保障性住房建设与管理存在的问题及对策

【摘要】：近几年来，中央政府不断推进和完善保障性住房的政策体系，加大保障性住房的投资力度，将保障性住房建设提到前所未有的高度。城镇保障性安居工程是自治区党委、人民政府确定的2013年重点民生工程之一。全区力争新建保障性安居工程29.6万套，基本建成20万套以上。力争新增保障性住房实物配租、配售10万户；新增租赁补贴保障11.5万户。保障性安居工程建设分配运营管理进一步规范；住房保障业务档案进一步完善；启动住房保障信息系统建设，年底力争实现自治区与各地州，各设市城市和有条件的县的联网。

【关键词】：保障性住房；建设；管理；问题；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

1、当前保障性住房建设面临的主要问题

1.1 法制不健全

在如今的市场经济条件下，法律所能发挥出的强制作用是不容小觑的，但是由于我国在保障房方面经验较少，住房保障方面的法律并不完善，从保障房建设之初到现在，一旦保障房方面有问题发生，国务院、建设部立即印发相关“规定”、“通知”、“决定”解决问题，很多只是为了解决当时紧张的问题，所以相对混乱，政策和政策之间含糊不清，不能非常好地衔接在一起。而且这些都是由国务院，建设部，地方政府等印发的，没有一个是全国人大或者全国人大常务委员会颁布的法律。可以看出，关于保障性住房的政策都是较低层次的立法，而且由于印发时间间隔近，目的不同，政策和政策之间缺乏法律的统一性和权威性，且对违规行为并没有规定明确的惩治发放，在实践中并没有形成法律的强制约束力。所以，我国保障性住房制度是在摸索中一前进的。

1.2 享受廉租住房保障户数规模扩大

目前保障性住房工作已逐渐获得地方政府的真正重视和实际投入，但房屋建设本身存在施工周期长、投资总额大、涉及面广等特点，导致短期内难以大规模提供保障性住房房源。因此，目前整个保障性住房供应总量严重不足，难以满足中、低收入家庭的实际需求。很多居民满足申请条件亦及时提出申请，但僧多粥少，只能排队等待下一批房源。据新疆维吾尔自治区建设厅提供的资料2007年-2009年间，新疆累计共有10.6万户家庭享受了廉租住房项目，其中，有4.3万户家庭享受实物配租保障项目，有6万户家庭正享受中央及自治区下拨的租赁补贴，有3065户家庭的住房享受到了租金核减优惠政策。2009年新疆享受廉租住房保障家庭户数比2007年增长4.3倍，其中，享受实物配租家庭户数增长9.2倍，享受租赁补贴家庭户数增长4倍。

1.3 整体结构性失衡

在保障性住房建设实践中，部分地方政府或急于求成，未能认真调查当地实际情况、推算各类型房源合理比例就盲目发展； 或限于财力，仅重点发展政府财政投入小、可引入商业资本的经济适用住房等，结果是廉租住房、经济适用住房和公共租赁房等比例失调，整个保障性住房市场在总量不足的情况下又出现结构性失衡，与当地实际需求脱节，甚至出现部分户型合理、价格适中的房源严重紧缺、部分大户型房源因总价过高、超出实际需求而无人问津的现象。

1.4 配套设施建设不足

作为重要的民生工程和政治任务，保障性住房小区自身的建设已得到各级政府的高度重视和大力支持，但小区周围的配套设施建设，包括交通、医院、学校、体育馆、绿化带等等，或因政府财力有限，或因相关部门互相推诿，往往容易遭到忽视，导致投资不力，进展严重滞后。而保障性住房通常地处城郊，地理位置不合理，结果造成入住居民工作、生活极为不便，影响了小区的入住率，甚至出现退租现象。投入大量人力物力财力的保障性住房，却成为居民的“鸡肋”，整体满意度大打折扣。

1.5 绩效考核和监督体系不够完善

目前我国的住房保障体系还缺乏相应的绩效考核系统，保障性住房建设尚未完全与地方政府的政绩挂钩，而保障性住房建设属于系统性工程，有一定的建设周期，难以为地方政府产生立竿见影的政绩效果，容易招致地方政府的忽视。2011年，国务院1号文件要求进一步做好房地产市场调控工作，加大保障性安居工程建设力度，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，但并未规定各地政府相应的绩效指标及考核标准。

