如何判断房地产的投资价值

C=CBNweekly H=Nicholas Holt

C： 房地产是个很复杂的行业，当你为投资者分析一个市场机会时，你觉得哪些因素是最重要的？

H： 我觉得最重要的是长期回报率，去了解这个市场的特点和趋势，不要被一时的投机现象所迷惑。不同的市场也有不同的特点，像中国这样经济迅速发展的市场就和英国市场很不一样，伦敦的商业地产有点像是政府债券，它的收益是比较平稳的。而亚洲的房地产波动性很强，投资者看重的是潜在的升值空间。分析这些市场的方式是很不一样的。然后谈论到具体的一项物业投资时，最重要的还是做大量的调研，了解未来影响这项物业需求和供给的因素，因为即使隔一条马路，两个物业的价格也会相差很大，当然还有政策和税率的考虑。

C： 全球的房地产投资出现的趋势是什么？

H： 现在欧洲经济低谷，亚洲的资本积累迅速增长，我们看到的一个很有趣的现象是大量的亚洲资金涌入全球的房地产市场。伦敦在过去几年成为最吸引亚洲资金的一个城市，因为伦敦的租约都是长期的。涌入巴黎房地产的资金则更多来自中东以及欧洲的其他城市。亚洲的房地产市场基本上也是亚洲的资金在互相流动，比如新加坡人到中国和马来西亚投资，韩国人到越南投资，很少有西方市场的资金进来。

C： 你怎么看待政府对房地产行业的调控政策？

H： 政府对于房地产行业的干涉是全球性的。这是一个政治问题，但在成熟的市场和发展中国家的市场原因是不一样的。在亚洲调控政策主要出于两个原因，一个是房价对于人们的可承受性，另一个原因是防止房地产过热引起的泡沫。而在西方的市场，政府调控的原因主要出于财政收入的考虑。在2010年经济危机之后，全球的很多市场都开始了新一轮的降温政策，许多国家都推出了更严厉的调控政策，比如伦敦去年开始对200万英磅以上资产的出售征收增值税。这些政策在亚洲更为严厉，中国香港将印花税翻了一倍，新加坡推出了7次调控政策，内地就更不用说了。政府总是很自信，希望通过大量增加交易成本来减少市场的投机、抑制房价的上涨，当市场不好的时候再将这些政策取消，但现实中它所带来的影响可能是短暂而有限的。

C： 你怎么定义房地产泡沫？你觉得现在中国的房地产市场存在泡沫么？

H： 泡沫是很难定义和判断的，但以过往的房地产泡沫来看，它通常具有两个特点：一个是价格大大超出了合理的范围，和收入水平严重脱节；另一个是资金系统中存在大量的杠杆和债务。如果从这两个方面来看中国的房地产市场，它的价格增长还算合理。这个国家的经济过去10年以10%的速度在增长，城市化进程加剧以及从大家庭向基本小家庭过渡的新一代年轻人，都说明这个市场对房屋需求的大量增长是确实存在的。相比而言，之前爱尔兰房价下降40%时出现的过度供给以及大量的债务，中国并没有出现这些明显的迹象。