境外热钱流入对国内房价的影响

【摘要】一直以来，大量热钱由于人民币的升值预期等原因流入到中国，对国内的房价起到了推波助澜的作用，这将影响我国房地产发展的稳定性，给我国的房地产市场带来了巨大的风险。本文首先介绍了热钱流入的危害以及对房价影响，再介绍了影响的传导机制，最后根据前文的结论进行有关探讨并给出对策思路。

【关键词】房地产价格 热钱 金融监管

一、热钱流入方式

热钱通过利用市场的空隙，流入的渠道很多，其中最常见的就是伪装成贸易顺差把境外的资金引入国内，比如通过虚假的销售合同、故意报高价等不合法方式，热钱在监管不够严格或没有能力撕破其伪装的情况下悄悄流入资产市场。

热钱流入的另一种方式是通过“地下钱庄”流入，当然这种交易手段是违法的并且会给维持正常的经济秩序带来困扰。

另外还有一些常见方法比如风险投资以及私人股权投资，它们通过私人股份公司从境外投资国内的一些极具竞争力并且发展前景良好的企业，由此获得权益资本。这样的方法采取风险投资基金的方式运作比较常见。

二、热钱流入的危害

（一）降低货币政策的独立性

当一国放缓经济增速或抑制通胀而减少货币发行时，利率升高使热钱因逐利性将大量流入该国，这将部分抵消紧缩货币政策的效果，迫使该国进行新一轮的货币发行以维持预期的政策效果。而当一国刺激经济增长或抑制紧缩而增加货币发行时，利率降低使热钱将转换成外币迅速从该国撤离，这会部分抵消扩张货币政策的效果，不利于我国货币政策的独立实施。

（二）引起国内资产价格泡沫和实体经济萎缩

房市是热钱的主要流向，随着人民币的升值预期，更多热钱嗅到利益的味道纷纷涌入，这将进一步推高股价和房价。热钱大量涌入后，中央银行为避免通胀压力会控制货币供给，但要稳定汇率又不得不增发货币，所以只有减少投入实体经济部门的货币，而且在货币乘数的作用下，减少的货币投入对相关部门生产的影响会扩大数倍，企业的资金不足势必造成生产不足。从经济结构来看会形成虚拟经济泡沫和实体经济萎缩的畸形并存。

（三）引起金融稳定与安全的问题

热钱的流入将造成一系列经济问题，为了稳定汇率不得不增加货币，而大量增加货币又会造成通货膨胀，同时也会影响利率，给国家经济政策如汇率政策、利率政策的选择造成困难。热钱大量流入会催生资产泡沫，引起经济结构失衡，而热钱大量流出又会造成资产价格的大幅波动，甚至可能引发严重的金融危机。热钱的流动对经济能否健康发展具有重大意义。

二、热钱影响房地产价格的理论分析

（一）境外热钱流动对房地产价格影响的直接传导机制

当境外热钱利用前述途径流入一国后，可能直接流入房地产市场进行投资和开发。投资的主要方式有投资房地产开发企业或在房地产市场上买卖物业，如在金融市场上买入房地产开发企业的债权、收购大宗物业和烂尾楼等。境外热钱的直接投资使房地产市场的投资和需求增加，刺激了该国房地产市场发展和房地产价格的高涨。

（二）境外热钱流动对房地产价格影响的间接传导机制

当境外热钱流入一国时，为维持人民币汇率的稳定，中央银行势必要进行干预，即在外汇市场上抛出本币买入外汇，形成大量外汇占款，在货币乘数效用下货币供应量将急剧增长。市场上的货币供给超过货币需求时，会发生过多的货币追逐过少的商品的情况，继而发生通货膨胀，房地产市场的价格也将会出现持续上升。

三、应对境外热钱流入的对策思路

（一）做好热钱的疏导，预防短期投机资本冲击

在热钱大量流入时，央行可以采取紧缩的货币政策，减少投放在市场上的货币，升高利率减小市场投资和消费的欲望，缩小热钱的盈利范围，稳定市场秩序；当热钱纷纷流出时，央行可以采取宽松的货币政策，刺激由于资本大量外逃而疲软的市场，降低利率增加市场投资和消费，避免市场的萎靡和衰败。因此在应对热钱流动的过程中，疏导是一个至关重要的思路。

（二）完善人民币汇率和利率机制，减少热钱套汇和套利的空间

为了使境外热钱在流入的量上减少、在度上减弱，必须运用经济、法律、政治等手段保持人民币汇率和币值的稳定。如果央行能够很好地履行职责，保持人民币币值在可控范围内小幅波动，那么境外热钱在无利可图的情况下就会放弃流入我国或者改变投资方向撤离我国。保持人民币汇率的稳定对防范热钱冲击也具有十分重要的意义，否则汇率的大幅度变动也会对国内经济造成巨大冲击。

（三）健全房地产金融市场

健全房地产金融市场可以从以下几个方面着手，首先应该使房地产的融资体系多元化，即开拓更多渠道进行融资以便于满足房地产开发的资金需求，避免房地产开发企业融资过度依赖于银行，同时还可以分散银行贷款的系统风险。其次，政府可以运用行政、法律等手段，对房地产市场在制度上进行约束，在经营上进行监管，比如国五条中颁布的房地产增税可以抑制房地产市场中的投机行为。最后，有关部门还要加强资本市场监管，监测热钱流动。

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