我国房地产指数评析

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2010）12-042-01

摘 要 在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。

关键词 房地产指数 编制方法 缺陷 建议

一、引言

随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。

二、我国房地产指数系统举例

（一）中房指数

1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。其计算公式为：

2．关于中房指数编制方法的几点说明

中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。

由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。

3．中房指数的缺陷的分析

（1）指数测算方法不够完善

现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。

（2）样本数据缺乏代表性

目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。

（3）指数的应用受限制

目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。另一方面，由于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。

（二）国房指数

1．“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。

2．国房景气指数的测算分为八个部分

一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。

3．国房指数缺陷分析

（1）忽视了指数的横向与纵向可比性。国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。

（2）不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映。国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。

（3）调查数据的可靠性问题。国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。

三、完善我国房地产指数的若干建议

在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。

宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。随着我国经济迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。

政府部门主办的其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。民办的其优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介机构或咨询公司，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产企业合作共同编制房地产指数。

参考文献：

[1]李国柱,孙焕民.编制城市房地产价格指数的若干问题.统计研究.2003.8.

[2]搜房研究院.中国房地产指数系统:理论与实践.中国财政经济出版社.2001.