中建系整合第一枪

备受瞩目的中建系地产整合终于打响了第一炮，母公司中建股份将旗下的地产业务交予中海地产托管，并给出了三年内完成的时间表。在中建系地产完成合并后，业界普遍预期，未来的中海地产将是继绿地和万达之后，对万科龙头地位的又一有力挑战者。

中海地产托管中建股份地产业务

2月10日，中国建筑股份有限公司公告称，与控股子公司中国海外发展有限公司签署了《委托管理协议》，拟将中建股份旗下的地产业务交给中海托管。

目前，中海接受母公司托管的项目达24家公司，主要位于北京、上海等城市。根据协议，整个托管至2016年12月31日，为期三年，每年的托管费各不得超过1亿港元。各托管公司在此期间只维持其现有业务，原则上不再新增业务。

从内容看，中建股份把业务各个板块交由中海地产维护。不仅仅是日常业务，同时人事、发展计划以及财务等核心板块，都已经托付给中海地产。

中海地产一名内部人士告诉记者，所涉及的人事调整也已完成，主要是考虑到政府审批时间过长，因此才将托管作为过渡。

新任的中海地产董事局主席郝建民，近期表示，中建股份的注资仍需要等待大约6个部委的审批，其还给出了3年内完成整合的规划。摩根证券（亚洲）研报预计，一年到一年半最为可能。

“委托管理模式并不多见，但这只是一个过渡手段。”同策咨询总监张宏伟说，把控股股东的内地上市资产注入境外上市公司，其中的估值、注资问题相对复杂，各方面的审核是少不了的，托管有助于逐步理顺内部关系。

中建系整合大势所趋

据了解，早在去年8月的公告，中建股份就抛出整合大计，要整合旗下房地产业务并注入中海地产，注入中海地产的相关资产价值约500亿元。由于中国建筑旗下最大的两家公司是中海地产和中建地产，因此中海地产重点在于托管中建地产的相关业务。

目前，中建股份整个地产业务分为三块：中海地产（包括中海宏洋）、中建地产、总公司下属其他板块（如中建股份房地产事业部）的房地产业务。

中建地产是近几年在国内崛起的地产品牌，因此项目主要是近年来开发的，包括了北京的中建红杉溪谷和中建国际港、上海的中建大公馆、天津的中建滨海壹号等项目。

中建股份旗下地产业务各有侧重点。中国建筑董秘孟庆禹曾这样表述：中海地产偏向高端，在一线城市、二线城市的项目较多。而中建地产是根据中建股份的建筑工程发展起来的，主要做一些中档或中低档项目。除此之外，中海宏洋则专注于三线经济活跃城市。

尽管如此，中建系地产业务庞大复杂，分散的发展模式一度阻碍着其效率的发挥。业内通常将中建股份旗下的中海地产、中建地产分开排名，而对中建系的整体房地产业务缺乏关注。

目前，不只是中建系，包括中粮旗下的地产业务整合以及保利地产内部出现的兄弟之争，均预示着未来央企整合将是必然之路。

中海地产前任董事局主席孔庆平此前表示，整合正是为了解决同业竞争问题，将中建旗下房地产资源发挥至最高水平。

大部制或为重组铺路

所谓船大难掉头，面对越来越庞大的体量，突破千亿的中海，寄望管理模式的变革能带来更灵活的身段。近日，市场上传出消息称：中海将放弃区域化管理，转而调整为 “大部制”，进行纵向一体化管理。

深圳知名房产分析师、“房地内参”创始人尹香武在微博中透露，中海将在集团层面组建工程、营销、财务三公司，实行全国纵向一体化职能管理。这种大总部平台+大前线部队的组织架构，或为整合中建地产进入中海体系的过渡型举措。所谓大部制，即将那些职能相近的部门、业务范围趋同的事项相对集中，由一个部门统一管理，最大限度地避免政府职能交叉、政出多门、多头管理。

目前，中海在全国一共有五个大区。按照上述说法，财务公司将负责拿地、报建、融资等工作，工程公司、营销公司将专门负责后期的工程、营销工作。但记者采访的业内人士表示“取消区域公司”的消息不大可靠。“取消区域公司，这个不可能，中海这么大一个公司不会轻易做这种举动，我好几个同事最近还去区域公司了呢。”中海地产内部人士说。

但中海追求大部制的纵向管理，确实正在推进。中海内部人士表示，中海目前没有财务公司，但确实组建了工程公司和营销公司。上述内部人士解释称，纵向管理主要是执行，区域公司权力更大一些，负责管控，比如在营销这一块，区域公司主要负责管控，营销公司负责完成指标。至于未来是否会推进大部制架构，以配合管理变革，目前中海还未有公开表态。

“中海是在区域公司的基础上，配合垂直模式管理。”张宏伟表示，垂直化是一种权力更加集中的方式，但会使管理链条拉得比较长，降低灵活度。要将两种管理模式配合运用好，关键在于平衡。

新巨无霸将诞生

不管是为注入资产进行过渡的业务托管，或是推动垂直管理模式，中建系地产都在努力理顺旗下业务。

一旦上述整合方案实行，中建股份原则上不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，集中精力做城市开发，包括产业园区、社区等相关的新城镇建设。中海地产将成为中建股份旗下惟一的房地产开发平台。据中建股份的2013年全年业绩简报，其中房地产开发业务销售额为1426亿元。而中建系的地产业务几乎全部由中海地产和中建地产囊括，其中中海地产销售额达到1082亿元人民币。

这可大致等同于新中海系的规模，该体量仅次于万科和绿地，位列行业第三名。由于中海地产一直以来的盈利指数高于其他龙头房企，无疑将挑战行业龙头万科。不只是体量，业务板块上的促进也显而易见。近年来，中建股份正积极利用自身综合性建筑公司的优势，向城市综合体运营商模式转型。

据记者的不完全统计，在2012年间，中建股份在施工的城市综合建设及统筹城乡项目13个，累计完成投资额149 亿元，仅完成1055 亿元计划投资总额的小部分，主要由中建地产运营负责。

显然，这些资产一旦注入，对于商业地产有短板但却极度渴望发展的中海来说是个好消息。郝建民此前透露，今后中海地产会集中发展写字楼综合项目，期望在未来五年商业项目的建筑面积占比能达到20%。但未来中海能否消化中建地产旗下的业务，尚具不确定性。

高盛就此发表研报认为，考虑此次中建股份资产注入时间延长，且中海地产提供的管理服务并未获得较好收益，预计中海地产将在近期的房产行业增速放缓过程中，损失相对估值的支持。