地产业中的工业化住宅研发

毕业于西安建筑科技大学

深圳中海地产有限公司设计师

工业化住宅与精装修住宅

以后的房子,不再由一块块砖盖起来,而是把厨卫、阳台、楼梯、壁柜等,分别做成模块,然后组装起来,即建成房子。它们不仅外观漂亮,而且质量好,不会出现漏水渗水、墙体开裂、天花板掉落等让你心烦意乱的质量问题;甚至环保节能,省掉你取暖制冷的费用。这些房子,叫做“工业化住宅”。

从地产开发商的角度来看,我们目前处于一个观望状态,究其原因,并不是说地产商刻意不去发展工业化住宅,而是目前在量化生产的住宅产业方面,在精装修住宅方面的发展已相对成熟,形成了一条相对稳定的产业链,所以大多地产商都愿意继续朝着精装修这个方向发展。总体说来,精装修其实是属于工业化住宅的一个方向。在利益实现方面,对业主来说,相对于工业化住宅,精装修住宅更容易获得利益。而工业化住宅成本太高,承受能力也相对较高,所以实现起来比较困难。

国外之所以会发展工业化住宅比较成功,是当时的建房速度已经无法满足不断增长的房屋需求量。而且欧美国家的人工费用很高,这种组装房可以大大的减少人工费用,在这种大环境中催生了工业化住宅。其次,普通住宅的建造会产生大量的工业垃圾,在环保的角度来考虑,工业化住宅减少了大比例的环境污染。另外还有后期维护为题,在国外工业化住宅的后期维护费用较低,一般的普通老百姓更愿意选择工业化住宅,但对于有钱人来说工业化住宅缺少个性化的设计,属于流水线式的生产,很难满足有钱人对个性化装修的需求。

工业化住宅的设计其优点是施工技术比传统技术较精细很多,建造速度快。站在地产商的角度,它的建造周期短,资金回收快,年开发数量不断增长。但是它的弊端是产品会单一化,缺乏个性。作为大环境来说,中国目前缺乏一个相互配合、相互协调的产业链。

同理可证,作为产业化生产的另外一个方面――精装修住宅已经发展得相对成熟了,传统的装修是一个粗狂性的经营管理,浪费资源,浪费业主的时间和精力,造成大量的建筑垃圾。相对于这个来说,精装修首先可以降低成本,因为他是一个大规模的有序的管理模式,施工质量可以取得保证。借助这个精装修的发展可以看出,作为新兴的产业,必须要经历一个漫长的发展过程,借助政府的支持,完善相配套的产业链,极大地推动了精装修普及的速度,然而现在国内的地产商想要发展工业化住宅,必须要自己形成一个产业链,无论从成本和实现难度来说都遇到了瓶颈。

国外住宅工业化发展进程

日本从60年代开始,日本将发展部件化作为发展建筑工业化的一个重要组成部分。1979年,日本每年编制一册《BL住宅部件目录》。目录发展很快,1984年有332个厂家681种部件产品,1999年发展到933个厂家,1943种部件产品。该《目录》有一套比较完整的科学的标准化方法,生产企业按目录生产,保证产品质量,用户使用放心。

美国住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高,几乎达到100%。产品十分丰富,品种达几万种,用户可以通过产品目录,从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好,用途多,有很大通用性,也易于机械化生产。

瑞典早在上世纪40年代就着手建筑模数协调的研究,建筑部件的规格化在60年代大规模住宅建设时期,逐步纳入瑞典工业标准(SIS)。囊括了公寓式住宅的模数协调,各部件的规模、尺寸,这为提高部件的互换性创造了条件,使通用体系得到较快的发展。 目前瑞典的新建住宅中,采用通用部件的住宅占80%以上。

地产业的住宅工业化

作为地产公司从生产和建筑的角度来说,能耗低,污染低,省时省工是建筑绿色环保的发展方向,从工业化产品来看,环保节能,防水防震,质量远远优于一般建筑。根据测算,实施“工业化住宅”后,建筑垃圾减少83%,材料损耗减少60%,可回收材料66%,建筑节能50%以上。从开发商投资的角度,相对于传统施工周期较短的周期更有利用减小资金链的压力。只要建造成本于投资回报周期达到一个平衡,住宅工业化的前景一片大好,这点毋容置疑。

目前国内地产开发商只有万科有工业化住宅在销售,而且工业化程度仅达到20%。销售均为售罄,但售价并未因为高出的建造成本而抬高房价,在等同于普通住宅售价的情况下,难以断定工业化住宅的市场接受度是否如同它的销售。

目前国内工业化住宅的发展还存在诸多问题:

1. 缺乏成熟的技术体系、完善的技术标准;相关配套产业跟不上,缺乏成熟的施工力量和人力资源。与普通产品不同的是,工业化产品在生产环节,国内很难有一家建筑模具生产商能够满足客户对建筑模具的个性化需求,楼梯,墙体,梁柱等建筑模块的生产,所以开发商既要做建筑模块的生产商,又要做建筑模块的购买方,生产链条拉长,成本必然增加。

相较于欧美等发达国家的人工成本来说,国内的人工成本较廉价,在这方面,并没有给房地产商推进工业化住宅带来多大的优势。

2. 前期的发展需要政府支持及大规模效应。

同样是因相配套产业跟不上,若可以大规模的生产工业化住宅,需求达到一定的量,必然会出现相应的生产商。比如汶川地震,与当年二战后各国面临同样的问题,房荒。在政府的支持下,如果通过工业化住宅实现,半年多,就可以做出上百万的安居房规模。老百姓收益,同时也促进国内工业化住宅的发展。单独靠某个企业来完成,会是个漫长且艰辛的路程。

3. 量化到质变的过程。

从发展过程来看,欧洲的住房工业化走过了注重数量数量与质量并重质量第一的发展阶段。而国内的开发商目前研究的均为高档住宅,模糊了量化到质变的过程,高档住宅颇高的成本代价,并不合适支撑工业化住宅的前期研究及开发。