我国房地产信托融资方式探讨

摘要：本文通过分析我国房地产业的融资现状，认为我国房地产融资规模增长迅速，但是融资结构单一，资金来源过度集中于银行信贷。通过介绍房地产信托融资模式的情况及操作方法，期望改变目前单一的房地产业融资模式，同时也为中小房地产企业介绍多元融资渠道。

关键词： 房地产企业，融资模式，房地产信托

一、目前我国房地产企业融资模式现状

我国的房地产业经过近三十年的发展，目前成为国民经济的支柱产业。然而，与我国房地产行业的发展速度极不相称的是我国房地产企业融资市场的渠道单一。作为典型的资本密集型产业，房地产业对于金融市场具有高度的依赖性，而发展滞后的房地产金融市场必然会危及房地产业的健康发展。

目前我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行信贷、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上，但其他资金来源可能约有80%以上来自于房屋销售（预售）定金及预收款，而这些钱又有60%至70%来自银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭款。此外，所谓的自筹资金中，一般来说，企业自有资金可能约占55%以下。这其中，剩余部分一般是房屋承建单位、材料供应商、或其他专也建筑施工企业的工程垫款。但具体到施工单位、材料供应商所垫付的工程款中，其中也有很大一部分来源于银行的建筑业贷款或担保贷款。因此，本质上来说，房地产开发资金来源可能会有超过60%左右的资金来源于国家银行体系。即以：开发贷款、在建工程抵押贷款、住房按揭贷款等债权型融资的形式存在。这也是为什么国内目前房地产开发商的平均资本负债率极高的原因。

这也意味着，在目前，我国整体房地产行业来说，房地产开发的融资渠道单一，整体是以商业银行体系在支撑着房地产业发展的密集的资金需求。而其他金融市场如IPO、企业债券发行等多元融资渠道的发展与房地产业整休的迅猛发展极不匹配。国内金融市场多元化融资体系远未形成，也就谈不上使用多元化的资金体系来分担行业的金融风险，房地产发展过程中资金链断裂的巨大风险均由商业银行体系承担。这种融资体系的现状负面影响显而易见：不仅对国内房地产企业、国内整体金融体系、乃至国家宏观调控政策的实施及国家宏观经济的平稳、均衡发展均十分不利。

目前房地产企业其他融资渠道如债券融资所占份额很小，2003年己不足当年房地产开发企业的资金的0.01%，截止2012年，与房地产企业整体资金85208亿元总量相比，债券融资比例可以说已经到了可以忽略不计了。同时，上市融资也不是我国房地产开发企业的主要形式。目前全国上市融资的房地产开发企业与全国房地产开发企业总量来说，占比仍然相当小。约为0.3%，占上市公司总数的7%左右。对房地产企业来说能够上市融资特别是直接上市（IPO）融资还是难以实现的。这就意味着拓展房地产企业融资渠道迫在眉睫，房地产信托融资的迅速发展，目前成为重要的房地产企业多元化融资模式之一。

二、我国房地产信托融资模式概况

银监会121号文件严格控制商业银行对房地产公司的贷款条件，从这时开始我国房地产信托才真正地开展起来。经过多年的发展，我国房地产信托得到迅速发展，总体规模稳步增长。

我国房地产信托包括贷款型信托和股权型信托两大类。房地产贷款型信托是目前国内信托市场上普遍采用的信托模式。这也是目前国内房地产企业大多把信托公司当成银行的角色，或称为“影子银行”的原因。资金信托通过信托计划从信托公司募集资金，然后简单地将募集的资金投放到开发的项目上，信托资金无法起到化解和分解金融风险的目的。这种贷款型信托资金在应用的过程中存在着许多问题，但目前我国房地产信托的资金从运作方式来看，贷款类房地产信托产品比重很大。

三、房地产贷款型信托操作模式

贷款型信托是一种债权型融资模式，是指信托公司通过信托计划以债权的形式投资到房地产企业。信托公司与房地产企业就融资事宜达成一致后，信托公司为房地产企业融资发起集合资金信托计划，信托计划视情况会需要向主管银监局备案或审批，然后信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订《信托合同》，并将自己合法拥有的资金划付至信托财产专用账户，信托公司再与房地产融资企业签署《贷款合同》，将信托计划募集的资金贷给房地产企业，同时此笔贷款会显示在房地产企业的中国人民银行信贷系统中。

为确保信托资金及预期收益的顺利退出，信托公司会要求房地产企业提供包含土地抵押担保、关联企业保证担保在内的信托计划外部增级措施。同时，信托资金在监管的情况下指定用于房地产项目，用于项目的后续开发。项目开发完成后，房地产企业归还信托公司的信托贷款并支付相应的利息，信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，信托计划清算。

从现实情况来看，相比于银行贷款，信托贷款的融资成本稍高，但这并不影响房地产企业选择信托贷款融资。一方面，银监会121号文件明确规定房地产项目申请银行开发贷款必须满足“四证”的条件，而《信托公司资金信托业务管理暂行办法》则允许信托公司对未满足“四证”条件的房地产项目发放信托贷款；另一方面，房地产项目动辄达到50%的整体收益，而且先期进入的信托贷款能推动整个项目的启动，能大幅提高房地产企业的自有资金回报率，而信托贷款的年利率在15%左右，成本并不算高。

四、房地产股权型信托操作模式

股权投资型信托属于权益型信托，是房地产信托走向真实投资的一个方向，信托公司通过商业银行或第三方信托理财机构向社会投资人发行信托产品，投资人与信托公司签订《信托合同》，并将自己合法拥有的资金划付至信托财产专用账户；信托公司将信托资金以股权收购或增资扩过的形式现实对房地产企业的投资；信托公司通过对房地产企业股权的分红、减资或转让获得投资收益；信托公司按信托文件约定向投资人返还本金并分配信托收益，信托计划清算。

这种运作模式的优点是信托资金在房地产企业的财务报表上体现为新增注册资本，将有效的改善房地产企业的资本结构，使企业的资产负债率下降，同时提高企业的资信等级。缺点是这种模式的信托计划退出和流动性均较差，后期资产管理机构无法介入。

为解决信托计划退出和信托受益权的流动性问题，产生了私募股权基金信托融资模式。

私募股权基金信托融资模式设计的关键是资金进入和退出方式，从国内外私募股权基金的运营经验来看，资金进入的方式有股权方式或债权方式，最佳的退出方式是上市退出，但由于国内资本市场还不完善，上市操作比较困难，因此，私募股权基金在国内投资一般选择境外上市的较多，即先培养被投资企业快速发展，当投资企业发展到符合境外上市条件后，投资基金境内原股东在境外注册壳公司，通过壳公司再设立一家境外控股公司，通过股权置换资产方式把境内合营企业的房地产资产注入到境外控股公司，境外上市成功后，私募股权基金管理人可以选择合适的机会售出所持公司股份而退出，获得丰厚的投资回报。

房地产信托融资模式也特别适合中小型房地产企业，中小型房地产企业一般抗风险能力较差，开发规模也比较小，一般只能通过自有资金与短期资金来解决，上市融资、发行债券等对小型房地产企业来讲不具备应有的硬性条件，主动拓宽融资渠道至关重要，可选择通过房地产信托融资来筹集资金。

参考文献：

1、 冯宏伟：新形势下房地产企业融资的探讨，现代商业，2008（5）：9-13

2、 阮连法：房地产融资新工具―房地产投资信托，科技进步与对策，2010（3）：6-9.

3、张雪宁：我国发展房地产信托投资基金的可行性分析，中国房地产，2004