旧城改造暴露的问题及对策

摘要: 随着经济的发展和人口数量的增加，同时我们的城市却逐渐老化，功能也相对落后，基础设施不健全，布局混乱、环境恶化等问题正在日益突出。本文试图从旧城改造中存在的误区和暴露的问题中阐述城市开发中应该考虑的因素，提出了一系列的观点与方法。

关键词: 旧城改造； 前沿理论； 对策与政策

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

随着城市化进程的不断加快， 城市中心地位的确立、功能的转换和增强，以及国家对新区建设尤其是开发区用地的严格控制， 旧城改造已逐渐回到与新区开发并举的地位。 确定房地产开发项目的原则应当是： 坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、 交通拥挤、 环境污染严重以及危旧房屋集中的区域， 保护和改善城市生态环境， 保护历史文化遗产。

一、旧城改造暴露的误区

1、黄金地段成宠儿, 偏街背巷成弃儿

在一些位于繁华地段， 人口和建筑物密度较低的旧城区， 由于开发前景诱人， 往往得到优先改造。 与此相反， 地处偏街背巷，住房困难户和危房户最为集中的地段， 则成了无人问津的弃儿。这些地方的居民正是所谓的 “城市弱势群体” ， 是最需要通过旧城改造来改善居住环境的对象。 但在实际操作中， 由于改造这些地方无利可图， 造成政府无力去改造， 开发商无意去改造。

2、缺乏总体规划, 零星分散搞改造

城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、 合理布局、 因地制宜、 综合开发、 配套建设的原则。各项建设工程的选址、 定点， 不得妨碍城市的发展， 危害城市的安全，污染和破坏城市环境， 影响城市各项功能的协调。 但在实际过程中， 一些地方为了追求高额利润， 出现零星插建、 见缝插针， 甚至挤占公共配套项目用地的现象。 造成房屋改造杂乱无章， 基础设施无法顾及， 改造死角到处遗留， 改造了的旧城仍是旧城。

3、急功近利, 大拆大建

城市旧区改建应当遵循加强维护、 合理利用、 调整布局、 逐步改善的原则， 统一规划， 分期实施， 并逐步改善居住和交通条件， 加强基础设施和公共设施建设， 提高城市的综合功能。但有些地方在实施集中改造的初期， 急于求成， 改造标准订得过高， 拆迁工作量大， 一些可充分利用的古建筑和新建房子全部被推倒重来， 出现了大拆大建的现象， 造成了极大浪费。 由于改造规模过大， 拆迁过多， 无力安置， 便采取打折扣的方式， 重住宅轻配套， 只顾地上， 不顾地下， 只强调局部利益， 不注重整体效益。

二、旧城改造相关问题解决途径

1、与房改相结合

旧城区中的人口疏散不了，很大程度上取决于我们的租金制度。由于旧城中工作生活相对比较方便， 但同等面积的房屋租金却与别处区别不大， 市民们故土难舍， 舍不得走； 外面的又找准机会和借口朝里挤。 采取对出租房依法征收房产税、 收益金等税金的方式即， 把应该由城市政府、 国家收回的房产税、 收益金等税金依法收回。这样做的结果，一则可以增加财政收入，二则可以体现公平，三则可以减轻上述第四种情况出现的旧城改造拆迁抵触情绪。假如能尽快加快房改步伐， 拉大不同地段的房屋租金， 使租金与地段明显结合，使旧城区中的房屋优势变无偿取得为有偿以至高价取得， 这将大大有利于旧城区改造工作。

