获得较好的待遇：政府顺势推出大型地块，由于价值体量大，基本上等于是为这些大型开发商量身定做的，减少了竞争，大大降低了拿地成本；像恒大、绿地、中海等大型开发商在济南所取得的地块楼面地价均较为低廉，其楼面地价甚至不足于千每平米。结合目前市

场普遍的建安成本,1600～2500元／平米再加上小区配套等费用，财务费用(主要为银行利息)等，其建筑成本(不含土地)约在3500元／平米以内。相对于目前8000多元／平米的市场均价，开发商利润空间还是存在和健康的。

由此可以简单地认为，济南楼市的开发企业目前可以分为两个极端，一是一线开发商哈省内实力开发商，由于其综合实力较强，所承建项目能给城市建设带来亮点，所以拿地成本低同时其内部已经形成多套产品线，资金运用也较为合理，所以其项目综合成本较低，市场承压能力较强；二是小型开发商，由于其前期均倾向于竞争较强的小型地块拿地价格普遍较高，同时资金实力较弱，资金构成不甚合理，多承担较高的财务费用(利息)，故其多采用提前收取房款、以在建工程重复融资等方式来维持运营这类型的开发商是最容易受到市场下行影响的。

一、济南楼市远未到成熟、饱和状态，未来成长空间依旧较大。不要因为短期政府强行介入而导致的楼市下行，对后市失去信心。二、理智对待开发商为缓解资金压力而采取的降价出货行为。三、对提前收取购房款的开发商进行关注，以免产生不必要的损失。

跑路之后如何维权

城色：开发商跑路之后，购房者将通过哪些途径进行维权。一房多卖的问题在法律上将如何解决?

李律师：按照法律规定，消费者可以向公安局报案，可以让公安局依法追究开发商的刑事责任。

在个事件中，我认为政府部门也应该承担相应的责任。建委市场管理处对开发商的监管不到位，工伤局的合同管理处对开发商与业主签定合同监督不利。

城色：开发商刘城跑路后，将面临怎样的法律处理?

李律师：该行为应属于刑事犯罪，应当按合同诈骗追究其刑事责任。如果钱财能予以返还，可以按照民事纠纷处理。如果公司资不抵债公司将面临破产，追究公司负责人的刑事责任。

城色：法律上对于此事件有没有相关条例进行制裁制约?

李律师：刑法有规定，这种情形会构成合同诈骗罪，刑法规定的是，开发商的行为构成欺诈，消费者可要求双倍赔偿

城色：为避免这样的事情，消费者再买房时应注意哪些问题?

李律师：要看开发商的五证是否齐全。最好按揭买房，不要―次性付款；与开发商签订购房合同后，在网上进行备案并与开发商到房管局进行预告登记。