房产税背后的反思

国内的房产税施行还处于起步阶段，在沪渝两市开始试点之后。社会各界关于房产税的反思主要集中于三个方面。

谁来监管房产税

房产税的主管部门是地方政府，有主管而没有一个专门的监管部门存在，这也是引发各方争议的一个焦点。房产税存在争议，是因为如何推行中存在很多复杂的工作，房产价格如何评估，由谁来估值，谁来划定房产税的税率范围，这些问题不能够明确很难打消民众的顾虑。人们不知道房产税中有多少将归地方政府以便为市民提供更好的社会服务。还有不少人认为房产税只是政府筹集资金的一种方式，很多人都没有认识到房产税是用于为当地社会改善服务的。另一些人更认为，这是为使房地产市场降温，是因为房地产市场过热了，因此要征收房产税来降温。

房产税管理方面引发的争议更多的体现了民众对地方政府的一种担心。房产税由于其现实需要和各地实际情况的不同，不可能在全国采取同一标准进行征收，各地必然需要根据情况不同制定适合自己的房产税政策。民众不得不担心房产税会成为地方政府的一块可以任意切割的蛋糕，一旦地方政府出现过度使用权力的情况，房产税将极大地伤害民众的切身利益。

房产税依据房产价值确定不同的税率，房产价值应该分为土地价值和地面上的建筑物价值。房价很大程度是源于土地出让金的推高，房产的增值也是因为地块增值，而建筑物反而会因为折旧而不断贬值。但是怎么把土地和建筑物的价值分开呢?整个流程很复杂，由谁来做价值评估，其中是否会存在猫腻，由谁来进行监管，这些都是民众关心的话题。

房产税如果得以在全国普及，必然会替代现有的的“土地财政”。目前，试点的两个城市房产税都将用于保障房的建设。日后，房产税作为地方政府的重要财政收入，如何建立一个透明、公开、廉洁的征收体制也需要各地政府慎重的考虑。

房产税的曲线出台

从2003年正式提出一直到2009年，民众熟悉的词汇都是“物业税”；但是2010年，财政部的工作重点里开始改称“房产税”，之后官方和民间都用起了新名字。

根据宪法和立法法，新开一个税种需要人大审批，所以外界普遍将名称的改变解读为中央希望绕过复杂的立法程序，尽快推动房产税的出台。

赞同这种变通做法的人，或许是抱有一些良好的愿望。但在法学家眼里，这种做法本质上还是伤害了税收方面的法制建设。

按照中国的立法程序，国务院也只能以“条例”的形式，修改或对某一个税种做扩大范围的说明。而重庆房产税，仅报财政部同意，就可以从地方政府的角度，出台一个新的税种，这在法律界被认为是“特例”。

从法理上来讲，开征新的税种需要通过民选机关同意，在中国就是人民代表大会同意。1985年，全国人大授权国务院对于有关经济体制改革和对外开放方面的有关问题，必要时可以根据宪法制定暂行的规定或者条例，这是1986年《房产税暂行条例》出台的特殊背景。但是现在直接使用这个“房产税”，本质上仍然是违背法治精神的。

据资料显示，在中国现有的二十余个主要税种中，目前只有企业所得税和个人所得税是通过人大立法开始征收的。房产税可能是建国以来，第一次以地方政府名义出台的税种，这不由得让人担心政府绕过人民代表大会自主增加税种的权力能否得到有效地控制和监管。

“70年限制”阴影下的房产税

房产税在我国面对的最大的质疑声来自于房地产的“70年限期”。

1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》是“居住用地最高年限为70年”的最早来源。

该条例规定，住宅用地，全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地，全国统一执行的土地使用年限为40年；综合或者其他用地，全国统一执行的土地使用年限为50年。

除此以外，该条例还规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

有业内人士指出，从各种法律的渊源来看，人们对于房屋70年之后产权“自动续期”似乎形成了某种默认的共识，但这并不表明相关法律不需要进一步完善。

从目前的情况来看，房屋产权“70年大限”涉及了4部法律法规，相关规定可谓错综复杂。因此许多业内人士呼吁，土地管理法应尽早修改完成，并能对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定，才是止住各类猜测的最好办法。

有关专家认为，征收房产税要顾及土地出让金，土地出让金一征收就是70年，等于税收透支了70年，如果再征收房产税，实质上是多次剪羊毛。

其次，原有的房产税和新房产税一样也面临着违宪困境：既然房产税和新房产税都是财产税，而住房只有70年的使用权。何以对使用权征收财产税?土地和住房实际上是联系在一起的，但土地是国有制的，这就造成了房产税实施的困难。

因为房产税的本质是房地产税(即国外的物业税)，指代的是这间房，纳税的是这块地。以地来说，是投资品，年代越久越值钱；以房来说，是消费品，时间越长越不值钱。房屋就像皮鞋，皮鞋的寿命约为2年，房屋的寿命约为80年。如果单纯持有房产，因为房产升值要交纳保有税，那么有理由推断持有手表、皮鞋、钢琴等等也需要交纳保有税。为什么?因为这块手表20年前买来的时候只有30元，今天旧表价格涨到了3000元，按照房产税开征的法理，怎么不要交纳保有税呢?由此推断我们身边拥有的全部物品，只要你在通胀前买到的，在通胀后，必定要为此支付保有税，通胀越是严重，开征保有税的要求越是迫切。

那么，什么样的房产税是合理的呢?房和地的所有权属于同一个业主时，无限期使用的土地产生的溢价，通过有寿命限期的房产作指代来纳税是合理的。中国的实际情况是：土地属于国家，房屋属于个人，土地租给房屋所有权人70年，70年租金在建造房屋时一次性缴清。土地升值了，土地租客还要为土地所有者缴纳升值后的额外税负。

所以，房产税不合理的地方在于：以房屋标的征税，房屋是高值慢耗品，自身不会升值，无需纳税。按照土地标的征税，房屋所有权人不是土地所有权人，不必代为纳税。这是一些人把土地和房产拆分造成的法理缺失。也显示了一些人打算让土地财政永续经营和向土地租客征收房地产税之间的理论矛盾。