2、与解危解困相结合

旧城区中偏街背巷处的居民往往也就是城市住房解困对象， 旧城改造在某种意义上说也是解危解困工作。 因此要优先安排居住特困户集中的旧居住区的改造计划，对特困户实行优先补偿安置， 优先出售商品房或优先租赁的优惠政策， 并有计划地在次要街区或城郊兴建能满足基本生活需要、 用地省造价低、 在生活水平提高时易于改造的中小套型住宅，出售出租给居住特困户。通过建造一批小户型经济适用房、 廉租房， 提高小面积住房困难户拆迁最低补偿标准。 通过该措施， 使大部分小面积住房拆迁户能利用住房拆迁补偿费用以及平时积蓄买到一套小户型经济适用房或一手房， 使特困户能住上廉租房。 通过解决低收入被拆迁户住房购买、 承租困难， 改善被拆迁住房所有人、 承租人的住房条件， 提高被拆迁住房所有人、 承租人配合旧城改造拆迁的积极性。同时制定政策， 确定商业用房拆迁补交出让金、 缴纳增值税的比例。拆迁人对被拆迁人补偿时， 把属于城市政府、 国家所得的出让金、 增值税提出交给城市政府、 国家， 作为城市改造、 基础设施建设、 廉租房建造、 居民住房困难补贴等资金， 降低拆迁补偿不该有的差距。

3、与房地产综合开发相结合

在旧城改造中， 要根据统一规划， 统一征地， 统一设计， 统一施工， 统一配套， 统一管理 “六统一” 的原则， 有计划、 有步骤地进行开发建设。通过走房地产综合开发之路一是可以避免零星分散建设带来的弊端； 二是可以避免重住宅， 轻配套， 只顾地上不顾地下的倾向； 三是可取得最佳的经济、 社会和环境效益。因为综合开发中， 从规划设计、 征地拆迁到土地开发( 包括七通一平)以至各类房屋的建造、竣工和验收交付使用，一直到房屋管理等， 要求各个环节紧密衔接， 互相配合， 协调发展。 以经营城市的目标而言， 主要涉及三个方面： 一是提高城市资源的价值; 二是提高城市竞争力； 三是在人口、 资源和环境方面提高城市可持续发展能力。 而旧城改造则是实现以上目标的主要手段之一。 旧城改造的顺利实施能够优化城市土地资源配置，提升城市土地资产的整体价值，而土地升值又能为旧城改造提供巨大的资金支持。 世界上无论是发达国家还是发展中国家的城市， 其基础设施的建设资金大部分来自于城市的土地。政府通过出让城市建设用地得到的土地收益来增加基础设施建设项目的资金来源。旧城改造是实现经营城市和经营土地目标的必然选择，而与此同时， 经营土地则既提高城市土地资源的配置效率， 又为旧城改造的顺利实施奠定物质基础。 所以说， 房地产综合开发是旧城改造走出误区的最为快捷有效的唯一途径。

4、与新区开发相结合

旧城区中人口之所以疏散不了， 除政策因素外， 还取决于旧城改造没有跟新区开发有机地结合起来。因此， 在新区建设中，每年应拿出一定比例的住宅用于旧城外迁住户的安置。旧城改造和新区建设， 两者既相互制约、 又相互促进， 是统一体中的两个矛盾方面。 旧城改造与新区开发可以采用多种方法， 开辟多种途径。 究竟采取何种途径才能获得最佳的经济效益、 社会效益和环境效益，这就需要应用技术经济分析法，即进行技术经济比较，包括基本建设投资的最佳预算和经营费用的适时分批投入以及自筹和引资的合理配置等。 旧城改造与新区开发应该并重，扬长避短， 有机结合。旧城改造、 新区开发这两条路子的选择必须因地制宜二者也不是截然对立的可以适时有机地把二者结合起来， 扬长避短。

5、与城区政府及城建管理部门的任期目标相结合

我们必须树立先地下后地上的开发原则，在进行大规模旧区更新之前对旧区原有的市政网络作出详细的调查，对其承受负荷作出科学预计， 并对旧城道路系统进行重组与拓宽， 最大限度优化利用原有基础设施以降低成本。同时为确定合理的建筑物容积率以及改建后人口密度与环境控制指标提供依据。各级政府和城建主管部门要切实加强对旧城改造工作的领导，把这项工作列入重要议事日程。 作为改进领导作风密切联系群众， 扎扎实实为民办实事的一项重要内容，作为考核各级政府和城建主管部门工作的一项重要指标， 并与经济目标责任制一同下达，一同检查， 把旧城改造工作真正落到实处。