投资性房地产购置决策浅析

随着经济的发展和投资前景的变化，不管是企业投资者还是个人投资者，普遍的将房地产作为一种投资手段。为了对这种投资行为的会计处理进行规范，财政部在2005年7月颁布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿，在2006年2月颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，并且从2007年1月1日开始实施。投资性房地产在企业的日常经营活动中一直都存在，只是以往均作为固定资产或无形资产来进行核算管理。现在，财政部将其从固定资产和无形资产中独立出来，要求作为投资性房地产项目单独核算。这不仅反映了我国向国际会计准则的趋同，也反映了其作为一项投资业务在我国的发展现状和趋势，说明投资性房地产已经成为企业的一项相当重要并且普遍的投资手段。

投资性房地产是指为用来赚取租金或获取资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产属于正常的经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益应确认为企业的主营业务收入，也就是的。投资性房地产要能够单独计量和出售。企业在正常生产经营的前提下，有机会动用一部分资金来进行房地产投资。当企业决定购买房地产时，往往会面对可能的优惠情况选择，如房地产商可能给出的一次性付款折扣条件；允许分期付款时可以选择的贷款方式等，不同的资金来源会影响企业的投资成本，进而影响企业进行决策。这就需要进行投资性房地产购置决策分析。

一、不考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析

［例１］A企业决定在开发区购置一套房屋，房价700万元。房屋开发商可以接受两种付款方式：一是采用分期付款的方式，购房时先付清全款的50%，其余款项分成5年支付，但是需要负担6.90%（以2011年7月7号后基准利率为参考）的利息，每年计复利一次，五年中要等额偿还本息；二是一次性付清全部房款可以享受房价5%的优惠。该企业预计未来五年现金流量的贴现率为10%。

采用净现值法对该项投资进行投资决策分析

方案1：分期付款方式：

（1）购房首付款＝700*50%＝350（万元）

未来五年每年年末等额还本付息额=■

=350/4.111203=85.133232（万元）

（2）编制未来五年等额还本付息计划表（如表1所示）。

（3）分期付款现值=350+85.133232*■=350+85.133232

*3.79079=672722（万元）

方案2：一次性付款方式：

需付金额＝700×（1－5%）＝665（万元）

（4）结论：分期付款现值是672.722万元，大于购房一次性付款665万元，则选择一次性付款为更优方案。

二、考虑通货膨胀的投资性房地产购置决策分析

通货膨胀率与利率之间的关系：企业进行投资性房地产购买决策时，通常使用预期收益率作为折现率对未来现金流量调整到投资现值。在通货膨胀的情况下，企业预期投资回报率将大大降低，如果不进行调整，将无法真实地反映项目的净现金流动。因此，折现率的确定应当要考虑通货膨胀率的影响。根据与通货膨胀的关系，利率分为名义利率和实际利率。名义利率（I）、实际利率（i）和通货膨胀率（f）三者之间存在着以下关系：I＝（1＋i）（1＋f）－1。对投资性项目进行决策分析时，如果给定的是名义利率则直接进行折现；如果给定的是实际利率，则需要将实际利率换算成名义利率之后再进行折现。如某项目投资者要求10%的报酬率，通货膨胀率为5%，则折现率应为15.5%。

［例2］依照例1，如果A企业考虑之后的五年内平均每年通货膨胀率为7%，其他条件不变，再对一次付款合算还是分期付款合算进行决策。

（1）求考虑通货膨胀的贴现因子

（1＋贴现率）×（1＋通货膨胀率）＝（1＋贴现因子）

贴现因子＝（1＋10%）*（1＋7%）－1＝17.7%

（2）分期付款现值=350＋85.133232*［1-（1+17.7%）-5］/17.7%=618.05（万元）

（3）结论：考虑通货膨胀率的分期付款现值为618.05万元，小于购房一次性付款665万元，则选择分期付款为更优方案。

三、投资性房地产公允价值变动时决策分析

在现行的《企业会计准则——基本准则》中，对公允价值的定义是：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”公允价值的实质就是客观价值，它在本质上强调的是对资产客观价值的计量。在这种计量方式下，企业应当根据报告日的新情况，对各项资产和负债项目进行重新计量，动态且及时地反映资产和负债的价值变化，并反映在企业报表中。根据现行准则的规定，投资性房地产既可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式进行计量，但是最初入账时，一律要按照取得时的成本来进行初始计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，公允价值变动的金额计入当期的“公允价值变动损益”科目。公允价值计量模式的应用，可以真实地反映投资性房地产的价值，准确地反映企业的利润，因此增加报表中信息的相关性，使会计报表更加符合实际的反映资产价值及利润。在这种思想指导下，当公允价值发生变动时，关于投资性房地产的持有和出售也需要作出相应的决策。

［例３］上述A企业2010年9月用665万元购入一套房屋，2010年12月31日此房市场价格上涨到718万元（上涨率8%＝718/665*100%）。现有一位客商愿意出价730万元购买该房。A企业对此有两种决策方案：一是现时出售（2010年12月31日），收现款730万，扣除各种税费30万元，实得销售净值700万元，将资金进行运作，预计税前收益率能达到8%。二是持有房屋至2013年底售出，A企业预计未来三年该房价格平均每年递增7%。

对其予以决策：

（1）对2007年的公允价值变动应做的会计处理为：借记“投资性房地产——公允价值变动”53万元（718-665），贷记“公允价值变动损益”53万元（由于是“未得利润”不缴纳税费）。

（2）方案1：现时出售房屋获利＝730－665－30＝35（万元）

售出房屋运作资金未来三年税前收益 = 700*（1+8%）3 -700 =

181.79（万元）

现时出售房屋收益＝35＋181.79＝216.79（万元）

（3）方案2：持有房屋到2010年末增值=（718-665）+718*（1+7%）3

-718=214.58（万元）

（4）结论：由两种方案计算比较可以看出，如果是第一种决策方案，现时出售房屋并运作该所得资金，A企业得到实际收益和未来收益合计216.79万元；而对于方案二将房屋持有至2013年底，该企业预期“公允价值变动损益”累计增加214.58万元。由此，作出决策结论为A企业应选择现时出售为更优方案。

参考文献：

［1］财政部：《企业会计准则》，经济科学出版社2006年出版。

［2］朱学义等：《财务分析教程》，北京大学出版社2009年出版。