全球房产泡沫渐现 上海能否独善其身

近日美国《新闻周刊》载文对全球房地产市场的现状和未来的发展趋势进行了全面分析，文章中指出，爱尔兰的都柏林，房价自1995年以来上涨273%，同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍。英国房价过去3年上涨55%，西班牙房价过去10年上涨100%。南非房价过去12个月上涨24%，香港房价去年秋天以来上涨50%。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快60%。

高盛公司的经济学家迈克尔·布坎南估计，美国的房产价格起码已经高估了10%，英国大概是15%，澳大利亚则高达29%。90年代末期的经济繁荣，在世界范围内刺激了房地产价格上升。

全球房地产泡沫行将破灭？

从亚洲到北美，从欧洲到澳大利亚，很多人现在关注著同一个问题：房地产繁荣的局面能维持多久？

上周，美国联邦储备委员会主席格林斯潘在怀俄明州杰克逊谷地举行的美联储年度专题研讨会上发表闭幕讲话时表示，当前的房地产热已经扭曲了美国的经济，应通过提高利率的方式来减少这一现象对美国经济带来的损害。这是近期来面对美国持续上涨的房价，格林斯潘首次清楚地表露自己的观点。

格林斯潘发警告说，美国房地产市场的繁荣最终将不可避免地降温，利用住房市场生财的人其个人消费能力也将下降。投资者低估房地产市场的风险最终将会受到惩罚。因为“历史不会赋予所有事件以圆满的结局”。他表示，最近几年过度红火的房地产市场虽然积累了数目可观的资金，但其后面隐藏的风险不容小视，数年累积的涨幅可能在下一次突如其来的经济调整中灰飞烟灭。

房价高低有无衡量标准？

目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解，欧美等达到国家的房价收入比为3～6倍，发展中国家偏高。

世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套实用面积80平米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，其单位平米的价格约为2.3万元。目前韩国汉城的房价在世界上名列前茅，一套90多平方米的住宅，价格约为1.5亿至2.5亿韩元，相当于人民币100万至165万元。英国的房价，普通地区约为每平方米200英镑，而伦敦地区的房价要贵一些，约合每平方米300～600英镑，折算下来，英国房价普通地区每平方米约为3000～4000元人民币，伦敦市区约为每平方米5000～10000元人民币。美国的房价比较特殊，美国一般以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元(约合人民币8900元)。

总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。

一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入，而在中国，这一数字大约是10至15年。

上海房价能否独善其身？

目前关于上海的房价收入比到底是多少还没有一个定论。而按照目前国内房地产界比较流行的说法，上海目前能够承受的比例为1比8～10之间。

根据上海统计局公布的资料，2008年上海人均可支配收入为16683元，按统计口径的户均2.9人计算，户均收入为48380元。而从构成比例来看，2008年家庭人均可支配收入在35000元以上的只占5.6%，也就是说有94.4%的上海家庭的人均可支配收入在35000元以下，这样，该项指标就可以视作上海本地购买力的一个承受极限，也就是户均可支配收入101500元。基于上海的实际情况，房价收入比按照最为宽松的10:1计算，上海市民可承受的房价平均每套为483800元，而最高可承受房价为每套100万元左右，而上海中环以内的房价已远远超过了这个水平。这也表明，已经有94.4%的人无法承受中环线以内的房价。

再看看美国，由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国的房子多为一两层，建筑面积多在200～300平方米之间。这样的房子售价一般为20～30万美金。对于年收入在五六万美元(这是美国工薪们的中等收入)，双职工收入在十多万美元的家庭，年收入与房价之比不过2∶1。

按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。首先，美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别，绝大部分美国住宅是2-3层的楼房，附带子、车库，甚至游泳池，社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房，三室两卫房以上房型占90%以上，用中国话说是大房型为主。且是装修房，基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档装修房进行比较。

美国相关统计资料都以每单元住宅来计算房价，而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异，因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右，目前均面积约220平米。折算成和中国一致的每平米单价不足1100美元。这一水平和大涨后的中国沿海城市市区精装修房价基本相当。

此外，美国的“建筑面积”(Square footage)也不同于中国的“建筑面积”，使得以上单价的比较仍然非常不确切。中国住宅全是数层甚至数十层的高楼，而且一梯多户，一小区几百来户，建筑面积里面含有很多公用的和琐碎的空间，住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积的80%左右。美国单体住宅没有公用面积一项的干扰，且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。一般走廊、地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导，室内层高低于5英尺的部分不再计算，如果一个房间7英尺以上的空间不到50%，则整个面积也可不计。

而且需要指出的是，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4%，而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。

国际投资银行摩根士丹利最近在一份研究报告中指出，中国房地产市场有两个泡沫：一个是需求方面，向沿海城市的移民潮增加了对房产的需求，导致大量投机。第二个泡沫，则是由供应过多引起。一些没有经验的开发商大量借钱投资，建的房产项目却无人问津。报告中惊呼：人均收入不到美国三十分之一的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价！

这样高的房价最终能坚持多久，让我们拭目以待。

上海房价回落综合底线是30％

似乎是黑夜中看到了一线曙光。据统计，8月15～21日的这一周，上海全市住宅成交面积与前一周相比增加了11．1％；即使去除动拆迁房及别墅，普通商品房成交量与前一周相比也增加了3．4％，上海楼市似乎开始悄悄的回暖。回暖的关键在于房价的下跌，正如中原分析师认为：“开发商主动性促销促进了部分区域的成交回暖。”

一般市场认为，上海房价回到去年八九月疯长之前的价位比较合理。经过半年的宏观调控，上海楼市的泡沫才刚刚被挤出一些。但也有观点认为，上海房价下跌还有一个综合底线：跌幅不会超过30％。因为，中国在进行金融改革，如果跌幅超过30％，跌出购房者的三成首付，银行可能就要面临大量呆、坏账。这是各方面都不可能接受的。

专家：上海房价，年内必重跌

全国楼市看上海，经过近两个月的观望，一直处于胶着状态的中国楼市桥头堡会不会出现松动？在8月5日进行的“博鳌——21世纪房地产论坛”上，瑞士信贷第一波士顿香港有限公司董事总经理陶冬一语惊人。他认为，上海将进入楼市调整第二期甚至会出现调整第三期，房价将大跌。