房地产价格失控的原因分析论文

一、中国房地产价格失控的原因

（一）人多地少的国情限制

中国有13亿人口，国土面积虽然也很大，但人均占有土地面积不足世界平均数的1/3。其中，人均耕地面积仅为世界人均占有量的1/3强，如果与俄罗斯、加拿大、美国这些国家比，差距就更明显了。在土地问题上，我们的国策是“一要吃饭，二要建设”，农业是第一位。这么大个国家，如果粮食短缺，需要大量进口，可能就不是一个经济问题了。国内的稳定问题不说，中国还必然会受到西方大国的要挟，在政治上、外交上付出大的代价。

另一方面，中国的人口却在继续增长，估计不到15.5亿～16亿停不下来。在这种人口的机械增长过程中，城市人口必然增长，对房地产的需求就要增加。另外还有结构变化问题，也就是城市化问题。城市化也需要二三十年的过程。它带动了投资热，当前中国80％左右的中长期投资都与城市住房、公共基础设施建设有关。它也带动了重工业的再次发展和消费升级。而消费升级又带动服务业的高速发展，当然这也要房地产作支撑。

（二）供求失衡

在市场经济条件下，房地产作为一种商品，其价格必然受到供求关系的影响，在供给不能够满足需求的情况下，房地产价格必然上涨，反之则下跌。引发住房需求增加的原因是多方面的，主要是以下几个方面：

1．城市化进程加快，大量农村人口进入城镇，以及农民工进程，他们需要住房。

2．自1998年以来终止福利分房，随着住房分配货币化的全面实施，城镇居民的住房需求集中释放，不断增加购房需求。

3．旧城区拆迁速度过快，加剧了住房的被动性需求，因为旧城区的改造而被迫购房的城市居民及为拆迁提供的大量拆迁刹偿，直接为房地产市场提供了巨大需求。[①]

4．银行存款的低利率和宽松的住房贷款政策，使得大量资金进入房地产领域，房地产成为居民投资的一种手段。

（三）房地产投机

房地产投机主要表现为：一是炒地皮。不少地方政府盲目地成片批租土地，相互压价，有的免收地价，甚至赔本开发转让。投机者从政府手中低价或者无偿取得土地使用权，稍做前期工程开发，有的甚至不进行任何开发，即转手高价倒卖。二是炒楼花。开发商将尚未建成的楼盘或干脆将设计施工图纸向外发售。楼花售价低于现房售价，并且购买楼花者也无需付清全部价款，仅需预付一部分，其余部分在楼盘竣工后付清。在高额利润的诱惑下，大量资金流入房地产领域，炒买炒卖，跟涨追风，投机盛行，价格信号被严重扭曲。

二、控制房地产价格的对策

（一）加强制定和实施以提高住宅有效供给为主要目的调控政策

1．谨慎调整利率水平。由于前面所述的原因，目前我国对住宅的投资和投机性需求的抑制不应通过提高利率水平来实现，应着眼于寻求一系列非利率的信贷手段来如进一步提高购买多套住宅的首付等措施，增加投资或投机者的成本，压缩其预期的利润空间，在此基础上，维持或小幅上调现有利率水平，以保证住宅开发投资资金的供给。

2．鼓励住宅小高层化的趋势，深化技术和资本对土地的替代程度，提高土地利用效率，从而解决地价升高对房价可能产生的推动作用，同时也缓和住宅用地供给和土地资源稀缺这一根本矛盾。

3．在稳步增加住宅建设用地供应总量的同时，应注意优化供地结构，加快存量地的盘活，以缓解住宅开发用地供应不足的压力。

（二）支持和保护合理的消费型住宅需求，抑制被动的消费需求和不合理的投机需求

1．加强规范房屋拆迁管理，抑制被动需求不合理的增长。城镇危旧房改造以解决困难群众住房问题为目的，由此带来的住房需求是合理的，应当从政策上加以扶持，但要与拆迁带来的住房需求区别对待。要严格控制房屋拆迁面积，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用住房和廉租住房项目外，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁问题。[②]

2．注重调控住房各类型需求。将抑制投机性需求作为短期内控制房价的主要手段。在住宅转让环节，可以有针对性地提高住宅转让税率，例如韩国规定，对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税：另外在住宅价格增长过快的地区，实施禁止住宅预售权转让制度：

3．逐步建立住宅实际交易价格申报制度，进一步改善房地产税制，科学合理开征物业税，逐步建立有效调控住宅实际需求的税收机制。

（三）完善住宅市场制度建设，强化住宅市场秩序管理，为各种政策的有效实施提供有力保障

1．加强市场监管，严肃查处房地产开发、交易、中介服务中的违法违规行为。建立完善住宅市场信息系统，实现了房住宅信用档案信息的查询，逐渐形成失信惩戒机制。

2．加强对住宅市场运行趋势的研究。建立地方和全国性的住宅电子信息系统，加强市场运行监测、及时判断房价变动趋势，整合各地相关政府部门的信息资源，保证了住宅市场分析数据的全面性与可*性。

参考文献

1．梁荣：《中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究》，北京经济科学出版社，2006年

2．曲波：《房地产经济波动理论与实证分析》，中国大地出版社，2003年

3．高汝熹，宋忠敏：《上海房地产泡沫实证研究》上海社会科学院出版社，2005年

4．曹振良等：《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003年

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[①]方梅、王剑秋：《房地产市场与政府失灵》，《房地产市场》2006年第1期

[②]高晓慧：《中国住房价格机制研究》，中国物价出版社，2003年版，第206页。