2、完善社会保障性住房体系的对策 2.1 建立保障性住房标准体系，规范开发商行为 规范开发商行为，除了制定相关的法律．借助于法律的强制性来实施以外，还应当借鉴发达国家保障性住房建设的经验，建立保障性住房标准体系。建立针对保障性住房的规划、设计标准，这些标准要与国家的经济状况、社会发展水平、中低收入阶层的收入水平相适应，并在发展中不断完善。建设过程中应始终遵循经济性与合理性原则。对于经济适用房，土地资源的优化利用在规划中要首先考虑；其次。提供适用与中低收入阶层支付能力经济、合理的住宅。保障性住房应控制好规划设计、施工方法及材料采购等诸环节，降低工程造价、把合理运用政府补贴作为首要前提。

2.2 完善住房保障机制，确保分配公平

加快改善棚户区居民住房条件。各地要结合实际，全面推进城市棚户区(危旧房)改造，2013年棚户区改造任务仍以拆建改造为主，要把棚户区改造与保障性住房建设结合起来，切实改善棚户区居民住房条件。积极稳妥将外来务工人员纳入住房保障。各地应结合实际，进一步明确外来务工人员申请住房保障的准入标准，通过实物配租公共租赁住房、发放租赁补贴等方式，逐步将符合条件的外来务工人员纳入住房保障范围。各地、州、市（县）外来务工人员的住房保障准入标准应于5月底前向社会公布。2013年乌鲁木齐市、克拉玛依市在外来务工人员住房保障方面取得了实际的效果。规范准入审核管理。建立完善住房保障准入标准动态调整机制，及时调整公布年度住房保障准入标准。

2.3 多渠道筹集资金和房源

中央政府应当加大对保障性住房建设的支持力度，增加对财政困难地区的转移支付，对现有的住房金融制度进行改革，先选择个别城市试点，在保障性住房建设中引入商业资本、民间资本等。地方政府要切实增加财政投入，不得挪用挤占保障性住房建设资金，落实土地供应、资金投入、税费优惠等相关政策，引导房地产开发企业积极主动参与保障性住房建设，通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房资金和房源。新疆2013年发文通知：各地要按政策规定，通过本级财政预算、土地出让净收益和住房公积金增值收益安排保障性住房建设资金，积极争取对口援疆支持，确保建设资金落实到位，不留缺口。自治区将支持具备条件的城市列入利用住房公积金贷款建设保障性住房试点，有条件的市县也应成立融资平台，争取金融资金支持。

2.4 加强配套设施建设

地方政府应当统筹协调各方资源，加大财政投入，加强对交通、教育、卫生、环境等基础设施的建设力度，创办学校，设立社区医院分点，增加接驳交通枢纽的公交路线，配建小区健身活动场所等，同时在坚持政府主体地位的前提下，积极引导商业资本参与保障性住房小区的配套建设，兴建商业中心、大卖场，鼓励创建民办学校等，多管齐下，共同解决入住居民生活上、工作上的不便利，降低退租率，提高整体满意度。比如，新疆棚户区改造初见成效，保障性住房稳步推进。实施棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。2010年，全国住房城乡建设工作会议要求，通过棚户区改造和新建、改扩建（购置）廉租住房和经济适用住房等方式，进一步加大保障性住房建设。新疆认真贯彻国家棚户区改造的总体要求，2010年全面启动棚户区改造工程，2013年进行实施并发文加快棚户区的改造。

3、结语

自治区深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，建管并重，求实创新，以解决城镇中低收入群体住房困难，实现住有所居为目标，以完成建设任务为基础，以提高入住率为重点，科学规划建设，加强运营管理，积极完善住房保障工作体制机制，研究制定符合新疆实际的住房制度，促进住房保障工作和住房建设有序发展，为自治区经济社会跨越式发展和长治久安作出新贡献。

参考文献

[1]王启富，史斌，谢国光.当前保障性住房建设与管理存在的问题及对策[J].宁波经济(三江论坛)，2011，11:30-33+11.

[2]吴永宏.中国城市住房保障制度设计与实践运行研究[D].苏州大学，2013.

[3]林仁斌.地方政府保障性住房建设存在的问题与对策研究[D].湘潭大学，2011.